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(2016-11-02 一勺君 一勺言)
冤大頭在哪里？
今天下午，北京市出讓了一個備受關注的海澱住宅地塊，各個直播平臺都紛紛蹲好姿勢，準備看場大戲。
怪不得媒體關注，本來前戲是很足的，從上午十點多到下午四點，大家都在紛紛出價，這讓五六個月沒看到現場拍賣的記者們大為激動。
但是，沒想到，不足十分鐘，僅僅九輪，央企中鐵置業以21.5億元的出價，拿下這個特別有趣的地塊，溢價8%。
有趣在哪里？在這宗地的一些規劃條件上。
容積率約為2，全部居住用地，稟賦相當不錯。
但是，91049平米的建築面積中，36000平米是用作公租房（海澱區單價2萬元回購），剩下的55049平米是自主型商品房（政府限價35000元/平米，包含精裝修）。
也就是說，普通商品房面積是零。
可是，就是這樣一個零商品房的地塊，竟然賣到了21.5億元，直接樓面地價達到了23614元/平米，高出政府公租房回購價3614元/平米，比自住房售價每平米低了11000元/平米。
簡單算筆賬，通過開發這個售價被嚴格限定的地塊，中國中鐵銷售收入可以做到，7.2億元+35000元*55049=26.5億元。
26.5億元—21.5億元=5億元，也就說，中國中鐵需要在5億元的警戒線範圍內做一桌官民商三界都其樂融融的政策飯，一個人不高興都體現不出央企的社會責任感，必須全部都開心。
難不難，自然很難。很多同行都在說，這筆生意虧定了，花費20億元當了一個冤大頭。
虧不虧，自然不能虧。對於虧錢這種事情，不要犯慈善經濟學幼稚病。
一勺君按照下麵這個地產商常規測算拿地收益的表格，輸入一些數據，可以看看中鐵是如何算下這筆賬的。
下面這張圖顯示，中國中鐵只要不作不死，至少有2.7%的淨利潤。
............................................................................
大概解釋下裏面的一些數據構成，也談點感想。
1，表格中用29069元作為平均起來的專案售價，其實嚴格應該吧這個地塊看成兩個專案，一個是公租房專案，一個是自住型商品房專案。但是為了簡單化，用2.9萬元作為整體銷售單價。
2，因為是公租房與自住型商品房，其主體建築的成本應該小於商品住房的建設標準，按照2000元/平米計算，其實這個標準也相當不低了。安裝工程按照300元/平米計算。
3，出讓檔要求，自住型商品房是全裝修交付，而公租房沒有明確規定，這裏一勺言統一按照全裝修來測定成本。
儘管開發商喊的很震天響，但北京很多高端專案實際裝修成本多在3000元/平米以上，高的能到5000元/平米以上，但自住型商品房的室內裝修成本相當低，大家可以參考下自己裝修的報價，就會有比較接地氣的感受。表格中按照250元/平米的裝修成本計算，應該可以反映實際情況。
4，開發商做這類保障性住房，其管理成本不會很高。商品房一般按照銷售收入的1.5%來計算，而保障性住房可能只有銷售收入的0.5%。
5，保障性住房由政府按照規定進行分配，開發商不承擔銷售功能，也無需推廣，所以，銷售費用可以忽略不計，為零。
6，土地增值稅，因增值率低於20%，按照國家規定予以免征。
7，綜合計算下來，這塊地如果開發商爭氣，正常可以實現2.4%的淨利潤率。
8，按照慣例，開發商在做這類民生保障房專案時，政府可能會給予一定額度的融資擔保，融資成本會顯著低於地產商自己融資。這些節省下來的成本比例，都會變成開發商自己的利潤。
9，在掙錢之餘，從事這樣的專案開發，也為開發商提供了一個高達26億元的現金流，也可以為開發商鍛煉一個開發團隊提供平臺。
而更重要的是，本地政府會記住你的貢獻，適當的時候，你會收到一個大紅包。
10，2013年10月，中鐵置業的兄弟公司中鐵建地產也在北京放了一個衛星，以18億元拿下一個“限房價競地價”地塊，溢價率近九成，其樓面地價距離限價只有幾百元的差距。
那麼，為什麼這類主要擅長修鐵路、挖隧道、建大橋的央企特別喜歡去蓋一些被認為是無利可圖的住宅專案呢？
一勺君以前曾在《財經》做過一篇調查，大致有兩個原因可以解釋這種特殊的癖好：
1，每當經濟刺激之際，大基建專案都是銀行授信與信貸投放的主要陣地，很多央企都有自己的資金池與財務公司，可以在自身體系內實現資金調動，很多資金也就有了一個合理合情合法進入地產開發領域的通道。這些錢通常都很便宜，而且，非常充裕。
2，中國依然是一個人情社會，關係仍然是最具流通性的社交貨幣。一個地產專案，就是一個人情與一段生意的載體。在一個地產專案上，可以講很多故事，有社會責任感的故事，有商業交易的橋段，也會有人情冷暖的情節，不足為怪。
個人淺見，一家之言，歡迎板磚。
(2016-11-02 一勺君 一勺言)
冤大頭在哪里？
今天下午，北京市出讓了一個備受關注的海澱住宅地塊，各個直播平臺都紛紛蹲好姿勢，準備看場大戲。
怪不得媒體關注，本來前戲是很足的，從上午十點多到下午四點，大家都在紛紛出價，這讓五六個月沒看到現場拍賣的記者們大為激動。
但是，沒想到，不足十分鐘，僅僅九輪，央企中鐵置業以21.5億元的出價，拿下這個特別有趣的地塊，溢價8%。
有趣在哪里？在這宗地的一些規劃條件上。
容積率約為2，全部居住用地，稟賦相當不錯。
但是，91049平米的建築面積中，36000平米是用作公租房（海澱區單價2萬元回購），剩下的55049平米是自主型商品房（政府限價35000元/平米，包含精裝修）。
也就是說，普通商品房面積是零。
可是，就是這樣一個零商品房的地塊，竟然賣到了21.5億元，直接樓面地價達到了23614元/平米，高出政府公租房回購價3614元/平米，比自住房售價每平米低了11000元/平米。
簡單算筆賬，通過開發這個售價被嚴格限定的地塊，中國中鐵銷售收入可以做到，7.2億元+35000元*55049=26.5億元。
26.5億元—21.5億元=5億元，也就說，中國中鐵需要在5億元的警戒線範圍內做一桌官民商三界都其樂融融的政策飯，一個人不高興都體現不出央企的社會責任感，必須全部都開心。
難不難，自然很難。很多同行都在說，這筆生意虧定了，花費20億元當了一個冤大頭。
虧不虧，自然不能虧。對於虧錢這種事情，不要犯慈善經濟學幼稚病。
一勺君按照下麵這個地產商常規測算拿地收益的表格，輸入一些數據，可以看看中鐵是如何算下這筆賬的。
下面這張圖顯示，中國中鐵只要不作不死，至少有2.7%的淨利潤。
............................................................................
大概解釋下裏面的一些數據構成，也談點感想。
1，表格中用29069元作為平均起來的專案售價，其實嚴格應該吧這個地塊看成兩個專案，一個是公租房專案，一個是自住型商品房專案。但是為了簡單化，用2.9萬元作為整體銷售單價。
2，因為是公租房與自住型商品房，其主體建築的成本應該小於商品住房的建設標準，按照2000元/平米計算，其實這個標準也相當不低了。安裝工程按照300元/平米計算。
3，出讓檔要求，自住型商品房是全裝修交付，而公租房沒有明確規定，這裏一勺言統一按照全裝修來測定成本。
儘管開發商喊的很震天響，但北京很多高端專案實際裝修成本多在3000元/平米以上，高的能到5000元/平米以上，但自住型商品房的室內裝修成本相當低，大家可以參考下自己裝修的報價，就會有比較接地氣的感受。表格中按照250元/平米的裝修成本計算，應該可以反映實際情況。
4，開發商做這類保障性住房，其管理成本不會很高。商品房一般按照銷售收入的1.5%來計算，而保障性住房可能只有銷售收入的0.5%。
5，保障性住房由政府按照規定進行分配，開發商不承擔銷售功能，也無需推廣，所以，銷售費用可以忽略不計，為零。
6，土地增值稅，因增值率低於20%，按照國家規定予以免征。
7，綜合計算下來，這塊地如果開發商爭氣，正常可以實現2.4%的淨利潤率。
8，按照慣例，開發商在做這類民生保障房專案時，政府可能會給予一定額度的融資擔保，融資成本會顯著低於地產商自己融資。這些節省下來的成本比例，都會變成開發商自己的利潤。
9，在掙錢之餘，從事這樣的專案開發，也為開發商提供了一個高達26億元的現金流，也可以為開發商鍛煉一個開發團隊提供平臺。
而更重要的是，本地政府會記住你的貢獻，適當的時候，你會收到一個大紅包。
10，2013年10月，中鐵置業的兄弟公司中鐵建地產也在北京放了一個衛星，以18億元拿下一個“限房價競地價”地塊，溢價率近九成，其樓面地價距離限價只有幾百元的差距。
那麼，為什麼這類主要擅長修鐵路、挖隧道、建大橋的央企特別喜歡去蓋一些被認為是無利可圖的住宅專案呢？
一勺君以前曾在《財經》做過一篇調查，大致有兩個原因可以解釋這種特殊的癖好：
1，每當經濟刺激之際，大基建專案都是銀行授信與信貸投放的主要陣地，很多央企都有自己的資金池與財務公司，可以在自身體系內實現資金調動，很多資金也就有了一個合理合情合法進入地產開發領域的通道。這些錢通常都很便宜，而且，非常充裕。
2，中國依然是一個人情社會，關係仍然是最具流通性的社交貨幣。一個地產專案，就是一個人情與一段生意的載體。在一個地產專案上，可以講很多故事，有社會責任感的故事，有商業交易的橋段，也會有人情冷暖的情節，不足為怪。
個人淺見，一家之言，歡迎板磚。