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(2017-03-12 韜略哥 財經韜略)
“兩會時間”已經過去了三分之二，會上向樓市傳遞的信號，估計出乎很多人的意料。這些信號，構成了2017年樓市的新邏輯！
對於2017年的樓市邏輯，很多人沒有看懂或者沒有想到，包括大名鼎鼎的海通證券首席經濟學家薑超，以及在兩個月之前英年早逝的“週期天王”周金濤。
“兩會”期間，關於樓市比較著名的發言有：
1、銀監會主席郭樹清對於房貸問題表態說：“居民部門總體來說，銀行貸款不算太多，杠杆率不高，但是這樣一個增速需要引起我們的關注。”
銀監會副主席王兆星表示：房地產市場對中國經濟增長、對財政稅收乃至對中國銀行業資產和利潤增長都有很大的貢獻。所以，從銀行角度來說，我們更希望房地產市場穩定、健康發展，既不能出現巨大的泡沫，也不願意看到出現巨大波動。
2、對於房貸問題，央行周小川行長表示：總體上來看，個人通過住房貸款購房以後，實際上資金就轉到開發商。房地產開發是一個很長的產業鏈，會帶動一系列產業供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。
關於“杠杆率”的優化問題，副行長易綱是這樣說的：我國的杠杆率總體不是特別高。從結構看，住戶部門和政府部門的杠杆率還不是特別高，但是企業部門，就是非金融企業部門的杠杆率從全球比較看，是比較高的。
3、關於房地產稅，全國人大新聞發言人傅瑩透露：2017年，房地產稅草案不會提交全國人大審議。
4、國土部部長薑大明在回應“70年住宅土地使用權到期後的續期問題”時說，：“我們正在深入調查研究，並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，其財產一定會受到法律的充分保護。”
他還表示：房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。
5、住建部長陳政高則表示，自己對中國的房地產市場充滿了信心。“判斷一個趨勢、一個走勢應該看基本條件，要看基本面，而經濟發展的基本面和房地產市場緊密相關。”中國經濟長期向好的基本面沒有改變，這個基本面和房地產市場緊密相關，只要這個基本面不改變，房地產市場就不會改變。
陳政高還透露，住建部正在根據中央要求制定房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，基礎性制度長效機制出臺以後，對房地產會起到一個保障作用。而從“管”的角度來看，政府已經出臺了若干個調控政策，還儲備了若干個調控政策，這些政策足夠調控市場所用。
央行掌握著貨幣政策，銀監會控制著信貸政策，人大影響著房地產稅立法進程，國土部掌管土地供應，住建部則掌管住房政策、房地產市場監管，可以說，這是最能影響中國樓市的5大部門。
這5大部門在兩會期間傳遞的信號如果概括起來就是：重申了中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本思路，傳遞了一定程度的市場監管、調控信號，但更多地正面評價了房地產行業的作用，對市場呵護有加。
回過頭來看地方政府的政策，也基本上採取了“擠牙膏式調控”：政策逐步出臺，力度一點點地加，而不是疾風暴雨式的。其結果是，土地市場仍然火爆，部分城市房價繼續上漲。
中原地產研究中心統計顯示，2017年1月至2月，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4528.4億元，同比2016年1月至2月2624.5億元的土地出讓金額上漲了73%。從全國範圍來看，武漢、合肥、南京等13個城市今年前兩個月土地出讓金規模已超過百億。
在北京、環北京地區，以及成都、青島等地，房價依然在上漲。
對此，我的判斷是：
由於2017年美元將進入快速加息週期，特朗普新政有很大不確定性，所以下半年經濟形勢很難說。去年，中國就是靠著一波“房地產局部牛市”，扛住了經濟下行壓力。
2017年，如果樓市過快入冬，僅靠“大基建+PPP”和股市增加IPO，很難穩住經濟。尤其是在減稅預期下，需要有增長的稅收來源。而源自土地的收入，在2016年至少占政府財政總收入的28%左右，而且是增量的主要來源。
在2017年4月15日特朗普公佈匯率半年報（可能把中國列入匯率操縱國，從此開啟貿易戰）前，多賣點土地和房子，可以為全年經濟增長打下基礎。更何況，三四線城市去庫存剛剛開始，如果一二線城市房價掉頭向下，還能有人買房子嗎？
如果未來貿易戰規模不太大，可以承受，則樓市將隨著利率上升逐步入冬；如果貿易戰超過預期，規模很大，則樓市或許會繼續拒絕入冬，保持一定溫度。
但說實話，去年瘋狂的局部牛市很難再現。剛需、改善需求可以出手買房，投資者建議觀望，過度加杠杆的短炒則風險較大。從投資效率上說，未來10年中國樓市是穩健投資，而不再是最佳投資。絕大多數中小城市的房價，跑不過黃金、美元。
中國樓市將在三年內走出“美元頂”，至於“人民幣頂”或許還比較遠，關鍵看廣義貨幣M2同比增速跟GDP同比增速的關係。遺憾的是，很多中國的學者不知道所謂房價見頂，有兩種頂，其含義不同。
“兩會”期間，關於樓市比較著名的發言有：
1、銀監會主席郭樹清對於房貸問題表態說：“居民部門總體來說，銀行貸款不算太多，杠杆率不高，但是這樣一個增速需要引起我們的關注。”
銀監會副主席王兆星表示：房地產市場對中國經濟增長、對財政稅收乃至對中國銀行業資產和利潤增長都有很大的貢獻。所以，從銀行角度來說，我們更希望房地產市場穩定、健康發展，既不能出現巨大的泡沫，也不願意看到出現巨大波動。
2、對於房貸問題，央行周小川行長表示：總體上來看，個人通過住房貸款購房以後，實際上資金就轉到開發商。房地產開發是一個很長的產業鏈，會帶動一系列產業供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。
關於“杠杆率”的優化問題，副行長易綱是這樣說的：我國的杠杆率總體不是特別高。從結構看，住戶部門和政府部門的杠杆率還不是特別高，但是企業部門，就是非金融企業部門的杠杆率從全球比較看，是比較高的。
3、關於房地產稅，全國人大新聞發言人傅瑩透露：2017年，房地產稅草案不會提交全國人大審議。
4、國土部部長薑大明在回應“70年住宅土地使用權到期後的續期問題”時說，：“我們正在深入調查研究，並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，其財產一定會受到法律的充分保護。”
他還表示：房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。
5、住建部長陳政高則表示，自己對中國的房地產市場充滿了信心。“判斷一個趨勢、一個走勢應該看基本條件，要看基本面，而經濟發展的基本面和房地產市場緊密相關。”中國經濟長期向好的基本面沒有改變，這個基本面和房地產市場緊密相關，只要這個基本面不改變，房地產市場就不會改變。
陳政高還透露，住建部正在根據中央要求制定房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，基礎性制度長效機制出臺以後，對房地產會起到一個保障作用。而從“管”的角度來看，政府已經出臺了若干個調控政策，還儲備了若干個調控政策，這些政策足夠調控市場所用。
央行掌握著貨幣政策，銀監會控制著信貸政策，人大影響著房地產稅立法進程，國土部掌管土地供應，住建部則掌管住房政策、房地產市場監管，可以說，這是最能影響中國樓市的5大部門。
這5大部門在兩會期間傳遞的信號如果概括起來就是：重申了中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本思路，傳遞了一定程度的市場監管、調控信號，但更多地正面評價了房地產行業的作用，對市場呵護有加。
回過頭來看地方政府的政策，也基本上採取了“擠牙膏式調控”：政策逐步出臺，力度一點點地加，而不是疾風暴雨式的。其結果是，土地市場仍然火爆，部分城市房價繼續上漲。
中原地產研究中心統計顯示，2017年1月至2月，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4528.4億元，同比2016年1月至2月2624.5億元的土地出讓金額上漲了73%。從全國範圍來看，武漢、合肥、南京等13個城市今年前兩個月土地出讓金規模已超過百億。
在北京、環北京地區，以及成都、青島等地，房價依然在上漲。
對此，我的判斷是：
由於2017年美元將進入快速加息週期，特朗普新政有很大不確定性，所以下半年經濟形勢很難說。去年，中國就是靠著一波“房地產局部牛市”，扛住了經濟下行壓力。
2017年，如果樓市過快入冬，僅靠“大基建+PPP”和股市增加IPO，很難穩住經濟。尤其是在減稅預期下，需要有增長的稅收來源。而源自土地的收入，在2016年至少占政府財政總收入的28%左右，而且是增量的主要來源。
在2017年4月15日特朗普公佈匯率半年報（可能把中國列入匯率操縱國，從此開啟貿易戰）前，多賣點土地和房子，可以為全年經濟增長打下基礎。更何況，三四線城市去庫存剛剛開始，如果一二線城市房價掉頭向下，還能有人買房子嗎？
如果未來貿易戰規模不太大，可以承受，則樓市將隨著利率上升逐步入冬；如果貿易戰超過預期，規模很大，則樓市或許會繼續拒絕入冬，保持一定溫度。
但說實話，去年瘋狂的局部牛市很難再現。剛需、改善需求可以出手買房，投資者建議觀望，過度加杠杆的短炒則風險較大。從投資效率上說，未來10年中國樓市是穩健投資，而不再是最佳投資。絕大多數中小城市的房價，跑不過黃金、美元。
中國樓市將在三年內走出“美元頂”，至於“人民幣頂”或許還比較遠，關鍵看廣義貨幣M2同比增速跟GDP同比增速的關係。遺憾的是，很多中國的學者不知道所謂房價見頂，有兩種頂，其含義不同。
分類: 6B.房地產