稻穗小編
經由 在 3月 15, 2019
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(2017-8-6 蘋果日報)

(原文有片:https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20170806/20112938)

10年前,兩位80後本地大學生每人拿10萬元北上賣紅酒,賺到第一桶金後,回流香港搞化妝樓,食正樓市黃金期,200萬元滾到上千萬元。7年前被政府辣招搞到無啖好食,最後拉攏朋友創辦集團,招兵買馬轉戰工廈,千萬資金滾到變億元。  

4年翻新40物業

80後的梁智基Sherman(樂風集團董事總經理)和周佩賢Carol(樂風集團創辦人)是中學同學,大學畢業後創業,Sherman稱:「由細到大都覺得唔應該打工!」因緣際會2004年北上賣紅酒,「食正佢哋興紅酒潮流,10萬變15萬,15萬變廿幾萬,兩年做幾轉,滾到近200萬元。」但他們不習慣內地生活及工作文化,如傾生意要先乾兩杯烈酒。

2006年回流香港搞舊樓「化妝」,讀土木工程出身的Carol憶述當時睇咗好多樓,「睇咗個幾月,日日睇十層八層,總共睇200個單位,先買第一間物業。」物業為銅鑼灣舊樓,買入價逾160萬元,翻新後近3個月沽出賺約40萬元。4年間先後翻新40個物業,普遍持貨半年至9個月出售,200萬元滾到上2,000萬元。

好景不常,2010年政府出辣招,住宅無得炒,Sherman嘆:「暫停,睇清楚究竟政府想點,發現住宅好明顯係冇得玩……2012年confirm住宅肯定冇得做!你見政府取態,無論正路、唔正路嘅方法打擊,無謂爭持。」近兩年無做化妝樓,經紀介紹他們買工廈單位,「經紀掟親啲(工廈)盤,唔係1萬呎就9,000呎……香港邊間公司、邊啲行業仲需要1萬呎嘅地方呢!我哋驚客源呀……」見拆細工廈單位有市場,適逢志同道合朋友,引入策略性投資者成立樂風集團搞工廈拆場。

第一個工廈拆場位於葵涌,以約1,000萬元買入5,000呎單位,分間8伙,每個售約200萬元,近3個月沽清,套現約1,600萬元。Carol稱:「開頭參照發展商銷售手法,搵經紀、定價單。我哋認為做任何一樣嘢,就喺市場搵個最優質嘅人嚟參考,邊個?新地。」過去5年已銷售11個工廈拆場,套現3.2億元。  


下半年推9項目 入場費93萬 
 
【本報訊】80後拉攏友人5年前創立樂風集團專搞工廈拆場,今年下半年將有9個項目推出,分佈於觀塘、荔枝角及葵興等地區,其中觀塘Lofter Port最細單位123方呎,入場費93萬元。  

「人永遠係最難搞」

Sherman表示,過去5年共推出11個項目已全數沽清,分佈於葵興、荃灣及新蒲崗等地區,銷售樓面共約6萬方呎,涉及約211個單位,涉及資金約3.5億。

Carol則稱工廈拆場不易搞,大嘆:「人,永遠係最難搞!」她舉例指:「本身工廈一路以嚟40年都係咁,業主話之佢,丟空咪丟空,你搞乜箒……當某幢大廈做活化,總會遇到人反對喎,呢件事對佢嚟講冇損失呀,橫睇掂睇,成幢大廈破破落落,吉咗喺度,防火門又爛晒,窗又封晒,但有一個人入去搞,佢就覺得你搞佢啲嘢,人係最難處理(點搞?)耐性囉!」
目前有9個項目進行中,包括銷售、裝修及申請批則,涉逾400個單位,總值逾3.5億,預計下半年有其中4至6個項目推出市場。其中觀塘Lofter Port及荔枝角Lofter Square沽約一半,觀塘項目原為1萬方呎單位,分拆22伙,建築93至303方呎,入場單位約123方呎,售價93萬元。   

 

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最新消息,樂風迅速壯大,2019年1月的最新動向是,申請將大角咀工廈重建為28層商廈  

 

明報 

B02  |   地產    2019-01-30
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樂風大角咀工廈申重建28層商廈    

寫字樓需求增加,不少業主把工廈重建成商廈,其中樂風集團持有的大角咀必發道100 至114 號工廈項目,向城規會申請,擬重建成1 幢28 層高寫字樓及商店,項目佔地約10,042 方呎,地積比率14.4 倍,總樓面約144,608 方呎。

世邦魏理仕料中資租賃需求放緩

事實上,近年本港寫字樓市况走勢凌厲,據世邦魏理仕最新公布《大中華區2019 年房地產市場展望》報告,全港靈活工作空間 ( 包括共享工作間及服務式寫字樓在內) 的總存量由2017 年87.3萬方呎增加至2018 年的110 萬方呎,其中九龍區的靈活工作空間存量增加得最多,按年增長53%。

該行又指,2018 年香港甲級寫字樓市場表現強勁,租金按年由2017 年的3.1%增加至6.7%,但貿易衝突、資金外流管制及人民幣貶值影響,來自中資企業的租賃需求會在今年上半年進一步放慢,而今年將有7 個全新甲級寫字樓項目落成,合共提供240 萬方呎,預計今年將出現兩極局面,核心市場的租金會下調最多5%,但非核心地區的租金則錄最高5% 增長。

另2018 年核心區街舖租金終錄得正增長,全年租金錄0.2% 微升,是連續4年下跌後錄得首次增長,而本港商場租金於2018 全年大致持平。該行又預期,今年街舖租金表現大致持平。

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香港經濟日報 
D03  |   投資攻略  |   By 梁建國    2018-07-30
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工作室銀碼細彈性大 漸受捧    

細小工作室成為市場投資焦點之一,樂風集團董事總經理梁智基認為,工作室細小適合中小型機構,加上銀碼細,適合用家及投資者。另外,他認為市場資金充裕,下半年投資市場仍平穩。

上半年樓市交投旺,對於下半年走勢,梁智基認為,最初會略為擔心下半年市況,惟近日旗下項目睇樓量、成交等沒有回落,反映暫時未轉勢。他分析,基本因素仍然理想,「加息會有影響,但不會是衝擊,香港人對磚頭特別喜愛,是投資首選。況且加息步伐不快,我估計兩年內也不會造成很大影響。」另一因素令他對樓市有信心,是市場資金仍非常充裕,「最近大型住宅盤,仍有大量市民搶貨。我們旗下工作室的買家亦多擁有充足現金、毋須承造按揭入市。」

地舖供應少 「無得輸」

物業市場走勢上,他認為工商舖物業均會受惠市場資金多,「原本首選是住宅,但隨着住宅樓價急升,很多人負擔不到;所以轉向工廈單位,因為銀碼細,數十萬元已可以入場。商廈則是需求長期大,是多項物業中理應最值得看好。至於商舖,由於我們同時經營食肆租舖,感到租務市場仍一般,5年內舖租未必會出現爆升,不過地舖永遠是供應最少,所以無得輸,只是之前租金及售價升幅太誇張。」

樂風集團專攻工廈單位,分間成工作室。梁智基認為,因為工作室最適合用家,「傳統工廈每層樓面非常大,隨着工業北移及科技發達,公司不需如此大樓面,故我們購入工廈把它分間成細單位,供不同用家使用。」集團多年來,推出多個Lofter系列,分布於葵涌、荃灣、觀塘等。近日推全新項目LOFTER LEGEND及LOFTER HUB共147個單位,其中LOFTER LEGEND位於觀塘道泉源工業大廈,共124個工作室,最低入場費由90餘萬元起,而LOFTER HUB則位於長沙灣嘉圖工業大廈,提供23個工作室,售價同由90餘萬元起。樂風集團推出工作室,多由購入5,000至1萬平方呎工廈單位,再斥資分間及翻新,例如打造美觀大堂,每個單位亦用上高質素物料,設計時尚,成為近兩年投資焦點。

看好大角咀新蒲崗 追落後

他透露,下半年再推3個項目,全年推盤500伙,合共涉資7億至8億元。推盤數量及金額按年明顯上升,他認為市場開始熟悉工作室概念,亦有所認同,故購入自用及投資。未來投資地區,他比較看好大角咀、新蒲崗及牛頭角,因為過往數年價格升幅較小。

對於近一兩年市場有不少財團專攻工作室市場,他認為其集團優勝之處是產品質素,「由揀工廈單位至入市,每個細節我也非常關注,選擇用料上我寧願賺少一點,換一些較靚的牆紙。開則上單位全部方正實用,走廊位不會只符合最低要求,一定闊落。即使涉及十幾伙細單位,我們也推出樓書,讓準買家了解清楚。」對於政府收緊條例,工廈細單位未必獲批獨立洗手間,他則指出過往客人不太介意,亦不希望有買家或租客作住宅之用。

新投資項目上,樂風集團近日統一大角咀必發道100至106號業權,涉資約2.7億元,每平方呎樓面地價3,846元。料2020年可以樓花形式推售,項目2021年落成。他分析,商廈前景理想,「商廈需求大,供應追不上,令中環以外其他地區租金急升。大角咀及旺角未來多年也沒有新甲廈項目,故我們積極發展。」他表示,集團日後將加強全幢物業重建或翻新。

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香港經濟日報 

D03  |   投資攻略    2018-07-30
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創業須全情投入 目標「做好件事」    

由創業至今成功建立品牌,梁智基認為,創業必須勤力及全情投入,以「做好件事」為目標,並非單講錢。

政府屢加辣 拒投資住宅

因父親是生意人,令他自小甚有生意頭腦。大學畢業後,與拍檔於內地做紅酒生意,「當時適逢內地紅酒市場開始出現,當年以僅10萬至20萬起步,入一批貨再轉售。」後來回港開始投資住宅,購入灣仔等舊樓單位,加以翻新再出租或發售獲利。累積資金同時碰上政府出辣招,打擊住宅投資,故他轉向工廈市場,「明顯取向不鼓勵投資住宅,亦不止一次出招,同時間亦見到工廈未物盡其用,只是低價租予貨倉,而創業、中小型用家,是不需要大樓面,亦能以負擔大樓面租金,故我們決定發展分間工作室。」

6年前起建立lofter工作室品牌,至今合共沽出1,100伙工作室,他謂最初起步難,「因為市場人士尚未有工作室概念,可能以為只是工廈劏房,我便以時尚設計包裝,兼且希望幫助創業人士。」去年12月份創意創業會、LOFTER GROUP樂風集團及利嘉閣宣布聯合舉辦「樂風創意創業計劃2017」,樂風集團全資資助,推動創業。該計劃接收逾百份計劃書,而當中10隊勝出,可獲樂風集團現金資助,亦免租一年使用集團工作室。

「做生意別想有收工時間」

分享做生意經驗上,他認為創業及做生意最基本條件就是勤奮,「一定要勤力,無論經驗多少,必須要全情投入,即使每個細工序,理論上可以叫下屬處理,但至少要知道每個步驟。此外,做生意不要想有收工時間,去旅行期間我都在工作,考察同時也不停覆員工的WhatsApp。」他指出,香港營商環境是不俗。

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信報財經新聞 
A10  |   地產    2018-08-30
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牛頭角地廠9000萬易手 年漲53%    

工商物業造價近期急升,牛頭角協發工商大廈地下一個地廠單位,剛以9000萬元易手,原業主樂風集團持貨僅約一年,大賺3120萬元離場。

樂風尚餘100工作室待售

是次售出的地廠為大業街31號協發工商大廈地下A室,建築面積約3761方呎,成交價9000萬元,呎價約23930元。據悉,該地廠原作為車房用途,近年向城規會申請改作商店用途,並已獲餐廳承租。物業現時月租約11.28萬元,新買家租金回報僅約1.5厘。

據資料顯示,近年積極投資工廈及拆售迷你工廈單位的樂風集團,去年7月斥資2.18億元購入協發工商大廈47%業權,涉及物業總面積約46523方呎,交易包括上述地廠。土地註冊處資料指出,該地廠去年的成交金額約5880萬元,即持貨剛逾一年,賬面獲利3120萬元,升值53.1%。

至於樓上其他單位,樂風集團於今年初包裝成獨立工作室項目LOFTER PRIME拆售,首批163伙於短時間內沽清,套現逾2億元,連同地廠,已共套現逾3億元;項目餘下約100伙待售。

新蒲崗舖28年升值22倍

此外,舊區舖位亦大幅升值。新蒲崗景福街65號地下,建築面積900方呎,以3850萬元交吉售出,呎價約42778元。原業主1990年以168萬元入市,持貨28年,賬面獲利3682萬元,升21.9倍。

另外,市傳深水埗欽州街56號明輝大廈地下B舖連1樓,及樓上12個B室住宅單位,以約1.7億元售出。據悉物業地下連1樓舖位建築面積共1500方呎;住宅實用面積295至310方呎,合共3675方呎。

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分類: 11.人物特寫