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(2016-11-20 一勺君 一勺言)
步行街區與馬路，誰才是城市的良心？
一
2013年的一天，有一個機會，站在北京北四環外盤古大觀的一個視野甚佳的位置，我俯瞰整個鳥巢與水立方。
白天中，這些雄偉的國家建築顯得平淡無比，它們的恢宏，缺乏了燈光的照射，就變成了一堆灰色與白色的混凝土建築。
鳥巢比夜晚模式中的璀璨模樣更小，而白天的水立方一定會讓心懷憧憬的遊客大失所望。
但是，那一天，給我最強烈的感受，並不是這些模式切換帶來的視角落差，而另有它物。
早些時候，我從東邊的鳥巢開始走起，一共花了逾半個小時的時間，才到達北京著名的爭議建築盤古大觀。
直線距離並不遠，但是，在各種交通柵欄、圍擋的圍追堵截下，本來可以直線走過來的距離，被迫切換成一段段的折線，有好幾次，一條路快走到頭了，才發現柵欄攔路，此路不通。
寬闊的馬路，精緻的綠化，熙熙攘攘的人群，都在一些完全沒有必要的柵欄面前敗下陣來。人們被迫去走更遠的路，而似乎沒有人抱怨這一點，他們臉上掛著微笑，毫無抵抗地接受這種安排。
那天，我在朋友圈寫下我個人的感受：在鳥巢，在水立方，通過柵欄看見一個真正的中國。我們有時速350公里的高鐵，以及蒸蒸日上的移動電商，但是，各種柵欄與繞路，以及它背後的權力的傲慢與作風的機械，也是當下中國的經典縮影。
三年多來，我多次去鳥巢附近，當日看到的景象幾乎毫無變化，面無表情，道路精緻，以及，各種折線。
就在鳥巢北側兩百米開外，一條暢通的雙向八車隧道通向遠方，由於通行車輛並不多，就變成了北京著名的飆車聖地，事故不斷，多少保時捷與法拉利一地碎片。
這種景象蠻諷刺的。讓快的超速，讓近的更遠。
許知遠早些年的一個文字裏說，印度人曾經把立交橋視作他們國家現代化的象徵。
其實中國人也有類似情結。2003年，一位北大教授說，堵車是一種國家繁榮的標誌。
那一天，站在盤古大觀的高處，我突然想到一個“鳥巢步行指數”：你步行抵達像鳥巢這樣的公共建築的時間越少，也許能說明，我們的城市現代化才是真正人性化的現代化。
二
1961年，曾經的記者、速記員與自媒體人，簡-雅各布斯女士出版了她最著名的作品《美國大城市的生與死》。
此書出版後，轟動美國乃至全世界的規劃界。它所展示的超出個人閱歷與國界的規劃理念，把它推到了規劃神書的高度。
在這本書前幾頁的目錄頁裏，就寫著下面的文字：
它提到，城市裏的人行步道至少有三種功能：安全，交際與對孩子的同化。
用三段話分別解釋。
【安全】表面上，老城市看來缺乏秩序，其實在其背後有一種神奇的秩序在維持這街道的安全與城市的自由——這正是老城市的成功之處。這是一種複雜的秩序，其實質是城市互相關聯的人行道用途，這為它帶來一個又一個駐足的目光，正是這種目光構成了城市人行道上的安全監視系統。
【交際】儘管人行道上的交往表現出無組織、無目的與低層次的一面，但它是一種本錢，城市生活的富有就是從這裏開始的。
【孩子的同化】孩子們會主動告訴迷路的人該怎麼走；他們會告訴某人如果隨便停車就會挨罰；他們會主動告訴樓房看守人要用食鹽而非砍刀來破冰。城市裏孩子們身上是否存在這種街道主人意識，很好地反應了人行道上的成人們是否對孩子們負責的態度。孩子會模仿大人的態度，這與收入的多少沒有關係。
正是在這本神書裏，簡女士對花園城市的經典規劃理論進行了重炮攻擊。
她堅持說，相比封閉的花園，在公共人行道上，孩子們才更安全，犯罪率才最低，同時，在實際生活中，只有從城市人行道上普普通通的成人身上，孩子們才能學到最基本的東西：彼此對彼此的公共責任感。
她說，縮小人行道，降低它的社會與經濟作用，是城市規劃正統理論中最有毒害與最具破壞性的思想，而這種思想常常以各種關心孩子的名義出現。
簡-雅各布斯也提到了街區公園與城市街區的用途。她寫道，沒有什麼比一個孤立的城市街道在無力解決問題時所表現出的那種孤獨無援更淒慘了。
她認為，一個有效運轉的城市街區必須符合幾個條件：
首先，要造就生動有趣的街道。
其次，盡可能多地促成具有上述特性的街道網路。
最後，將公園、廣場和公共建築作為街道特性的一部分來使用，從而強化街道用途的多樣化，並將這些用途緊密地編織在一起。
三
很多人都想知道，一個具有步行特徵的城市究竟會有多性感？
但是，我很務實，改變城市太難了，一個小點的社區與區域怎麼樣？
我只想知道，一個推崇步行、甚至將其上升到文化氣質層面的社區，究竟何時可以出現，是否昂貴，會不會不便利？
有一天，我看到一本樓書，上面用案例，速寫了一個直抵人心的畫面。
“你每天的兩個小時被誰偷走了？”
“我被困在別墅區了！”
“社區的圍牆要砸掉了！”
“11平米房子，賣出20公斤黃金的價格。”
“在車輪上，我們失去了時間。”
這本樓書很有意思，相當入心。它知道，1000個人裏，80%的人都曾經在生活上，或公開，或私密，發出上面的喟歎。
2014年春天，樂居在紐交所上市，完成報導工作後，大家各自分頭逛街。
我從紐約的中央公園北段，一路步行，沿著第五大道，從第59大街走到第110大街，一直走到了帝國大廈樓下。
期間走累了，就走到中央公園裏面，看到男人、女人、孩子，黑人、白人、華人，散落在高低起伏的坡地，以及各種各樣的灌木叢林裏，五顏六色。天特別藍，人群都很開心，暖暖的下午，在長椅上坐下來，你不會覺得自己只是一個遊客。
沿途，平生看見了最多的Block建築，像積木一樣把紐約切分成上百個街區。僅僅中央公園那3.5公里長的距離內，就有52個街區口，每個街區口，都有一排排古典的建築群矗立著，從公寓、酒店到寫字樓。
這個中央公園已經有100多年歷史了。
雖然穿著皮鞋走格外累，但是，那仍然是一次很愉快的步行之旅。
因為，它讓人放鬆，不用心裏很著急，急著離開街道，回到沙發上去。
我在想，北京何時也來一個從規劃的骨子裏就鼓勵大家走到戶外、來到公共空間裏的社區呢？
四
在北京，其實是有很多的。比如，胡同。
大家都對四合院很有感情，但是胡同更是一個文化現象。它是一個複合功能載體，在以下幾個角色裏無縫切換：人行道，公共客廳，社交場所，服務配套。
現在越來越不好玩了，因為，加入了停車功能，如今裏面停車越來越多了。
車的加入，進一步降低了胡同的使用價值，也順帶消磨了人們的耐心與好感，越來越多的胡同被拆除了，在媒體版面上激發起的反抗與暴怒，也越來越少了。
五
2015年8月，一個意外的機會出現了。
當時，位於北京南三環外數百米的宋家莊區域，一大片土地進入北京市的土地公開交易市場，建築體量約20萬平萬。
當日的北京樓市，正陷入土地饑渴症，每一塊土地都自帶雞湯，每一塊土地都自負地認為自己應該成為新的價格記錄創造者。
但是，它有一個很有挑戰性的條件：土地規劃業態很多樣，更重要的是，土地被切分成7塊地，有好幾塊土地並不相連。
你看，並不是很完美的一塊土地，但是，它也具備著成為一塊地中美玉的強大心臟。
中國金茂與中國鐵建聯合體，以50.25億元的出價，買下這宗抱負不淺的地塊，剔除商業配套等因素，純住宅樓面單價高達6萬元。
北京的一塊土地，是擁有多重屬性的。它可以是一張入場門票，也可以換算成銷售貨值，但是，它最高的境界是，成為一個地產商在社交俱樂部裏引以為榮的代表作品。
中國金茂比任何時候都更需要這樣一個高難度的專案來為自己背書、加冕。
它在2009年拿下廣渠路15號地，2011年面世了廣渠金茂府，一戰成名，然後在隨後數年，以此為藍本，進入8城，開發了16個專案。
在地產業界，由一個專案而孕育出一個地產藍籌公司，相當罕見，中國金茂是被視為一個傳奇樣本的。
五年前，第一個金茂府系產品問世；五年後，中國金茂給最新的這個地塊起名：北京金茂府。
這名頭的口氣，相當之大，不進則退。
六
用地產大哥的話說，五年前，廣渠金茂府是以產品取勝，望京金茂府是以行銷取勝，那麼，最新的北京金茂府，將以規劃取勝。
我很認同這個說法。前幾天，當第一次看到它的定位報告與規劃理念，“一平方公里的城市理想”，我相當興奮。
因為，裏面明確寫著幾個大大的關鍵字：步行，街區。這兩個辭彙，正如前所言，我是很有好感的。
一平方公里的城市理想，說大不大，說小也不小，很務實，通過把這個步行街區的理念落地，然後去再塑造整片區域的氣質。
金茂的這個“小目標”，預計明年五月份會揭開面紗，我希望它不僅成為一個地產樣本，而更願意看到，它能啟發一場北京類城市更新理念的辯論，動員其他地產專案把身體裏正沉睡過去的稟賦與基因啟動，更有使命感一些，而不僅僅是賣樓造數字。
誰不想活的既舒服，又有成就感呢？
城市更新與類城市更新專案，就是對城市的送別與致敬。那些老去的建築與社區完成了歷史使命，現在，需要我們好好送別，通過更好的規劃設計理念的緩慢注射，讓它們重生。
2005年，中城聯盟發起了一個地產文化活動，馮侖參與策劃了一個大型電視主題節目：《居住改變中國》。同一年，如今已隱身的盧鏗在上海發起新住宅運動。而在2004年的觀念地產展上，張寶全的蘋果房子謀殺了很多膠捲。
那個年代，最大的地產商銷售額也僅百億元，只有合生創展與萬科兩家。
樓市調控的西北風已經吹起來了，但仍不失為一個很文青的地產年代，你看，大家都還在玩調性與文化，而且看起來眼神都很真誠。
如今，地產商更富足，更有經驗，亦更應有責任感對待每一寸土地。你的規劃理念，一旦確定，變成鋼筋混凝土，注入地基，將牢牢地甚至永久性地改變這片區域，必須更加敬畏。
如今，很多地產商都在做產品系。院子系，金茂府悅系，原著系，壹號院系，天字系、翡翠系、臻系等等。
這些建築最終留下來，有一個重要的評估標準就是，它們對區域地理與人文氣質的永久性塑造，是加分還是減分？
每分每秒，改變都在發生。
希望多一些好孩子，少一些搗蛋鬼。
(2016-11-20 一勺君 一勺言)
步行街區與馬路，誰才是城市的良心？
一
2013年的一天，有一個機會，站在北京北四環外盤古大觀的一個視野甚佳的位置，我俯瞰整個鳥巢與水立方。
白天中，這些雄偉的國家建築顯得平淡無比，它們的恢宏，缺乏了燈光的照射，就變成了一堆灰色與白色的混凝土建築。
鳥巢比夜晚模式中的璀璨模樣更小，而白天的水立方一定會讓心懷憧憬的遊客大失所望。
但是，那一天，給我最強烈的感受，並不是這些模式切換帶來的視角落差，而另有它物。
早些時候，我從東邊的鳥巢開始走起，一共花了逾半個小時的時間，才到達北京著名的爭議建築盤古大觀。
直線距離並不遠，但是，在各種交通柵欄、圍擋的圍追堵截下，本來可以直線走過來的距離，被迫切換成一段段的折線，有好幾次，一條路快走到頭了，才發現柵欄攔路，此路不通。
寬闊的馬路，精緻的綠化，熙熙攘攘的人群，都在一些完全沒有必要的柵欄面前敗下陣來。人們被迫去走更遠的路，而似乎沒有人抱怨這一點，他們臉上掛著微笑，毫無抵抗地接受這種安排。
那天，我在朋友圈寫下我個人的感受：在鳥巢，在水立方，通過柵欄看見一個真正的中國。我們有時速350公里的高鐵，以及蒸蒸日上的移動電商，但是，各種柵欄與繞路，以及它背後的權力的傲慢與作風的機械，也是當下中國的經典縮影。
三年多來，我多次去鳥巢附近，當日看到的景象幾乎毫無變化，面無表情，道路精緻，以及，各種折線。
就在鳥巢北側兩百米開外，一條暢通的雙向八車隧道通向遠方，由於通行車輛並不多，就變成了北京著名的飆車聖地，事故不斷，多少保時捷與法拉利一地碎片。
這種景象蠻諷刺的。讓快的超速，讓近的更遠。
許知遠早些年的一個文字裏說，印度人曾經把立交橋視作他們國家現代化的象徵。
其實中國人也有類似情結。2003年，一位北大教授說，堵車是一種國家繁榮的標誌。
那一天，站在盤古大觀的高處，我突然想到一個“鳥巢步行指數”：你步行抵達像鳥巢這樣的公共建築的時間越少，也許能說明，我們的城市現代化才是真正人性化的現代化。
二
1961年，曾經的記者、速記員與自媒體人，簡-雅各布斯女士出版了她最著名的作品《美國大城市的生與死》。
此書出版後，轟動美國乃至全世界的規劃界。它所展示的超出個人閱歷與國界的規劃理念，把它推到了規劃神書的高度。
在這本書前幾頁的目錄頁裏，就寫著下面的文字：
它提到，城市裏的人行步道至少有三種功能：安全，交際與對孩子的同化。
用三段話分別解釋。
【安全】表面上，老城市看來缺乏秩序，其實在其背後有一種神奇的秩序在維持這街道的安全與城市的自由——這正是老城市的成功之處。這是一種複雜的秩序，其實質是城市互相關聯的人行道用途，這為它帶來一個又一個駐足的目光，正是這種目光構成了城市人行道上的安全監視系統。
【交際】儘管人行道上的交往表現出無組織、無目的與低層次的一面，但它是一種本錢，城市生活的富有就是從這裏開始的。
【孩子的同化】孩子們會主動告訴迷路的人該怎麼走；他們會告訴某人如果隨便停車就會挨罰；他們會主動告訴樓房看守人要用食鹽而非砍刀來破冰。城市裏孩子們身上是否存在這種街道主人意識，很好地反應了人行道上的成人們是否對孩子們負責的態度。孩子會模仿大人的態度，這與收入的多少沒有關係。
正是在這本神書裏，簡女士對花園城市的經典規劃理論進行了重炮攻擊。
她堅持說，相比封閉的花園，在公共人行道上，孩子們才更安全，犯罪率才最低，同時，在實際生活中，只有從城市人行道上普普通通的成人身上，孩子們才能學到最基本的東西：彼此對彼此的公共責任感。
她說，縮小人行道，降低它的社會與經濟作用，是城市規劃正統理論中最有毒害與最具破壞性的思想，而這種思想常常以各種關心孩子的名義出現。
簡-雅各布斯也提到了街區公園與城市街區的用途。她寫道，沒有什麼比一個孤立的城市街道在無力解決問題時所表現出的那種孤獨無援更淒慘了。
她認為，一個有效運轉的城市街區必須符合幾個條件：
首先，要造就生動有趣的街道。
其次，盡可能多地促成具有上述特性的街道網路。
最後，將公園、廣場和公共建築作為街道特性的一部分來使用，從而強化街道用途的多樣化，並將這些用途緊密地編織在一起。
三
很多人都想知道，一個具有步行特徵的城市究竟會有多性感？
但是，我很務實，改變城市太難了，一個小點的社區與區域怎麼樣？
我只想知道，一個推崇步行、甚至將其上升到文化氣質層面的社區，究竟何時可以出現，是否昂貴，會不會不便利？
有一天，我看到一本樓書，上面用案例，速寫了一個直抵人心的畫面。
“你每天的兩個小時被誰偷走了？”
“我被困在別墅區了！”
“社區的圍牆要砸掉了！”
“11平米房子，賣出20公斤黃金的價格。”
“在車輪上，我們失去了時間。”
這本樓書很有意思，相當入心。它知道，1000個人裏，80%的人都曾經在生活上，或公開，或私密，發出上面的喟歎。
2014年春天，樂居在紐交所上市，完成報導工作後，大家各自分頭逛街。
我從紐約的中央公園北段，一路步行，沿著第五大道，從第59大街走到第110大街，一直走到了帝國大廈樓下。
期間走累了，就走到中央公園裏面，看到男人、女人、孩子，黑人、白人、華人，散落在高低起伏的坡地，以及各種各樣的灌木叢林裏，五顏六色。天特別藍，人群都很開心，暖暖的下午，在長椅上坐下來，你不會覺得自己只是一個遊客。
沿途，平生看見了最多的Block建築，像積木一樣把紐約切分成上百個街區。僅僅中央公園那3.5公里長的距離內，就有52個街區口，每個街區口，都有一排排古典的建築群矗立著，從公寓、酒店到寫字樓。
這個中央公園已經有100多年歷史了。
雖然穿著皮鞋走格外累，但是，那仍然是一次很愉快的步行之旅。
因為，它讓人放鬆，不用心裏很著急，急著離開街道，回到沙發上去。
我在想，北京何時也來一個從規劃的骨子裏就鼓勵大家走到戶外、來到公共空間裏的社區呢？
四
在北京，其實是有很多的。比如，胡同。
大家都對四合院很有感情，但是胡同更是一個文化現象。它是一個複合功能載體，在以下幾個角色裏無縫切換：人行道，公共客廳，社交場所，服務配套。
現在越來越不好玩了，因為，加入了停車功能，如今裏面停車越來越多了。
車的加入，進一步降低了胡同的使用價值，也順帶消磨了人們的耐心與好感，越來越多的胡同被拆除了，在媒體版面上激發起的反抗與暴怒，也越來越少了。
五
2015年8月，一個意外的機會出現了。
當時，位於北京南三環外數百米的宋家莊區域，一大片土地進入北京市的土地公開交易市場，建築體量約20萬平萬。
當日的北京樓市，正陷入土地饑渴症，每一塊土地都自帶雞湯，每一塊土地都自負地認為自己應該成為新的價格記錄創造者。
但是，它有一個很有挑戰性的條件：土地規劃業態很多樣，更重要的是，土地被切分成7塊地，有好幾塊土地並不相連。
你看，並不是很完美的一塊土地，但是，它也具備著成為一塊地中美玉的強大心臟。
中國金茂與中國鐵建聯合體，以50.25億元的出價，買下這宗抱負不淺的地塊，剔除商業配套等因素，純住宅樓面單價高達6萬元。
北京的一塊土地，是擁有多重屬性的。它可以是一張入場門票，也可以換算成銷售貨值，但是，它最高的境界是，成為一個地產商在社交俱樂部裏引以為榮的代表作品。
中國金茂比任何時候都更需要這樣一個高難度的專案來為自己背書、加冕。
它在2009年拿下廣渠路15號地，2011年面世了廣渠金茂府，一戰成名，然後在隨後數年，以此為藍本，進入8城，開發了16個專案。
在地產業界，由一個專案而孕育出一個地產藍籌公司，相當罕見，中國金茂是被視為一個傳奇樣本的。
五年前，第一個金茂府系產品問世；五年後，中國金茂給最新的這個地塊起名：北京金茂府。
這名頭的口氣，相當之大，不進則退。
六
用地產大哥的話說，五年前，廣渠金茂府是以產品取勝，望京金茂府是以行銷取勝，那麼，最新的北京金茂府，將以規劃取勝。
我很認同這個說法。前幾天，當第一次看到它的定位報告與規劃理念，“一平方公里的城市理想”，我相當興奮。
因為，裏面明確寫著幾個大大的關鍵字：步行，街區。這兩個辭彙，正如前所言，我是很有好感的。
一平方公里的城市理想，說大不大，說小也不小，很務實，通過把這個步行街區的理念落地，然後去再塑造整片區域的氣質。
金茂的這個“小目標”，預計明年五月份會揭開面紗，我希望它不僅成為一個地產樣本，而更願意看到，它能啟發一場北京類城市更新理念的辯論，動員其他地產專案把身體裏正沉睡過去的稟賦與基因啟動，更有使命感一些，而不僅僅是賣樓造數字。
誰不想活的既舒服，又有成就感呢？
城市更新與類城市更新專案，就是對城市的送別與致敬。那些老去的建築與社區完成了歷史使命，現在，需要我們好好送別，通過更好的規劃設計理念的緩慢注射，讓它們重生。
2005年，中城聯盟發起了一個地產文化活動，馮侖參與策劃了一個大型電視主題節目：《居住改變中國》。同一年，如今已隱身的盧鏗在上海發起新住宅運動。而在2004年的觀念地產展上，張寶全的蘋果房子謀殺了很多膠捲。
那個年代，最大的地產商銷售額也僅百億元，只有合生創展與萬科兩家。
樓市調控的西北風已經吹起來了，但仍不失為一個很文青的地產年代，你看，大家都還在玩調性與文化，而且看起來眼神都很真誠。
如今，地產商更富足，更有經驗，亦更應有責任感對待每一寸土地。你的規劃理念，一旦確定，變成鋼筋混凝土，注入地基，將牢牢地甚至永久性地改變這片區域，必須更加敬畏。
如今，很多地產商都在做產品系。院子系，金茂府悅系，原著系，壹號院系，天字系、翡翠系、臻系等等。
這些建築最終留下來，有一個重要的評估標準就是，它們對區域地理與人文氣質的永久性塑造，是加分還是減分？
每分每秒，改變都在發生。
希望多一些好孩子，少一些搗蛋鬼。
