(2019-9-18 楊敬培 稻穗財經)
財富管理公司晉裕集團發表最新《香港樓市展望報告》，深入探討2019至2022年香港的樓市走勢。報告預料香港整體對樓宇的需求仍然大於供應，樓市將維持上升趨勢，然而住宅供求失衡情況亦會有所改善，未來四年的升幅將有所放緩。晉裕報告同時指出，隨著人口結構轉變，上車戶型（如開放式、一房戶）的承接購買力將減弱，就投資角度而言或不及符合改善型住屋需求的中型及大型單位（如兩房戶及三房戶）。
是次報告聚焦於私人住宅市場，目的為推導香港樓市的走向，
及指出在目前市場環境下，哪類別的私人住宅最具投資價值。
報告預測於2019至2022年間，
樓市供不應求的狀態將有所改善，更接近供求平衡的狀態。
而由於整體需求仍然大於供應，故樓市將整體仍為上升趨勢。
儘管整體需求預料大於供應，升勢將因需求比例轉變而有所放緩。私人住宅需求可細分為（i）剛性較高的需求（如因成家立室故需置業）和（ii）剛性較低的需求（如由非私人住宅換樓至私人住宅）。而在2019至2022年間，新增私人住宅的供應估計將多於剛性較高的需求，剩餘供應須由剛性較低的需求來消化，造成升勢放緩。由於剛性較低的需求對價格比較敏感，故此預料樓價的波幅亦會相對較大。
報告指出，根據政府的賣地面積及私人住宅動工量推算，由2023年開始，私人住宅的新增供應預計將出現較大跌幅下跌，加上在長遠土地供應目標下，公營和私營的比例將由六四比轉為七三比，進一步減低私人住宅的供應，相信會為樓市長遠的升幅帶來支持。
報告作者、晉裕集團投資分析師黃子燊(圖中)表示：「根據我們分析，過去十四年間，廣大適齡首次置業人口支撐了上車盤的需求。而在現今情況下，以往的首置需求將產生換樓需要，並轉化為『改善型住屋需求』，並支撐起符合『改善型住屋需求』的戶型的需求，投資價值亦相對較高。面對樓市升勢或有所放緩，投資者可關注中型及大型單位，尤其是位處於市區的兩房或三房戶型，透過換樓增值財富。」
套現物業投資 迎接減息週期
除了在樓市中換馬，在現今低息環境下，
加按套現投資亦為創造財富的好方法，
透過投資於收益率較高的資產來套取息差，賺取額外的｢被動收入｣
。投資者可選一些價格相對穩定的派息投資產品，如債券、
債券基金、房地產信託及高息股等來收息。
而這些資產中又以債券及債券基金最受歡迎，
因兩者均具有較為穩定的派息特性之餘，
價格波動性亦相較股票為低，符合按樓套息的要求，為投資首選。
晉裕集團投資策略師陳俊業(圖左)表示：「近年環球樓價高企，加上低利率環境預期持續，造就加按金額增加及利息支出減少，令套息操作得以受惠。加按套現可把投資者平常不以為然的隱藏資金像法術一樣變出來，不論是用於投資或買樓，均可以帶來更大財富增值機會。」
陳俊業指出，以目前本港參考按揭利率2.625%計，420萬元按揭金額，分30年攤還，每月供款僅為$16,869。假若全筆420萬元按揭金額用作投資，而每年平均總投資回報能達到6%，每月平均$21,000的投資回報足以支付其按揭供款，加上按揭供款包含本金部分，意味實際淨收入將更大，估算每月套利空間能夠達到逾萬港元。
陳續指，目前市面上有不少投資工具，但他認為債券及債券基金用作按揭套息操作更為理想，因為兩者皆具有更為穩定的派息與價格穩定特性。如投資金額高於400萬港元，其一個方案可考慮分散於值債及債券基金，相反，資金低於400萬的可考慮分散於1-2隻地區分散性的債基。陳表示，現時市場上均有不少直債或債基，其每年平均派息率或總回報，均能達到6%以上，足以應付低息環境下的按揭供款，從而達致被動收入的組成。
此外，陳俊業不忘提醒注意當中可能出現的風險，套息操作相關的：包括按揭息率上升、利息收入、手續費問題及資金流動性風險；本金與按揭相關的：包括資產價格波動、不保本或違約、按揭成數變動以及通脹風險。
市場展望方面，陳俊業預期環球兩大趨勢將仍會持續，包括環球經濟增長放緩以及低利率環境。在環球經濟增長持續放緩的趨勢下，陳俊業認為投資評級債券的表現或會優於高收益債券，投資者以投資評級債券作為套息工具可能更為理想。此外，陳俊業預期環球低利率環境將會持續，為按揭套息操作環境帶來理想空間，而利率若果進一步走低也會利好債券價格，使按揭套息操作出現｢財息兩收｣情況。
