稻穗小編
經由 在 10月 16, 2018
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(2018-10-15 頭條君 樓市頭條)

今天,地產股再次血流成河!

在港股:

新城發展控股跌近9%,相對於今年股價高點接近腰斬,市值只剩237億港幣;

融創中國跌近8%,相對於今年股價高點接近腰斬,市值蒸發了近840億港幣;

碧桂園跌近7%,相較今年股價最高點跌去了6成,市值蒸發了近2300億港幣;

中國恒大跌6%,總市值較今年股價最高點已經跌去了1200多億港幣; 

A股也好不到哪兒去:

萬科跌去了1.51%,看起來今天跌得不多,但和今年股價最高的時候比已經跌去了超過一半,市值蒸發了近1900億;

綠地跌去了1.19%,市值和今年最高的時候比也蒸發了500多億;

華夏幸福跌了6.29%,較今年最高點同樣跌去了一半以上,市值蒸發了近700億;

截止到今天,和今年股價最高的時候比起來,排在前面的龍頭房企們,一共蒸發掉的市值,已經超過了10000億。

這一切像極了2008年。

那一年,在港股,市值500億的SOHO中國較年初市值最高點一度縮水近8成。

在A股,萬科股價一度跌到了3.71元,較當年最高點15.31元跌去了四分之三以上。

你一定想知道,這些房企的投資者們,到底是受到了什麼驚嚇,才會不顧一切地拋售手中的股票?

1

最直接的原因可能是,讓所有人惴惴不安的房地產稅的出臺具體日期還未確定,空置稅又被提出來了!

《經濟日報》今天報導說,近日,國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興在記者提問時指出:

為了理性遏制、逐步燙平房地產泡沫,房地產稅應該分解為四個稅:率先出臺能夠精准遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅,然後再從容考慮物業稅。

空置稅是啥?

就是對空置的房子徵稅。

一家人擁有一套房,那是合理需求,你為了炒房買了三套五套的,待價而沽,那麼對不起,你得交稅了。

就在今年6月,香港特區行政長官林鄭月娥在介紹香港最新的房屋政策措施時表示,將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”,相當於該單位應課差餉租值的200%,即相當於兩年的租金,且大約相等於樓價的5%。

假設一套兩室一廳房屋的月租金是6000港幣,年租金就是72000港幣,空置稅達到144000港幣。

這也意味著,國內空置稅正式走進實操階段。

你要知道,從3月份香港政府提出空置稅的議案,到6月份正式出臺,只花了短短三個月時間。 

事實上,香港目前整體空置率才不到4%,都如此急切地推出空置稅,而按照仇保興的說法,內地房屋空置率要比香港高出許多倍,比如鄂爾多斯空置率是70%,北京的空置率也在百分之十幾到二十。 

《經濟日報》是由國務院主辦的中央直屬黨報,而仇保興則身兼國務院參事、住建部原副部長,這個資訊的分量有多重,你可以自己掂量掂量,恐怕空置稅這件事真的不只是說著玩玩而已。

空置稅一旦施行,在一手房市場,受打擊最大的,就是捂盤惜售、惡意抬高房價的開放商。

香港的開發商已經被嚇到了。為了規避一手房空置稅,它們趕緊推出了“新房先住後付”政策。

 

例如,新世界原本以招標形式推售的元朗柏巒,突擊修改為先住後成交。

長實地產的淺水灣也提供先住後成交的付款方法,購房者可享長達3年半成交期,同時買家提早付清餘額還可獲現金回贈優惠。

而對二手房市場來說,空置稅將對擁有多套房的炒房者造成重大打擊。

一旦空置稅開徵,很多擁有多套房子的人,只能選擇低價甩賣,二手房市場將會承受巨大的壓力。

同時,中國絕大多數縣城、城鎮,由於缺乏持續人口流入,住房空置現象更加嚴重,如果開徵空置稅,也會帶來災難性的影響。

所以,今天的地產股被嚇成這樣,也就不奇怪了。

2

除了很可能橫空出世的空置稅,中國的房地產企業們,最近的日子著實不好過。

廈門萬科打響了樓市降價的第一槍。白鷺郡五折甩賣、對舊業主退款百萬的消息傳遍全網。雖然隨後廈門萬科發佈聲明稱近日網上流傳的“白鷺郡專案因降價對前期業主退款”的消息並不屬實,但萬科回款的壓力確實山大。十月過去一半,萬科6300億回款的目標只完成了不到50%。

恒大推出國內全部樓盤8.9折,如果全部優惠進行疊加,最低可至7.4折,比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級。

江西上饒更是曝出碧桂園降價“鬧房事件”,被譽為“2018降價第一砸”。

 

以往房地產有“金九銀十”之說,但是今年的樓市在這個黃金季節卻籠罩在一片降價風潮之中。

即便是號稱“房價沒有頂”的深圳樓市也涼了。

過往兩年深圳的專案開盤去化率基本在七成以上,部分甚至可以達到九成。但今年以來,除了少數類似華潤城的熱點專案,大多數專案開盤去化率已經普遍降至四至五成。

位於坪山的碧桂園鳳凰國際公館,10月14日正式開盤,僅3.06萬元/平方米的均價,不僅是坪山在售新房中的較低水準,甚至比二手房價格還低。但348套新房最終僅去化200餘套,去化率約六成。

前一天開盤的福田區“網紅”豪宅專案綠景紅樹灣壹號,因為限價延宕三年才最終開盤,價格普遍在8-9萬/平方米間,還推出了開盤當天98折、按時簽約99折、一次性付款98折等優惠,最終也並未能吸引更多的客戶入手,在認籌客戶超出近一倍的情況下,因為棄購客戶較多,開盤當天去化不足七成。

實際上,碧桂園鳳凰國際公館、綠景紅樹灣壹號已屬近期去化相對不錯的專案,10月12日開盤的南山區豪宅專案華僑城香山美墅·雲頌情況更為慘澹,推出的836套住宅,均價8.2萬/平方米,前期認籌客戶501人,到場參與搖號選房的卻不足400人,因為棄選客戶較多,最終僅售出300餘套房源,去化率低於四成。 

距離年底只有三個月不到的時間,絕大多數房企仍然面臨著巨大的回款壓力,當房企們使出降價、打折渾身解數,也激不起購房者的購買衝動的時候,地產股也只能跟著陽痿了。

3

地產股暴跌的第三個原因,可能要怪到特朗普頭上。

目前,人民幣匯率正面臨著毛衣摩擦和美元轉強的雙重夾擊,市場對“破7”的預期越來越堅定。

而當人民幣頂不住了,欠了一屁股外債的地產股就成了第一個遭殃的。

統計顯示,今年1-9月,房企境外融資規模達到2802億元,占比達到33.8%,較2017年再度上升近10.3個百分點。

而一旦人民幣貶值,擁有巨額外幣計價負債的房企們,將承受不小的損失。

如果匯率“破7”,這2802億元的債務,僅匯兌損失就高達數十億元。

所以你可以看到,負債比率達300%的恒大、融創兩只股票,上周分別下跌了8%和6%

結語

不管怎麼樣,地產股的這一輪暴跌提醒著我們,冬天真的要來了。

我也要提醒你:

1、如果你炒房,空置稅的傳聞真的不是空穴來風,如果你囤積了大批房子在手上,資金鏈又跟不上,最好早做打算,不然會死的很慘;

2、如果你炒股,徵收空置稅、取消預售證、人民幣貶值、棚改新政……一系列的大利空接踵而至,除了行業頂端的兩三家龍頭房企,某些重倉三四線城市、資金鏈緊繃的中小房企,最好離遠一點;

3、如果你買房,開發商年底回款壓力越來越大,接下來推出首付分期、打折優惠、特價房等促銷手段的專案也會逐步增多,可以保持關注。

分類: 6.行業分析