楊玉川
經由 在 10月 20, 2021
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(2021-10-21 稻穗)

今年以來,以恒大爆雷為開始、花樣年躺平為高潮,內房板塊、特別是民營內房企業承受了極大的現金流收緊壓力,代表投資者對內房企業償債能力看法的內房美元債市場,經歷了有史以來最恐慌的一輪拋售潮,大部分的民營內房美元債都遇到不同程度的拋售,許多高杠杆房企的美元債直接跌到接近違約水準。

雖然“房住不炒”作為國家政策已經提出來一段時間,但過去幾年,金融機構其實並未給予高杠杆房企較大的減杠杆壓力,例如恒大,其杠杆幅度在過去幾年不僅未降,反而自2017年後又開啟了高杠杆多元化的狂奔。但今年以來,內房企業面對來自監管和金融機構的壓力明顯加大,直接導致了高杠杆內房企業的融資困難,爆發債務危機。

高杠杆內地房企的資金來源一向是依靠兩個方面,一是融資,例如銀行和其他金融機構的各種貸款發債,發股集資等;二是銷售,由於近年來內地房產總體銷售較好,房地產企業經常可以通過銷售回籠大量資金。

不過今年以來,融資和銷售這兩個方面都遇到很大困難,受制於三道紅線,很多高杠杆房企無法從金融機構取得貸款,現金流緊張、債務風險加大又使得投資者擔憂加劇,令企業從資本市場融資也基本不可行;金融機構對買房按揭審批收緊、放款放慢,令銷售回款明顯慢於預期,融資和銷售回款同時遇到困難造成很多高杠杆內房企業現金流斷裂,出現債務危機。

簡單來說,部分民營內房企業過去的高杠杆高周轉模式本身蘊含巨大的財務風險是問題的主因,但政策的較為急速收緊則是引發危機的誘因,如果政策方面維持收緊,房地產市場面臨的壓力就很難舒緩。

10月15日,中國人民銀行舉行2021年第三季度金融統計資料新聞發佈會,房地產的金融政策出現微調。央行認為,部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解,將要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款,企業銷售回款償還貸款後,原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款,也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。

簡單來說,央行的意思就是過去有些金融機構一刀切對高杠杆房企不貸款是對政府政策的誤解,該放的貸款還是要放,不放是不對的,即金融機構對房企的貸款將較前放鬆。另一方面,據媒體報導,監管機構已經在9月底要求部份主要銀行加快上個季度抵押貸款的審批速度,允許銀行在四季度加快對個人抵押貸款的發放。而且銀行可以向監管機構提交新的個人住房抵押貸款資產支持證券(RMBS)的發行計畫,以釋放更多個人按揭貸款額度(此前人行據悉從4月份開始控制了RMBS的發行以降溫樓市)。

從央行的政策取向看,央行對高杠杆房企在銷售和融資兩方面遇到的困難都有所回應,相關企業面臨的資金困難將有所舒緩,監管政策對高杠杆房企最嚴厲的階段可能已經過去。

不過,政策環境有所改善並不意味著房地產可以回到從前再次大加杠杆,央行指出,房地產調控總基調不會改變,仍會堅持房住不炒和堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,是做好房地產金融工作的長期遵循。也就是說,雖然貸款政策有所放鬆,但是不會全面放鬆,不宜期望太高。

中國的通脹情況也是近期市場較為關注的方面,據國家統計局發佈的資料,反映通貨膨脹的指數CPI為0.7%,略低於預期,但反映生產者出廠價格的指數PPI同比大幅飆升,達到10.7%,兩者之間出現10個百分點的剪刀差,PPI創下有記錄以來的新高。

據分析,PPI大幅上漲主要是受煤炭和部分高耗能行業產品價格上漲等因素影響,隨著冬季能源需求高峰的來臨,能源價格維持高位的可能性較大,工業品出廠價格漲幅可能擴大。雖然工業品價格上漲到目前為止尚未推動通貨膨脹明顯上漲,不過潛在的通貨膨脹壓力依然存在,令貨幣政策難以大幅寬鬆。

綜合而言,中國經濟面對的影響因素複雜,經濟增長動力不足需要政策的支援,但受制於各種影響因素,宏觀政策仍是以穩為主,貨幣政策傾向轉為放鬆,但力度可能有限。

分類: 1.宏觀經濟