一勺言
經由 在 3月 12, 2017
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(2017-03-12 一勺君 一勺言 )
在貴圈,一勺言被認為是一個很“嘚瑟”的公號。
特立獨行,清高孤傲,樹敵無數。
這些江湖標籤我大致都是同意的,但少有人知道真正核心的原因。
答案是:因為你們。
一勺言的粉絲即使不是最該嘚瑟的粉絲,也相當藏龍臥虎。
看完這段真實的、剛剛發生的對話,你就明白了。
十個小時前,一個粉絲在後臺加我。
平日加董小姐微信的粉絲較多,顏值稍遜的一勺君頗受冷落,於是愉快通過。
然後,就發生了下麵這場始料未及的對話。天馬行空,五顏六色,相當有料。
對多數知名房企而言,這個對話更可能蘊含著一個足以改變它們命運的資訊。
此番對談
以H君稱呼這位新朋友
並以一勺君自稱。
核心提示:傳聞,為了讓房地產更健康地發展,現在,有關方面醞釀著對一項調控選項進行升級式改造,雖然這個工具對房價的效果一向遭人嘲笑,大家紛紛表示看不上它。但是,那都是有意為之。這個工具就是土地增值稅,懂的人自然知道它的厲害。
因為一個非常關鍵的原因,有關方面正在醞釀徵稅新思路。初步思路是向徵稅行業的優等生美國人學習,不驕不躁,創新自己的工作方法。比如,針對地產商的資金監管帳戶的現金流,事先劃出一定預警比例,有言在先,公告天下,先敬酒後罰酒,一旦帳戶裏的錢低於某比例額度,就即可觸發啟動徵收。
這可能是一場正在醞釀、勢必席捲地產行業,並產生深刻影響的春日雷雨。
但在雷雨的第一個雨滴到達地面之前,本聊天純屬業務扯淡,不宜對號入座。
H君:粗大事了。
一勺君:不慌。
H君:你聽說過土地增值稅麼?
一勺君:你說呢!(隔著螢幕,一萬個白眼)
H君:好吧。最近好多人告訴我說,未來土地增值稅徵收要加大清查力度,全面加強。嗯,這樣一來,估計一大波房企要高掛房賬。
一勺君:不明覺厲。啥背景?
H君:缺錢了。
一勺君:多年狼來了,地產不怕。
H君:這次玩真格的。因為,稅務部門想了一個新辦法。
一勺君:說來聽聽。
H君:我先說說結論。一二線城市,很多房企的財報接下來要面臨重大衝擊。三四線城市的房價增幅慢,所以土增稅的影響估計沒有那麼厲害。
一勺君:不是吧,上市公司的財報對土地增值稅科目基本上都計提額度了。而且,究竟徵收多少,也要看最後的毛利潤數字到底如何。人類的理性告訴我們,一些城市的房子看著賣的貴,其實毛利潤率一般,因為地價更貴,產品成本更高。
H君:放心,稅務局會給你炸出來的。
一勺君:炸?你說的是擠出來的意思麼?(做了一個擠的手勢)
H君:稅務局可以不承認你的成本,要求重新計算成本,給你重新算出來一個毛利潤數字。呵呵,他們之前不計較,現在開始計較。
一勺君:(開始精神抖擻)你到底聽到了什麼?
H君:聽說土地增值稅的徵收要出臺新思維。目前的方向是,與房地產公司資金監管帳戶中的現金流掛鉤。本人已經聽到風聲了,說是開始全面加強。
一勺君:現金流何錯之有,憑啥徵稅,法理何在?
H君:這是有的放矢。地產公司每個專案都有建委要求的資金監管帳戶,以前很多房企專案做完,然後告訴稅務局說我虧了,不夠資格繳納土地增值稅。或者要麼就是拖著專案不結算。
一勺君:這是老套路,行業通行多年,人人心照不宣。
H君:有關部門學聰明了,這次要另闢蹊徑。
一勺君:監管部門已經很聰明了,早就施行按照一定比例預征的辦法。你的意思是,這一次要進一步提高土地增值稅的預征比例麼?
H君:預征仍然存在,但是現在有一個新思路:監管帳戶中的資金如果低於一個比例時,立刻徵收。就是為了避免你跑掉,學習美國的稅法模式,針對現金流徵稅。不瞞你說,最新精神,剛剛聽說。
一勺君:美國可是徵稅的老妖精呀。對美國人來說,死亡與稅收是一生中無法逃避的兩個事情。
H君:不要小看我國。歷史上針對地產行業的土地增值稅預征遠遠不夠,空架子較多。這次趕上大缺錢,逼著政府出大招。
一勺君:請繼續說下去。(心裏100個不相信)
H君:預征一定比例的常規做法仍然保留。同時,把專案清算的徵收節點提前,根據現金流,取一個比例,動態結算、動態徵收。只要你的專案監管資金,低於一個比例,系統預警,立刻啟動徵收。有種直覺,這次開發商在劫難逃呀。
一勺君:請注意你的用詞。很好奇,誰想出了這個大招?
H君:吃一塹長一智。政府被開發商算計很久了,也忍了很久了。
一勺君:何出此言?
H君:以北京為例。你買了房子,款項進了開發商在銀行的專用帳戶。法規規定,這個錢要被政府監管,然後開發商根據工程節點與專案開發階段去帳戶提取資金,目的是確保專款專用,用於保障工程款進度。
專案快要竣工的時候,監管帳戶的錢就沒有了。但是,開發商可以選擇專案公司破產模式或是拖延模式,來規避土地增值稅的清算。有關部門被坑了很多年,如今掐指一算,正好缺錢,就擼起袖子準備大幹一場。
一勺君:你覺得開發商勝算大麼?
H君:要看最終的政策檔中具體的比例有多大。如果高於50%,那就很麻煩。這意味著,專案剛開始預售不久就要交錢。
一勺君:會有什麼直接後果呢?
H君:第一,逼著開發商放緩開發節奏,你跑的越快,交稅也快;第二,開發商不敢隨便大提價。提價越高,交稅越多。
一勺君:第一點貌似對調控房價,百害而無一利。(攤攤手,企圖表現出戰局中立的態度)
H君:沒有辦法,現在缺錢。
一勺君:所以,這應該是個孤立的政策目標。
H君:第三點影響就是,對開發商資金管控提出了更高的要求,多專案公司的開發難度越來越大,預計一二線城市的房企受到的衝擊面會比較大。
一勺君:這個土地增值稅數額還蠻大的,因此可以想像,那些玩資金池的地產公司會更加難受。
H君:辛辛苦苦一年,立刻被人清算稅收,淨利潤大減,只能逼迫著開發商去三四線。你寫的“准裁員”就要實現了,一些職業經理人得去外地工作。
一勺君:自從我做了《好評與差評》以後,發現開發商都蠻會虛報成本的,一個比一個能吹自己的精裝修花了多少錢。所以,你懂的,這場徵稅之戰,會很激烈。
H君:你不要忘了稅務局在幹嘛,你的成本太高,稅務局是不認的。很多開發商的財報簡直不能看,為了抵扣增值稅,很多成本賬很有問題。其實,一線城市的開發商進一步深挖成本的潛力是很大的。
一勺君:如果你是對的,那麼?
H君:土地增值稅才是房企利潤的最大殺手。
一勺君:這絕逼是大利空。親,你聽說的這個從嚴徵收新思維,是快要發文了?
H君:聽到風聲,尚未發文。
一勺君:老美徵稅,宇宙第一,我要研究研究。
H君:聽說,現在很多房企的集團財務都很緊張。
一勺君:我覺得,開發商會想出辦法應對的。他們財務部、資本部雇傭的都是高知高薪人才。
H君:卵用。我們是法治國家。
一勺君:準確地說,我們是法制國家。
H君:最終,這些稅收會改變很多房企的業務玩法與組織架構。比如,大規模使用外包人員,放慢開發,組建甲方自己的建築公司等。總之,還是圍繞土地增值稅來想辦法,如何實現緩交與少交。
一勺君:等一等,你剛才說,開發商可能會開始組建甲方自己的建築總包公司。是麼?
H君:開發商規避這個徵稅新思路的本質策略就是,把開發週期拉長,賣的早,交房晚,讓帳戶裏的現金流高於這個預警比例。
那麼,你自己若要有工程款支出,左手倒給右手,就能緩解壓力。比如說,當監管資金低於20%的時候,你就要想辦法讓監管資金比例高於20%。影響監管資金額度的是進項與出項,進項就是賣房收入,出項就是提取的工程款。
一勺君:為什麼帳戶裏越少比例,才會啟動徵收?
H君:因為監管帳戶的錢是倒計時的。比如說你要建設一個地產專案,10萬建面,核定成本是5000元每平,那麼,這個監管帳戶的錢就應該是5億元,你賣房子的前5個億元必須進入這個帳戶不能拿出來。多餘的錢,你拿去做正常的開支,然後設置幾個節點,根據工程進度與相關發票,來分批次提取這5億元。所以,帳戶裏的錢肯定是越來越少。政府設定20%的比例,那麼一旦帳戶錢少於1億元,立刻開徵土增稅。
以往,很多地產公司把自己變成僵屍企業,故意留一些酒店或者尾盤,酒店正常經營,專案公司有現金流,但是錢很少,尾盤導致不清算,這個土增稅就沒法徵收,但人家開發商合情合理合法。
一勺君:重慶之前大規模清理僵屍企業,還是摸透了開發商的底牌。
H君:是呀,高人。一般而言,你監管資金低於一個比例,說明專案快建好了,那麼你就要繳納。這樣一來,很多開發商用住宅來養商業地產的的持有玩法就玩不下去了。更不用提那些僵屍企業了。
一勺言:高明,看來稅務局裏也有高人。
H君:開發商的核心策略是,如何延緩這個監管資金比例,把它降低到政府收稅線以下。所以要麼讓工程款的開支慢下來,要麼把進項的工程成本做高。因此,未來一段時間,政府會狠打虛增工程成本。
那麼,只好在付款節奏上想辦法,可是,工程企業為何會有錢卻不要呢,這就很奇怪。因此,開發商會自建工程總包公司。到了年底,集團用利潤轉移給它發工資,卻讓工程款支付進度慢下來。
一勺言:這是個推理,但符合邏輯。
H君:比如說監管五億元,專案銷售一旦突破監管+土地價格後,立刻放緩節奏。專案放著,慢慢玩。所以,未來開發商自建工程總包的可能性就越來越大。但慢慢玩,就需要有足夠的金融資本撐著。因此,未來開發商的金融色彩就會變強,轉型為投資商,工程總包就變成綠城代建那種。本人判斷,這個徵收新規會倒逼開發商金融化。
要不然你就乖乖交土地增值稅,賣的快就是死,賣的慢又缺錢,行業兼併重組估計會提速。
一勺君:但我覺得,開發商降低銷售節奏,對房價是個壞消息。這樣的政策,至少應該與平穩房價的大邏輯不相違背吧。
H君:這個不好說。首先大邏輯是因為財政收入疲軟導致的,這其實也是調控的一部分,降低開發商的速度,跑的越快,死的越快。
一勺君:這樣一來,開發商的產品線也會出現大的變化。標準化產品會減少,定制的、個性化的產品,會因為成本更不容易測定, 也更容易製造附加值,而在開發商那裏大受歡迎。是這樣麼?
H君:開發商的標準化產品線會被限制,地產專案的開發節奏與進度都會被修正。
一勺君:如果開發商最終判斷政策沒有那麼大的作用,他們也不會輕易調整策略。
H君:不要低估土增稅新政的衝擊波,這個比專案賣的慢更要命。
一勺君:歷史上狼來了很多次,開發商已經不再相信那個說謊話的小男孩了。開發商也許會想,不要亂動。寧可作死,不被嚇死。
H君:那是開發商不知道這次的決心與力度。今年政府工作報告要大規模減稅,同時又要保證赤字率不上升,又要求地方加大對民生的財政支持力度,只能倒逼開發商。
本屆政府的風格是很務實的,低調辦大事:營改增,註冊制,反腐,八項規定,社保改革,債轉股等等,不要用舊時代的眼光來看新時代。這種管理藝術,令人佩服。
一勺君:是呀,不聲不響為未來搞定了諸多難題。
H君:現在就是在搶時間,是財政收入盈餘與三四線樓市去庫存的時間的賽跑,爭取讓時間對自己有利,盡可能在財政收入預警前,多去一些庫存,把杠杆轉移出去。
一勺君:房地產是愛國的,買房人也是愛國的。
H君:如果要煥發企業的活力,讓實體經濟活下去,讓地方政府財政健康,只能由另外的主體來承接過去的負債。如此一來,政府與企業的資產負債表就修復了。那麼,你覺得會是誰來接呢?
一勺君:我當然知道,但是我不能說。不過,這想必是一步大棋。能把去杠杆藝術演繹到如此境界的人,一定藝高人膽大。
H君:呵呵。請一定記得,所有的話都是你自己的話。
一勺君:哦,嗯,好吧。
然後,一勺君扭過頭,對著螢幕前的你們說道:
“剛才你聽到的都是你們的心聲,與我們無關。”