路瑞鎖
經由 在 10月 11, 2016
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(2016-10-11 路瑞鎖 路財主)
在房價瘋漲了一年之後,國慶日裏對房價限購的城市個數比我們放假的天數還要多,但是,你可能並不知道中國目前的房地產總價值到底有多高?
如果我告訴你,按照目前的價格,把北上廣深的房地產價值加起來,能夠買下全美國的房地產你信不信?
整個美國的房地產總價值並不難查。
美聯儲的統計數據裏,有一項叫做Financial Accounts of the United States,其中有一個表格叫做Derivation of U.S. Net Wealth,裏面就是對整個美國人淨財富的統計數據(表格很長,我僅截取開頭部分,見下圖)。
表格第一列第四行,名目為Households and nonprofit organizations;real estate at market value,就是家庭和非盈利組織(包括政府)以市場價計算的房地產價值(單位10億美元)。大家可以看到,2016年第一季度(Q1)和第二季度(Q2)全美房地產總價值為25.12和25.59萬億美元。
在不考慮工業地產的情況下,按照當前人民幣兌美元匯率6.67計算,2016年第二季度美國家庭和非營利組織(政府等)所擁有的房地產總價值為171萬億元。
接下來,可以統計北京、上海、深圳和廣州的房地產總價值了。不過,需要說明的是,天朝統計部門不像美帝國主義這麼老實,沒有關於每個城市的房地產總價值統計數據,所以需要一些迂回的方法。
先說北京。根據北京市統計局2015年發佈的數據,北京市常駐人口2170.5萬人,我們姑且認為這個數字沒有水分;統計局還另外發佈了一份數據,說2015年北京市居民的人均住宅面積為31.69平米。
這下好了,我們據此繞過了國家統計部門的嚴密防守,得知全北京的民用住宅面積大約是6.88億平米。
其中,城六區的常住人口約1300萬,綜合平均房價約6.5萬元/平米,房屋總值合計約26.8萬億元;其餘900萬人口居住郊區,綜合平均房價按照3.5萬元/平米計算,其價值約為10.0萬億元,兩者合計為36.8萬億元。或者,直接按照均價6萬元/平米進行,得出來的數據是41.3萬億元,相差不大。
注意,這只是居民所擁有的房產價值,還要計算政府所擁有的房產價值。
你懂的,北京是帝都,中央政府、北京市政府以及大量的部隊、機關單位都擁有大量的房產,而且其地段還相當的好,再把政府辦公樓的房屋都算上(美聯儲的統計裏是算的),我們的這個36.8或者41.3的這個數字至少要乘以1.5才行。
這樣算下來,不包括工商業地產的情況下,北京的房地產總值約為55-62萬億元。
接下來是上海,總人口2415.3萬人,城鎮居民人均住房建築面積35.1平米,折合人均住房居住面積17.8平方米,而且其人口更加集中於傳統的市區,和北京的演算法一樣,將其房價總體折算為6萬元/平米,其房地產總值約為50.9萬億元。上海的政府機構比北京要少得多,我們姑且按照0.3的比例來計算全部非營利組織的房地產總價值,算下來上海的房地產總價值約為66萬億元。
同樣辦法計算深圳和廣州,其房地產總值分別為26萬億元和27萬億元,非盈利組織的房產均按照民宅的0.3倍估算。
這樣一來,在假定官方數字都沒有水分的情況下,我所計算出來中國四個一線城市房地產的總價值約181萬億元人民幣——顯然超過全美房地產總價值。
在2016年年初的時候,有人說賣掉北上廣深可以買下半個美國,現在,好消息來了,經過大半年的上漲和更加嚴謹的統計,北上廣深再度獲得明顯升值。
賣掉北上廣深,可以買下一囫圇個兒美國啦!
看來,中國真的是大國崛起了,印鈔量可以輕鬆買下美國GDP,國債和兩房債券都依靠中國來購買,現在連北上廣深四個城市的房地產都可以輕鬆買下美國房地產,就差股票可以輕鬆買下美國了,難道,中國股市還有無限的上漲空間……
當中國每年的經濟總量只有美國2/3的情況下,當我們的人均收入只有人家的1/10的時候,我們以人民幣計價的四個大城市房產價值通過匯率換算卻超過了美國,如果誰還要說中國的大城市房地產沒有泡沫,那我不知道該怎麼說了……
想想看,除了四個一線城市之外,我們還有那麼多城市呢!要是全部統計下來,非把美國人給嚇死!
同為東方文化的日本,1990年房地產泡沫漲到頂點,一個東京可以買下全美國——我沒查到這個說法的原始出處和其怎麼方法,但據說是按照東京的土地總面積乘以平均的拍賣價格,然後對比全美的房地產進行計算。
如果按照那個方法,我在《搞懂金融的第一本書》裏就已經提到,北京一個地方的土地在2011年就已經可以買下全美國房產了!
東京能夠買下美國之後,接下來就是日本經濟25年的幾乎零增長,東京買下美國成了國際金融市場的一個大大的笑話,現在中國房地產泡沫全面超越日本,真不知道將來能鬧出什麼樣的國際大笑話?
還是我一直強調的那種說法——中長期來看,要麼人民幣大幅度貶值,要麼是房價得到調整,匯率與房價必失其一。至於現在——
你說說,到底是人民幣估值太水,還是我們的房產價格虛高呢?
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文末說明:
年初時候,“賣掉北上廣深就可以買下半個美國”這篇微信文章流傳很廣,最初由“薑超宏觀債券研究”微信公眾號首發。
文章提到:
北京、上海、廣州、深圳常住人口分別為2170萬、2426萬、1308萬、1078萬人,人均住房建築面積分別為32、35、28、27平方米,利用這兩個變數可以估算得到四個城市的居民住房建築總面積,再乘以四個城市的住房均價即可得到住房總價值,分別為3.7、4.8、1.0、2.0萬億美元,加總起來就是11.5萬億美元,而美國Lincoln土地政策研究機構測算的美國全國家庭住房總價值也就26萬億美元,也就是說,中國一線城市住房的總價值可以買下半個美國。
根據國土資源部2015年12月的數據,北京、廣州、上海、深圳的平均地價分別為29330、20962、20044、26038元/平米,而四個城市建成區面積分別為1268、700、1563、661平方公里,依此計算可得四個城市的土地總價值分別為5.7、2.3、4.8、2.6萬億美元,加總起來就是15.4萬億。也就是說,中國的一線城市建成區所有類別用地的總價值,買下半個美國也綽綽有餘了。
誠實的說,我在計算的時候,還沒有完整看到薑超這篇文章,待到計算完畢查閱確認的時候才發現,我採用的是他所說的第一種方法,算是不謀而合。
不過,美聯儲對於房產總價值的統計名目是Households and nonprofit organizations,包括了政府所擁有的房產,而薑超沒有考慮到政府所擁有的房產。在新的計算中,我把政府擁有的房產按照一定比例折算進來,再加上幾個城市2015年底以來房價的再度飆升,按照相對嚴謹一些的對照計算,中國一線城市總市值確實可以輕鬆買下美國所有房產。
另外,薑超的第二種計算方式存在2個問題:一是城市建成區有很大一部分可能是商業、工業、交通、綠化用地,一起統計會高估住宅的總價值;二是用建成區地價來對比美國家庭房產價值,本身就不夠對等。
額外說明一點就是,有很多人認為北京、深圳兩地對於常駐人口的統計嚴重失真,不過,因為本演算法主要是統計房產面積和價格,人口統計失真並不影響計算結果。
分類: 1.宏觀經濟
derrick ng
中國的人口多,而且中國人愛抄樓,沒法子。
稻穗小編
這不是愛抄樓解釋得了呀,這還是通脹的問題呀
楊清清
就睇內地樓價幾時爆