（2018-11-8 陳無諍 中國房地產報深圳）
82歲的方永宏，挽著75歲的太太李彬華，在商場裏一邊散步一邊聊天。
“過來樂富很方便，有地鐵。這個商場不錯，可以來買衣服、逛街市、吃東西。”方之前是山東大學教授，退休後來到香港，而他太太，已經在香港生活了30多年。
這裏是香港典型的老市區。樂富廣場(Lok Fu Plaza)位於香港九龍黃大仙樂富聯合道198號——作為香港18個行政區之一，黃大仙區以著名的黃大仙祠命名，位於九龍半島東北面。黃大仙祠在香港香火最旺，每到大年三十，大批信眾會湧進黃大仙祠，搶頭炷香祈福。
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冬日的陽光很好，溫潤而不晃眼。樂富的味道豐富，一路逛過去，能聞到烘焙的香氣、髮廊的藥水味道、藥房濃濃的中藥味和茶莊的清香。
一般在週一下午，商場裏大多是老人，拄著拐杖，或者坐著輪椅。走廊上有一些休息區，他們坐在凳子上曬太陽。一位92歲的婆婆說她喜歡和朋友在這裏聊天，也有老人獨自坐著休息，一位阿伯用手機大聲放著戲曲。商場有坡度的地方兩邊都有扶手，地上有防滑條（像是方便輪椅人士使用的坡道）。
樂富商場的門上，貼著“歡迎導盲犬進入”。一樓有個平臺，牆上刻著壁畫“八仙圖”，配字如下：“彙聚樂富街坊情”。
和中國內地許多富麗堂皇的商場不同，樂富是建在社區之中——周邊不到100米處，就是居民樓。商鋪大多不大，貼近生活，除了一般商場常見的服裝店，還有一些連鎖品牌店和個性小店——化妝品、電器、書店、琴行之外，樂富還有快圖美（沖洗照片和列印的連鎖店）、寵物用品商店、美容纖體店和髮廊、地產仲介、基督教會、菲傭雇傭中心、小學和初中課外輔導班，以及幾家私人診所。
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這只是領展管理有限公司(The Link，原領匯)在香港的180個商場之一，其旗下的領展房地產投資信託基金(The Link Real Estate Investment Trust，REITs)，是首家香港上市及亞洲市值最大的REITs，由領展管理，公眾持股量達100%。
樂富是領展目前最具規模的“重點商場”，有36000平方米可零售面積。從2008年起，領展為物業進行耗資超過4.23億港元的提升工程，於2011年年初全部完成，樂富還成為領展旗下首個開設官方獨立網站的商場。
領展行政總裁王國龍接受採訪時，普通話還不太靈光，戴副黑框眼鏡，灰黑西裝，豎條襯衣，笑容溫和。
“和一般房地產商不同，我們做商業零售地產，資產管理是其中重要一環。”王國龍說，領展經營中注重可持續發展，為社區創造價值，主要是對現有的物業進行資產提升工程，改善物業的素質，提供更好的服務，幫助租戶提升營業額。他們的業務越好，我們的資金收入也越好。“就亞洲來講，領展的信貸評級在房地產業裏是最高的，平均融資成本只有2.8%。”
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12年前的2005年11月25日，領展在香港上市 ，第一任董事會主席為鄭明訓，2007年由蘇兆明接任。
2014年12月8日，領展成為50只藍籌股之一，排在第20位，於房地產企業中排名第三。同日，領展納入恒生指數，成為指數成分股。
2014年歲尾，領展北上破局。
11月10日，領展宣佈與萬科企業股份有限公司簽訂意向書，雙方就萬科旗下深圳龍崗萬科廣場之合作事宜，展開洽談。
根據公告，領展擬洽購深圳龍崗萬科廣場八成權益，包括若干臨街商鋪及停車位。市場預計，以當下龍崗區域價格水準計算，該廣場總值逾人民幣20億元。
遺憾的是，後來合作夭折。領展開始進軍內地的寫字樓市場。
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2018年，9月27日，據港媒消息，領展擬斥資約74億港元（即65億元人民幣），購買深圳中心城商場。
截至今年3月底，領展資產總值達2164億元，較2017年3月底升23%。
且截至3月底，領展在香港共擁有138項物業，包括商場及停車場；在內地，領展共持有3項物業，分別位於北京、上海、廣州。
因此，若領展此次洽購深圳中心城商場最終落實，該基金則在內地四個一線城市均有投資專案。
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2014年耶誕節下午，廣西女生阿蘭在深圳龍崗中心城遛狗，她之前住在深圳福田區的下沙，後來嫁給一位香港人，就搬到龍崗。“以前這裏比較荒涼，後來3號線開通後，就方便多了。旁邊住了很多像我這樣的小白領。”
1961年，簡•雅各布(Jane Jacobs)在《美國大城市的死與生》中，推崇城市的多樣性。作為一個移民城市，在深圳市政府的規劃中，作為深圳市面積最大的市轄區，龍崗與香港、東莞、惠州等城市處於“30分鐘交通圈”內的城區，就在珠江口東岸發展軸脊樑上，正體現了“多樣性是城市的天性”。
面對內地巨大市場的誘惑，早在2013年年底，領展就和萬科簽了一個戰略合作協議，雙方共同在中國尋找合適的專案。直到2014年2月，領展和萬科在深圳龍崗的專案上，一拍即合，可惜後來胎死腹中。
領展投資總監陳淑嫻說，根據波士頓諮詢公司(BCG)最新發佈的一份研究顯示，中國在今後15年之內，即2030年之前，潛在的中產以上的家庭，將從1.21億個上升到3.2億個。
這無疑是領展和萬科夢想已久的龐大市場。
陳淑嫻相信“未來10年，中國中產的人口會增長”。Stéphane Cairole提供的數字她更願意看到：“68%的中國消費者宣稱2013之前的12個月內，購買東西數量少了，但品質有所提高。在法國，這個比例只有55%。”
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領展顯然提前嗅到了更大的商機。中國房地產轉型的關鍵節點，如何切入龐大的內地市場？
中國住房和城鄉建設部試圖尋找一個完美的解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，開發商也能自行經營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進行融資。
不同於資產包在機構間的“擊鼓傳花”，REITs就像是讓買不起整棟購物中心的普通公眾，以較低門檻參與商業物業投資——形象地說，類似於通過持有購物廣場的一塊磚，來享受物業增值帶來的收益。
“以商業地產作為基礎資產的REITs，在國外已經是一種非常成熟的金融產品。美國權益型REITs高達7000億美元，而且投資門檻非常低。”中國首只商業地產基金和專業房地產資產管理機構高和資本董事長蘇鑫解釋，REITs以租金回報和收益分紅為核心，是介於傳統的普通股票投資和債權類投資之間、一種非常重要的穩健型投資品種。
“REITs在美國普遍應用在運營和管理商業不動產上，例如寫字樓、購物中心、酒店和產業園等，但在中國，卻一直是房企難以逾越的一道高牆。”蘇鑫說。
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中國樓市目前到了最艱難的時候，沒有REITs，接下來該怎麼辦？
2015年1月14日，住建部提出，要大力發展住房租賃經營機構、積極推進REITs試點等重大措施。
春江水暖鴨先知。2014年，中信證券和蘇寧雲商開始試水REITs。12月19日晚間，蘇寧雲商發佈公告確認，已將旗下11家門店物業的相關資產權益作價人民幣43.42億元，全部轉讓給“中信華夏蘇寧雲創資產支持專項”計畫。
此前的2014年4月，中信證券發行的REITs產品“中信啟航專項資產管理計畫”，總規模逾人民幣50億元，投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈，目前REITs產品銷售告罄，順利在深交所掛牌交易。
而蘇寧REITs產品的突破在於——有效解決了優質資產所有權與流動性困境，此舉將使得蘇寧2014年年報扭虧為盈。蘇寧原本去年虧損額預計不低於人民幣11億元，而這一專案將給蘇寧帶來人民幣13億元的稅後淨收益。
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然而REITs真正落地，依然困境重重。在目前的金融監管環境下，中國房地產證券化產品離典型的REITs差距很大，開發商的擔保責任、物業抵押、股權轉讓、收益率等都受到嚴格的限制。
在美國，單邊稅收是REITs規模龐大的主要原因，中國現有的稅法框架下，通過長期持有物業獲得租金收入再進行分配，需繳納營業稅、企業所得稅等各項稅收——這在無形中推高了可供選擇的物業資產門檻。
“如今中心城市政府出讓的混合用地很多，住宅型房企不能回避商業開發，但REITs一直存在法律壁壘，資金壓力無法緩解，就會很大程度上制約企業規模的發展。”華遠地產原董事長任志強對此頗多怨言。
萬科前高級副總裁毛大慶亦左右為難：雖然中國地產企業開始做一些商業地產專案打包上市的散單，但政策限制及交易平臺的缺失，使得房地產金融化仍頗多阻礙。此外，中國房地產開發公司的資產規模，也可能限制其資產證券化的進展。
毛大慶更為擔心的是，當中國的房地產逐漸遠離簡單的大開發模式，經營型的物業會越來越多，如果這些經營型的物業仍是一堆重資產，沒有資金流量的盤活，可能要出大問題，銀行也不可能接受這麼多資產抵押。
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2014年9月，央行和銀監會下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，要求積極穩妥地開展REITs試點工作。隨後，根據住建部的相關部署，將首先在北京、上海、廣州、深圳4大城市展開保障房REITs試點。
在中國房地產轉型的關鍵時刻，經營型不動產走到房地產舞臺中央。不少業內人士相信，這一定會推動政府出臺REITs相關政策，否則“這出戲真的唱不下去了”。
作為亞洲市值最大的REITs，領展當然不會放過這個絕好機會。對於中國相對有些飽和的商業專案，陳淑嫻說，領展的目標是做中產階層生意，重點考慮一線城市，對沿地鐵或靠近新交通要道的社區，都會比較有興趣。
“我們在香港有10多年的經驗，是香港最大的商業房地產業主，怎麼把新城市、新社區的人均消費模式帶起來，我們在香港積累的豐富經驗，可以在內地派上用場。” 陳淑嫻說。
翟迪強更看重可持續性發展，這位領展財務總監說，除了人們常說的客戶體驗，商戶也要有體驗。“商戶非常挑剔，為什麼到你的商場，不僅因為你給他很好的租金，主要看你這個經營者懂不懂得經營。”
翟強調說，經營上除了硬、軟體，社區如何互動，跟當地政府也有關系。現在有很多業態內地沒有，領展是可以發掘的，比如服務的提升——除了美容、美髮，領展還有中西醫，以及寵物服務、兒童和老人的服務等。
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幾乎每天中午，黃曉霖喜歡在香港屯門的友愛和安定商場(H.A.N.D.S)逛街，“老店全都換掉了，現在比較漂亮，之前牆都很老舊”。
她很鍾情這樣閒暇舒適的時光，這位附近宣道中學(Christian Alliance College)的學生，一年來，見證了這個商場的“起死回生”。
H.A.N.D.S位於香港新界屯門鄉事會路。屯門，古時又稱團門、段門，是位於新界西部典型的香港新興衛星城。
從地鐵荃灣站乘公汽、走屯門區門公路，左手是大海，向西前進約20分鐘，白顏色的高層住宅群逐漸映入眼簾，這就是屯門街道。
屯門街道的構造，與日本填海造地建起的大型社區，非常相似——在眾多的住宅群中，有公園、超級市場、公共市民會堂等，社區任何一幢住宅，都是直插雲霄的高層建築，多數有30-40層。成為衛星城之前的屯門，自古就是與貿易、漁業聯繫在一起的港口街鎮。
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H.A.N.D.S是領展自2005年上市以來，最為大型的專案。此前的友愛和安定商場，1980年代落成，開始服務區內居民，樓面內部總面積大概17500平方米，停車位數量1326個。領展接手之後，兩個商場重新定位，並整合成領展位於屯門的地區旗艦商場。
在H.A.N.D.S ，領展高級企業傳訊主任高詠詩(Fiona W.S ko)說，資產提升後，共約180家店鋪。設了1326個車位的立體停車場，是屯門地區最大的。
歐珮珮(Sandra P.S Au)則詳細提供了更多的對比數據——這位領展的物業管理助理總經理，正是負責H.A.N.D.S。“該專案2014年年底竣工，資本支出是4.77億港元。”
儘管覺得比以前漂亮了很多，黃曉霖並不算太領情。“現在是比之前大了很多，但護膚品也貴不少，之前的牌子都換掉了。吃也比之前貴很多，現在一餐都要三四十港元，之前才20多元。”
對於黃曉霖這樣的學生，可能有些負擔不起。她現在和同學吃飯，要去比較遠的地方，如果吃個車仔面，得走5-10分鐘。“以前吃的店，現在除了威威小食都沒有了。之前的店因為租金高，搬走了不少，現在和朋友不大會到這兒來吃東西了。”黃曉霖有些鬱悶。
而對領展來說，這似乎是一個無奈的現實——居民服務和商業利益之間，該如何平衡？翟迪強回應稱，香港作為一個國際大都會，過去很多年零售商鋪租金的高昂程度，都是世界第一、第二位的，領展經營的主要是中檔商場，租金跟一線地鋪租金，距離很大。
“眼鏡一品”的老闆Charles Cheng倒表示理解。“租金還可以接受，大家都說價格加了，其實很多人工也加了。人流量也還行，主要是附近的住戶。這裏靠近深圳，房價是香港最低的。管理也還OK，開店前裝修要他們approve（批准）才行。”
“過去幾年，我們的出租率一直在改善，現在達到94%，這可能因為我們商鋪租金相對來說，本地企業是可以負擔的。”翟迪強說，領展是用內部面積計算租金，現在每平方英尺每月40多港元，相比於銅鑼灣、旺角一線差很遠，它們平均至少500-1000港元以上。當然地點不同了，也不能直接比較。
“不過那些地方你會看到更多國際性品牌，我們這些商場更多是本地品牌。也有一些品牌原本在一線地區，近幾年因為租金貴而選擇了領展的商場。”翟迪強說。
對此Charles Cheng很坦誠，“這個商場剛好缺眼鏡店，來這裏逛的主要是老年人，也有年輕點的第二代。這個區域本來是給時裝店的，但我這邊還蠻fashion（時尚），因此才讓我在這裏開店。”
澳洲的經驗或許值得借鑒。上世紀50年代，隨著澳洲的住宅地產開發向郊區擴展，社區商業在澳洲開始興起。
最初就是為滿足和方便郊區居民的日常性購物，模式為“主力店+各種專賣店”。主力店所承受的租金水準是最低的。專賣店則涉及人們日常生活的零售業態，都是鄰里商業中心所歡迎的租戶。
黃曉霖這樣的周邊居民，可能更喜歡H.A.N.D.S的釋義——Have a nice dayshopping（度過一個美好的購物時光）。
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領展已經在香港深耕細作了10多年，多達180個商場。萬科對於社區商業亦是雄心勃勃——僅在北京區域，萬科社區商業計畫每年至少開業1個生活廣場、2個新五街和3個鄰里中心，還將根據客戶需求推出外賣、寵物託管、遠程洗車等服務，將互聯網思維和社區O2O結合，打造線上線下協同發展的新型智慧社區。
王健林掌控的萬達廣場，曾經在電商領域做過嘗試，並不算成功。
翟迪強不太擔心這個問題，O2O確實是趨勢，香港網購雖發展得快但比例不高。“我們參考了香港和國外商場競爭的經驗，主要還是怎樣和商戶配合。總有很多事，你對著電腦和手機是做不到的，比如買日常用品、衣服、運動鞋等，最少有10個不同的理由讓你走進的商場，才是個好商場。”
翟舉例說，比如餐飲比重要大一點，領展在香港的商場，20%-30%面積是餐飲，內地大多只有10%多。領展在內地的專案，至少也要做到20%以上，才能提供不同類型的餐飲。而在娛樂方面，可能是溜冰場、電影院，包括一些兒童樂園。
“總之不管如何，我們一定能找到10個理由，”翟迪強笑了笑，表情看起來很執著，“我們在香港主要提供日常消費品，娛樂沒那麼多，香港人網購比例也沒那麼高。我們做住宅區中檔商場，娛樂、餐飲這些一定不能少。現在內地商場也開始走這類路線，這是大趨勢。”
“我們營建的，其實是個快樂社區。”領展企業傳訊及對外關係總監盧炳松說，領展的理念，英文是Link（連接），就是把人聯繫在一起。“為此我們才注重細節，把快樂帶給他們，商戶生意好、居民購物舒心，才能多贏嘛。”
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王國龍更希望領展旗下的商場，成為人們除了家和公司之外的“第三個地方”——如果人們感覺這是他的“第三個地方”，就會經常花時間來領展的商場，來得多了，自然就會買一些東西。
內地現在不少商場的理念，王國龍並不太同意。“他們思維有些陳舊，以為建一個商場，就會有人來，這是不一定的。商場建得再多，沒有人購物，還是不行的。”
領展非常重視顧客的體驗。“我們甚至有專門的團隊，做社區消費形態數據的研究，要注重很多細節”，盧炳松舉例說，內地冬天北方很冷，很多顧客到商場，暖和，希望能在裏面待一天。廣州夏天熱得要命，週末過來商場，吹著免費的冷氣，還是很舒服的。
方永宏挺贊同盧的說法。商場就在家門口，還是方便。平時一般都是來樂富買吃的、用的，高、中、低都有，選擇餘地大。“我們比較喜歡廣東清淡的味道，也有北京菜。百佳、UNY都有。”
太太李彬華拿起一根黃瓜說，雖然比內地貴，這兒七八元（港幣）一斤，青島黃瓜2元錢（人民幣）一斤，但比內地乾淨多了。不能討價還價，挑好就買走，信譽好，還能刷八達通，有時還有優惠。
細節決定成敗。或許和出身投資銀行有關，55歲的王國龍做事注重細節，不急不緩，2009年1月加盟領展之後，先後擔任首席財務總監、執行董事，並於2010年5月繼任為行政總裁。
在王國龍看來，領展的特點主要在服務水準方面，“比如對於客戶的疑問我們會耐心解答，然後還有整體的管理，甚至細化到燈光的控制等。進入商場，舒不舒服，燈光和氣味，這些都很重要，必須給大家一個很舒服的環境去購物。”
樂富街市看起來和普通街市一樣，有雞鴨魚肉、蔬菜水果和生猛海鮮。
然而又和普通菜市場不同，這裏寬敞明亮，沒有異味，地上也沒有積水（每個攤位周圍都有一圈下水槽）。
有中央空調，門口有手推車，還有公平秤，每個攤位都有名字，可以刷八達通。中間區域基本是蔬菜、果肉、海鮮，周圍一圈有餐飲和其他商戶——小餐館、連鎖餐廳、龜苓膏、壽司和廚具商店，以及洋酒行等。
在樂富的一個海鮮攤位前，穿著高跟鞋的年輕靚女陳欣欣說，“我從中學就住在這邊，經常過來買菜。這邊2014年才翻新的，以前比較亂，現在很乾淨，東西也比以前多一些。這個手推車挺好的，買的東西如果很重，可以放在上面。想買的東西基本可以滿足，但黃大仙那邊東西會多一些，也便宜很多，走過去雖說才10分鐘，但多半還是來這裏，更近。”
“有些人覺得很多小商店沒有了，因為這裏如果沒有品牌，是不能租商場鋪位的，這是一個trend（趨勢），沒辦法，整個香港現在都在變成這樣了。”陳欣欣說。
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領展的得意之作，還有被稱為“大腦”的中央控制室——美國Honeywell公司所生產的Building management system——簡稱智能建築管理系統。
如同高速公路局的中央控制室，這個系統，一共監控著領展旗下的69個商場。2012年1月開始啟用，控制室每天從早上6點點到晚上11點，一共3人，365天輪班，每個人大約看23個商場。整個系統都是電腦控制溫度，人只是起到監督作用，通風扇都可以用電腦控制，出風溫度和商場溫度也能分別顯示。
“天冷時，系統會關閉冷氣，但會確保商場裏面通風，這樣省電。整個系統成本不小，但長遠來講，省下來的電費，還是能將成本賺回來的。一年差不多少了2000多萬港元的電費。” 高詠詩說。
這是擺在領展面前的現實問題，王國龍確實有點精打細算。“這也沒辦法。商場營運最大的3個費用，就是人工、電費跟國家或地方政府的稅。每年租金增長比通脹高一點，營運費用增長比通脹低一點，那麼我們的利潤率就會提高。”
作為香港最大的“商場地主”，“過去5年，我們給投資者的回報年均有26%。如果他們投資香港的房地產公司，過去5年每年只有10%左右。”翟迪強說。
領展看中的是長遠利益。陳淑嫻強調說，投資地產、物業，主要看長遠價值，不是看短期的，開發商要看未來幾年的開發利潤，跟萬科合作剛好優勢互補，他們懂得開發，我們懂得經營，這個風險主要看市場。在一個開發週期裏面，他們是前期的，我們做後期。
王國龍解釋說，“開發商開始運營時，只是一塊地。REITs最主要是基金流很高，較為穩定的，不是靠買賣的，是長期擁有的。就像剛才說的是互補的，我們投資目的不同。”
“領展目前在香港擁有的物業價值是1250億港元，未來我們對內地的投入不會超過其10%，因為剛起步，要慢慢來。”翟迪強心態看起來很好，“我們投資內地，最主要做一些中端的商場，尤其是不同住宅區的商場。我們暫時不會到市中心和商業中心，拿高檔的專案。目前主要跟內地的住宅開發商合作，去做社區的商場。”
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中國發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵此前表示，中國2020年城鎮人口會達到8.7億，中國的城鎮化進程是世界最大規模，而城鎮化的核心問題仍是拉動內需，主要還是房地產。
相比領展和萬科的商業化需求，高政軒思考得更為深入，“城鎮化涉及的利益方太多，而社區商業中的“多方利益均衡”，其所指涉的“多方”是否除了政府、居民與地產開發商外，還要將外來人口的“城市權”也納入考慮？”
這位臺灣現代建築學會執行長、英國倫敦大學國王學院地理學博士、四川大學建築學院副教授，考慮更多的還是中國的城市化問題，尤其在目前中國土地財政的困局之中，曾經列入“克強經濟學”重要改革措施的城鎮化，如何落地，前程堪憂。
他為此反問，一個只有20%的公共空間的城市，稱為工業城市，有40%的公共空間的城市可稱為宜居城市，有45%以上的公共空間的城市則是花園城市。比如類似“北上廣深”這樣越發龐大的中國城市，又將成為什麼樣的城市？
翟迪強在意的，還是現實的商業問題。內地人購物以前都去中心區、商業區，但是一線城市市中心的地差不多已經全部開發了，現在旁邊會有許多新的城區——衛星城，一些年輕人因為市中心房子太貴了，更喜歡住在周邊地區。
領展將加大在內地攻城掠地，但節奏並不著急。
2018年6月6日，領展在香港舉行2017/18年度全年業績新聞發佈會，對於領展未來對內地的拿地預算及佈局，其行政總裁王國龍表示，領展暫無具體內地拿地預算與收益目標，但基本上只考慮北上廣等一線城市，主要是長三角和珠三角區域，不考慮二線城市。
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方永宏和太太李彬華如今在香港，享受著幸福的晚年生活。阿蘭儘管抱怨香港老公太辛苦、收入太低，自己還遲遲不能拿到香港身份，但“住在龍崗也挺愜意”。Charles Cheng希望新的一年，生意興隆、財源廣進。
“任何時間都是好的時間，關鍵是專案。”儘管內地房地產現在不是很景氣，王國龍覺得領展這時來內地，還是合適的。
“我們注重長期收益，”王國龍突然有些羞澀地笑笑，“領展很看好內地市場，為了能更有效地溝通，我的普通話太差了，得好好練練。”