7月31日,中共中央政治局會議用“堅決遏制房價上漲”八個字,為未來的房地產市場定下基調。
目標明確了,可誰來負責呢?
8月7日,住建部下達了命令:對未能實現調控目標的地方堅決問責!
其實,地方政府正是依靠“土地財政”,從上漲的房價中受益。
—01—
昨日(8月7日),住房和城鄉建設部在遼寧瀋陽召開部分城市房地產工作座談會,在會上,住建部對參會各城市未來房地產調控工作提出了進一步要求:
1.加快制定住房發展規劃
各地要加快制定實施住房發展規劃,抓緊調整住房和用地供應結構,大力發展住房租賃市場,完善和落實差別化住房信貸、稅收政策,支持合理住房消費,堅決遏制投機炒房,加強輿論引導和預期管理,持續開展房地產市場亂象治理專項行動,嚴厲打擊違法違規開發企業、仲介機構,維護人民群眾合法權益。
2、對樓市調控不力的城市堅決問責
各地切實做好房地產市場調控工作,系統分析當地房地產市場存在的突出問題和主要風險點,因地制宜,精准施策、綜合施策,把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處,確保市場穩定。住建部將建立房地產市場監測體系,完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。要嚴格督查,對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。
短短的兩段話,資訊量巨大,主要包括兩點:第一,目標;第二,責任。
在提到目標時,住建部用了“加快”“抓緊”等詞,可見制定長效機制的緊迫。而對於責任,住建部說得更是清清楚楚,地方政府要承擔主體責任。住建部還要完善對地方房地產調控工作的評價考核機制,沒實現目標的地方政府,堅決問責。
7月31日的中共中央政治局會議就提出:堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
7天之後,住建部就給地方下達了命令,可見,時間緊,任務重。
—02—
樓市調控繼續加碼!
最近,央行的貨幣政策有所寬鬆,有分析師拿出數據說,每次寬鬆都伴隨著房價的上漲,這一次,“房價還要漲”的聲音又開始出現。
但實際的結果讓很多樂觀看待房價的人十分失望。
8月6日,瀋陽發佈通知,商品住房限購區域擴大為全市行政區域(不含遼中區、新民市、法庫縣、康平縣)。瀋陽還表示要進一步加大住房用地供應量,多管道增加各地區住房用地供應量,加快供地進度和時序;嚴格查處開發企業和仲介機構捂盤惜售、炒買炒賣等違法違規行為,情節嚴重的,依法撤銷商品房預售許可證。
通知還明確,實施商品住房價格指導。一是對在售商品住房專案,嚴格執行我市現行相關政策。分期銷售的商品住房專案,本期銷售均價不得高於前一期指導價格;首次入市的商品住房專案,銷售均價不得高於周邊同質可比專案銷售均價,周邊無同質可比專案的,按成本法核定。
值得注意的是,今天住建部的座談會,正是在瀋陽召開。
放眼全國,瀋陽的調控只能稱得上是“常規操作”。
蘇州四大行“不是調控勝似調控”的操作,才要了“炒房團”的命。
從8月1日開始,蘇州中行、農行、工行和建行的客戶若在5年內提前償還住房貸款,將被收取違約金。
提前還款違約金=提前還款金額×貸款執行月利率×6個月,部分提前還款的,每次還款金額不少於壹萬元,且須為壹萬元的整數倍。根據蘇州目前的房貸利率大致計算:如果提前還10萬元,違約金2940元;提前還100萬元,違約金29400元。
這一政策影響巨大,尤其是部分改善置業的換房人群,因為他們名下大多有未結清貸款,需通過提前還貸來結清,以儘快將房產賣出後再買新房。
雖然不是調控政策,但客觀上,抑制了購房(換房)需求。
深圳的做法更具代表性。
此前,深圳新建商品住房均價已經連續21個月下降。即便如此,7月31日(中央政治局會議當天),深圳出臺新政:新購住宅限售3年、商務公寓限售5年、離婚2年內申請貸款首付比例不低於70%……
相關人士向新華每日電訊表示,“這是一次調控政策的全面打補丁”,新政用“靶向治療”的修復策略,在2016年“限購”“限貸”政策的基礎上增加“限售”“限離”“企業限購”等內容,封殺投機炒作的空間。
中原地產研究中心統計數據顯示,7月份,全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄,合計超過60城市發佈了超過70次各類型房地產調控政策。而今年1-7月,累計調控次數260次,相比2017年1-7月同期上漲了80%,平均大概1天1.2次。
作為改革開放的先驅,在建立長效機制方面,深圳也走在前面。8月3日,深圳市人民政府辦公廳正式發佈《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》(深府規〔2018〕13號),這意味著深圳版“房改”方案正式落地。
—03—
房價不准漲,土地財政怎麼辦?
按照今天住建部的說法,穩地價、穩房價、穩預期的主體責任在地方政府。但眾所周知,長期以來,地方政府也是房地產的參與者,“土地財政”給地方政府帶來源源不斷的收入。
即便到了今年,地方政府“賣地”收入還在大漲。財政部數據顯示,今年上半年,國有土地使用權出讓收入26941億元,同比增長43%。
但今年的情況有所不同,三四線城市賣地行情向好,支撐全國土地出讓收入大漲。
據21世紀經濟報導統計,今年上半年,賣地收入與去年全年地方一般公共預算收入相當(占比超過90%)的城市數量多達14個,他們分佈在浙江、四川、安徽、山東、河南、江西、湖南、河北等諸多省份,絕大部分為非省會的三四線城市。
大量長三角地區城市包括湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無錫、徐州、臺州、金華等,上半年賣地收入規模在200億-400億元之間,收入規模僅次於一二線城市。山東、四川、安徽、河北、湖南、江西等省,也貢獻了部分賣地收入規模超過100億元的地級市。
一方面,“賣地”收入大漲,但另一方面,今年土地流標也很多。
中原地產統計數據顯示,今年1~7月,一線城市土地流標13宗(甚至連上海內環的學區地塊也沒人要了);二線城市合計流標經營性土地154宗;三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。
造成這一局面,買方賣方都有原因。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來,地方政府太“貪心”是土地市場流拍增多的最根本原因。市場正在改變,但政府依舊老模式賣地,寧可流拍,也要不斷提高拍賣底價。
 
安居客首席分析師張波告訴記者,過去半年,開發商大部分融資難是個不爭的事實,資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會再“頭腦發熱”。
7月底,新華社報導稱,有些地方用一線城市或某些地域更高房價進行比對,認為本地房價屬於價值窪地,比價心理助長調控“鬆口氣、歇歇腳”“讓房價再飛一會兒”的心態;有些地方出臺“人才政策”,由於門檻過低,客觀上存在繞開限購政策的漏洞;還有些地方出臺購房搖號政策本意體現公平,但一二手房房價倒掛的現實刺激潛在需求提前透支。
新華社報導指出,地方政府要從根本上調整經濟發展思路,放棄對土地財政的“飲鴆止渴”!