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(2017-02-11 韜略哥 財經韜略)
近日，深圳市規劃和國土資源委員會在其官網上公佈了2017年1月的新房成交數據，幾乎讓所有的人大吃一驚！
數據顯示，1月份深圳這個實際生活著大約2000萬人口的城市，只成交了1652套新房。跟上月相比下降了23.6%，跟去年同期相比下降了69.7%！最令人震撼的是：1月份，福田區只成交了1套新房。
上圖是深圳規土委公佈的福田區新房成交截屏，我們可以看到，深圳的這個“首善之區”（市委市政府所在地）只成交了1套新房，面積是228.07平方米，單價是每平米10.65萬人民幣。
數據還顯示，福田區的新房庫存是1249套。事實上，目前福田區只有三四個新盤在售，這個區已經沒有什麼土地了。但按照1月份的銷量，福田區的“去化週期”將非常漫長。
毫無疑問，跟牛市裏動輒四五千套的月成交量相比，深圳樓市目前的確是入冬了，而且寒氣逼人。
上圖是深圳過去12個月的新房均價和成交量走勢圖。我們可以看出，去年3月25日深圳出臺樓市新政和實施“4月加稅”之後，樓市成交量就出現明顯下滑。去年10月，在出臺第二輪新政的時候，曾出現了搶政策節點的現象，成交出現了一波反彈。隨後，成交量節節下滑。
雖然成交量下滑非常快，但深圳新房均價卻基本上沒有跌，呈現高位橫盤的走勢。其實這也很好理解，新盤事實上是“做市商制”，有開發商護盤，輕易不會降價。但二手房就不同，深圳最近二手房成交價格已經出現了鬆動。
其實不僅深圳如此，北京等多個熱點城市在1月份都出現了成交量下滑。以北京為例，新建商品住宅1月簽約2477套，環比下滑了23.8%；二手住宅共簽約12860套，環比下滑了28.9%。
春節過後，房價依然堅挺的幾個城市，比如北京、廣州都減少了房貸折扣的力度，普遍從最低85折上調到了9折。據今天的《天津日報》報導，天津也動手了：
截至2月10日，招商銀行、中信銀行、浦發銀行等均由原來的85折左右上調至9折，光大銀行和興業銀行等上調至95折。“之前一直延續的85折優惠現在只有極個別銀行能提供了，首套房貸9折幾乎成了主旋律”，
首套房貸利率收緊無疑增加了購房成本，以商貸200萬、期限20年來算，從原來的首套房貸利率4.14%變為9折即4.41%後，購房者每月需多支付290元
首套房貸優惠減少，事實上等於提高了房貸利率。這是央行在貨幣市場上加息之後，房貸市場做出的很自然的反應。當然，首先實施這個政策都是房價環比仍然比較堅挺的城市。
按照中央的要求：新房價格環比必須下降！但地方政府擔心政策過猛導致樓市暴跌，一般採取“擠牙膏”式的調控措施，分步實施調控措施，不斷加大力度，以避免樓市的大起大落。
也就是說，高位橫盤、略有下跌，這才是政府想要的效果。上漲當然不允許，但價格暴跌也不希望看到。能暴跌的，只有成交量而已。
所以，2017年的熱點城市樓市，在價格上一定是“鳥籠行情”。但成交量的大幅波動難以避免。深圳樓市是率先調整的，也率先入冬。接下來，天津、廣州、北京這些城市也會成交量暴跌，慢慢進入冬天。在這個冬天裏，買賣雙方將陷入僵持階段。樓市的全面回暖，至少要等到2018年3月以後，也就是政府換屆完成之後。
率先入冬的深圳樓市，或許會率先回暖。而回暖，首先表現在成交量上，其次才是價格。
最後再給大家看一張1月份深圳南山區的新房成交記錄：
一共成交量174套新房，均價是每平米11.94萬元，其中還包括了相當一批小戶型。這向我們傳遞出一個重要資訊：成交量暴跌中的深圳樓市，骨子裏依然堅挺。這恐怕是大多數熱點城市的基本狀況吧。
上圖是深圳規土委公佈的福田區新房成交截屏，我們可以看到，深圳的這個“首善之區”（市委市政府所在地）只成交了1套新房，面積是228.07平方米，單價是每平米10.65萬人民幣。
數據還顯示，福田區的新房庫存是1249套。事實上，目前福田區只有三四個新盤在售，這個區已經沒有什麼土地了。但按照1月份的銷量，福田區的“去化週期”將非常漫長。
毫無疑問，跟牛市裏動輒四五千套的月成交量相比，深圳樓市目前的確是入冬了，而且寒氣逼人。
上圖是深圳過去12個月的新房均價和成交量走勢圖。我們可以看出，去年3月25日深圳出臺樓市新政和實施“4月加稅”之後，樓市成交量就出現明顯下滑。去年10月，在出臺第二輪新政的時候，曾出現了搶政策節點的現象，成交出現了一波反彈。隨後，成交量節節下滑。
雖然成交量下滑非常快，但深圳新房均價卻基本上沒有跌，呈現高位橫盤的走勢。其實這也很好理解，新盤事實上是“做市商制”，有開發商護盤，輕易不會降價。但二手房就不同，深圳最近二手房成交價格已經出現了鬆動。
其實不僅深圳如此，北京等多個熱點城市在1月份都出現了成交量下滑。以北京為例，新建商品住宅1月簽約2477套，環比下滑了23.8%；二手住宅共簽約12860套，環比下滑了28.9%。
春節過後，房價依然堅挺的幾個城市，比如北京、廣州都減少了房貸折扣的力度，普遍從最低85折上調到了9折。據今天的《天津日報》報導，天津也動手了：
截至2月10日，招商銀行、中信銀行、浦發銀行等均由原來的85折左右上調至9折，光大銀行和興業銀行等上調至95折。“之前一直延續的85折優惠現在只有極個別銀行能提供了，首套房貸9折幾乎成了主旋律”，
首套房貸利率收緊無疑增加了購房成本，以商貸200萬、期限20年來算，從原來的首套房貸利率4.14%變為9折即4.41%後，購房者每月需多支付290元
首套房貸優惠減少，事實上等於提高了房貸利率。這是央行在貨幣市場上加息之後，房貸市場做出的很自然的反應。當然，首先實施這個政策都是房價環比仍然比較堅挺的城市。
按照中央的要求：新房價格環比必須下降！但地方政府擔心政策過猛導致樓市暴跌，一般採取“擠牙膏”式的調控措施，分步實施調控措施，不斷加大力度，以避免樓市的大起大落。
也就是說，高位橫盤、略有下跌，這才是政府想要的效果。上漲當然不允許，但價格暴跌也不希望看到。能暴跌的，只有成交量而已。
所以，2017年的熱點城市樓市，在價格上一定是“鳥籠行情”。但成交量的大幅波動難以避免。深圳樓市是率先調整的，也率先入冬。接下來，天津、廣州、北京這些城市也會成交量暴跌，慢慢進入冬天。在這個冬天裏，買賣雙方將陷入僵持階段。樓市的全面回暖，至少要等到2018年3月以後，也就是政府換屆完成之後。
率先入冬的深圳樓市，或許會率先回暖。而回暖，首先表現在成交量上，其次才是價格。
最後再給大家看一張1月份深圳南山區的新房成交記錄：
一共成交量174套新房，均價是每平米11.94萬元，其中還包括了相當一批小戶型。這向我們傳遞出一個重要資訊：成交量暴跌中的深圳樓市，骨子裏依然堅挺。這恐怕是大多數熱點城市的基本狀況吧。