陳無諍
經由 在 11月 23, 2018
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(2018-11-23  陳無諍 中國房地產深圳)

 

恰逢小雪之日,地產股小反彈。在過了大半年艱辛日子後,開發商們似乎“絕處逢生”。近日,申萬宏源、國信證券、瑞銀證券等多家機構發佈報告,稱政策底顯現,地產股開始回暖。

 

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目前房企利好消息不斷。一方面房企發債密集獲批,一蹶不振的地產股絕地反彈。11月21日,中國恒大福州公司12億元規模ABS獲准發行。11月20日,龍光地產附屬公司完成發行24.9億元公司債。同日,花樣年發佈公告稱,附屬公司29億元公司債獲批。

 

自10月下旬以來,融資成功獲批的企業就有20餘家,諸如中海地產、越秀地產、陽光城、華夏幸福、萬科等一線房企皆在其中。當下的火熱局面,與此前幾個月發債受阻艱難形成強烈對比。

 

就此次獲批的融資來看,其融資方式主要集中在優先票據、公司債、短期融資、中期票據、ABS等方式。僅就10月份融資方式占比來看,房企公司債為主流方式,占比為50%。

 

然而在業內人士看來,目前房企發債獲批數量增多,主要可能為了解決債券到期問題,並未增加房企現金流。房地產融資環境變化不大,依然嚴控流入房地產的資金,銀行按揭貸款和開發貸款保持零增長區間,房企自籌資金增速也趨於回落。

 

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不過對於中國房企來說,總算局部嘗到了苦盡甘來的滋味——基本面韌性顯現,機構看好地產股——儘管投資增速整體回落,銷售熱度降溫,但在A股市場上,地產股一掃之前的低迷,成為當之無愧的“香餑餑”。

 

 

Wind數據顯示,截至11月21日收盤,5個交易日來申萬房地產指數累計上漲5.03%,居行業板塊第一。地產行業洗牌後估值壓制否極泰來,看好地產板塊的估值抬升行情。

 

圖:2018年11月12日至11月16日,滬深300地產板塊漲幅為5.96%,跑贏大盤

 

“在宏觀調控下,市場份額還會向大的開發商集中。”然而在香港中順匯福董事總經理陸永康看來,這可能只是“虛幻的繁榮”,雖然宏觀面得到改善,地產股票質押風險也得到初步緩解,但此前地產股普漲勢頭不會持續。

 

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著名投資銀行德意志銀行對此保持樂觀。11月21日發表最新行業研究報告,認為主要內資地產公司已積累大量已售未結轉資源,截至今年底,會鎖定超過80%的2019年預期收入,未來盈利確定性強。

 

此外,德銀預測,為防止房地產投資和土地銷售出現大幅下滑,預期地方政府將會於2019年上半年放寬調控政策,利好主流開發商進一步擴大市場份額及維持合約銷售額的持續增長。

 

圖:2018年11月12日至11月16日,港股地產板塊公司漲幅前十名

 

龍頭房企先走一步,中小房企自不甘落後。從申萬宏源近期發佈的兩份地產股份析報告中可以看到,10月22日到11月9日,周漲幅排在前十位的房企,全被市值百億或幾十億元的中小房企佔領。

 

追根溯源,地產行業透露的這四大信號或許能給出答案:多地按揭利率出現鬆動,放款速度都有所加快;11月樓市成交重回正增長,二線、三線城市環比大增;11月來,全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資,合計數額數百億元。

 

 

2018年股市萎靡不振,地產股更是在年初大漲之後震盪下跌。申萬房地產行業指數自年初高點至10月19日下跌幅度高達46.88%。除了大盤回落主要因素外,就是前三季度宏觀政策與信貸持續緊縮,扼住了地產開發商的七寸,導致全行業銷售回款慢,融資艱難。

 

從2017年開始,在去杠杆的宏觀調控政策下,地產行業當年下半年開始經歷信貸緊縮。銀行、信託、私募基金等各種方式均融資困難,國內外發債成本普遍增高。2018年5-6月份,房企國內發債被中止的消息不絕於耳。不乏一線房企身影,如合生創展、碧桂園、富力地產等。

 

 

中國房地產行業10年來高負債運營,現在發債大多是以舊還新。業內人士稱,此輪發債被中止除了監管原因,還可能是市場上買方意願不足,以及房企負債率過高不符合發債標準。

 

Wind數據顯示,2017年房地產行業整體負債率再創新高。2017年全年,136家上市房企平均負債率達到79.1%,創2005年以來的峰值。2018年,中國地產業融資成本平均上升約為2-3個百分點。2017年國內平均融資成本約為8%-9%,2018年這一數字已經超過12%。

 

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此外,引起市場關注的房地產開發貸鬆動傳聞,可能只是“一廂情願”。在今年年初傳出部分銀行暫停房地產開發貸以來,房地產開發貸一直未有放鬆的趨勢,近期也未出現放鬆跡象。

 

從目前來看,房貸利率下調還只是局部行為,從整體看,房貸利率依然在上行。融360數據顯示,10月份全國首套房貸款平均利率為5.71%,相當於基準利率1.165倍,刷新年內新高。而且,這已是首套房貸利率連續22個月上漲。

 

但可預見的是,房貸利率已築頂下行,未來趨勢一定是下降的。根據華融證券的報告,年初以來銀行間市場利率持續下行,近期貸款加權平均利率也已邊際向下,而銀行間市場利率一般領先房貸利率7個月。

 

 

當下的樓市現狀,行業稱之為“橫盤時代”。諸葛找房研究中心與貝殼研究院聯合發佈的報告顯示,11月12日至18日,百城二手住宅掛牌均價為15276元/平方米,其中環比10月份城市均價下跌0.25%,上漲城市44個,持平城市2個,下跌城市54個。

 

對於後市的走向,看空者與看多者各執一詞。看空者惠譽最新發佈的報告指出,中國地產開發商2019年可能面臨更加艱難的市場狀況。該機構還預計,中國房地產2019年銷量下降5%-10%。

 

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中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析,從上行因素看,中國的城市化還沒有結束,房地產的長效機制還沒有建立起來;從下行因素看,房價高企泡沫嚴重,城市分化三四線空置率已經較高。

 

在中國,樓市走向與政策唇齒相依。從國家調控看,政策的持續性和穩定性並未改變。監管層的態度也一直堅決,房企的高杠杆經營模式將無法持續。政策改善是為了提升市場信心,防止行業整體“崩盤”。

 

目前中國房企最大的風險,還是融資環境持續收緊,樓市調控政策擠壓利潤空間。因此,房企股價主要取決於企業的營業額、杠杆率、融資能力、融資成本。大浪淘沙,剩者為王。

 

(作者系中國房地產報深圳事業部主編)

 

 

 

分類: 6B.房地產