(2022-12-28 商報)
中央經濟工作會議吹響了以發展為中心，推動經濟快速恢復的號角，金融市場目前對2023年的內地經濟表現普遍較為樂觀，但是，內地經濟的快速恢復需要房地產市場的改善為基礎，不解決房地產持續低迷的問題，內地經濟快速恢復的道路恐怕會遇到阻礙。
到目前為止，從中央到地方出臺的支持房地產業的政策已經相當多，中央層面有降息、大力協助內房企業融資的各項政策，地方層面則有從放鬆購房限制、降低買房首付比例、甚至直接資助買房等五花八門的政策，不過如果看最近的房地產銷售資料，這些政策的效果都不明顯，據統計，11月內地房地產銷售金額同比下降25.5%，如果單看前100大開發商的銷售額，情況更加惡劣，同比大跌42.6%，完全未見銷售好轉的跡象。
房地產對刺激政策反應不大，一定程度上佐證了內地房地產行業可能已經進入了一個新的發展階段，面臨與過去完全不同市場環境的客觀現實。
行業步入新發展階段
簡單來說，現在內地房地產行業有三個較重要的影響因素已經與過去不同：
首先是人口，據統計，內地的人口增長已經到達拐點，2021年人口淨增長僅48萬人，預計今年(2022年)人口將出現絕對負增長，結束了內地人口長期增長的歷史。對房地產而言，最重要的人口增長紅利已經消失；
其次是城市化率，目前內地的城市化率已經到達約65%，走過了快速增長階段，未來城市化率將較為緩慢的上升，帶給房地產業發展的動力下降；
第三是隨著經濟環境變化，投資性需求基本消失，市場以剛需和改善性住房需求為主。而投資性住房需求的消失，直接造成房地產需求不足。
在一個缺乏投資性需求，人口增長趨向下降的市場裡，對房地產的需求肯定不能用尚處增長階段的舊思維模式研判，也不應幻想房地產需求可以回到從前。實事求是地看，目前內地房地產市場低迷狀態下表現出來的需求，可能就是未來新發展階段下的常態需求，也就是說，未來內地的房地產需求可能只會有過去高峰時期的大約70%。這就意味著，所有那些按照過去100%市場需求建立庫存的內房企業，都將面臨大約30%左右的過剩。
大量內房企業根據舊的發展模式所建立的房地產庫存，在市場進入新的發展階段下變成了過剩，市場遲遲無法消化，這就是導致本輪內地房地產市場出現危機且遲遲無法緩解的主要矛盾。對於這個供過於求的矛盾，給發展商提供融資的支援只會延緩而無法避免發展商出現危機，屬於治標不治本的買時間操作，最終走出困境還是要靠房地產市場的供需平衡。
最終還靠市場供需平衝
解決房地產需求不足的問題，一個考慮方向是用各種方法支持需求，如取消限購、降低買房門檻、降低首付、加大金融支持買房力度等，很多地方政府出台的政策，都大致圍繞這個方向。不過，鼓勵買房與鼓勵投資需求之間沒有明顯界限，過去地方政府對買房施加的各種限制，其實都是為了抑制對房地產的投資，取消這些限制，有可能變成變相鼓勵投資需求，與「房住不炒」的大原則下不鼓勵投資需求的方向存在矛盾。
另一方面，市場環境的變化事實上使得社會對房地產需求較難恢復，明顯的例子就是今年以來各地出台的各種鼓勵需求政策，基本上都未能有效地刺激需求增長，所以，即使不考慮各地鼓勵需求政策可能存在的與「房住不炒」大原則相矛盾之處，這個政策在實踐中的效果也不理想，最起碼，沒有立竿見影的效果。
鑒於現行支持融資、鼓勵需求方面的政策至今效果不明顯，未來是否有明顯作用也不確定，因此，迅速改善房地產困境，可能需要新的有力政策出台。
如果希望儘快扭轉房地產供過於求的狀況，最有效的辦法可以考慮：一、中央政府出資(地方政府資金困難)，委託機構或地方政府大規模收購內房庫存轉做保障房，直接增加需求；二、中央政府提供特別貸款，由內房企業自行申請將過剩庫存轉做保障房，對應保障房的貸款不計入公司的一般負債，直接減少供應。
政府現行其實也有一些政策鼓勵用收購、發行REITS等辦法盤活房地產庫存，不過由於規模偏小，需時較長，對迅速解決房地產困難作用有限。
理論上，這個大規模轉做保障房的策略可以很快改善房地產供過於求的現狀，實現房地產供需平衡的軟著陸，幫助內房企業由主要依賴房地產銷售的舊模式轉向了租售並舉的新模式。
當然，過程中可能會出現各種各樣的問題，不過，如果可以實現整體經濟的快速恢復，即使房地產方面付出一些代價也是值得的。另外，不管是政府收購還是政府提供特別貸款，都涉及巨量資金，需要考慮相關風險。不過，由於這些資金長期來看都是可以回收的，風險並不大。例如一個可行的方法是，在租住一定年限後，允許租戶用一個較為優惠或者當初議定的價格，購買租住的房屋，這樣就可以用先租後售的辦法實現資金的回收，既解決了當前房地產困難，給基層帶來了實實在在的福利，國家的資金投入也帶動了經濟發展，於國於民都較為有利。
由於房地產佔內地經濟的比重較高，產業鏈較長，對家庭財富和消費信心有重大影響，只要房地產恢復正常，不再拖內地經濟後腿，2023年內地經濟恢復中高速增長前景樂觀。
華大證券首席宏觀經濟學家 楊玉川