（2018-12-27 奇齊 一勺言）
2018年即將過去，好評與差評最近拿到了幾份數十萬字的行業分析報告，我們對報告做了萃取，為你擇出十個最有份量的數據，和你一起讀懂一整年的地產知識。
1個銷冠
不是同行太弱，而是碧桂園恰好猜中了潮水的方向。
不管你是否服氣，碧桂園都蟬聯了2018地產銷冠。憑藉7000億銷售額，力壓萬科和恒大，劇情和2017年如出一轍。
這個成績，不知道楊老闆是否滿意。畢竟，距離年初定下的八千億小目標，還差1000億。
2018對碧桂園來說，無疑是多事之秋。
一月四塌，引起網路譁然。
又傳出9000億的負債傳言讓業主人心惶惶，楊主席為此被迫親自“澄清”。
在各種輿論劣勢下，還能穩坐銷冠。碧桂園憑的是“深耕三四線，自建配套博溢價”的藥方。
而事實上藥方奏效的大前提，是“三四線去庫存”和“棚改貨幣補貼”兩味藥引，如今庫存去完了，貨幣補貼也被叫停。
對於即將到來的2019年，碧桂園的銷冠之路是否還能蟬聯，評論君持質疑觀點。
二次會議
兩次會議，註定了2018年的行情走向。
三月的兩會和七月的中央政治局會議的官方表態，註定2018年是沒有大行情的一年。
三月的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續實行差別化調控。七月的“下決心解決好房地產市場問題......堅決遏制房價上漲”。
樓市是政策市。在被五限政策鎖死流動性之後，確實也沒有哪個城市的房價膽敢冒頭。
今年我們聽得最多的，就是“活下去”、“佛系青年”、“現金為王”。
2019，在黑天鵝的加持下，政策大方向不會改變，但是因城施策四個字，讓地產從業人員多少看到一點希望的曙光。
4次央行降准
這可能是對購房決策的最不必要資訊，卻一直被過度解讀。
身邊的朋友，為了買所房子，至少熬成了十個行業的專家。不管發生什麼政策熱點，第一時間考慮的是會不會影響到房價漲跌。
四次降准，每一次都引起購房者高潮，利好的說法滿天飛。結果連金九銀十都沒有。實際上，降准對於樓市算是弱關係的影響因數。
在地產市場調控不放鬆的情況下，降准釋放對樓市的刺激相對有限。
昨天央行再次發文，2019年依然會有三次降准，希望至少看完這段的您，不要再過度解讀。
5個補丁
政策補丁的本質，是限價時代的催化劑。
北京公積金新政發佈
天津落戶政策擠爆官網
個稅抵扣細則
棚改貨幣化退出
房地產稅進入人大會備案
以上是今年以來各種圍繞著“房住不炒”的政策補丁。每一項的初心都是限價時代的產物。
而相應的限價時代帶來了很多負面作用。開發商樓盤減配，維權頻發。我們有必要相信，限價時代是一個過渡期，必將被品質時代所替代。
2019，會是品質時代的元年嗎？
6個錢包
樊綱做了一次硬核演講，大多數人卻只關注那個不恰當的比方。
恐怕樊綱自己也沒想到，為了更形象的說明貨幣未來的寬鬆化形式，打了個不恰當的比方，而讓“六個錢包買房”的觀點火遍全網。
與其說樊綱在呼籲啃老，不如說樊綱在描述事實：房產確實綁架了年輕人的生活，甚至背後的家庭。
數據顯示：社會的負債率劇增，同時人民幣存款增速跌至9%以下，為40年來最低。
評論君看過樊綱演講的視頻資料，重點並不是“呼籲啃老買房”，而是闡述了央行未來5年貨幣政策走向。
瞭解這一點，比起斷章取義的指責樊綱呼籲啃老的觀點，意義更加重大。
7家轉換賽道的房企
他說：“與其死耗地產，不如換條賽道。”可我沒想到，換完賽道，他居然是為了更好的做地產。
6月的股東大會，萬科鬱亮說了一段話。
“十年後萬科如果還只是一家地產公司，一定是過的很慘。
萬科未來是美好生活的服務商，提起萬科，人們想到的應該是美好生活，不是幾棟房子。”
在那之後，萬科把“地產”兩字從公司名字中去掉了。
無獨有偶，恒大地產更名為中國恒大，雅居樂集團取代了雅居樂地產，方興地產更名為中國金茂，招商地產更名招商蛇口。
今天的地產企業，表面上，都在爭先恐後的去地產化，而評論君認為，這些不過是為了更好的發展地產的迂回手段。
第一，一二線城市，稀缺的土地市場，是開發商的發展瓶頸，而去地產化，是房企獲得土地資源的一種手段。
譬如碧桂園聯手思科，恒大入股FF，都為房企爭取到大片土地資源。
第二，房地產開發需要現金流和融資額度，而產業發展，既滿足地方政府需求，又受銀行待見。
產業發展成為了地產專案豐腴的現金流池。
第三，傳統的住宅土地的出讓條件限制條件繁冗，限競房，人才房，共有產權房、公租房、長租房，吞噬了開發商的利潤，選擇產業用地的開發成為了性價比更高的選擇。
無疑，2018年地產企業的“去地產化”，實在是一招以退為進的好棋。
10個月庫存消化週期
趨於理性的庫存週期，讓2019市場更加健康。
截至到 2018年末，從20 個代表城市數據顯示，庫存消化時間為 10 個月，相比去年提高了1個月。
庫存消化時間的闕值，分為低於6個月和高於12個月。
低庫存風險，極端情況下譬如2018年初的重慶，庫存週期低至1.2個月。面對供不應求的市場，開發商就會就勢起價。
高庫存風險，是供大於求的市場，開發商房子滯銷，一降價，維權四起。
而如今10個月的庫存消化時間上，意味著健康平穩的市場，也意味著，購房者應該放棄一手房市場大漲或大跌的幻想。
1000多塊地塊流拍
流拍也許是一件好事。
2018年，是個流拍大年，一二線城市住宅土地年內流拍324宗，三四線城市土地流拍1177宗，這個數據比起2017年多了近3倍。
上一個流拍大年是2014年。2014年市場低靡，開發商看著剛烤好的麵包賣不出去，不願繼續買入麵粉可以理解。
2018年的麵包賣的很不錯，但是開發商依然不願意囤麵粉，原因在哪？
供應商的定價規則變了。如今買麵粉，不僅單價高了，麵包的售價還被死死限制。
熙熙攘攘皆為利，限價政策的出現，讓開發商看不到預期利潤，自然不願意拿地了。
但是，供應商的限價也是無奈之舉。下半年來，貨幣政策關鍵字從“合理穩定”變為“合理充裕”，從“積極”變為“更加積極”。
金融貨幣趨寬，假如房產政策不緊縮，2016年的樓市行情重演，隊伍將會很難帶啦。
6.4%和4.9%的空置率
2018年，是一線城市空置率全面反擊的開端。
魔都和帝都的住房空置率的持續下降，已經有了香港的模樣。
中金的報告指出，北京、上海城區範圍內的住房狹義空置率僅為6.4%和4.9%，遠低於全國，已接近香港水準（3.7%）。
而國際公認的合理空置率通常在10%-15%。支撐如此走低的空置率的，是無數滬漂北漂真真切切的居住需求。
再加上很多住戶從農民房和群租房，被趕進住宅社區，京滬的空置率會進一步降低。
網上經常會有這樣的言論：中國的人均住房已經足夠了，結論是：中國不再需要住房。
而只要關注城鎮化和春運數據，就會意識到大城市的虹吸現象多麼壯觀。多少人放棄小鎮鄉村的獨棟，來大城市尋求一隅。
城鎮化遠沒有結束，未來不止京滬，二線省會城市的空置率也會不斷下降。
8億㎡住宅用地
這個數據意味著，2019年會有一些城市陷入滯銷困境。
開發商們今年拍了8億平米住宅用地，這個數據，比去年多了近1.2億平米。乍一看形勢一片大好，其實分化嚴重。
數據顯示，2018年一線城市的土地成交量不升反降，譬如北京，比去年少了37.2%。
而瀋陽長沙等二三線城市的成交量幾乎翻倍，仔細一看，菏澤果不其然，排在全國城市成交面積的榜單第二名的顯赫位置。
過去兩年拿的地王的二線城市，譬如南京蘇州廈門，今年開發商含淚賠本在賣，而今年這些瘋狂拿地的三四線城市，明年只會比二線城市更加艱難。
附帶提一下城市名單，他們是：菏澤、煙臺、阜陽、濰坊，瀋陽，長沙…
2018年快要過去，明年的市場會不會好？
我把問題拋給上次被我們扒了朋友的地產高管朋友，他告訴我：要看兩個因素：預期和錢。