稻穗小編
經由 在 11月 29, 2018
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(2018-11-29 苹果财经 孫樂祈)

樓市下跌,一般滯後於股市,自貿易戰以來,恒指高位回落,配合加息影響,樓市只升不跌的神話已告幻滅。上周立法會會議,多名議員作出質詢,認為政府應撤辣招及放寬按揭成數,惟得到的答案千篇一律:若確認樓市進入下行周期,會考慮放寬措施。


本報抽查過去一年的樓宇按揭紀錄,發現市場在一系列調控下,形成了新的玩法。有財務公司(財仔)竟在業主不知情下,將手上的多個物業抵押品,綑綁打包向另一間財務公司借錢套現,牽涉的物業有逾百多個。


這類港式次按(submortgage)規模難以完全掌握,財仔向誰人放貸、金額多少,亦無從監管,若財仔資金鏈斷裂,肯定有漣漪效應。不知道政府官員有否洞悉在金融體系中,藏着一個計時炸彈?


政府主要靠兩招壓抑樓市,一是印花稅辣招,另一是金管局出招收緊銀行的樓宇按揭成數,其中後者衍生出財仔在過去多年蓬勃發展。本報發現今年以來,多間財仔將債仔們的物業打包,捆綁成一籃子抵押品,向另一間財仔借錢,亦即次按。記者抽查逾百個被「次按」的物業,發現環球信貸、藹華物業、香港信貸等多間財務公司,今年於次按上非常活躍,一般會把10個以內的物業打包,康業資本國際更一口氣將19個物業打包,按給另一間日本公司歐力士財務。


這些物業的原業主,對於自己抵押予財仔的物業,竟被該財仔私自再抵押給另一財仔,顯得毫不知情。其中家住觀塘的袁小姐大驚:「唔係吓話!點解會咁?」其物業原在去年3月抵押給康業資本國際,今年7月再做二按。今年9月尾,竟被康業資本國際連同其他業主物業,綑綁抵押給歐力士財務。另一位住在新蒲崗大廈的業主吳小姐,聽到消息後亦感到不可思議,「佢應該唔可以咁做,我要同屋企人商量吓先,唔該你,你畀咗個好重要嘅訊息我。」2014年吳小姐向康業按揭時已被轉按到東亞銀行,其後再做二按,去年轉到環球信貸做三按,結果被打包予財仔開源融資。記者與她再聯絡時,她指正與律師研究是否需要採取行動。


其他業主如住洗衣街唐樓的梁小姐,表示對此事充滿無力感,「講真做加按,都係迫不得已,我緊係想一次過pay off,但無奈暫時未有能力,我可以點?你話我知可以點?」龍蟠苑利太聽着記者來意,一言不發皺着眉頭關門。同苑的謝女士得知受影響業主不只她一人,便迅速關門。


財仔借財仔的風險,是業主在不知情的情況下多了一個新債主,大律師陸偉雄指,一般而言新債主都有權隨時call loan。律師鍾卓成亦指出:「財仔同業主份loan agreement,通常有寫一行叫『隨時要求還款』的凌駕性條款,咁佢哋隨時可要求業主即時還錢(call loan)。」這些次按物業,跟據土地註冊處資料,遍及旺角及觀塘唐樓、街坊屋苑嘉湖山莊及龍蟠苑,以至西貢別墅、陽明山莊等。


更甚者,有財仔在打包物業抵押時,同一時間向兩間財仔借錢,但卻無資料顯示借貸金額及先後次序等,當牽涉的債權人更多時,情況更加複雜。


有行內人士指,一般而言,業主將物業抵押予財仔,息口為18厘,該財仔將物業打包再借,息口則為12厘,這樣可賺取4至6厘淨息差,亦可在樓市暢旺時擴張業務,但對業主來說並不公平,事關這批次按承造時,若未事先通知承造物業一按的銀行或財仔,後者有權因此call loan及收樓。當樓市遇冷風,擴張過度的財仔便有風險,借次按的財仔資金有問題,其債主隨時可向任何綑綁在一起的業主call loan,最惡劣情況是「火燒連環船」。


記者統計,今年環球信貸將20個物業打包按走,利星行接收最多物業打包,共32個單位,第二位的歐力士有28個,而排第三的友邦信貸承接了23間,這些很可能只屬冰山一角。

施建祖
的確是樓市的潛在炸彈,明年若失業潮重來危機隨時爆發