一勺言
經由 在 12月 28, 2018
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(2018-12-27 奇齊 一勺言)

 

2018年即將過去,好評與差評最近拿到了幾份數十萬字的行業分析報告,我們對報告做了萃取,為你擇出十個最有份量的數據,和你一起讀懂一整年的地產知識。

 

1個銷冠

不是同行太弱,而是碧桂園恰好猜中了潮水的方向。

 

不管你是否服氣,碧桂園都蟬聯了2018地產銷冠。憑藉7000億銷售額,力壓萬科和恒大,劇情和2017年如出一轍。

 

這個成績,不知道楊老闆是否滿意。畢竟,距離年初定下的八千億小目標,還差1000億。

2018對碧桂園來說,無疑是多事之秋。

 

一月四塌,引起網路譁然。

 

又傳出9000億的負債傳言讓業主人心惶惶,楊主席為此被迫親自“澄清”。

 

在各種輿論劣勢下,還能穩坐銷冠。碧桂園憑的是“深耕三四線,自建配套博溢價”的藥方。

 

而事實上藥方奏效的大前提,是“三四線去庫存”和“棚改貨幣補貼”兩味藥引,如今庫存去完了,貨幣補貼也被叫停。

 

對於即將到來的2019年,碧桂園的銷冠之路是否還能蟬聯,評論君持質疑觀點。

 

二次會議

兩次會議,註定了2018年的行情走向。

 

三月的兩會和七月的中央政治局會議的官方表態,註定2018年是沒有大行情的一年。

 

三月的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,繼續實行差別化調控。七月的“下決心解決好房地產市場問題......堅決遏制房價上漲”。

 

樓市是政策市。在被五限政策鎖死流動性之後,確實也沒有哪個城市的房價膽敢冒頭。

 

今年我們聽得最多的,就是“活下去”、“佛系青年”、“現金為王”。

 

2019,在黑天鵝的加持下,政策大方向不會改變,但是因城施策四個字,讓地產從業人員多少看到一點希望的曙光。

 

4次央行降准

這可能是對購房決策的最不必要資訊,卻一直被過度解讀。

 

身邊的朋友,為了買所房子,至少熬成了十個行業的專家。不管發生什麼政策熱點,第一時間考慮的是會不會影響到房價漲跌。

 

四次降准,每一次都引起購房者高潮,利好的說法滿天飛。結果連金九銀十都沒有。實際上,降准對於樓市算是弱關係的影響因數。

 

在地產市場調控不放鬆的情況下,降准釋放對樓市的刺激相對有限。

 

昨天央行再次發文,2019年依然會有三次降准,希望至少看完這段的您,不要再過度解讀。

 

5個補丁

政策補丁的本質,是限價時代的催化劑。

 

北京公積金新政發佈

天津落戶政策擠爆官網

個稅抵扣細則

棚改貨幣化退出

房地產稅進入人大會備案

 

以上是今年以來各種圍繞著“房住不炒”的政策補丁。每一項的初心都是限價時代的產物。

 

而相應的限價時代帶來了很多負面作用。開發商樓盤減配,維權頻發。我們有必要相信,限價時代是一個過渡期,必將被品質時代所替代。

 

2019,會是品質時代的元年嗎?

 

6個錢包

樊綱做了一次硬核演講,大多數人卻只關注那個不恰當的比方。

 

恐怕樊綱自己也沒想到,為了更形象的說明貨幣未來的寬鬆化形式,打了個不恰當的比方,而讓“六個錢包買房”的觀點火遍全網。

 

與其說樊綱在呼籲啃老,不如說樊綱在描述事實:房產確實綁架了年輕人的生活,甚至背後的家庭。

 

數據顯示:社會的負債率劇增,同時人民幣存款增速跌至9%以下,為40年來最低。

 

評論君看過樊綱演講的視頻資料,重點並不是“呼籲啃老買房”,而是闡述了央行未來5年貨幣政策走向。

 

瞭解這一點,比起斷章取義的指責樊綱呼籲啃老的觀點,意義更加重大。

 

7家轉換賽道的房企

他說:“與其死耗地產,不如換條賽道。”可我沒想到,換完賽道,他居然是為了更好的做地產。

 

6月的股東大會,萬科鬱亮說了一段話。

 

“十年後萬科如果還只是一家地產公司,一定是過的很慘。

 

萬科未來是美好生活的服務商,提起萬科,人們想到的應該是美好生活,不是幾棟房子。”

 

在那之後,萬科把“地產”兩字從公司名字中去掉了。

無獨有偶,恒大地產更名為中國恒大,雅居樂集團取代了雅居樂地產,方興地產更名為中國金茂,招商地產更名招商蛇口。

 

今天的地產企業,表面上,都在爭先恐後的去地產化,而評論君認為,這些不過是為了更好的發展地產的迂回手段。

 

第一,一二線城市,稀缺的土地市場,是開發商的發展瓶頸,而去地產化,是房企獲得土地資源的一種手段。

 

譬如碧桂園聯手思科,恒大入股FF,都為房企爭取到大片土地資源。

 

第二,房地產開發需要現金流和融資額度,而產業發展,既滿足地方政府需求,又受銀行待見。

 

產業發展成為了地產專案豐腴的現金流池。

 

第三,傳統的住宅土地的出讓條件限制條件繁冗,限競房,人才房,共有產權房、公租房、長租房,吞噬了開發商的利潤,選擇產業用地的開發成為了性價比更高的選擇。

 

無疑,2018年地產企業的“去地產化”,實在是一招以退為進的好棋。

 

10個月庫存消化週期

趨於理性的庫存週期,讓2019市場更加健康。

 

截至到 2018年末,從20 個代表城市數據顯示,庫存消化時間為 10 個月,相比去年提高了1個月。

 

庫存消化時間的闕值,分為低於6個月和高於12個月。

 

低庫存風險,極端情況下譬如2018年初的重慶,庫存週期低至1.2個月。面對供不應求的市場,開發商就會就勢起價。

 

高庫存風險,是供大於求的市場,開發商房子滯銷,一降價,維權四起。

 

而如今10個月的庫存消化時間上,意味著健康平穩的市場,也意味著,購房者應該放棄一手房市場大漲或大跌的幻想。

1000多塊地塊流拍

流拍也許是一件好事。

 

2018年,是個流拍大年,一二線城市住宅土地年內流拍324宗,三四線城市土地流拍1177宗,這個數據比起2017年多了近3倍。

 

上一個流拍大年是2014年。2014年市場低靡,開發商看著剛烤好的麵包賣不出去,不願繼續買入麵粉可以理解。

 

2018年的麵包賣的很不錯,但是開發商依然不願意囤麵粉,原因在哪?

 

供應商的定價規則變了。如今買麵粉,不僅單價高了,麵包的售價還被死死限制。

 

熙熙攘攘皆為利,限價政策的出現,讓開發商看不到預期利潤,自然不願意拿地了。

 

但是,供應商的限價也是無奈之舉。下半年來,貨幣政策關鍵字從“合理穩定”變為“合理充裕”,從“積極”變為“更加積極”。

 

金融貨幣趨寬,假如房產政策不緊縮,2016年的樓市行情重演,隊伍將會很難帶啦。

6.4%和4.9%的空置率

2018年,是一線城市空置率全面反擊的開端。

 

魔都和帝都的住房空置率的持續下降,已經有了香港的模樣。

 

中金的報告指出,北京、上海城區範圍內的住房狹義空置率僅為6.4%和4.9%,遠低於全國,已接近香港水準(3.7%)。

 

而國際公認的合理空置率通常在10%-15%。支撐如此走低的空置率的,是無數滬漂北漂真真切切的居住需求。

 

再加上很多住戶從農民房和群租房,被趕進住宅社區,京滬的空置率會進一步降低。

 

網上經常會有這樣的言論:中國的人均住房已經足夠了,結論是:中國不再需要住房。

 

而只要關注城鎮化和春運數據,就會意識到大城市的虹吸現象多麼壯觀。多少人放棄小鎮鄉村的獨棟,來大城市尋求一隅。

 

城鎮化遠沒有結束,未來不止京滬,二線省會城市的空置率也會不斷下降。

 

 

8億㎡住宅用地

這個數據意味著,2019年會有一些城市陷入滯銷困境。

 

開發商們今年拍了8億平米住宅用地,這個數據,比去年多了近1.2億平米。乍一看形勢一片大好,其實分化嚴重。

 

數據顯示,2018年一線城市的土地成交量不升反降,譬如北京,比去年少了37.2%。

 

而瀋陽長沙等二三線城市的成交量幾乎翻倍,仔細一看,菏澤果不其然,排在全國城市成交面積的榜單第二名的顯赫位置。

 

過去兩年拿的地王的二線城市,譬如南京蘇州廈門,今年開發商含淚賠本在賣,而今年這些瘋狂拿地的三四線城市,明年只會比二線城市更加艱難。

 

附帶提一下城市名單,他們是:菏澤、煙臺、阜陽、濰坊,瀋陽,長沙…

 

2018年快要過去,明年的市場會不會好?

 

我把問題拋給上次被我們扒了朋友的地產高管朋友,他告訴我:要看兩個因素:預期和錢。