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（2018-3-30 一勺言 稻穗）
今天下午，中國恒大（3333.HK）放榜2017成績單。各種資料亮瞎眼，光我視野所及，就看到至少七類資料，恒大排在了地產五強俱樂部的頭名。
比如，總資產，淨資產，年度營業額，毛利潤，毛利潤率，淨利潤，現金流。
這些指標，既有力量指標，又有韌性指標，但總體以力量指標為主。
一句話，看恒大的財報，任何時候你翻開，都是濃郁的男性荷爾蒙味道，雄性特徵十分明顯。
這也基本上代表了當下地產界的主流審美取向，可喜可賀。
短短的一下午，外界對於恒大財報的分析已經比較多了，但我對恒大過去兩年的感受卻非常不同，總體的觀點是：關於恒大回歸的新聞過分吸引了媒體的熱情，其實，它何以抵達今天的基本面才值得關注。
因為，這個基本面背後，藏著一些我們可能不太願意面對的、被改變過的地產常識。
一個一個來談談。
一，負債率
2017年，恒大的資產負債率降低為71.1%，更敏感的淨負債率，減少了六成。
如今，大家對恒大的主流印象，大概率是翻轉之王。但是，早在2008年上市未果後，恒大的負債率，卻是任何地產人無門檻的談資。很多媒體同行對於高負債率危害性的第一次認知，甚至都來自于當年的恒大，就像大家對於現金流危害的第一次認知，來自于當年順馳的老孫一樣。
從那以後，高負債率成為大家集體硬懟上市房企的不二利器，此風氣迅速流行，搞的很多地產公司的董秘、CFO與品牌總監神經極度衰弱。而在貴圈中，也長期確有一些人長年靠著高負債率，喝著可樂碼著字，相當逍遙。
本人也曾中毒很深，但在包括恒大在內的一批高負債公司紛紛爆發式增長的現實面前，多次撞牆，你不服也不行。
後來，才慢慢去接受，高負債率其實是這一波高增長房企不得不擁抱的成長宿命。如同一個青春期的男孩子一樣，你經常感到饑餓，同時又為無窮無盡的幻想而焦慮而激動。過了這個階段，症狀無需服藥而自動消失。
2008—2016—2018，恒大在負債率這個單一核心指標上的資料翻轉，對很多地產從業者而言，是一次重要的地產啟蒙課。
極端點說，在過去的十年，負債率這個指標測試的不是地產公司的健康狀況，而是一個地產老闆把握時代脈搏與命運機會的能力。
二，利潤率。
2017年，恒大的毛利潤率高達36.1%，毛利潤高達1122億元。今年結算了超過3100億元的營業收入，淨利潤高達370.5億元，這些數字，渾身散發著初夏之夜的熱度，令人相當驚喜。
但是，這幾個數字卻與我們以下兩個傳統認知，相當悖逆。
其一，在我們的傳統認知中，恒大地產是一家全線作戰的地產公司，一二三四五線城市，均有佈局。但在它的倉位中，長期以來，三四線佔有比較大的比重，直到過去幾年，恒大地產針對一二線城市的換倉操作，才蔚見聲勢。
因此，大家一般傾向於認為，在平價快速奔跑中，掙錢不會是恒大的強項，掙錢能力更不會是恒大的優勢。
其二，經典的房地產觀點認為，房子與地段有關，與城市地位有關，投資最好的城市，既是最安全的，也最有效率的投資。
這種認知認為，三四線城市表面便宜，實則抗跌性差。一二線城市，才是行業的主要內容，才是行業裡黃金儲量最豐富的區域。
因此，推理出的結論與第一點保持一致：利潤與利潤率不是規模性大房企的特長。
然而， 一勺言認為，恒大的2017年利潤科目成績單，在某種程度上，打破了傳統認知，並給出了新經驗：
1，如今的房企利潤率，與城市地位、地段核心、房價高低，其實關係沒有那麼大；
2，如今的利潤率，在高周轉模式下，似乎更多是一種財務高速運算的複雜結果，它與速度高度相關，或者可以說，利潤率是靠速度跑出來的，不見得非大不可。
在總結自己的2017經驗時，恒大給出的回答是：立即開發，快速建設，大規模開發，快速銷售，快速周轉。
你看，恒大也是這麼認為的。
三，佈局。
2017年，恒大進入全中國228個城市，專案總數多達766個。恒大可能是中國進入城市最多的房企之一，唯一可以PK的是碧桂園。
國家統計局每個月發佈中國新建商品房的統計資料，非常權威，大家都不得不看，但是，它的資料樣本只來自于70個大中城市，它也只公佈70個大中城市。
也就是說，國家統計局認為，這70個大中城市足以代表全中國的樓市體溫。監測它們的變化，就可以掌握全域。
因此，很多主流房企在做城市戰略選擇的時候，會在這個基礎上，根據各自的資源優勢、歷史條件與投資指標等等，再行篩選。最後，差不多剩下35個左右的城市。
你今天去看全中國排名25強的房企，如果他們的年度銷售額大致在1000億元上下，那麼，它們進入的城市數量，似乎不約而同地控制在了35個上下，有多有少，但很少有超過40個。
也就是說，這些主流房企認為，深耕35個城市就夠了，再多的話，戰略的邊際效應就會因為管理半徑過大、資源優勢消退而大打折扣。
恒大這類規模公司就站在一個對立面上，並用自己的持續增長與成功，證明著上述主流觀點的不完整與尷尬。
這個分歧，不是逞口舌之快那麼簡單，它背後有一個非常具有公共檢討價值的話題：到底哪種佈局，更適應中國樓市？
我們稍微複盤一下就會明白。
城市數量過少，有一個非常致命的後果，在政策市特徵的中國樓市中，你的房企會經常性地陷入到與政策的週期性博弈中，你的土地決策與售賣決策，會與任性的政策調控發生共振，重疊到對抗，結果只有一個，你未必會輸，但肯定不會是大贏家，因為你穿越市場牛熊週期的能力，被因此嚴重削弱了。
相反，當你進入一個更廣闊的、數量更多的城市市場，你可以在發生週期性調控的背景中，從容安排資源的投放重點，票倉城市與土地押注的重點區域。
正所謂，東方不亮西方亮。你沒有與樓市政策調控發生正面硬碰硬的較量，也也沒有在媒體上抱怨，你繞過去了，卻反而因此成了大贏家。
因為，你的佈局，讓你增強了熨平市場牛熊週期與現金流波峰波谷的能力。
這是一個新時代的佈局戰略新問題。它由恒大與碧桂園提出，但是對它答案的辯論，將讓整個行業的藍籌公司們集體受益。
這些指標，既有力量指標，又有韌性指標，但總體以力量指標為主。
一句話，看恒大的財報，任何時候你翻開，都是濃郁的男性荷爾蒙味道，雄性特徵十分明顯。
這也基本上代表了當下地產界的主流審美取向，可喜可賀。
短短的一下午，外界對於恒大財報的分析已經比較多了，但我對恒大過去兩年的感受卻非常不同，總體的觀點是：關於恒大回歸的新聞過分吸引了媒體的熱情，其實，它何以抵達今天的基本面才值得關注。
因為，這個基本面背後，藏著一些我們可能不太願意面對的、被改變過的地產常識。
一個一個來談談。
一，負債率
2017年，恒大的資產負債率降低為71.1%，更敏感的淨負債率，減少了六成。
如今，大家對恒大的主流印象，大概率是翻轉之王。但是，早在2008年上市未果後，恒大的負債率，卻是任何地產人無門檻的談資。很多媒體同行對於高負債率危害性的第一次認知，甚至都來自于當年的恒大，就像大家對於現金流危害的第一次認知，來自于當年順馳的老孫一樣。
從那以後，高負債率成為大家集體硬懟上市房企的不二利器，此風氣迅速流行，搞的很多地產公司的董秘、CFO與品牌總監神經極度衰弱。而在貴圈中，也長期確有一些人長年靠著高負債率，喝著可樂碼著字，相當逍遙。
本人也曾中毒很深，但在包括恒大在內的一批高負債公司紛紛爆發式增長的現實面前，多次撞牆，你不服也不行。
後來，才慢慢去接受，高負債率其實是這一波高增長房企不得不擁抱的成長宿命。如同一個青春期的男孩子一樣，你經常感到饑餓，同時又為無窮無盡的幻想而焦慮而激動。過了這個階段，症狀無需服藥而自動消失。
2008—2016—2018，恒大在負債率這個單一核心指標上的資料翻轉，對很多地產從業者而言，是一次重要的地產啟蒙課。
極端點說，在過去的十年，負債率這個指標測試的不是地產公司的健康狀況，而是一個地產老闆把握時代脈搏與命運機會的能力。
二，利潤率。
2017年，恒大的毛利潤率高達36.1%，毛利潤高達1122億元。今年結算了超過3100億元的營業收入，淨利潤高達370.5億元，這些數字，渾身散發著初夏之夜的熱度，令人相當驚喜。
但是，這幾個數字卻與我們以下兩個傳統認知，相當悖逆。
其一，在我們的傳統認知中，恒大地產是一家全線作戰的地產公司，一二三四五線城市，均有佈局。但在它的倉位中，長期以來，三四線佔有比較大的比重，直到過去幾年，恒大地產針對一二線城市的換倉操作，才蔚見聲勢。
因此，大家一般傾向於認為，在平價快速奔跑中，掙錢不會是恒大的強項，掙錢能力更不會是恒大的優勢。
其二，經典的房地產觀點認為，房子與地段有關，與城市地位有關，投資最好的城市，既是最安全的，也最有效率的投資。
這種認知認為，三四線城市表面便宜，實則抗跌性差。一二線城市，才是行業的主要內容，才是行業裡黃金儲量最豐富的區域。
因此，推理出的結論與第一點保持一致：利潤與利潤率不是規模性大房企的特長。
然而， 一勺言認為，恒大的2017年利潤科目成績單，在某種程度上，打破了傳統認知，並給出了新經驗：
1，如今的房企利潤率，與城市地位、地段核心、房價高低，其實關係沒有那麼大；
2，如今的利潤率，在高周轉模式下，似乎更多是一種財務高速運算的複雜結果，它與速度高度相關，或者可以說，利潤率是靠速度跑出來的，不見得非大不可。
在總結自己的2017經驗時，恒大給出的回答是：立即開發，快速建設，大規模開發，快速銷售，快速周轉。
你看，恒大也是這麼認為的。
三，佈局。
2017年，恒大進入全中國228個城市，專案總數多達766個。恒大可能是中國進入城市最多的房企之一，唯一可以PK的是碧桂園。
國家統計局每個月發佈中國新建商品房的統計資料，非常權威，大家都不得不看，但是，它的資料樣本只來自于70個大中城市，它也只公佈70個大中城市。
也就是說，國家統計局認為，這70個大中城市足以代表全中國的樓市體溫。監測它們的變化，就可以掌握全域。
因此，很多主流房企在做城市戰略選擇的時候，會在這個基礎上，根據各自的資源優勢、歷史條件與投資指標等等，再行篩選。最後，差不多剩下35個左右的城市。
你今天去看全中國排名25強的房企，如果他們的年度銷售額大致在1000億元上下，那麼，它們進入的城市數量，似乎不約而同地控制在了35個上下，有多有少，但很少有超過40個。
也就是說，這些主流房企認為，深耕35個城市就夠了，再多的話，戰略的邊際效應就會因為管理半徑過大、資源優勢消退而大打折扣。
恒大這類規模公司就站在一個對立面上，並用自己的持續增長與成功，證明著上述主流觀點的不完整與尷尬。
這個分歧，不是逞口舌之快那麼簡單，它背後有一個非常具有公共檢討價值的話題：到底哪種佈局，更適應中國樓市？
我們稍微複盤一下就會明白。
城市數量過少，有一個非常致命的後果，在政策市特徵的中國樓市中，你的房企會經常性地陷入到與政策的週期性博弈中，你的土地決策與售賣決策，會與任性的政策調控發生共振，重疊到對抗，結果只有一個，你未必會輸，但肯定不會是大贏家，因為你穿越市場牛熊週期的能力，被因此嚴重削弱了。
相反，當你進入一個更廣闊的、數量更多的城市市場，你可以在發生週期性調控的背景中，從容安排資源的投放重點，票倉城市與土地押注的重點區域。
正所謂，東方不亮西方亮。你沒有與樓市政策調控發生正面硬碰硬的較量，也也沒有在媒體上抱怨，你繞過去了，卻反而因此成了大贏家。
因為，你的佈局，讓你增強了熨平市場牛熊週期與現金流波峰波谷的能力。
這是一個新時代的佈局戰略新問題。它由恒大與碧桂園提出，但是對它答案的辯論，將讓整個行業的藍籌公司們集體受益。