金吾望
經由 在 2月 15, 2017
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(2017-02-13 金吾望)
今天这篇推文,是2月12日凌晨,在“金粉世家”深度聊天时,随手写的。
内容方面,涉及北京、上海、广州和深圳的城市发展和定位,并相对详细分析了深圳、广州和上海的城市发展空间,对房地产投资,有参考价值。
由于是聊天,所以在逻辑上不是很严密,也缺乏必要数据佐证,但角度和信息量,哥认为,仍有价值,应该整理出来,让所有人都能看到。
以下是正文。
包括佛山在内的广州房地产自去年三季度以来,涨幅较大,当前是不是可以买入?
房地产投资,看的是未来,为啥呢?因为当前价格,是否在未来会有人接受,这是关键。
看上去,佛山短期内价格暴涨。问题是,等你想卖时,能不能卖掉?
就像鄂尔多斯,当时房价暴涨,但没有产业人口流入,最后一地鸡毛。
佛山也好,广州也好,你要看的是产业人口而非投资客数量;还要看二手房市场价格变化,新房带有很强投机性,短期很火爆。
问题是,如何变现,流动性速度怎样?这个才是决定你投资是否成功的要素。
如果没有产业人口,谁来接盘?这个是问题,所有都是投资客转来转去,你想忽悠以后的接棒人,就要有宏观政策配合,你知道未来三年宏观政策对于房地产的支持力度是多少?这个你能预判吗?
那么,到底怎么才能预判产业人口未来的规模和结构咧?
这就要看当地产业和国家战略的结合度,产业规划是否符合国家战略。
目前当地产业特征是什么?基础是什么?问题是什么?突破口是什么?国家重视程度如何?政策环境如何?法律环境如何?这些都是考虑要素。
广州我是不看好的,因为产业落后。
广州当初发展起来靠的外贸转口贸易,依托香港,现在外向型经济模式已终结。广州产业没有转型,结构老化,体现在产业人口上非常明显:
广州是直辖市中除了重庆之外人口流入最少的城市,如果不在产业结构调整上有所作为,未来只会继续衰落。
广州老了,缺乏进取心,广州市政府缺乏远见和魄力。在文化上,广州和香港一样,进入收缩保守阶段,标志是南方系(传媒)的整体衰落,就像香港电影,在亚洲被边缘化。
文化上的张力体现了广州城市整体的活力,这个活力在下降。因此广州现在地产上涨,是短期的,未来要持续是做不到的,因为缺乏产业基础。
在广州,最大的感受,这是一个适合生活的城市,而非一个赚钱的地方。
这种印象对于房价来说,并不好。适合生活意味着慢节奏,经济野性不够,活力不足,这是一个城市老化的标志。
深圳北京上海就是拼命的地方,你需要拼命才能立足,说明极具野性,竞争激烈,刺刀见红,这样的地方,才有房价发展空间。
深圳经济结构不需要土地,这座城市,走金融和科技路线,因此深圳市政府收入结构中,土地出让金占比很小。
北京上海深圳,相对来说,持续性不足的是上海。
因为北京是帝都,权力中心,资源很多,尤其是权力资源;深圳是新经济,金融+科技两驾马车会有爆发性增长空间,不需要土地这个非常关键。
上海不同,基数很大,收入结构中土地出让金是重头,否则上海GDP惨不忍睹,一座城市,要靠土地出让金实现可持续发展,是不现实的,很容易步香港后尘。
上海的未来在于长三角城市群。上海必须走金融+服务业道路,整体城市功能定位必须是金融中心和服务业中心,为江浙尤其是江苏制造业提供流动性支持。
长三角超级城市群的整合程度,将是未来上海保持超级城市地位的关键。
上海现在已经没有国家政策的特殊照顾了,上海当年发展基本全靠政策红利,并非一个内生发展型城市,这是深圳让人可怕的地方,也是上海的短板。
深圳也有政策红利,但深圳最后发展成一个产业内生性非常强大的城市,自我发展有了独立性,并且符合世界产业升级潮流方向。
上海历任领导都变成了中央党和国家领导人,在经济模式的选择和发展方面,天然具有体制保守性,而体制是僵化的,无法适应市场经济节奏。
上海如今全是国企独大,民资弱小,外资衰落。
未来上海,如果无法转型成超级城市群服务业中心和金融中心,发展速度会放缓。但上海经济底子在中国独一无二,加上有长三角超级城市群烘托,上海的未来,即使没有成功发展成服务业中心和金融中心,在中国和东亚的经济地位,也不是全盛期的广州可比的。
蛋酥,在深圳高速赶超的过程中,上海毕竟相对速度落后了,这不能全怪上海。
深圳可以尝试,上海不能,因为地位太重要了,影响整个东南全局,是华东六省一市中影响最大的城市。
华东对于中国,就像两江对于清廷,是中国财税最关键的来源保证。因此,并非上海领导人不如深圳,而是深圳失败了,无关大局;上海失败,关于中国经济全局的稳定。
因此当年邓大人,在上海浦东划出一块地做改革排头兵,浦西不动;但在深圳,划出全部做经济特区,就是这个道理。
本文所呈现的观点不一定对,这是提供一个观察角度,而且说的都是未来,并不是现在,但房地产投资,做的其实就是未来。
分類: 6B.房地產
史理生
圍觀
洪錦鉉
不妨逐個城市寫下