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(2020-4-8 轉載自明報)
因應匯控（0005）取消派息而組成的「匯豐小股東權益大聯盟」，發起人呂宇健（Ken Sir）背景陸續曝光，除了被指開班教學員借私貸槓桿式「炒」匯控，本報記者去年曾參與他「本業」的物業投資講座，發現他藉開班吸納無樓人士齊齊收購舊樓，避稅兼疑打「擦邊球」申請強拍轉售物業或地皮獲利。
本報昨天曾致電、經訊息及社交平台聯絡呂宇健及聯盟另一代表葉子晴，以查詢對方是否教人打「擦邊球」一事等，惟截稿前均未獲回覆。呂宇健除出任「匯豐小股東權益大聯盟」發起人，同時身兼寶庭重建創辦人、香港中小型業主會創辦人、順裕資產管理大股東等，他旗下的寶庭曾在2018年以8319萬元中標屯門蚊型地。呂宇健近年一直在業主會以「Ken Sir」名義舉辦講座，聲稱可以教授無樓人士、中產零首期買樓等。
香港中小型業主會去年底曾舉辦多場「3小時『空手道』物業投資講座」，本報記者曾參與其中一場，每名參加者需支付100元報名費，講座當天雖屬工作日但亦有數十人參與。講座內容由教人投資?房、車位到舊樓收購都有涉獵，另一名匯豐小股東大聯盟發言人、順裕資產管理市場發展部經理葉子晴亦有份主講。
其中由呂宇健主講的收舊樓計劃，變相是吸納講座參加者齊齊投資（見圖），會上假設目標為一幢有50份業權的舊樓，只要有40名無樓人士以個人名義收購單位，可以避免以公司收購繳交的買家印花稅（BSD）。他提到，「最惡的（情?是業權）是超過21%或81%」，指即使不能買到八成業權，但只要有21%業權「邊個都搶唔到（發展權）」，因為若有發展商想強拍，必須擁有至少八成業權。而假設40人成功各自買入一個單位，便可滿足現行八成業權的強拍門檻。
指可鎖LIFT阻拍賣會競爭者
他表示，40名新業主可注入自己單位合資成立一家新公司，每人各持股2.5%，再合資公司名義申請及參加強拍。若強拍有其他發展商參與，價錢適合可變賣業權獲利，否則由現有成員集資重建項目。他將事情形容得相當輕鬆，指現時香港「樓花期」為30個月，即在收樓、拆樓完成後便可開始賣樓套現，事成後參與者除各自分得一個單位外，其餘單位可轉售分錢。在教授期間，呂宇健講得「很放」，例如他指在強拍當日，為求低價投得餘下業權，可有奇招：「通常係11至1點，?安年大廈（業主會會址）會有拍賣會，有個有牌拍賣官睇場，但10點鐘（大廈）就鎖LIFT」，令有意參與者未能成功到達會場，「（競爭者）行得上?已經10點01分，拍賣完畢」。
呂宇健打「名人牌」 蔡志明否認相識
呂宇健更大打「名人牌」，曾展示「玩具大王」蔡志明及新世界中國執董方承光的照片，指蔡曾主動收購他旗下物業，聲稱最終蔡以「未來合作機會」換取他低價出售。不過本報向蔡志明查詢，他強調不認識呂宇健，對交易無印象，在港投資多為收租物業，並無與人合作等。
此外，呂宇健在講座中主動提及計劃可能涉及集體投資計劃的法律問題（見另文），強調「唔好犯一『滴』法」，但稱他的大律師告訴他，只要是朋友就不構成要約，因此「需要由陌生人轉化關係」，並向講座參與者發問「大家想唔想同我做朋友？」
聯盟搞手教人劏房起家
「匯豐小股東權益聯盟」爭取了不少匯控（0005）小股東支持，發起人背景亦隨即引起注意，其中呂宇健為香港中小型業主會創辦人「Ken Sir」，該會開設課程教授如何分間單位，曾被指是教授如何合法「劏房」，他亦為近年冒起的寶庭重建董事。呂宇健強調，聯盟與中小型業主會或寶庭重建無關，惟問到聯盟內是否有中小型業主會成員，他則稱不排除有此可能。
昨中小型業主會辦記者會
呂宇健昨日表示，他的身分只是一名匯控股東，自18歲已持有匯控，因為今次不派息少收了300萬元。他指不排除聯盟內有中小型業主會成員，但聯盟內有超過3000名小股東登記，主要經facebook群組召集。
事實上，昨日記者會舉行地點正是香港中小型業主會會址，據網頁資料，該會設有課程教授如何分間單位，「從談判開價到裝修開則，教你合法、合理、合規地創造被動收入」。中小型業主會亦為社企「民社相寓」的合辦機構之一，據2018年3月資料，民社相寓承接了213間分間房間，其中大部分以市價出租，小部分以優惠租金出租予需要幫助的家庭。
呂宇健等持有順裕寶庭重建
至於協助聯盟舉辦記者會的順裕資產管理，據公司註冊處資料，呂宇健為其母公司順裕資產集團的大股東，據順裕網頁顯示，該行在2018年成立，設有地產投資和財務投資服務。另外，寶庭重建亦由呂宇健等人持有，2018年以8319萬元中標屯門蚊型地，亦曾在當年與其他本地基金投標啟德地皮。
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稱與朋友「組團炒舊樓」不受監管 證監不評論
「Ken Sir」呂宇健教路組團炒舊樓，更聲稱做朋友一齊投資不屬於「集體投資計劃（下稱CIS）」，不屬證監會監管。證監會昨日回覆本報查詢時表示不願置評。據了解，要斷定一項投資計劃是否屬於CIS，需要經調查才可定論，並非單憑資產管理人說辭就可過關，據證監於2013年發出的指引，判別CIS的四大特徵都未有提及「朋友」身分。
根據證監指引，CIS大致上具備四個元素，包括涉及財產安排、參與者對涉及的財產並無日常管理權、參與者的供款和所得利潤是匯集的，以及參與者是分享或收取從管理該項財產產生的回報為目的（見表）。四項元素當中，都未有提及管理人及參與者之間關係，對構成CIS有否影響。
根據《證券及期貨條例》，除非推廣宣傳材料已獲證監認可或取得豁免，否則凡發出任何推廣宣傳材料，載有向香港公眾發出參與集體投資計劃的要約，即屬犯罪；同時推廣CIS可能構成須向證監申領牌照的受規管活動業務，如未領有牌照，可導致干犯《證券及期貨條例》之下的罪行。恒指夜期至今早零時高水85點，報24,338點。
集體投資計劃要具備4元素
據了解，「夾份炒樓」行為是否構成「集體投資」，要根據雙方簽訂合約逐條調查分析。早年證監會曾指長實一項拆售酒店項目可能涉及集體投資計劃，雖然長實否認，但經調查後，最終長實仍決定取消全部銷售合約。消息指出，假如事件遭到調查，即使有人自稱與投資者是「朋友」，監管機構亦未必會信納，對雙方的關係，調查方會有自己的結論。