陳無諍
經由 在 11月 19, 2018
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(2018-11-19 陳無諍 中國房地產報深圳)

 

屋漏偏逢連陰雨。中國經濟目前持續放緩,流動性又持續趨緊。3850億元人民幣的在岸債券明年到期,頻頻遭遇融資難的中國房企,如何在這兩難之中艱難突圍?

 

在中國經濟放緩和流動性趨緊之際,這一將於明年到期的巨額債務,再次引發人們對中國房地產開發商債務違約的擔憂。

 

圖:2017年1月至2018年10月,40家典型上市房企融資總額

 

(圖表來源:同策資管)

 

“股市目前麻煩很大,房地產麻煩會更大。”著名經濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所理事向松祚日前表示,房地產市場不容樂觀,已經進入集體性幻覺。

 

作為中國經濟增長曾經的奠基石和發動機,不少經濟學家擔心,隨著中國房企各種問題迭出,開發商債務問題只是冰山一角,可能會在整個金融體系掀起波瀾。

 

房地產的麻煩和股市如影隨形,目前中國房地產市值已超過GDP的400%,財富約占居民全部財富的80%,這兩項均居世界和歷史最高水準。

 

圖:2018年10月典型上市房企融資方式占比(單位:億元,%)

(圖表來源:同策資管)

圖:2018年9月、2018年10月典型上市房企融資情況對比

(圖表來源:同策資管)

 

此外,租金收益率則持續疲軟——平均不到2%,價格泡沫顯然非常嚴重。

 

在香港中順匯福資本董事總經理陸永康看來,中美貿易摩擦對中國製造行業的影響,已經越發凸顯,中國經濟中的壓力已經很大了。

 

而不斷攀升的債務水準和阻力重重的銀行業改革,也引發了人們對金融業不穩定的擔憂。

 

 

Dealogic的數據顯示,中國開發商明年人民幣在岸債務負擔——包括資產支持證券(ABS),達到3850億元人民幣(500億美元)。

 

這幾乎是2019年到期的美元離岸借款的4倍,後者約為145億美元。

 

圖:2018年10月典型上市房企融資幣種占比(單位:億元,%)

(圖表來源:同策資管)

 

國際投資者們,慣常通過離岸信貸市場投資中國的房地產行業,但隨著中國經濟增速緩至10年來最低水準,分析師愈發將在岸債務視為開發商面臨的關鍵挑戰。

 

“對明年來說,真正令人擔憂的是在岸債務,”法國巴黎銀行資產管理公司新興市場企業債務主管阿拉•布謝裏說,“美元債務引起很多關注,但我們目前主要關注的是人民幣債務。”

 

 

近日,恒大這個曾經的第一大房地產企業,10月底在美國發行美元債券,幾乎到了無人問津的地步。

 

隨著中國政府嚴控由信貸推動的失控增長,房地產開發商今年很難發行新債和為到期債券進行再融資。

 

中國房地產業協會會長劉志峰8月底曾表示,今年上半年房企資產負債率達到了80%(紅線),少數房企由於杠杆率過高,無法支撐企業的規模擴張,最終導致現金流斷裂和債務違約。

 

 

儘管中國政府最近加快了審批速度,以使企業能夠在市場中進行再融資,但規模較小的開發商較難獲得審批和吸引投資。

 

中國影子銀行業的市場規模據估計達62.9萬億元人民幣(合9萬億美元),但中國對影子銀行業的打擊,讓企業更加依賴公開資本市場。

 

加杠杆擴張是帶來債務高企的必然結果。然而如今的融資大環境已不容樂觀。

 

 

克而瑞數據顯示,2018年1~9月,85家典型房企融資總額8287億元,同比減少11%。

 

房地產開發商是資本密集型企業,隨著國內市場放緩,他們正面臨困難。

 

“今年公司債被叫停是尋常現象。”陸永康認為,中國地產行業正承受極大的壓力,目前對房地產開發商限制融資有助於降低風險。

 

 

在市場日益趨冷、高負債和弱融資的情況下,中國房企的安全發展遠比規模更為重要。

 

不少內心人士擔心的是,如果等到債務問題暴發再來調整策略,就徹底回天無力了。

derrick ng
債務最高一直是內房企的最大問題。