楊玉川
經由 在 1月 23, 2019
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(2019-1-24 楊玉川 稻穗)

 

根據香港中原城市領先指數,香港樓市整體大約在20187月下旬見本輪上升週期的高點188.61點,之後輾轉下行,至20191月中旬,指數跌至170.19點,下跌約10%。但就個別地區樓盤來說,跌幅大於平均跌幅,如近期開盤的部分新樓盤,開價較同區二手單位價低約20-30%,似乎面對一定銷售壓力,促銷頗為積極。

 

從歷史的表現看,香港樓市過去一直處於升多跌少、大漲小回狀態。近二十多年,樓市的最低潮是2003SARS時期,當時在經濟不景和SARS的雙重打擊下,樓市差不多成為一潭死水,後來在中央推出支持香港的自由行」政策後,經濟和樓市才逐步好轉;再後來即使在2008年美國爆發波及全球的金融海嘯衝擊下,樓市也未曾下探到2003年的低位。

 

香港樓市之所以能夠常升常有,與其本身具備一定的獨特之處有關:

 

首先,香港的先天限制就是地少人多,土地資源極為有限。而在這種先天限制之下,又有約4成土地被政府劃為郊野公園和自然保護區,不得使用。結果只有約7%的土地可以用於住宅發展,於是在極度缺乏建屋土地的情況下,高地價和高樓價就成為了香港的正常現象;

 

目前香港政府雖然提出了大規模填海造地的設想,但根據其計畫,第一階段入住要到2035年以後,遠水不能救近火,因此短期來看,香港土地和房屋供不應求的現狀很難有根本性的改變,換言之,在大規模土地供應出現之前,香港的樓市很可能仍將處於供不應求並易升難跌狀態;

 

其次,低利率為樓市提供了強大支持。2008年金融海嘯後,全球低利率成為常態,香港也有大量資金流入。受益於低成本資金的充裕供給,業主普遍的供樓能力得到增強。加上香港傳統上屬於富裕地區,民間有大量財富,這些財富和寬鬆的金融環境相結合,更加支持了樓市的需求;

 

第三,香港的獨特優勢如「一國兩制」,以及自由、法制、多元、便利的環境,吸引了大量內地富豪、較富裕群體,以及外籍人士在香港置業,這些人士一般都有較強的資金實力,對香港的樓市也起到了很大的支持作用。


(馬雲香港寓所)

 

上面幾個因素中,地少人多或者土地供應不足的問題,基本是短期無解,就算政府臨時想辦法增加一些土地供應,也基本是杯水車薪或者將‘朝三暮四’改為‘朝四暮三’而已,無助於問題的根本解決;

 

低利率帶來的資金支持,從目前情況看,也很可能長期化,根據美聯儲部分官員最新關於加息的言論,美國本輪的加息週期很可能在2019年中結束,由於港美的聯繫匯率機制,估計香港的利率也會在年中見頂,也就是說,本港利率最多再上升25個基點或半厘就可能見頂,並沒有多少上升空間;

 

至於內地富豪、較富裕群體來港買樓,則可能與當時的國家政策鬆緊有關,例如過去一段時間國家清理影子銀行,令到依賴影子銀行借貸的群體大受打擊、資金匱乏,這首先會影響該群體在港的買樓投資行為,嚴重情況下甚至會迫使他們賣出以前購買的物業,給香港樓市增加壓力。

 


(中原CCL樓價指數)

 

總結起來,一直以來支持香港樓市上升的兩個支柱因素,土地房屋供不應求,以及低利率導致的資金充裕,看來都會長期存在,因此香港樓市的長期轉勢機會不大,目前的下跌更可能是一種正常的調整。

 

本輪下跌之前的一輪下跌(20159月至20163月),是在2015年底美聯儲開始加息、美元走強、人民幣受到衝擊、中國經濟放緩的背景下發生的,樓市買家擔心中國經濟受到較大打擊,香港也會受到牽連,另外擔心美元利率上升會導致供樓利率上升,減低供樓能力,加上樓市也累積了一定升幅,因此出現調整。但在後來中國經濟轉趨穩定,香港利率展望趨向正面的情況下,市場的恐慌心理逐步減退,樓市才又開始回升。

 

本輪的樓市調整,直接誘發原因與上一輪有類似之處,仍然是擔憂中國經濟轉弱以及供樓利息上升,當然內地去杠杆措施加劇、樓價累積較大升幅也是一個調整因素。由於去年3月開始的中美貿易戰,在2018年的大部分時間不斷惡化,市場主流普遍擔心中國經濟將出現較大困難,也擔心香港受到波及,投資信心受到較大損害,直接導致了樓市調整壓力的增加;而拖延多時的香港銀行體系,終於在20189月開始跟隨美國加息,也對樓市買家心理有負面影響;內地去杠杆加劇,導致影子銀行急劇收縮,令部分依賴影子銀行融資的中小企和個人深受打擊,由於這個群體中不少人是香港樓市的投資者,因此內地資金收緊也對香港樓市產生不利影響;至於樓市升幅過大則是一個老問題,香港樓市的升幅早已脫離了一般基層的購買力,年輕人買樓常常需要父母甚至祖父母的資助已經是香港的常態,這個因素也對樓市調整有作用,但並非主要原因。

 

根據中國政府穩定內地經濟的安排,預計在三月兩會後將有大量的支持經濟政策落實,令中國經濟目前的下行趨勢趨緩,並有較大機會在下半年經濟增速進入穩定期。內地經濟的穩定無疑將令市場的觀望避險心理改善,重新推動樓市買家入市;根據美國經濟放緩的現狀以及美聯儲的態度,預計美國有較大機會在2019年中結束本輪加息週期,舒緩樓市買家對利率的擔憂;內地的貨幣政策在2019年也大概率從去年的偏緊轉向偏松,對內地買家的資金限制減弱,減輕對香港樓市的負面影響。所以,就目前來看,幾個對香港樓市不利的負面因素,都有可能在下半年好轉。

 

綜上所述,香港樓市上升的兩個主要支柱因素仍然完整有效,而造成本輪調整的幾個因素有望在下半年出現不同程度的好轉,因此,香港的整體樓市有可能在今年下半年出現復蘇。

分類: 1.宏觀經濟
derrick ng
還要看全球經濟,如果全球經濟不好,香港樓市難有上升動力。
施建祖
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