一勺言
經由 在 3月 30, 2018
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(2018-3-30 一勺言 稻穗)
今天下午,中國恒大(3333.HK)放榜2017成績單。各種資料亮瞎眼,光我視野所及,就看到至少七類資料,恒大排在了地產五強俱樂部的頭名。
比如,總資產,淨資產,年度營業額,毛利潤,毛利潤率,淨利潤,現金流。
這些指標,既有力量指標,又有韌性指標,但總體以力量指標為主。
一句話,看恒大的財報,任何時候你翻開,都是濃郁的男性荷爾蒙味道,雄性特徵十分明顯。
這也基本上代表了當下地產界的主流審美取向,可喜可賀。
短短的一下午,外界對於恒大財報的分析已經比較多了,但我對恒大過去兩年的感受卻非常不同,總體的觀點是:關於恒大回歸的新聞過分吸引了媒體的熱情,其實,它何以抵達今天的基本面才值得關注。
因為,這個基本面背後,藏著一些我們可能不太願意面對的、被改變過的地產常識。
一個一個來談談。
一,負債率
2017年,恒大的資產負債率降低為71.1%,更敏感的淨負債率,減少了六成。
如今,大家對恒大的主流印象,大概率是翻轉之王。但是,早在2008年上市未果後,恒大的負債率,卻是任何地產人無門檻的談資。很多媒體同行對於高負債率危害性的第一次認知,甚至都來自于當年的恒大,就像大家對於現金流危害的第一次認知,來自于當年順馳的老孫一樣。
從那以後,高負債率成為大家集體硬懟上市房企的不二利器,此風氣迅速流行,搞的很多地產公司的董秘、CFO與品牌總監神經極度衰弱。而在貴圈中,也長期確有一些人長年靠著高負債率,喝著可樂碼著字,相當逍遙。
本人也曾中毒很深,但在包括恒大在內的一批高負債公司紛紛爆發式增長的現實面前,多次撞牆,你不服也不行。
後來,才慢慢去接受,高負債率其實是這一波高增長房企不得不擁抱的成長宿命。如同一個青春期的男孩子一樣,你經常感到饑餓,同時又為無窮無盡的幻想而焦慮而激動。過了這個階段,症狀無需服藥而自動消失。
2008—2016—2018,恒大在負債率這個單一核心指標上的資料翻轉,對很多地產從業者而言,是一次重要的地產啟蒙課。
極端點說,在過去的十年,負債率這個指標測試的不是地產公司的健康狀況,而是一個地產老闆把握時代脈搏與命運機會的能力。
二,利潤率。
2017年,恒大的毛利潤率高達36.1%,毛利潤高達1122億元。今年結算了超過3100億元的營業收入,淨利潤高達370.5億元,這些數字,渾身散發著初夏之夜的熱度,令人相當驚喜。
但是,這幾個數字卻與我們以下兩個傳統認知,相當悖逆。
其一,在我們的傳統認知中,恒大地產是一家全線作戰的地產公司,一二三四五線城市,均有佈局。但在它的倉位中,長期以來,三四線佔有比較大的比重,直到過去幾年,恒大地產針對一二線城市的換倉操作,才蔚見聲勢。
因此,大家一般傾向於認為,在平價快速奔跑中,掙錢不會是恒大的強項,掙錢能力更不會是恒大的優勢。
其二,經典的房地產觀點認為,房子與地段有關,與城市地位有關,投資最好的城市,既是最安全的,也最有效率的投資。
這種認知認為,三四線城市表面便宜,實則抗跌性差。一二線城市,才是行業的主要內容,才是行業裡黃金儲量最豐富的區域。
因此,推理出的結論與第一點保持一致:利潤與利潤率不是規模性大房企的特長。
然而, 一勺言認為,恒大的2017年利潤科目成績單,在某種程度上,打破了傳統認知,並給出了新經驗:
1,如今的房企利潤率,與城市地位、地段核心、房價高低,其實關係沒有那麼大;
2,如今的利潤率,在高周轉模式下,似乎更多是一種財務高速運算的複雜結果,它與速度高度相關,或者可以說,利潤率是靠速度跑出來的,不見得非大不可。
在總結自己的2017經驗時,恒大給出的回答是:立即開發,快速建設,大規模開發,快速銷售,快速周轉。
你看,恒大也是這麼認為的。
三,佈局。
2017年,恒大進入全中國228個城市,專案總數多達766個。恒大可能是中國進入城市最多的房企之一,唯一可以PK的是碧桂園。
國家統計局每個月發佈中國新建商品房的統計資料,非常權威,大家都不得不看,但是,它的資料樣本只來自于70個大中城市,它也只公佈70個大中城市。
也就是說,國家統計局認為,這70個大中城市足以代表全中國的樓市體溫。監測它們的變化,就可以掌握全域。
因此,很多主流房企在做城市戰略選擇的時候,會在這個基礎上,根據各自的資源優勢、歷史條件與投資指標等等,再行篩選。最後,差不多剩下35個左右的城市。
你今天去看全中國排名25強的房企,如果他們的年度銷售額大致在1000億元上下,那麼,它們進入的城市數量,似乎不約而同地控制在了35個上下,有多有少,但很少有超過40個。
也就是說,這些主流房企認為,深耕35個城市就夠了,再多的話,戰略的邊際效應就會因為管理半徑過大、資源優勢消退而大打折扣。
恒大這類規模公司就站在一個對立面上,並用自己的持續增長與成功,證明著上述主流觀點的不完整與尷尬。
這個分歧,不是逞口舌之快那麼簡單,它背後有一個非常具有公共檢討價值的話題:到底哪種佈局,更適應中國樓市?
我們稍微複盤一下就會明白。
城市數量過少,有一個非常致命的後果,在政策市特徵的中國樓市中,你的房企會經常性地陷入到與政策的週期性博弈中,你的土地決策與售賣決策,會與任性的政策調控發生共振,重疊到對抗,結果只有一個,你未必會輸,但肯定不會是大贏家,因為你穿越市場牛熊週期的能力,被因此嚴重削弱了。
相反,當你進入一個更廣闊的、數量更多的城市市場,你可以在發生週期性調控的背景中,從容安排資源的投放重點,票倉城市與土地押注的重點區域。
正所謂,東方不亮西方亮。你沒有與樓市政策調控發生正面硬碰硬的較量,也也沒有在媒體上抱怨,你繞過去了,卻反而因此成了大贏家。
因為,你的佈局,讓你增強了熨平市場牛熊週期與現金流波峰波谷的能力。
這是一個新時代的佈局戰略新問題。它由恒大與碧桂園提出,但是對它答案的辯論,將讓整個行業的藍籌公司們集體受益。