楊玉川
經由 在 8月 17, 2022
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「扁鵲見蔡桓公」是韓非子創作的一個著名故事,故事很短,但內涵、寓意豐富:

“扁鵲見蔡桓公,立有間,扁鵲曰:“君有疾在腠理,不治將恐深。”桓侯曰:“寡人無疾。”扁鵲出,桓侯曰:“醫之好治不病以為功!”

  居十日,扁鵲複見,曰:“君之病在肌膚,不治將益深。”桓侯不應。扁鵲出,桓侯又不悅。
  居十日,扁鵲複見,曰:“君之病在腸胃,不治將益深。”桓侯又不應。扁鵲出,桓侯又不悅。
  居十日,扁鵲望桓侯而還走。桓侯故使人問之,扁鵲曰:“疾在腠理,湯熨之所及也;在肌膚,針石之所及也;在腸胃,火齊之所及也;在骨髓,司命之所屬,無奈何也。今在骨髓,臣是以無請也。”
居五日,桓侯體痛,使人索扁鵲,已逃秦矣。桓侯遂死。”

“腠理”的意思是表皮層的肌膚,故事首段大意是扁鵲說桓公的表層皮膚有毛病,不過桓公不承認有病,還諷刺扁鵲治沒病的人來邀功。

過了十天,扁鵲告訴桓公毛病已經從表層皮膚進入了肌肉,不治的話還要加深,桓公不吭聲,很不高興。
再過十天,扁鵲說毛病已經深入腸胃,不治還要加深。桓公不吭氣,更不高興了。
再過十天,扁鵲看見桓公掉頭就走,桓公找人去問,扁鵲說:“毛病在皮膚紋理之間,藥湯熱熨就可以治;病進入肌肉裡,用針灸可以治;病到了腸胃裡,用火劑湯藥可以治;病進入骨髓裡,那就是司命神管轄的地方,大夫是沒有辦法了。現在病已經進到骨髓裡,因此我無話可說。”五天后,桓公死了。

這個故事很好地展示了一個事物或者問題從小變大的發展過程,所有的重大問題的起始,都不過是一些細小的發端,不處理或者敷衍,問題就會變大,變大後仍然不認真處理,問題就會更大,最後釀成難以收拾的局面。

如果從這個角度去觀察內地房地產危機的發展過程,可能可以給我們提供一些有益的啟示。

本輪危機分三階段

本輪內地的房地產危機發展過程,可以大致分為三個階段:

首階段從2021年5月監管機構調查恒大與盛京銀行關聯交易開始,這個階段的特點是監管加強、金融機構融資收緊,但房地產買家與金融市場投資者對房地產信心還在、需求還在,只要在融資上放緩收緊節奏、給高負債內房企業以緩衝空間,或者銀行加大對房地產銷售的金融支援力度,內房企業就有可能憑藉房地產買家和金融市場投資者還存在的信心,用時間換空間,靠加快開發節奏、儘快變現資產、逐步縮減債務避過危機;

第二階段是去年下半年以來,各大內房企業紛紛爆雷,債務危機爆發,內房融資管道枯竭,房地產買家和金融市場投資者信心動搖,這個階段的特點是不論買家還是投資者對房地產後市的信心都越來越弱,但是尚未絕望。這個時候如果政府有穩定市場的明確態度,輔以較為有力的措施,動搖的信心還可能有一定程度的恢復,政府還有可能借助市場的力量穩定房地產業;

第三階段就是以今年年中以來,以房地產買家停貸、拒絕支付房地產貸款為標誌,說明一些房地產買家對後市已經完全失去信心。這個階段的特點就是由於房地產買家對於房地產市場前景不抱希望,需求將會最小化,除了必須要買的房屋,不會再有投資者買房,自住者面對悲觀的市場,也會儘量推遲需求,加上部分投資者拋售持有用於投資的房產,供大於求的狀況嚴重,放鬆限購政策也不易顯著提升需求。

內房危機發展的三個階段就是一個問題由淺入深、越來越難處理的過程。從避免房地產行業硬著陸、穩定市場的角度看,危機的早期主要是融資或現金流問題,市場的信心還在,只要放鬆融資限制,市場就有可能通過企業採取自救措施自然恢復;危機的中期問題已經從融資發展到行業信心,處理難度增加,這個時候僅僅放鬆融資限制已經不夠,還需要政府想辦法解決行業信心不足問題;危機的後期問題已經從信心不足發展到信心崩潰,即使政府鼓勵,市場信心短期也難以恢復,需求不足的情況將在較長時間存在,要想房地產行業保持穩定,可能只有政府全力出手一條路了。

買家不足是個問題

目前穩定房地產業面臨的困難在於,在市場信心崩潰之下,市場參與者對任何刺激信號基本都不反應,政府降低入市門檻、增加金融支持等政策,在缺乏信心時很難起到刺激需求的作用。換句話說,信心崩潰之下,不管政策怎麼刺激,大概率都不會有需求恢復。而沒有需求恢復,高負債內房企業的大量供應就會缺乏買家,就算政府推動‘保交樓’,銀行或政府融資協助房企完成了房屋建設,可如果沒有買家或買家不足,建好的房子同樣會賣不出去,項目照樣會爛尾,分別無非是爛在誰手裡而已。

這個道理同樣適用於最近頗有爭議的房屋預售制度,事實上,企業缺乏資金的時候,討論取消預售制度或加強預售資金監管都無法解決項目爛尾問題,在十個茶壺只有五、六個蓋的現狀下,收緊企業現金流管理的結果只會讓問題更快爆發。

信心崩潰、市場缺乏買家使得房地產業的產銷迴圈無法順利進行,供應方面,由於高負債房企需要儘快變現資產還債,要求其縮減供應不可行;需求方面,目前放鬆限制政策刺激需求的舉措效果又欠佳。所以,供過於求的局面基本無解,指望房地產業靠市場力量自動恢復穩定的可能性不大,如果放任不管,還會有更多的企業陷入危機,牽連銀行和購房者,將問題越滾越大。

理論上,穩定房地產業需要房地產供求大致平衡,既然無法削減供應,就只有增加需求。現在民眾因信心問題對房地產需求萎縮,增加需求就只能依靠政府。由於地方政府財政困難,無力向房地產投入更多資源,因此,最終解決房地產問題恐怕只能依賴中央政府。