今天（9月27日）上午10點多，從香港傳來一個重磅消息：匯豐十二年來首度上調最優惠利率，由5%上調至5.125%，9月28日生效；隨後，恒生銀行宣佈跟進。
這是香港自2006年以來首次上調“最優惠利率”，被認為：“延續了10年的超低息時代結束了”。
北京時間今天淩晨，美聯儲宣佈再次加息。這是金融危機結束後，美聯儲第8次加息，也是2018年以來美聯儲第3次加息。目前，美國聯邦基金利率目標區間為2.00%-2.25%。
一般認為，今年12月美聯儲還會加息一次（北京時間12月20日淩晨宣佈）；2019年則將加息三次。
美聯儲宣佈加息後，多個國家、地區迅速做出了反應：巴林、沙特、阿聯酋等國的央行，沒有等到美聯儲主席鮑威爾的新聞發佈會結束，就宣佈追隨美國加息。
至於美國的大銀行，比如摩根大通、花旗等，要麼上調了“最優利率”，要麼上調了“基準放款利率”。總之，貨幣市場的加息，已經傳遞到了信貸市場。
早上7點，香港金管局決定：“上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%”。隨後，金管局總裁陳德霖警告：預計銀行將很快上調最優惠利率，上調後居民應謹慎管理風險。
陳德霖還明確表態：香港利率最終會趕上美聯儲利率。
隨後，就發生了本文開頭的一幕：香港最大的銀行之一——匯豐銀行成為12年來首個上調“最優惠利率”的香港銀行。從信貸市場來說，香港低利率時代宣告結束了！
簡單解釋一下：香港金管局已經多次跟隨美聯儲加息，這提高的是貨幣市場利率。有點類似中國央行提高“逆回購”、“中期借貸便利（MLF）”利率，基本不影響房貸市場利率。
香港是利率充分市場化的區域，只有當匯豐這類大銀行提高利率的時候，才影響購房者的按揭成本。其中“最優惠利率”是給信譽良好的大客戶（主要是企業）的利率，它被認為是一種重要基準利率，它的提高，意味著銀行放款利率全面提升。而匯豐影響巨大，匯豐的決定，會影響整個香港市場。（恒生銀行隨後宣佈：上調港元最優惠貸款利率12.5基點，至5.125%。）
換句話說：對於香港樓市來說，加息時代到來了，低利率時代過去了。
過去幾年，由於內地房價的倒逼，香港雖然貨幣總量增加不大，但房價也出現了較大漲幅。目前在尖沙咀、港島比較好位置、比較好配套的高層海景新房，每平米的價格動輒50到70萬元，個別樓盤單價（每平米）甚至超過了100萬元。香港因此成為全球房價“最難負擔”的城市之一。
要知道，香港樓市調控的力度遠遠超過內地。一個內地居民想在香港買房子，僅印花稅就高達房價的30%；香港居民購買二套房，也差不多是這個稅率。也就是說，一套1000萬元的新房，僅印花稅就可以高達300萬，但仍然抑制不住房價的上漲。
統計顯示：2018年上半年香港成交了1萬套新房，銷售額1360億港元，相當於每套房售價接近1400萬港元（1213萬元人民幣）。
現在麻煩了。低利率時代結束了，而且金管局總裁也表態了——香港的利率將追上美國。
那麼，香港房價將走向何方？
要知道，香港房價就是內地的天花板，北上深房價看香港，全國房價看北上深。所以，如果香港樓市崩潰，影響將極其巨大。
目前對於香港房價，持悲觀態度的偏多。比如里昂證券認為：
香港的房地產市場正經曆十五年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市。隨著居民對房價的負擔能力下降以及可能惡化的市場情緒，預計未來一年房價會出現15%的回調。
至於花旗銀行則認為，從現在到2019年2月，香港房價將下跌10%。
最悲觀的是德意志銀行，認為香港人口日益老齡化，房屋供應量會所有增加，香港的房屋空置率將會從4%上升至9%，未來10年內香港的房價會暴跌一半。
我的看法是：
第一、香港房價出現10%左右的跌幅是完全有可能的，因為這個市場資金來去自由，波動性歷來偏大。而港府也希望看到房價微跌，來給安撫中下階層的情緒。
第二、房價、樓市是香港經濟的基石，大幅波動是需要儘量避免的。我們之前講過，香港只要拿出2%的土地深度開發，就可以把全港住宅面積增加50%，但就是做不到，因為維護房價穩定是全社會更廣泛的共識。
而且有了1997年那次大跌的教訓，港府和中央政府都不會坐視類似事件再次發生，而且以內地的經濟實力，不用中央政府出手，僅僅把30%的印花稅率降一降，內地民間資金就可以托住香港樓市。
第三，香港整個城市正在發生新的、重大變化。比如2018年香港股市IPO數量和金額都是全球第一；香港被中央政府定位為國際科技中心；香港扶持科技企業和引進人才的力度，都是空前的；香港正在融入粵港澳大灣區。
第四，香港樓市的風向標意義、定價權意義，更是讓這裏成為資金的必爭之地。這反而讓香港樓市必須保持基本的穩定。
好了，最後再分析一下：在美聯儲和各國、各地區紛紛加息的時候，中國央行“不做為”意味著什麼。
本來我們預測，中國央行或許會在今天通過逆回購，傳遞貨幣市場加息10到25個基點的資訊，以穩定中美利差，穩定人民幣匯率。但與此同時，會在國慶日之前降准，釋放流動性。
但詭異的是：到中午12點，央行仍然沒有任何舉動。
我的猜測是：央行的舉動或許是表達一種自信，沒有必要跟著美聯儲起舞。至少沒有必要今天就表示什麼。那啥，談判不是暫時中止了嗎，匯率波動點算什麼？境外人民幣市場，此前央行已經通過發行央票，實現了“變相加息”。所以，現在比較淡定。
央行不急，我們更不用急，可以接著觀察未來幾個工作日央行的舉動。其實央行再高深莫測，也就是那麼幾張牌。不過，從加強透明度、增加跟市場溝通的角度看，央行今天應該說幾句話，表達一下看法，引導一下預期，這是央行的職責，別人替代不了。
一個現代的央行，應該更加透明、更善於溝通。這一點上，美聯儲和香港金管局都是榜樣。
作者：劉曉博
來源：劉曉博說財經（liuxb929）