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經由: 在 5月 9, 2019
本港樓價火箭式飆升,是十年間的事,由政府勸市民不要心急買樓,來年不斷有供應云云,強調利率將升,真係信者冇得救,到現在政府束手無策,惟有叫人返大灣區。這或許是中央的人口換血政策,又或是特區政府身不由己。 從最基本的經濟學都知道,在自由市場,任何物價均决定於供求定律,然後得出大家都同意的Equilibrium price,但樓房除了是商品,還是民生,所以政府採干預是必須,干預方式有很多,「辣招稅」是其中之一,雖然執行方法有很大改進餘地。歸根結底,香港樓房最大問題是供求失衡,既然不能短時間大量增加供應,便得從需求管理方面着手,政府現時的政策,從造地到填海,仍是空談階段,所謂遠水不救近火,何况火勢愈燒愈烈,火頭愈擴愈大。 現在讓我們先循其本,為甚麼近十年間樓房突然有大量的需求?香港本土人口增長有限,從統計數字我們看到本港結婚人口年歲愈推愈遲,嬰兒出生率愈低,這是為勢所迫的題外話。需求從何來?從業地產代理都知道,甚至一般在售樓處不難發現,說普通話的買家佔不少,筆者聲明,本人對來自內地人絕無半點不敬,來港搶購樓房是他們正常的行為。但以中國內地人均收入,比香港仍有很大距離,香港樓價已超高...
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經由: 在 3月 23, 2019
(2019-3-23 香港商報) 這是真人真事。某內地大學校董每幾個月來香港一次,每次都會找相熟的地產經紀朋友看房子,一年出手幾次,有時一次掃幾個單位。這個大學校董喜歡講價,喜歡買示範單位,前兩年就在九龍東某新盤買了個頂層複式單位給女兒,也是示範單位,省得花時間裝修嘛。 香港對於許多內地朋友來說是購物觀光的好地方,對於這位大學校董來說則是理財的好地方,過去十幾年來買的房子都沒虧過。香港差餉物業估價署數據顯示,2009 年1 月至2019 年1 月的10年間,私人住宅年化回報率約23.57%,工廈投資回報率更高,年化回報率約35.32%。 樓價正蠢蠢欲動 這位大學校董的理財簡單安全,這個回報率,對比北上廣深的樓價不算標青,但是對比內地號稱新「基金IP」陳光明的回報還是要高的。而且香港的房子放著放心,不用擔心大幅回調的可能,資金自由流動沒限制,銀行有槓桿,這些都是優點。 換個角度看,對於香港年輕人來說,香港樓價絕對高處不算高,去年年底至今年2 月份高位調整後,樓價正在蠢蠢欲動,未來一個月可能會是最後的上車機會。  
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經由: 在 1月 16, 2019
(2019-1-15 老蠻在此 數據檢修站)   變革——建國以來房地產制度史   題記   這個題目,我曾經在14年前寫過一次,在天涯論壇上發了一個長貼,引來一些和我一樣的小年輕點了好多個贊。那個時候的我初出茅廬,在政府的房地產管理部門幹著一些零零碎碎的小事,卻是自以為掌握到了這個領域最精深的知識。十年過去了,我離開了政府,在地產開發和投資領域摸爬滾打,我見證了這十年來中國經濟最深刻的變革以及倒退;我看到了財富浪潮的翻湧,以及退潮。我觀察著這個領域的每一份制度的出臺和廢棄。現在我回過頭來,再次寫作房地產制度的變遷史,我認為我能寫出一些和之前不一樣的東西,一些更加觸及本質的東西。房地產制度,是一切財富的根基,而倘若這根基不牢靠,那麼所有的財富,都不過是空中樓閣罷了。     1、50年代   我們先從土改講起。《土地改革法》於1950年6月頒行,是新中國歷史上第二部法律(第一部是婚姻法,呵呵)。《土地改革法》具有極高的歷史地位,以至於我們今天完全無法跳過這部法律來談房地產問題,甚至我們今天無數的拆遷糾紛和上訪,都由此而來...
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經由: 在 1月 10, 2019
香港人對地產霸權這幾個字並不陌生,主要是政府的「無人口政策」又或配合中央政府的大量內地移民而達至的陶化香港本土人政策,造成地少人多,跟著而來的是甚麼也不夠的惡果,包括房屋醫療等等。 地產霸權不特操控樓價,物業管理更是長期可以無本生利的大生意,筆者最近搬遷入住地鐵公司聯同其他發展商所建的樓宇,除了質料惡劣,建築馬虎,樓齡幾年的新樓破爛處處,鋼筋爆裂,石屎剝落,喉管鏽蝕,樓層及外牆滲水處處,包括廁所污水渠爆破,光井的水渠破損更是慘不忍睹,過去數年單位執修投訴過千戶,而地鐵管理公司投訴接受,態度照舊,派人影了相便無下文,甚至物業經理說我話OK便是OK,口吻如馬時亨。 屋苑賬項又是胡胡混混,賬目管理不清,原來管理公司除了每月業戶交的管理費抽取一定百份比,其它支出也抽取百份比的費用,換句話說,大廈支出愈多,管理公司收入愈豐,難怪毫不節制,氣人的是,管理公司根據公契,只需張貼通知若干天便可加管理費,反對也無效。再者,地鐵訂立的公契,目前業主只能成立無法律約束力的附屬委員會,不能成立法團,業主不滿意也不能撤換管理公司。 特區政府作為港鐵的最大股東,應否繼續縱容港鐵的無王管,一如沙中...
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經由: 在 1月 8, 2019
(2019-1-7 奇齊 一勺言)   前幾天,評論君拜見了一位地產分銷團隊的王總。朋友圈顯示,他剛結束波士頓團建之旅。王總告訴我:   “這趟團建之旅,我都沒咋吃波士頓龍蝦,我印象最深的,是波士頓翡翠項鏈公園,它的概念很符合我們公司的經營理念。   再好的樓盤專案,它也只是單顆翡翠,而只有通過我們分銷公司,把它們串成翡翠項鏈賣出去,才能實現價值驟增。   波士頓規劃的翡翠項鏈公園的平面   聖誕前後,地產行業都在裁員。而王總的分銷公司一行三十多人出國團建。這樣的團建規格,在剛過去的2018年,實屬不易。   分銷公司究竟有多掙錢?   王總公司的一位九零後員工告訴我:“上班就像是在撿錢一樣”。   今年五月,杭州巨泰行銷,半個月時間,把大江東片區的寶龍大廈滯銷的210間商鋪賣完,獲傭1500萬。   今年七月,武漢易屋之家拿下吳家山怡華逸天地的100套商鋪的分銷權,聯合近20家線下仲介管道,不到10天,100套商鋪被售罄,獲傭2380萬。   2017年二月...
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經由: 在 1月 4, 2019
(2019-1-4  傑總  一勺言)   半個小時前,碧桂園正式啟動了一場人事大調防,涉及六位主要高管副總裁。   主要內容如下:   張志遠,原集團副總裁職責不變,不再分管甘肅、蘭碧、寧夏、青藏、新疆區域,改任博智林機器人公司執行總裁。   朱劍敏,原集團副總裁職責不變,改任博智林機器人公司副總裁。   葉劍清,原集團副總裁、海南區域總裁職責不變,兼任碧桂園農業控股公司執行總裁。   程光煜,原集團常務副總裁、品牌行銷中心總經理職責不變,兼任投資策劃中心總經理。   楊翠瓏,原集團副總裁職責不變,改任集團總設計師,分管集團設計體系。   黃宇奘,原集團副總裁職責不變,改任集團成本管理中心總經理。   黃宇奘,此前負責碧桂園的設計業務,而楊翠瓏負責碧桂園的成本業務,此番變化,意味著二人輪換了崗位。   事發突然,一勺言談幾點個人看法:   一,總的來說,這種一次性覆蓋六位集團副總裁的人事大手筆,是碧桂園近年來罕見的動作。   一個月前,碧桂園...
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經由: 在 1月 3, 2019
(2019-12-29 傑總 一勺言)   一   再有兩日,你的朋友圈即將被榜單攻陷。   榜單是商業世界的成人遊戲,規模致勝年代的暢銷商品。   翻開一看,裏面荷爾蒙味道相當濃厚,分類還十分齊全,全面版,刪節版,定制版,你看到的都是你內心想看到的。   每到此時,大人們集體變成了小孩子。   再高深莫測的地產職業經理人,都得在榜單面前抬起腦袋,焦急地尋找自己的名字——你的老闆正在榜單後的單色玻璃前注視著你。   得罪這款成人遊戲存在巨大的風險,它如此深入人心,盤根錯節,必有其不可動搖的理由。   它的玩家,都是實權在握的成人,商業競爭如此殘酷,人心難得寬慰休憩,你怎忍心趁人不備偷偷拔掉電源?   不如一起跳舞。   二   在我的印象中,恒大曾經給出了一個好榜樣。   2015年,萬科以2600億元的年度銷售額衛冕第一,但是這並不妨礙恒大定制榜單,結果,自己以權益銷售額排名,迅速抹平近300億差距,反超第一,碧桂園次之,萬科反成了老三。 ...
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經由: 在 12月 28, 2018
(2018-12-27 奇齊 一勺言)   2018年即將過去,好評與差評最近拿到了幾份數十萬字的行業分析報告,我們對報告做了萃取,為你擇出十個最有份量的數據,和你一起讀懂一整年的地產知識。   1個銷冠 不是同行太弱,而是碧桂園恰好猜中了潮水的方向。   不管你是否服氣,碧桂園都蟬聯了2018地產銷冠。憑藉7000億銷售額,力壓萬科和恒大,劇情和2017年如出一轍。   這個成績,不知道楊老闆是否滿意。畢竟,距離年初定下的八千億小目標,還差1000億。 2018對碧桂園來說,無疑是多事之秋。   一月四塌,引起網路譁然。   又傳出9000億的負債傳言讓業主人心惶惶,楊主席為此被迫親自“澄清”。   在各種輿論劣勢下,還能穩坐銷冠。碧桂園憑的是“深耕三四線,自建配套博溢價”的藥方。   而事實上藥方奏效的大前提,是“三四線去庫存”和“棚改貨幣補貼”兩味藥引,如今庫存去完了,貨幣補貼也被叫停。   對於即將到來的2019年,碧桂園的銷冠之路是否還能蟬聯,評論君...
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經由: 在 12月 25, 2018
(2018-12-22 傑總 一勺言)   冬至日,宜健身貼膘。   三天之前,碧桂園內部發佈了一份對自己意味深長的「調查問卷」,要求專案總經理以上級別的全國管理層,限時回答,集思廣益,解決一個迫在眉睫的命題:如何提升公司全週期綜合競爭力。   大領導也說了,大家可以從個人視角出發提出建議或意見,如果資訊敏感,甚至可以選擇匿名提交。   大致的時間表是,1月7日前形成一個初步改進方案,包含解決對策、責任人與時間表等,然後在1月14日前形成系統化執行方案。   我看下來,這真像是一次全員動員,針對公司健康狀況做一次全面體檢。當然,提出的建議如果很有價值,獎勵也是大大的。   一等獎,獎勵10萬元;二等獎,每人獎勵5萬元;三等獎,每人獎勵1萬元。   一勺言想說的是,這個鼓勵大家給公司挑毛病的檔,只是一個多月以來碧桂園釋放危機感的體現之一。   還有另外兩個大動作。   其一,10月17日,碧桂園內部展開了一次「雷霆行動」。主要內容就是,針對全國在售、已獲取未售專案,對產品定位、專案...
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經由: 在 12月 12, 2018
(2018-12-12 傑總 一勺言)   一   距離上一輪「買方特徵」的北京樓市,神跡再現,已經超過30個月了。   久別重逢的感覺真好。   如果我們把銷售案場當做一個服務場所,那麼,這種好感覺主要來自於細節體驗的回歸:   1,客人變少,房源增多,「囚徒困境」隨之消失了; 2,銷售員的顏值、笑容與裙擺都在提升; 3,可以大大方方地談一談付款方式,而不用擔心精緻的冷漠; 4,只需憂慮跌不跌,不用擔心漲不漲,因為價格已被鎖住; 5,從容挑選,貨比三家,慢慢決定,忽悠不動; 6,逛售樓處重新成為一種放鬆方式; 7,100萬,200萬,終於又是錢了。   歡迎再次進入「感性退場,理性入場」時刻。     二   從今年年中開始,開發商日子很不好過,最開始是老闆,其次是職業經理人,然後迅速蔓延到了員工身上。   這是一條真實的生存壓力傳導鏈。我們已經看到了好幾個公司版本。   其實,形勢倒沒有惡化太多,最關鍵的是,一向有...
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經由: 在 12月 10, 2018
(2018-12-10 董文豔 一勺言)   「本來準備唱一出大戲,戲臺都搭了這麼久,結果戲還沒唱,戲臺說拆就拆了。」   向董小姐提起公司最近的大裁員,秦嶺五味雜陳。   秦嶺是一家銷售額TOP10房企的中層管理者。那一天,他所在的業務集團被緊急通知裁撤。一周之內,身邊的同事一個接一個快速減少。每天都不斷有人被HR叫進小黑屋,然後,以最快的速度離開公司。   行政人員開始用碎紙機粉碎各類檔資料,人聲鼎沸的公司走廊忽然沉寂。   一場大型現場版「殺人」遊戲正在很多寫字樓裏上演:天黑請閉眼,明天一早睜開眼,總有人會被幹掉,可能是你自己,也可能是你的隔壁,你不清楚,但你知道總有人會被幹掉。   秦嶺每天照常來公司上班,點咖啡,點外賣,假裝什麼事都沒有發生,直到那一天,他也被HR叫走。   2018年下半年,不少中國房地產開發商進入了裁員時刻。   一顆石子掉入池塘,卷起旋渦,它微小,不足為奇。但是,當越來越多的公司開始呼應,小漩渦越積越多,這個個體現象變成一種具有強烈感染性的群體情緒,最後,趨勢...
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經由: 在 12月 7, 2018
(2018-12-7 老蠻在此 數據解析站)   深圳是我大中國最富有炒樓精神的城市,在炒樓的專業程度上,僅有香港可以與之相提並論。開二十張信用卡相互倒騰著付首付炒樓,就是從深圳開始。基於這樣的理由,我們就從深圳的房地產市場數據,來瞭解這個城市瑰瑋的經濟現狀吧。我提醒一下各位,你們將看到一幅經典的久盤必跌的盛況。     上面那段數據來源為深圳市房管局。2016年底,深圳房地產達到峰值,自此之後,背負著巨大債務的深圳人民就無力再繼續維持這個市場的火爆了。一手房市場有著嚴格的監管,所以年成交量萎縮到2萬來套(約兩百萬平米),僅相當於一個四線城市的成交規模,這還算情有可原。但是二手房市場同樣劇烈萎縮,從此前的超過十萬平米,萎縮到6萬平米出頭。成交量如此萎縮,房價當然沒有增長性可言,所以2016年底之後,深圳的房價就整體上陷入了橫盤狀態,2018年甚至開始出現小幅下跌跡象,對於借錢炒房的杠杆客來說,每年的利息支出都是實實在在的,房價橫盤乃是不可以容忍的,更不要說現在出現下跌跡象了。   2018年11月的最後一周,深圳連續爆出所謂的樓市轉暖新...
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