（2018-10-15 頭條君 樓市頭條）
今天，地產股再次血流成河！
在港股：
新城發展控股跌近9%，相對於今年股價高點接近腰斬，市值只剩237億港幣；
融創中國跌近8%，相對於今年股價高點接近腰斬，市值蒸發了近840億港幣；
碧桂園跌近7%，相較今年股價最高點跌去了6成，市值蒸發了近2300億港幣；
中國恒大跌6%，總市值較今年股價最高點已經跌去了1200多億港幣；
A股也好不到哪兒去：
萬科跌去了1.51%，看起來今天跌得不多，但和今年股價最高的時候比已經跌去了超過一半，市值蒸發了近1900億；
綠地跌去了1.19%，市值和今年最高的時候比也蒸發了500多億；
華夏幸福跌了6.29%，較今年最高點同樣跌去了一半以上，市值蒸發了近700億；
截止到今天，和今年股價最高的時候比起來，排在前面的龍頭房企們，一共蒸發掉的市值，已經超過了10000億。
這一切像極了2008年。
那一年，在港股，市值500億的SOHO中國較年初市值最高點一度縮水近8成。
在A股，萬科股價一度跌到了3.71元，較當年最高點15.31元跌去了四分之三以上。
你一定想知道，這些房企的投資者們，到底是受到了什麼驚嚇，才會不顧一切地拋售手中的股票？
1
最直接的原因可能是，讓所有人惴惴不安的房地產稅的出臺具體日期還未確定，空置稅又被提出來了！
《經濟日報》今天報導說，近日，國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興在記者提問時指出：
為了理性遏制、逐步燙平房地產泡沫，房地產稅應該分解為四個稅：率先出臺能夠精准遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然後再從容考慮物業稅。
空置稅是啥？
就是對空置的房子徵稅。
一家人擁有一套房，那是合理需求，你為了炒房買了三套五套的，待價而沽，那麼對不起，你得交稅了。
就在今年6月，香港特區行政長官林鄭月娥在介紹香港最新的房屋政策措施時表示，將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”，相當於該單位應課差餉租值的200%，即相當於兩年的租金，且大約相等於樓價的5%。
假設一套兩室一廳房屋的月租金是6000港幣，年租金就是72000港幣，空置稅達到144000港幣。
這也意味著，國內空置稅正式走進實操階段。
你要知道，從3月份香港政府提出空置稅的議案，到6月份正式出臺，只花了短短三個月時間。
事實上，香港目前整體空置率才不到4%，都如此急切地推出空置稅，而按照仇保興的說法，內地房屋空置率要比香港高出許多倍，比如鄂爾多斯空置率是70%，北京的空置率也在百分之十幾到二十。
《經濟日報》是由國務院主辦的中央直屬黨報，而仇保興則身兼國務院參事、住建部原副部長，這個資訊的分量有多重，你可以自己掂量掂量，恐怕空置稅這件事真的不只是說著玩玩而已。
空置稅一旦施行，在一手房市場，受打擊最大的，就是捂盤惜售、惡意抬高房價的開放商。
香港的開發商已經被嚇到了。為了規避一手房空置稅，它們趕緊推出了“新房先住後付”政策。
例如，新世界原本以招標形式推售的元朗柏巒，突擊修改為先住後成交。
長實地產的淺水灣也提供先住後成交的付款方法，購房者可享長達3年半成交期，同時買家提早付清餘額還可獲現金回贈優惠。
而對二手房市場來說，空置稅將對擁有多套房的炒房者造成重大打擊。
一旦空置稅開徵，很多擁有多套房子的人，只能選擇低價甩賣，二手房市場將會承受巨大的壓力。
同時，中國絕大多數縣城、城鎮，由於缺乏持續人口流入，住房空置現象更加嚴重，如果開徵空置稅，也會帶來災難性的影響。
所以，今天的地產股被嚇成這樣，也就不奇怪了。
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除了很可能橫空出世的空置稅，中國的房地產企業們，最近的日子著實不好過。
廈門萬科打響了樓市降價的第一槍。白鷺郡五折甩賣、對舊業主退款百萬的消息傳遍全網。雖然隨後廈門萬科發佈聲明稱近日網上流傳的“白鷺郡專案因降價對前期業主退款”的消息並不屬實，但萬科回款的壓力確實山大。十月過去一半，萬科6300億回款的目標只完成了不到50%。
恒大推出國內全部樓盤8.9折，如果全部優惠進行疊加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級。
江西上饒更是曝出碧桂園降價“鬧房事件”，被譽為“2018降價第一砸”。
以往房地產有“金九銀十”之說，但是今年的樓市在這個黃金季節卻籠罩在一片降價風潮之中。
即便是號稱“房價沒有頂”的深圳樓市也涼了。
過往兩年深圳的專案開盤去化率基本在七成以上，部分甚至可以達到九成。但今年以來，除了少數類似華潤城的熱點專案，大多數專案開盤去化率已經普遍降至四至五成。
位於坪山的碧桂園鳳凰國際公館，10月14日正式開盤，僅3.06萬元/平方米的均價，不僅是坪山在售新房中的較低水準，甚至比二手房價格還低。但348套新房最終僅去化200餘套，去化率約六成。
前一天開盤的福田區“網紅”豪宅專案綠景紅樹灣壹號，因為限價延宕三年才最終開盤，價格普遍在8-9萬/平方米間，還推出了開盤當天98折、按時簽約99折、一次性付款98折等優惠，最終也並未能吸引更多的客戶入手，在認籌客戶超出近一倍的情況下，因為棄購客戶較多，開盤當天去化不足七成。
實際上，碧桂園鳳凰國際公館、綠景紅樹灣壹號已屬近期去化相對不錯的專案，10月12日開盤的南山區豪宅專案華僑城香山美墅·雲頌情況更為慘澹，推出的836套住宅，均價8.2萬/平方米，前期認籌客戶501人，到場參與搖號選房的卻不足400人，因為棄選客戶較多，最終僅售出300餘套房源，去化率低於四成。
距離年底只有三個月不到的時間，絕大多數房企仍然面臨著巨大的回款壓力，當房企們使出降價、打折渾身解數，也激不起購房者的購買衝動的時候，地產股也只能跟著陽痿了。
3
地產股暴跌的第三個原因，可能要怪到特朗普頭上。
目前，人民幣匯率正面臨著毛衣摩擦和美元轉強的雙重夾擊，市場對“破7”的預期越來越堅定。
而當人民幣頂不住了，欠了一屁股外債的地產股就成了第一個遭殃的。
統計顯示，今年1-9月，房企境外融資規模達到2802億元，占比達到33.8%，較2017年再度上升近10.3個百分點。
而一旦人民幣貶值，擁有巨額外幣計價負債的房企們，將承受不小的損失。
如果匯率“破7”，這2802億元的債務，僅匯兌損失就高達數十億元。
所以你可以看到，負債比率達300%的恒大、融創兩只股票，上周分別下跌了8%和6%
結語
不管怎麼樣，地產股的這一輪暴跌提醒著我們，冬天真的要來了。
我也要提醒你：
1、如果你炒房，空置稅的傳聞真的不是空穴來風，如果你囤積了大批房子在手上，資金鏈又跟不上，最好早做打算，不然會死的很慘；
2、如果你炒股，徵收空置稅、取消預售證、人民幣貶值、棚改新政……一系列的大利空接踵而至，除了行業頂端的兩三家龍頭房企，某些重倉三四線城市、資金鏈緊繃的中小房企，最好離遠一點；
3、如果你買房，開發商年底回款壓力越來越大，接下來推出首付分期、打折優惠、特價房等促銷手段的專案也會逐步增多，可以保持關注。