上週碧桂園(2007.HK)、龍湖(0960.HK)、美的置業(3990.HK)三家民營房企被監管機構選定為示範房企，並陸續發行人民幣債券。消息指，將同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具。受利好消息催化，部分內房股造好，碧桂園（2007.HK）股價較上週五上揚13.1%，領漲內房板塊；龍湖（0960.HK）股價彈9.9%；美的置業（3990.HK）漲7.9%。
深交所官網顯示，市場首單民營房企信用憑證業務在深交所正式落地。該信用保護憑證由中證金融運用自有資金與中信證券聯合創設，將支持供應鏈ABS發行，服務上游供應商融資。本期憑證擬創設不超過4,000萬人幣，支援參考債務發行規模4億人幣。
隨後，龍湖發行4.02億人幣供應鏈ABS，利率3.5%，而碧桂園20日晚間發行5億人幣公司債，吸引了包括國有大行、股份行和證券公司等多家機構踴躍參與投標，票面利率4.5%，另有消息人士透露，碧桂園擬於今年6月陸續安排發行供應鏈ABS和ABN產品，其中供應鏈ABS產品將啟用信用保護工具。
筆者相信，該融資舉措為民營房企開創新的融資藍本，民營房企發債將以「國家作保」輔以「信用保護工具」的模式，此模式有利於修復資本市場對於內房行業的信心，特別是對於民營房企的信心。此前政策利好多直接傳導國企背景的內房上，以中海外、華潤置地為首的國企股價在年初有所飛升，民營內房股價則持續承壓，但筆者預計，此次利好舉措落地後，民營房企或已顯投資拐點。
為何監管會為房地產行業融資端鬆綁？內地數據引述，2022年1-4月房企境內外發債2350億人幣，同比下降41%。降幅較今年一季度收窄2個百分點。2018年高位以來，前4月累計融資規模逐年下滑的趨勢顯著，且2022年下滑幅度出現明顯加速，房地產融資口仍扼住內房的脖頸，市場信心難以重建，這對於資金密集型的內房來說仍是致命的。
房地產行業的政策改善傳導到行業層面仍有遲緩，全國房地產開發增速不斷下降，全國商品房銷售面積及銷售額增速在2022年開始進入負增長。內地金融機構預計，房地產投資增速下降10%，拖累GDP增速約1.1百分點，另外市場亦持續受疫情影響。監管此舉在於紓困內房企業，重新拉動房地產對於經濟發展的重要支柱性作用。同時，對於民營房企的扶持也釋放出投資信號，龍頭的民營企業得到「國家作保」，投資者可以適時留意。
2021年，房地產行業急遽惡化，導致內房投資者「一朝被蛇咬，十年怕井繩」。進入2022年以來，內房供需兩端的政策持續修復，估值底部或已顯現。筆者建議，受政策利好投資者可留意民營優質內房，並應揀運營能力優質的龍頭企業為妙。