广州房地产，值不值得投资？

(2017-02-13 金吾望) 今天这篇推文，是2月12日凌晨，在“金粉世家”深度聊天时，随手写的。 内容方面，涉及北京、上海、广州和深圳的城市发展和定位，并相对详细分析了深圳、广州和上海的城市发展空间，对房地产投资，有参考价值。 由于是聊天，所以在逻辑上不是很严密，也缺乏必要数据佐证，但角度和信息量，哥认为，仍有价值，应该整理出来，让所有人都能看到。 以下是正文。 包括佛山在内的广州房地产自去年三季度以来，涨幅较大，当前是不是可以买入？ 房地产投资，看的是未来，为啥呢？因为当前价格，是否在未来会有人接受，这是关键。 看上去，佛山短期内价格暴涨。问题是，等你想卖时，能不能卖掉？ 就像鄂尔多斯，当时房价暴涨，但没有产业人口流入，最后一地鸡毛。 佛山也好，广州也好，你要看的是产业人口而非投资客数量；还要看二手房市场价格变化，新房带有很强投机性，短期很火爆。 问题是，如何变现，流动性速度怎样？这个才是决定你投资是否成功的要素。 如果没有产业人口，谁来接盘？这个是问题，所有都是投资客转来转去，你想忽悠以后的接棒人，就要有宏观政策配合，你知道未来三年宏观政策对于房地产的支持力度是多少？这个你能预判吗？ 那么，到底怎么才能预判产业人口未来的规模和结构咧？ 这就要看当地产业和国家战略的结合度，产业规划是否符合国家战略。 目前当地产业特征是什么？基础是什么？问题是什么？突破口是什么？国家重视程度如何？政策环境如何？法律环境如何？这些都是考虑要素。 广州我是不看好的，因为产业落后。 广州当初发展起来靠的外贸转口贸易，依托香港，现在外向型经济模式已终结。广州产业没有转型，结构老化，体现在产业人口上非常明显： 广州是直辖市中除了重庆之外人口流入最少的城市，如果不在产业结构调整上有所作为，未来只会继续衰落。 广州老了，缺乏进取心，广州市政府缺乏远见和魄力。在文化上，广州和香港一样，进入收缩保守阶段，标志是南方系（传媒）的整体衰落，就像香港电影，在亚洲被边缘化。 文化上的张力体现了广州城市整体的活力，这个活力在下降。因此广州现在地产上涨，是短期的，未来要持续是做不到的，因为缺乏产业基础。 在广州，最大的感受，这是一个适合生活的城市，而非一个赚钱的地方。 这种印象对于房价来说，并不好。适合生活意味着慢节奏，经济野性不够，活力不足，这是一个城市老化的标志。 深圳北京上海就是拼命的地方，你需要拼命才能立足，说明极具野性，竞争激烈，刺刀见红，这样的地方，才有房价发展空间。 深圳经济结构不需要土地，这座城市，走金融和科技路线，因此深圳市政府收入结构中，土地出让金占比很小。 北京上海深圳，相对来说，持续性不足的是上海。 因为北京是帝都，权力中心，资源很多，尤其是权力资源；深圳是新经济，金融+科技两驾马车会有爆发性增长空间，不需要土地这个非常关键。 上海不同，基数很大，收入结构中土地出让金是重头，否则上海GDP惨不忍睹，一座城市，要靠土地出让金实现可持续发展，是不现实的，很容易步香港后尘。 上海的未来在于长三角城市群。上海必须走金融+服务业道路，整体城市功能定位必须是金融中心和服务业中心，为江浙尤其是江苏制造业提供流动性支持。 长三角超级城市群的整合程度，将是未来上海保持超级城市地位的关键。 上海现在已经没有国家政策的特殊照顾了，上海当年发展基本全靠政策红利，并非一个内生发展型城市，这是深圳让人可怕的地方，也是上海的短板。 深圳也有政策红利，但深圳最后发展成一个产业内生性非常强大的城市，自我发展有了独立性，并且符合世界产业升级潮流方向。 上海历任领导都变成了中央党和国家领导人，在经济模式的选择和发展方面，天然具有体制保守性，而体制是僵化的，无法适应市场经济节奏。 上海如今全是国企独大，民资弱小，外资衰落。 未来上海，如果无法转型成超级城市群服务业中心和金融中心，发展速度会放缓。但上海经济底子在中国独一无二，加上有长三角超级城市群烘托，上海的未来，即使没有成功发展成服务业中心和金融中心，在中国和东亚的经济地位，也不是全盛期的广州可比的。 蛋酥，在深圳高速赶超的过程中，上海毕竟相对速度落后了，这不能全怪上海。 深圳可以尝试，上海不能，因为地位太重要了，影响整个东南全局，是华东六省一市中影响最大的城市。 华东对于中国，就像两江对于清廷，是中国财税最关键的来源保证。因此，并非上海领导人不如深圳，而是深圳失败了，无关大局；上海失败，关于中国经济全局的稳定。 因此当年邓大人，在上海浦东划出一块地做改革排头兵，浦西不动；但在深圳，划出全部做经济特区，就是这个道理。 本文所呈现的观点不一定对，这是提供一个观察角度，而且说的都是未来，并不是现在，但房地产投资，做的其实就是未来。