（2019-1-14 傑總 一勺言）
1月14日上午十點，海關總署召開新聞發佈會，披露了一組「例行」外貿數據。
多數人對數字不敏感，一目十行看看就過去了。但是，比數字更重要的是數字的結構，乾貨就藏在結構裏。
仔細研究一下，發現它可以有助於回答一個問題：2019年樓市的放鬆到底值得不值得大家期待？期待值又會有多高？
這個數據給了一個參考答案是，不樂觀。2019年，開發商與買房人依然要學會過緊日子。
海關總署說，按照美元計價，2018年全年中國的外貿進出口總值約合4.62萬億美元，貿易順差是3517.6億美元，收窄16.2%。
乍一看，其實還不錯，順差的數字在毛衣戰的背景下依然很牛掰。但海關總署每年公佈的進出口貿易數字，通常是指貨物貿易，不包含服務貿易，服務貿易通常是由國家商務部與外匯管理總局來提供，相比之下，國家外匯管理總局提供的數字更全面一些。
目前，國家外匯管理總局公佈了2018年11月的國際貿易收支數字，貨物貿易順差505億美元，服務貿易逆差200億美元，二者加起來是順差305億美元。
12月份服務貿易數據沒有公佈，我們假設它與11月份保持一樣，大概會得出這樣一張圖：
也就是說，2018年，中國外貿的順差額只有800億美元左右，基本上一下子回到了2004年的水準。
從圖上看，這個拐點主要是2015年發生的。正好是那一年，中國外貿總順差見頂，2016年加速回落，今年已經抵達十四五年前的水準。
該怎麼解釋這個現象呢？
服務貿易在外匯管理局的定義裏，範圍比較廣大，詳見下圖：
不過，總收支差額裏的三個大開支裏，主力還是出國旅遊與出國留學。下麵這張圖正好證明了這一點。
但是，不管我們怎麼解釋，大家還是有一個共識：中國用到外匯的地方太多了，農業，石油，鐵礦石，高科技產品等等。中國這個經濟體對於外匯儲備的增速還是有很大的依賴度與安全感，外匯增速降低，甚至減少了，總是讓人很擔心。
外匯總體順差增速的減少，一個後果就是，進一步限制與縮小了中國寬鬆貨幣政策的施展空間。如果你堅持寬鬆貨幣政策，進一步增加基礎貨幣或者大規模推動銀行放鬆信貸，這些做法都會增加人民幣貶值的預期，讓人民幣匯率不穩定，外資的心態也不會穩定，對外匯儲備也會產生複雜影響。
因此，在外匯順差減少至十餘年最低水準後，國內貨幣政策的寬鬆空間受到比較大的壓縮，就算寬鬆，其信貸用途也受到嚴格管制——這句話對整個地產行業都是重大壓力的來源，開發商將繼續在今年感受資金的寒冷，大家對樓市的預期，不能過度樂觀。
目前，市場上出現的各種樓市微調，更多是因城施策的結果，如果總體信貸寬鬆的能力與空間受到限制，2019年樓市並不值得你過分期待。
進入十月份以後，國內信貸政策放鬆，也是在有限的空間內的放鬆，主要的方向也是投向地產外的實體經濟，信貸的臉上，滿是對地產的不信任不寬鬆。有所作為的，可能是財政與減稅政策。
中美兩國正在就貿易平衡進行努力談判，未來順差大概率是繼續走低的。在上面推到的邏輯裏，這個壞消息也一定會迅速傳導到樓市裏。
事實上，信貸寬鬆已經讓房地產吃紅利吃了六七年，這個紅利也基本走到了盡頭。
我們看一張圖表，上面顯示，從2012年3季度到2017年底的這一波房價大上漲的背後，信貸的寬鬆發揮了巨大的作用。
此前，中國外貿總順差是2015年底見頂，房貸增速最快是2016年3季度，然後逐步回落。
這說明，央行也注意到了這個變化，主動進行了去杠杆，只不過經歷了九個月的傳導週期，地產信貸的增速才迅速放緩。
我們再來看看下麵這張圖。
它顯示，距離我們最近的2015—2018年這一波房價上漲，背後是全國個人的房貸餘額從11萬億元翻到了2018年的25萬億元，足足翻了兩倍。
而人民幣的總信貸量從88萬億元漲到了133萬億元，三年多增加了45萬億元。
兩個數據的大幅度增加，製造了兩個更大的數據。
1，2018年3季度，個人房貸占到了全社會信貸總量的近19%；
2，2018年3季度，房地產全行業總信貸額占到了全社會信貸總量的近30%。
這些數據都是央行公佈的，它發出的唯一信號就是，我們似乎無法承受這兩個指標比例的進一步提高。
除非，你想把中國經濟變成一個地產經濟體！
總之，說了這麼多，最主要的觀點就是：對2019年的樓市預期，不要因為個別政策的微調而異想天開，因為，決定你命運的那些數字，自身面臨強大的剛性約束。
祝福中國經濟，祝福中國的開發商。做到這一點，需要大家更辛勤更努力。
但是，對開發商而言，他們需要額外多做一件事情：
願你在新的一年裏，用笑臉、產品與誠意，善待你的買家，不要再犯傻了，尤其是對那些不會拋棄你的剛性需求買房人再好一些。
