（2018-10-21 董小姐 一勺言）
先聲明下，寫這篇文章的主要目的，是董小姐想要表達這樣一種感覺：
1，廣州限價令優化事件，主要是一場樓市裏的「拆雷」行動。
2，昨天的限價令，今天結出了業主價格維權的惡果。如果我們把業主維權視作樓市裏的不穩定因素的話，那優化限價機制，就有助於撇清自己在這一波業主維權中的角色，並減少這一不穩定因素的發生。
3，優化限價機制與樓市調控鬆動，本身沒有太本質的關聯。但外界容易擴大聯想，並推及己身。
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股票持有人，買家，賣家，兄弟城市，都在等待廣州限價鬆動的進一步消息。
然而，在廣州增城、南沙、花都等都傳出「限價放開」傳聞後，廣州住建委連夜加急回應，一錘定音：
1、要對新建商品住房的預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。
2、會繼續嚴格對新建商品住房開展價格指導，保持調控連續性和穩定性。
這個回應，用的是優化而不是取消的字眼，在調控連續20多個月後，它被多方視為一個鬆動信號。
消息滿天飛。昨天，董小姐隱隱感覺到，消息傳出後，三個一線城市，不少熱點二線城市，似乎都沉浸在一種奇妙的情緒裏。
身處其中的開發商們，嘴角邊仿佛都浮現出了蜜汁微笑，一種翹首以盼等待開獎，卻又不敢說破的心情夾雜其中。也有投資客開始蠢蠢欲動，以為這是一個各地調控放鬆的前奏。
董小姐的看法是，先別高興太早。
在各方角力終於達成樓市調控不鬆動的大共識下，廣州為什麼要突然跳出來，有可能打破這小心翼翼的平衡？
談幾點感想。
一、為什麼是廣州最先站出來？
董小姐發現，這和廣州的財政邏輯有關。
本輪調控，一線城市力度最大。但是，在四個一線城市陣營裏，廣州的財政壓力又更大。
廣州是唯一一個既需要向廣東省繳稅，也需要向中央政府繳稅的一線城市。
兩邊繳稅，財力被轉移出去更多，廣州就像是一線陣營裏的「二線城市」，它的城市建設水準和力度也明顯弱於其他三個一線城市。
在這個局面下，廣州對土地財政的依賴程度必然超過其他三城。當地政府需要通過賣地掙回更多的錢，去充實地方財政。
當市場冷卻，調控嚴厲之際，各地開發商在廣州的拿地熱情也會受影響，而這也導致廣州對限價取消的訴求，遠逾其他三城。
廣州的財政基本面，是這次限價傳聞被製造出來的大背景，但是它未必是直接目的。
二、潛規則
這次傳出限價鬆動的地方，都是廣州幾個週邊郊區。
廣州原來的市區並不大。增城、南沙、從化等這些地方原本並不是廣州的直屬地區，是縣級市，城鎮化水準並不高。
瞭解廣州的朋友都知道，過去，這些週邊地區和廣州市區的城市環境相差很大，簡直會讓你懷疑到底是不是一個城市。
週邊地區的房價和市區自然也沒法比了，房價落差一直很大。2015年以前，廣州遠郊這幾個區根本不是房地產發展熱點，土地供應量也有限。
而2015年房地產熱潮來臨後，廣州市區大量樓盤消化很快，政府在市區征地的難度也越來越大。
因此，廣州市政府隨後大力發展周邊郊區。那裏土地多，比市區拆遷量小，容易做新產業。
在這個過程中，廣州遭遇了中央推行的嚴厲調控節點。
而地方跟進中央房地產調控指令，是一種政治正確，廣州沒有不跟進的道理。
不過，廣州跟進調控的動作看起來也是一個循序漸進的過程。不像其他一線城市一上來就全市限購、限價，廣州曾經對增城、從化、南沙等等週邊地區不限購。
留了調控的安全地帶，一度吸引了珠三角投資客，一時間炒房熱度大漲。開發商們也為了規避調控，紛紛去這些地區拿地，樓板價創新高。
廣州市郊區房價有了一輪明顯漲幅後，也拉高了整個城市的房價均價漲幅。
因此，2017年，廣州出臺進一步調控政策，週邊地區也進入限價限購邏輯，不再享受免調控紅利。這個政策延續至今。
可是，一旦調控整體加碼，限價、限購等政策全部亮相，開發商陷入利潤困境，拿地動力消減，廣州就等於全方位扼住了土地財政的來源。
怎麼辦呢？
還好「聰明」的開發商總能想出對策，這就催生了廣州大名鼎鼎的「雙合同」現象，「雙合同」開始大行其道。
在廣州，越來越多的開發商會利用「雙合同」去逃脫限價令，去控制商品房的紙面房價，即合同備案房價。通過和業主簽署裝修合同，把剩餘房款轉移到裝修明目上。最後業主掏出來的還是高房價，但是被調控的紙面房價卻在限價令的區間之內。
在市場好的時候，業主也心照不宣，但求買到房。
這個過程中，我們可以合理推測，廣州市對開發商的「雙合同」部分採取了睜一只眼，閉一只眼的態度。
但時至今日，廣州「雙合同」模式存在的土壤正在一點點土崩瓦解。
也正是這個新變數，導致了這次廣州最先在限價鬆動上亮出了身段。
三、導火索
最近一段時間，「雙合同」讓廣州陷入了沸沸揚揚的“房鬧”運動中。
業主們的不滿，正是市場溫度的條件反射。
一是，廣州房價在調控重拳下，走出了下滑曲線。當房價下行，限價令就失去了原來的意義，形同虛設。
此時業主們發現自己買貴了，過去曾經心照不宣的「雙合同」，也失去了被默認的默契，於是被作為一種堂而皇之的不合規動作，擺上了臺面。
業主可以抱怨開發商的所謂「精裝修」貨不對板，根本不值那麼多錢。矛盾激化，底氣在於，開發商的「雙合同」本身就不合規。
二是，選擇了「雙合同」的業主們，在資金上承擔了更多的借貸成本，當外部形勢變化，這會反過來加劇不滿。
舉個例子，你要在廣州買一套100平米的房子，假設真實單價3萬一平米，總價300萬，首付90萬，可以貸款210萬。
但是在「雙合同」模式下，假設合同單價1.5萬，網簽總價150萬，網簽首付45萬，貸款只能貸105萬。但實際上，你還有105萬本來可以靠貸款的錢卻沒有著落。
一些人過去選擇了小額貸款，或者消費貸，去覆蓋這筆錢，然而借貸成本高，在房價開始往下走的情形下，不滿會急劇爆發。
另一些人會轉嫁壓力給開發商。恰逢現在國家打擊金融創新，打擊首付貸等資金進入房地產領域，上述金融新管道不可能大規模再做，一些業主會選擇拖延分期付款。
因此，開發商也在自己品嘗「雙合同」的第二個味道：回款越來越難。於是，只能降價促銷，加大回款。
廣州「雙合同」房鬧的出現，說明了維繫「雙合同」的土壤已經動搖：
一個就是房價下行，尤其是週邊郊區；一個是金融創新被打壓，沒有充足的民間首付貸了。
隨著中央的審查力度在加大，對這種違規現象開始「零容忍」，持續不放鬆調控。發改委正在開展房地產專項整治行動，業主舉報「雙合同」，不可能視而不見，也會導致地方政府如芒在背。
總而言之，廣州的「雙合同」模式越來越難以為繼。
所以，廣州釋放限價鬆動的消息，其實是防止新的「雙合同」再出現，首先要斷增量，規避這類行為，以免後續更大規模的群訴。
況且，房鬧鬧到政府那裏越多，矛盾激化越多，也不利於廣州郊區後續繼續賣地。
昨天，廣州官方的正式表態也是沖著「雙合同」拆分價格來的，說的是，「要對新建商品住房預售和網簽價格指導機制做優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。」
因此，這次看上去更像是一次拆雷行動。
四、央地博弈小試探
董小姐認為，這次廣州幾個郊區鬆動限價的信號，確實也不能排除試探中央的意味。在中央和地方在調控博弈中，確實存在有一定的縫隙地帶，賭的就是中央是否給一點調控鬆動空間。
畢竟，少有不愁財政壓力的地方政府，各地都在翹首以盼廣州動作的後果。
各地都有取消限價的動力。開發商拿地動力減弱，政府新出讓土地壓力也會加大。各地土地流拍，有地方政府出來辦土地招商會，這兩年聞所未聞的動作都可能出現。
一些城市被限價，市場壓抑，只能到人口戶籍上做文章，去拉動需求。比如廈門、杭州放鬆戶籍政策。
一旦廣州破局成功，中央給了調控空間，那麼珠三角、其他一二線城市都有可能會跟進，去琢磨放鬆限價。
廣州棋已動，中央如何接招？我們可以拭目以待。
說來也有意思，不論使用供需理論、金融理論，還是在政策角度去分析中國房地產市場的走向，最後都繞不開一個預期的問題。
預期這個東西就是千千萬萬人的心態動向構成的，它是理性分析框架裏最感性的部分，也可能是最有用的部分。
在中國，預期常常在官方的調控令下，一點點虛弱下去，但是稍微攪動一下，似乎又能捲土重來。
預期就像風，風起於青萍之末，而且它來得太快，等你真正感到它的存在時，你可能已經被裹上天了。
說到這裏，董小姐忍不住請大家復習下傑倫大哥的《龍捲風》。
心態不能崩啊，大家挺住。