史理生
經由 在 9月 29, 2016
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筆者前日在網上看到海通證券的一篇文稿,其從居民房貸現狀、買房槓桿率等方面詳細論述了「2016年或是中國房地產市場的歷史大頂」,當中有幾點筆者頗為認同,藉此向讀者朋友分享一二。
首先,中國年輕人口數量已經見頂,按照全球經驗看意味?地產銷量和住宅新開工已出現拐點,因而2016年的地產銷量激增更多會是金融加槓桿下的投機現象。從人口角度看,2016年住宅銷量將超過1400萬套,大概率也是歷史頂部。
第二,2016年火爆的房地產銷售已與人口結構無關,而是源於居民拼命貸款買房。今年1月的新增信貸超過2.5萬億,創下歷史新高,甚至超過4萬億時期(2009年)。
金融危機後美、日的房貸餘額也都開始回落,只有中國持續上升,並於2014年超過日本,可謂「超日趕美」。新增房貸佔新增地產銷售的比重在2016年上半年更是創歷史新高至42%,已接近2007年美國金融危機期間峰值水平52.6%。(值得留意的是,中國的儲蓄力一向高於老美,將來一旦出現市場危機,中國的承擔力都會強於美國。)而目前,中國居民房貸收入比是0.46(已超過日本房產泡沫時期的水平),若按現有速度擴張,則將在5年內達到美國次貸危機前的歷史高點。
從房貸佔GDP的比重看,中國居民加槓桿的速度是不可持續的:美國和日本的房貸佔GDP在各自地產泡沫破滅後均見頂回落,而中國則持續上升,目前約25%,已達到日本地產泡沫頂峰(1990年)時的水平。若按現有速度擴張,則3年內將接近美國當前水平。
另外,中國今年上半年新增房貸與公積金貸款佔GDP比重已達8.6%,遠超日本在房產泡沫最嚴重時(1989年)的3.0%,而美國金融危機前(2005年)達到8.0%後已見頂回落。以上都表明中國居民購房或已將槓桿用到極限,2016年或是中國地產市場的歷史大頂。
中國房地產泡沫一旦爆破,將帶來諸如銀行壞帳數目大幅增加、地方政府收益銳減等一系列嚴重後果,影響整體經濟增長。但是,泡沫化之後是立即爆破還是「泡沫後再泡沫」,仍是未知。讀者朋友如要堅持去猜測「泡沫」什麼時候會爆,只怕會是「吃力不討好」。
香港永裕資產管理董事總經理
香港浸會大學公司管治及董事學學會副會長
分類: 1.宏觀經濟
楊清清
撐,內地樓市太誇張
文錦輝
離晒譜,香港人深圳包二級已成絕響,再買唔起金屋啦。
施建祖
泡沫已成,再次調控不遠
蔡清偉
香港樓價大落後
香港地價更平過深圳 .又無3d打劫