（2018-10-21 子木 水木然專欄）
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不要一味地相信
昨天，國統局發佈了全國9月70城房價數據。
很多讀者朋友驚呼看不懂，說明明9月買房子，感覺市場行情很冷，房價下調嚴重，70城房價數據卻顯示還在上漲。還有糾結房價漲幅0.02這個小數點的含義到底是什麼。
如果你要把這份數據作為買房的依據，不誇張地講，最終一定會成為高位站崗的接盤俠。70城數據真實度暫且不談，解讀它一定要從宏觀視角去挖掘背後的資訊趨勢。
下面我們先把官方公佈的9月70城數據總結如下：
1.據初步測算，從環比看，4個一線城市9月份的新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%，其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。
2.31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。
3.其中，西安、呼和浩特環比漲幅領跑，分別為6.2%、2.8%。海口、西安同比漲幅領跑，分別為21.7%、20%。上海、深圳等環比下降。
關於這份數據的解讀，首先要有一個理解基礎。
第一我們要注意的是，在各城市限價令如此嚴苛的今天，數據早已脫離了實際情況，70城房價數據中關於限價城市的新房數據基本可以不用看。
例如你在廣州買新房，到了售樓處，人家會明明白白告訴你，買新房可以，但是一定要簽兩份合同，一份官方備案用，一份裝修用，最後裝修費用會折合成房價統一算到裏面，這樣再去討論新房房價漲跌是沒有意義的，還不如直接參考周邊的二手房。而在前幾天，廣州因為“房鬧”嚴打雙合同，如果因此放開限價的話，新房房價是否會一飛沖天呢？
第二，在這份數據裏，不要認為城市環比有漲幅，房價就在漲。其實按照常年的數據觀察，漲幅連續回落幾個月，就可以理解為其真實房價已經在下跌了。
（來源於貝殼研究院）
例如在網紅城市杭州這一項，數據顯示8月環比上漲0.6個百分點，9月環比上漲0.2個百分點。說是漲幅百分比回落，而真實情況是，9月杭州是以7.4%的跌幅居於所有城市的首位，結束了6個月的增長態勢。
第三是70城數據裏，關於一二三四線城市的劃分是沒有依據的。例如，二線城市分為強二線和弱二線，三四線城市分為“都市圈外城市”和“都市圈內城市”。北京旁邊的廊坊北三縣和西部城市呼和浩特同屬於三四線城市，但他們之間的樓市情況完全不同，北三縣放開限購房價一飛沖天，而呼和浩特到現在還沒採取限購。
除此之外，大家還要明白一個道理。官方數據有一個特別重要的作用，就是“穩房價、穩預期”，無論市場如何大起大落，幅度永遠控制在一個非常緩和的空間裏。
那麼，基於以上三條，我們再看9月的70城房價數據就很輕鬆了，而且我們還能從裏面挖掘出其他更有用的資訊。
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數據背後的資訊
1.史上最嚴調控已起到立竿見影的效果。
自從今年7月31日中央政治局召開會議指出要“堅決遏制房價上漲”，全國在8月就開始了「真正的調控」。
單月調控頻次超過55次，刷新歷史記錄，同時加碼八大限令，啟用「問責約談」制，進行專項亂象調查。在此政策強壓之下，無論真需求還是假需求，均受到遏制，市場被動降溫。
所以大家現在也看到了，官方公佈數據一二三四線不同程度「漲幅回調」，其中二線是0.5個百分點，三線是0.6個百分點。事實證明，在中國，房價的命運永遠掌握在政策的手中。
2.板塊輪動效應同時顯現在房價下行管道中。
上波房價的起點是2015年，從深圳開始起步，一線城市大漲之後，分兩條線路開始向外擴散。
一條是地理線，由一線城市向環一線城市方向擴散；另外一條是空間線，由一線城市擴散到以省會城市為核心的二線城市群，再由二線城市擴散到三四線城市，以此類推。
同理，當房價下行時，房價傳導也會根據這個規律逐步體現。
從2017年「317新政」開始到現在為止，一線城市已經經歷了一年半的調控期，目前北京和上海的成交量已經呈現企穩趨勢，按照“成交量—房價”原則（成交量較房價先行，成交量先觸底房價後觸底），今年年底到明年3月，一線城市的房價會見底。
在一線城市房價下行的中後期，由於預期的傳導，會迎來二線城市的拐點。數據顯示，今年9月單月全國成交面積同比下滑3.6%，其中主要以二線城市為主，成交持續乏力，已然出現了階段性的購買力“瓶頸”。
未來一段時間是二線城市房價下跌的主戰場，至於跌的深度和長度還要看城市的泡沫程度和供需情況。例如杭州雖然潛力很大，但這輪房價炒的太高，房價直追上海，就必須回調到符合城市基本面的位置，類似情況還有廈門、青島等熱門城市。
有的人說，只要放開政策房價立馬反彈，這個是沒有任何依據。有的城市在上波大漲中需求已經釋放完了，例如黑龍江哈爾濱和安徽的安慶，人口無流入，庫存又大，房價又下行，沒有基礎需求托底，買漲不買跌的群眾心態會更加嚴重；而像長沙這種城市，房價被低估還被政策遏制需求，一旦放開房價立馬反彈。
這幾天還有讀者在後臺留言說，“為什麼品牌房企高喊「活不下去」，熱點城市到處降價維權，但是自己所在的四線小城市的房價依然在高漲，大家還是十分熱情。”
這就是三四線城市資訊滯後的原因。
首先，很多大型房企不會在三四線城市拿地開發，所以大行情到來，降價促銷的消息不會傳導到三四線破壞購房者預期。而且現在三四線大部分老百姓的資訊管道還被本地媒體挾持，有些本地媒體為了幫開發商賣房，在拐點到來之際還在一股腦的吹噓房價，拉群眾入坑。
由板塊輪動原理，在二線城市迎來房價拐點後，三線城市由於調控不到位，市場資訊滯後的原因，還會處於「末日狂歡」期，例如數據裏提到的以呼和浩特為主的西部城市。它們其中有一部分的成交量和房價目前還在上漲，在此階段購房的人群極有可能成為高位接盤俠。
而等到二線城市下行通道進入中後期，失去棚改貨幣化的大部分三四線城市會迎來漫漫無期的陰跌之勢，這個時間不會太久，大概在明年的上半年就有所體現。
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總結
1.樓市非穩定期內，切勿跟買跟賣。韭菜之所以稱之為韭菜，就是人家高位逃離的時候，他們會不顧一切地沖進樓市高位接盤，無論是自住還是投資，都是財富損失，畢竟這幾年賺錢都不容易。
2.仔細觀察自己所在城市成交數據，成交量先行於房價，成交量企穩，房價不出意外會跟著觸底。找到自己城市所在板塊輪動的位置，房價下跌了就要靜待時機找底部，房價還未跌，就要等它過了高峰。
3.房價進入下跌通道，下跌的越厲害說明泡沫越大，同時也證明這個地塊越有潛力，當然這個是在有資源或有人口的基礎上。例如海南房價崩盤過，也腰斬過，但未來放開限購，因為環境資源的稀缺性，房價依然可以一飛沖天；環京北三縣腰斬過，因為北京人口外溢，放開限購依然可以起來；但是像鄂爾多斯這種城市，沒有人口沒有資源，腰斬後很可能就沉沒於歷史之中了。
4.房價遇到拐點初期，一定要學會判斷市場資訊真偽。例如我之前講過，這段時間一些城市的樓盤促銷資訊會很多，但一開始大部分都是假促銷。這段時間還有為了賣房雇傭兼職砸自己售樓處的開發商，正所謂，聲音越大效果越好，中國人的智慧真是博大精深。
