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(2017-06-26 楊玉川 稻穗首發)
樓市或者說房地產，這個令人興奮或者痛苦或者著急或者絕望的熱點，總是用它屢創新高的表現折磨著大家，沒上車的盼望著尋機上車，上了車的盼望有機會小樓換大樓，投資者想通過炒樓賺取財富，覺得沒希望買樓的人憤世嫉俗，但不管是什麼心態，有樓在手和沒樓而想買樓的人都熱切關心著樓市的走勢，希望可以從中得利。
這些年，大陸、香港以及世界上很多地方如加拿大、澳洲等地的樓市，都好像脫離了地心吸力，越升越有，樓價按照專家的計算早就超出了家庭的合理負擔範圍，而且政府還屢次推出調控措施，但就是按不下這個房地產瘋牛的牛頭，房地產價格在剛推出調控措施的時候，有些影響，但很快市場就用更高的價格把調控措施扔到了一邊。比如本港樓市，本屆政府在任內推出了特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、港人港地、雙倍印花稅（DSD）、提高印花稅至15%、限制一契多夥等辣招，但反映本港私人住宅物業價格水準的中原城市領先指數CCL，卻從2012年接近100點的水準，上升到目前的約160點水準，漲了大約60%，樓市表現再次令等待下跌入市的潛在買家失望甚至絕望。
現象：樓價好像脫離地心吸力
近年來幾乎所有看淡中港樓市的專家都被樓價的不斷上漲打臉，雖然從收入的角度看，大陸很多城市和香港的樓價早已偏離了工薪階層的支付能力，也有人用賣掉北京全部房子可以買下美國來調侃大陸一線城市房價過高的荒謬，但事實就是事實，它是不會根據論者的意願行事的，看淡者認為荒謬的高樓價真實地出現了，薩特說：存在的就是合理的，這個荒謬的高樓價真實地出現並存在了，它是合理的嗎？它會像虛幻的肥皂泡一樣破滅嗎？
宏觀來看，經濟增長與金融政策的結構性變化可能是在這輪房地產大牛市的背後的主要支持力量。2008年金融海嘯後，全球經濟可能已經告別了二戰以後曾經有過的高增長和繁榮，開始正式進入低增長、低利率時代，這個變化可能對投資和資產價格有極其深遠和長期的重要影響。
我們過去曾討論過不看好美國經濟和歐洲經濟的復蘇，我們認為美國經濟和歐洲經濟長期日本化的可能要遠高於其如同歷史上的漲跌週期一樣，走出低谷回到過去的強勁增長。其中主要的邏輯是目前的經濟放緩其本質原因是貧富分化嚴重，造成基層收入相對或絕對下降，進而引起總需求不足導致的問題。過去歐美國家面對總需求不足主要是依靠提高借貸水準、用借來的錢去增加消費來解決問題的。但歐美國家目前共同的困難是負債過高，繼續提高借貸水準有一定困難，事實上，金融海嘯就是過度借貸導致的金融危機。
查究：寬鬆幣策是主要推手
既無法靠擴大借貸規模提振總需求，新的可以大幅度提高生產效率的革命性技術突破又指望不上，總需求不足的問題就難以解決，這就是經濟無法恢復強勁增長的癥結所在，這個問題目前看不出來歐美國家有解決的希望，因此，我們認為歐美經濟的長期前景以2008年的金融海嘯為標誌，開始進入長期的低增長階段，而伴隨著經濟的長期低增長，必定是金融的長期低利率。而在長期低利率環境下生存的企業，將難以適應高利率，這又反過來令到高利率政策更難以推行。這個低增長、低利率的狀態，可能成為未來相當長一點時間全球經濟的主要特點，並可能改變過去數十年經濟週期性波動的運行方式，影響投資市場、房地產市場和資產市場的運行規律。
低利率、寬鬆的貨幣政策，是將房地產價格推入雲霄的主要推手，這個政策不改變，房地產市場要想有根本性變化的機會不高。但根據我們前面的討論，基於未來長期經濟增長前景的暗淡，低利率、寬鬆的貨幣政策又很難有太大的改變，比如本輪美聯儲的加息，加息時間已經一拖再拖，加息力度預測也一降再降，根據今年以來美國弱於預期的經濟數據，已經有專家預測本輪美國加息週期可能是歷史上最弱的一輪加息週期，未來很可能再有兩次或三次加息，本輪加息週期就可能結束。
宏觀利率環境難有大變，已經沖上雲霄的房地產市場就難以回到地面，調整也多半會以高位震盪、而非急劇下跌的方式進行，簡單來說，中港樓市雖然很貴，但卻是堅硬的泡沫，破滅並不容易。
展望：中港樓市泡末破滅機會不大
除開低利率這個房地產市場的主要支持力量外，還有一些因素也有一些影響：
中國經濟增長在全球主要經濟體中維持一枝獨秀，一般預計中國GDP將在2020年左右超過美國，成為全球第一大經濟體，中國的經濟地位的上升將吸引更多全球資源流入中國，對中國的資產市場包括房地產有利；
中港兩地都出現越來越多的父母幫子女付首期買樓的情況，其含義是現在的樓市支持力量較之過去更為強大，過去買樓可能主要依賴年輕人自己，現在則可能要加上年前人的父母甚至是祖孫三代；
根據日本經驗，人口老齡化和通縮對房地產市場有較大的負面影響，根據國家資訊中心的測算，估計到2040年中國的老齡化水準和2010年的日本相當，而從2031年至2053年，中國總人口進入負增長階段，人口總量開始減少，綜合這兩者考慮，2030年以後，房地產也許將面臨較大的的負面壓力。
中期來看，全球貨幣寬鬆仍將支持房地產市場維持高位，中港的經濟環境也大致正面，中港樓市有較大的機會維持高位，泡沫破滅的機會不大。
楊玉川，華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁。畢業於上海交通大學，在美國三藩市大學獲得工商管理碩士學位，早期在香港華潤集團工作，後任陽光博大金融集團行政總裁及上市公司世紀陽光(509)執行董事等，有極其豐富的投資經驗，對上市前投資、二級市場投資和上市公司運作有深刻認識。
現象：樓價好像脫離地心吸力
近年來幾乎所有看淡中港樓市的專家都被樓價的不斷上漲打臉，雖然從收入的角度看，大陸很多城市和香港的樓價早已偏離了工薪階層的支付能力，也有人用賣掉北京全部房子可以買下美國來調侃大陸一線城市房價過高的荒謬，但事實就是事實，它是不會根據論者的意願行事的，看淡者認為荒謬的高樓價真實地出現了，薩特說：存在的就是合理的，這個荒謬的高樓價真實地出現並存在了，它是合理的嗎？它會像虛幻的肥皂泡一樣破滅嗎？
宏觀來看，經濟增長與金融政策的結構性變化可能是在這輪房地產大牛市的背後的主要支持力量。2008年金融海嘯後，全球經濟可能已經告別了二戰以後曾經有過的高增長和繁榮，開始正式進入低增長、低利率時代，這個變化可能對投資和資產價格有極其深遠和長期的重要影響。
我們過去曾討論過不看好美國經濟和歐洲經濟的復蘇，我們認為美國經濟和歐洲經濟長期日本化的可能要遠高於其如同歷史上的漲跌週期一樣，走出低谷回到過去的強勁增長。其中主要的邏輯是目前的經濟放緩其本質原因是貧富分化嚴重，造成基層收入相對或絕對下降，進而引起總需求不足導致的問題。過去歐美國家面對總需求不足主要是依靠提高借貸水準、用借來的錢去增加消費來解決問題的。但歐美國家目前共同的困難是負債過高，繼續提高借貸水準有一定困難，事實上，金融海嘯就是過度借貸導致的金融危機。
查究：寬鬆幣策是主要推手
既無法靠擴大借貸規模提振總需求，新的可以大幅度提高生產效率的革命性技術突破又指望不上，總需求不足的問題就難以解決，這就是經濟無法恢復強勁增長的癥結所在，這個問題目前看不出來歐美國家有解決的希望，因此，我們認為歐美經濟的長期前景以2008年的金融海嘯為標誌，開始進入長期的低增長階段，而伴隨著經濟的長期低增長，必定是金融的長期低利率。而在長期低利率環境下生存的企業，將難以適應高利率，這又反過來令到高利率政策更難以推行。這個低增長、低利率的狀態，可能成為未來相當長一點時間全球經濟的主要特點，並可能改變過去數十年經濟週期性波動的運行方式，影響投資市場、房地產市場和資產市場的運行規律。
低利率、寬鬆的貨幣政策，是將房地產價格推入雲霄的主要推手，這個政策不改變，房地產市場要想有根本性變化的機會不高。但根據我們前面的討論，基於未來長期經濟增長前景的暗淡，低利率、寬鬆的貨幣政策又很難有太大的改變，比如本輪美聯儲的加息，加息時間已經一拖再拖，加息力度預測也一降再降，根據今年以來美國弱於預期的經濟數據，已經有專家預測本輪美國加息週期可能是歷史上最弱的一輪加息週期，未來很可能再有兩次或三次加息，本輪加息週期就可能結束。
宏觀利率環境難有大變，已經沖上雲霄的房地產市場就難以回到地面，調整也多半會以高位震盪、而非急劇下跌的方式進行，簡單來說，中港樓市雖然很貴，但卻是堅硬的泡沫，破滅並不容易。
展望：中港樓市泡末破滅機會不大
除開低利率這個房地產市場的主要支持力量外，還有一些因素也有一些影響：
中國經濟增長在全球主要經濟體中維持一枝獨秀，一般預計中國GDP將在2020年左右超過美國，成為全球第一大經濟體，中國的經濟地位的上升將吸引更多全球資源流入中國，對中國的資產市場包括房地產有利；
中港兩地都出現越來越多的父母幫子女付首期買樓的情況，其含義是現在的樓市支持力量較之過去更為強大，過去買樓可能主要依賴年輕人自己，現在則可能要加上年前人的父母甚至是祖孫三代；
根據日本經驗，人口老齡化和通縮對房地產市場有較大的負面影響，根據國家資訊中心的測算，估計到2040年中國的老齡化水準和2010年的日本相當，而從2031年至2053年，中國總人口進入負增長階段，人口總量開始減少，綜合這兩者考慮，2030年以後，房地產也許將面臨較大的的負面壓力。
中期來看，全球貨幣寬鬆仍將支持房地產市場維持高位，中港的經濟環境也大致正面，中港樓市有較大的機會維持高位，泡沫破滅的機會不大。
楊玉川，華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁。畢業於上海交通大學，在美國三藩市大學獲得工商管理碩士學位，早期在香港華潤集團工作，後任陽光博大金融集團行政總裁及上市公司世紀陽光(509)執行董事等，有極其豐富的投資經驗，對上市前投資、二級市場投資和上市公司運作有深刻認識。
分類: 6B.房地產