水木然
經由 在 11月 27, 2018
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(2018-11-26 子木 子木聊房)

 

昨天上網查東西,偶然看到日本房地產專欄的頭條赫然掛著幾個大字,「0元售房」。

 

心想這房子也不是小物件,再便宜也不能白送吧,日本人何時如此大方了?點進去看了之後,才明白了其中的意思。

 

總結為一句話就是,日本正在遭遇前所未有的「空置房危機」。

 

據日本富士通研究所的報告,2013年日本有820萬個空置住房,空置率達13.5%,按照現有趨勢發展,到2033年,日本全國房屋空置率將達到28.5%;即便在考慮新拆除住宅數量增長的情況下,該數據也將達到22.8%。

 

這意味著日本每100套房子,就有20多套都是空著的,連租都租不出去。

 

為此,日本各地還專門為處置空置房成立了房屋轉讓組織,Akiya銀行。但結果依舊很糟糕,有些空置住宅,屋主“低價甩賣”也少有人問津,在部分地區,甚至大規模地貼出0元出售房產的資訊。

 

但是按照正常人的思維,房子即使不值錢放在那裏就好了,沒必要免費送人,那麼,是什麼讓日本人如此嫌棄自己的房子,甘願免費送人呢?

 

答案就是,繼續持有一套房子成為了一樁“賠錢買賣”。

 

這些0元出售的房子其中大部分是鄉鎮地區的老舊獨棟房屋,有的是上一輩留下的財產,而日本法律規定,任何人如果想擁有父輩的遺產,都必須要繳納高額的遺產稅和資產稅,不僅如此,還必須得自行擔負翻修費用和拆除費用。

 

房子是資產,但當資產的實際價值不足以抵消成本的時候,資產就變成了負債。

 

2

 

當然,日本遭遇空置房危機,如果再去追尋深層次的原因,我認為大致可以歸為三種:日本老齡化和日漸萎縮的人口、繼續城市化和不合理的貧富差係數。

 

相對於國家的發展,人口就是燃油,如果燈盡油枯了,這個國家也就走到了盡頭。日本的人口問題很嚴重,嚴重到什麼地步呢?

 

根據日本總務省前段發佈的統計數據,截至去年10月1日,日本人口總數為1億2670萬人,其中60歲以上的人口已經達到了4300萬,占全人口的33.94%。

 

而日本處於15-60歲的“可勞動人口”,如今僅剩6850萬人,占比54.06%。

 

這麼多的老人,日本政府是養不起的,而用54.06%的年輕人養活33.94%的老人,這讓年輕人背負了巨大的生活壓力。

 

於是日本前段時間還出臺了法令,擬將退休年齡提升至70歲,這也意味著大部分人一輩子都要進行工作,不再有養老生活。

 

人口凋零,老齡化嚴重,導致日本空置房產越來越多,而年輕人為了養活老人,也降低了生活欲望,更別說是對住房的需求。

 

第二個是日本的城市化問題。

 

在上文中我提到用“繼續城市化”這個詞,是因為目前日本的城市化率已經達到了93%,高度發達,但在今天,依然還會有年輕人絡繹不絕地從鄉鎮流入城市,從小城市流入到了大城市,東京作為日本首要大都市,一直都在維持著人口淨流入。

 

因為人口城市化,鄉鎮和小城市的房子空置率越來越高,而東京等大城市因為房價溫柔,租賃市場發達,根本無法刺激年輕人返鄉置業的欲望。所以日本鄉鎮、小城市的空置房屋數量越來越多,房子的價值只能依附於居住屬性,更別提升值了。

 

第三個是貧富差係數。

 

合理的貧富差距,是一個國家的經濟動力源,但如果貧富差距過分拉大或者縮小,也會導致市場經濟的崩潰。這個很殘酷,也很現實。

 

日本在90年代房地產泡沫破裂之後,進入了失去的25年,長達25年的真正原因正是源於不合理的貧富差距。

 

90年代日本房地產泡沫破裂後,大部分中產一夜回到解放前,所有人的生活水準被拉到了一個層次。自古以來,所有人都是“不患寡而患不均,不患貧而患不安”,當所有人的財富都一致的時候,底層便失去了向上躍進的動力。

 

再者,日本房地產危機,讓年輕一代親眼目睹了勤奮的前輩們一夜落貧的悲慘經歷,他們開始變得無欲無求。在日本年輕人嘴裏經常能聽到一句話:“我即使再努力,結果都是一樣,又何必如此辛苦呢?”

 

與此同時,日本政府還下令征繳高額的遺產稅和財產贈與稅,又把貧富差距拉低一截,日本變成了低欲望型社會,年輕人對房子的欲望越來越小。

 

三個社會問題的共同作用,導致了日本房地產的空置房危機,這一危機從之前的鄉鎮地區快速蔓延到如今的大城市及城郊地區,並開始阻礙城市新設施的建設。

 

當然日本政府也想過應對方法,例如未來將減少一半的新動工住宅的數量,同時將新拆除住宅數量翻倍,但這仍然無法有效減少空置率,洪水逼近,日本房地產的未來在何方,連他們自己都不清楚。

 

 

3

 

中國學者喜歡研究日本房地產問題,是因為日本房地產發展極度成熟,成熟到經歷過了一次完完整整的大崩盤。而因為房地產問題促發的種種經濟問題、社會問題,也是需要我們所警醒的前兆。

 

對於中國人口問題,我的觀點是,雖然中國人口面臨危機困境,但按照現在的中國人口基數,2030年,總共可以創造20個以上的千萬級人口城市。意味著除現在四大一線城市以外,二線城市,尤其是省會二線一定會進入千萬級繁榮期。

 

但中國現在擁有661個城市,那麼除了這些人口集聚、快速城市化的城市,其他城市該怎麼辦,會不會像日本那樣,遭遇空置化?

 

答案是肯定的,大部分都會如此。

 

前段時間,住建部政策專家委員會副主任顧雲昌拋出一個言論:“現在中國住宅戶均1.1套,人均建築面積大概在35平米-40平米之間。”

 

這個數字,在中國相對屬實。而且按照我常年跑到各個地方做市場調研的結果,大部分城市的房地產都存在空置化問題,其中東北是空置化最嚴重的省份,而內蒙古鄂爾多斯市是空置化最嚴重的城市,高達70%的空置率。

這個數據也被各種機構證實過,按照現在中國的現狀,有一類說法相對靠譜:我國城鎮住宅整體空置率水準在24%左右,其中三四線的空置率遠大於一線城市。

 

但有人問了,空置率大說明房子多於人口,但目前三四線城市的空置率這麼大,為什麼房價就是降不下來呢?

 

答案其實很簡單,就是絕大部分三四線人群都不會相信自己所在的城市房子數量大於人口數量。

 

記得我今年夏天去鄂爾多斯調研,所有人都往售樓處跑,攔都攔不住。所有仲介對外的一致說辭就是:“我們這個地方柏油馬路8車道,綠化率西北部城市最高,不愁房價漲不起來!”

 

很多人信啊,認為這就是房價上漲的理由,他們不會關心這麼多空置的房子將來能賣給誰,更不會關心之前鄂爾多斯的房價還腰斬過,只是關心自己身邊的人有沒有買房,今天的房價漲沒漲。所以說,雪崩來臨時,沒有一片雪花是無辜的,是每個人的“共同努力”,成就了房價的輝煌。

 

這也是我一直呼籲千萬不要在三四線投資房產的原因,因為你根本不知道這個真相何時被所有人知道了,那時候的你已經失去了退場的機會。

derrick ng
房子可以免費,就看出日本人口正在減少