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經由: 在 5月 19, 2022
筆者經常收到電話銷售大灣區物業,疫情前也曾參加睇樓團,早上羅湖過關,有數輛大旅遊車接送,兩天共看了六、七個樓盤,應該是二三線外的城市,一些只是地盤,小部份是已建成仍未售出的貨尾單位。每個未起的地盤均展示當區發展大計,但週邊不見甚麼建設,只能以荒蕪來形容,進入售樓處,有大報告版顯示已取得十樣八樣的許可証,反令筆者心裡產生疑問,不知還有否欠缺甚麼,售樓的人也未能釋疑,但久不久大堂有拉人造鞭炮的聲響,散下彩紙花,原來有成交了,製造氣氛,亦有樓盤保證首一兩年的租金回報。 筆者參加本着見識目的,睇樓團不收費用,包兩個午餐及一個晚餐連酒店,隨團的工作人員不少,人釘人策略,負責跟隨筆者的小女孩剛入行,對筆者的問題不能作答,每次需找來‘團長’,後來閒談知她來自貧窮家庭,家有殘疾父母,賣不到樓便全無收入,筆者不理真假,臨別給了她一點金錢,反正「遊玩」了兩天也沒花錢,算作旅費。 https://lo-enote.blogspot.com/2022/05/blog-post_18.html
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經由: 在 11月 26, 2021
  中評社 2021-11-23   中評社香港11月23日電(記者 段曉魯)中評智庫大數據中心發現,入場費較低的居屋一直深受港人青睞,被許多中低收入家庭視為“上車”的最大希望。然而,在香港,抽中居屋的機率比中“六合彩”還難,二手居屋價格更是越來越“堅離地”。對此,城市智庫召集人洪錦鉉在接受中評社記者採訪時表示,特區政府應該加強與地產商合作,共同建設新型居屋,讓買不起私人樓房的市民有更多選擇,幫助“夾心階層”人士置業。     洪錦鉉表示,居屋是香港公營房屋的一部分,由居屋和公屋這兩大類別所組成。現時香港的公營房屋總量嚴重不足,這導致居屋的供營量很少。現在很多香港居民都希望特區政府增加居屋的供應量,申請居屋的方式有白表和綠表,白表是給不符合申請公屋的申請者,而綠表是給現在正在住在公屋的居民申請的,可以看出居屋主要還是照顧收入偏低的香港居民。     關於特區政府熱衷於建公屋而不是居屋的原因,洪錦鉉說,興建公營房屋包括居屋在內,但是目前大家的重點放在建設公屋方面,因為公屋的輪候時間非常長。在社會輿論方面,也有討論關於居屋的問題,但申請居屋的人普遍收入較公屋申請者高,所...
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經由: 在 3月 12, 2020
十餘年前金融海嘯,環球股市大跌,筆者也以傳統智慧經驗推算經濟下滑,結果沒有出錯,經濟衰退出現,但猜不到香港樓房不會如外圍跟隨股市急速下跌,事後檢討,原因有二,美國為首各國狂印鈔票,美其名量化寬鬆Quantitative Easing (QE),經濟不景,國庫空虛而狂印鈔票在第三世界國家經常發生,而後果必造成超級通貨澎漲,原因是無限的貨幣追逐有限的物資,這次美國多次增加了大量貨幣供應而無造成大的通漲,是因為新增貨幣只貸給大企業,挽狂瀾於既倒,因這些大機構如Citicorp, AIG等多間跨國公司牽連範圍太廣,僱員百萬計,讓他們倒閉會造成社會嚴重動蕩,此所謂Too big to fail,數百億計美元貸款使他們有流動資金應付日常運作,政府亦派財金官員監察貸款不被濫用,事隔多年,貸款已還清,且亦透過罰則把盈利上繳,被罰的不止美國公司,其它的如匯豐渣打等外國巨型企業也因為被裁定違規罰數共以百億元計,而美國政府未曾對彼等有所資助。貨幣寬鬆造成另一效果是市場利息低至近乎零,因而企業幾乎沒此方面負擔,快速復甦。而因為美國政府放款不是直接投入市場,所以亦無造成通漲。 講回樓價,金融海嘯後不久本港...
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經由: 在 7月 22, 2019
[商湯伐夏桀的誓師辭,‘食言’是不守諾言,與英語Eat one's words差不多意思。] (節錄) 「爾尚輔予一人1,致天之罰,予其大賚汝2!爾無不信,朕不食言3。爾不從誓言,予則孥戮汝4,罔有攸赦5。」 1 尚:(同倘) 輔:輔佐。 一人:古代天子自稱。 2 賚:[粵音奈]賞賜。 3 食言:不履行諾言。(Eat one's words 收回前言) 4 孥:[粵音奴]妻兒。 戮:[粵音六]懲罰。 5 罔有攸赦:無所寬赦。 https://lo-enote.blogspot.com/2019/07/blog-post_22.html
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經由: 在 5月 9, 2019
本港樓價火箭式飆升,是十年間的事,由政府勸市民不要心急買樓,來年不斷有供應云云,強調利率將升,真係信者冇得救,到現在政府束手無策,惟有叫人返大灣區。這或許是中央的人口換血政策,又或是特區政府身不由己。 從最基本的經濟學都知道,在自由市場,任何物價均决定於供求定律,然後得出大家都同意的Equilibrium price,但樓房除了是商品,還是民生,所以政府採干預是必須,干預方式有很多,「辣招稅」是其中之一,雖然執行方法有很大改進餘地。歸根結底,香港樓房最大問題是供求失衡,既然不能短時間大量增加供應,便得從需求管理方面着手,政府現時的政策,從造地到填海,仍是空談階段,所謂遠水不救近火,何况火勢愈燒愈烈,火頭愈擴愈大。 現在讓我們先循其本,為甚麼近十年間樓房突然有大量的需求?香港本土人口增長有限,從統計數字我們看到本港結婚人口年歲愈推愈遲,嬰兒出生率愈低,這是為勢所迫的題外話。需求從何來?從業地產代理都知道,甚至一般在售樓處不難發現,說普通話的買家佔不少,筆者聲明,本人對來自內地人絕無半點不敬,來港搶購樓房是他們正常的行為。但以中國內地人均收入,比香港仍有很大距離,香港樓價已超高...
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經由: 在 1月 16, 2019
(2019-1-15 老蠻在此 數據檢修站)   變革——建國以來房地產制度史   題記   這個題目,我曾經在14年前寫過一次,在天涯論壇上發了一個長貼,引來一些和我一樣的小年輕點了好多個贊。那個時候的我初出茅廬,在政府的房地產管理部門幹著一些零零碎碎的小事,卻是自以為掌握到了這個領域最精深的知識。十年過去了,我離開了政府,在地產開發和投資領域摸爬滾打,我見證了這十年來中國經濟最深刻的變革以及倒退;我看到了財富浪潮的翻湧,以及退潮。我觀察著這個領域的每一份制度的出臺和廢棄。現在我回過頭來,再次寫作房地產制度的變遷史,我認為我能寫出一些和之前不一樣的東西,一些更加觸及本質的東西。房地產制度,是一切財富的根基,而倘若這根基不牢靠,那麼所有的財富,都不過是空中樓閣罷了。     1、50年代   我們先從土改講起。《土地改革法》於1950年6月頒行,是新中國歷史上第二部法律(第一部是婚姻法,呵呵)。《土地改革法》具有極高的歷史地位,以至於我們今天完全無法跳過這部法律來談房地產問題,甚至我們今天無數的拆遷糾紛和上訪,都由此而來...
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經由: 在 1月 10, 2019
香港人對地產霸權這幾個字並不陌生,主要是政府的「無人口政策」又或配合中央政府的大量內地移民而達至的陶化香港本土人政策,造成地少人多,跟著而來的是甚麼也不夠的惡果,包括房屋醫療等等。 地產霸權不特操控樓價,物業管理更是長期可以無本生利的大生意,筆者最近搬遷入住地鐵公司聯同其他發展商所建的樓宇,除了質料惡劣,建築馬虎,樓齡幾年的新樓破爛處處,鋼筋爆裂,石屎剝落,喉管鏽蝕,樓層及外牆滲水處處,包括廁所污水渠爆破,光井的水渠破損更是慘不忍睹,過去數年單位執修投訴過千戶,而地鐵管理公司投訴接受,態度照舊,派人影了相便無下文,甚至物業經理說我話OK便是OK,口吻如馬時亨。 屋苑賬項又是胡胡混混,賬目管理不清,原來管理公司除了每月業戶交的管理費抽取一定百份比,其它支出也抽取百份比的費用,換句話說,大廈支出愈多,管理公司收入愈豐,難怪毫不節制,氣人的是,管理公司根據公契,只需張貼通知若干天便可加管理費,反對也無效。再者,地鐵訂立的公契,目前業主只能成立無法律約束力的附屬委員會,不能成立法團,業主不滿意也不能撤換管理公司。 特區政府作為港鐵的最大股東,應否繼續縱容港鐵的無王管,一如沙中...
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經由: 在 1月 8, 2019
(2019-1-7 奇齊 一勺言)   前幾天,評論君拜見了一位地產分銷團隊的王總。朋友圈顯示,他剛結束波士頓團建之旅。王總告訴我:   “這趟團建之旅,我都沒咋吃波士頓龍蝦,我印象最深的,是波士頓翡翠項鏈公園,它的概念很符合我們公司的經營理念。   再好的樓盤專案,它也只是單顆翡翠,而只有通過我們分銷公司,把它們串成翡翠項鏈賣出去,才能實現價值驟增。   波士頓規劃的翡翠項鏈公園的平面   聖誕前後,地產行業都在裁員。而王總的分銷公司一行三十多人出國團建。這樣的團建規格,在剛過去的2018年,實屬不易。   分銷公司究竟有多掙錢?   王總公司的一位九零後員工告訴我:“上班就像是在撿錢一樣”。   今年五月,杭州巨泰行銷,半個月時間,把大江東片區的寶龍大廈滯銷的210間商鋪賣完,獲傭1500萬。   今年七月,武漢易屋之家拿下吳家山怡華逸天地的100套商鋪的分銷權,聯合近20家線下仲介管道,不到10天,100套商鋪被售罄,獲傭2380萬。   2017年二月...
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經由: 在 1月 4, 2019
(2019-1-4  傑總  一勺言)   半個小時前,碧桂園正式啟動了一場人事大調防,涉及六位主要高管副總裁。   主要內容如下:   張志遠,原集團副總裁職責不變,不再分管甘肅、蘭碧、寧夏、青藏、新疆區域,改任博智林機器人公司執行總裁。   朱劍敏,原集團副總裁職責不變,改任博智林機器人公司副總裁。   葉劍清,原集團副總裁、海南區域總裁職責不變,兼任碧桂園農業控股公司執行總裁。   程光煜,原集團常務副總裁、品牌行銷中心總經理職責不變,兼任投資策劃中心總經理。   楊翠瓏,原集團副總裁職責不變,改任集團總設計師,分管集團設計體系。   黃宇奘,原集團副總裁職責不變,改任集團成本管理中心總經理。   黃宇奘,此前負責碧桂園的設計業務,而楊翠瓏負責碧桂園的成本業務,此番變化,意味著二人輪換了崗位。   事發突然,一勺言談幾點個人看法:   一,總的來說,這種一次性覆蓋六位集團副總裁的人事大手筆,是碧桂園近年來罕見的動作。   一個月前,碧桂園...
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經由: 在 1月 3, 2019
(2019-12-29 傑總 一勺言)   一   再有兩日,你的朋友圈即將被榜單攻陷。   榜單是商業世界的成人遊戲,規模致勝年代的暢銷商品。   翻開一看,裏面荷爾蒙味道相當濃厚,分類還十分齊全,全面版,刪節版,定制版,你看到的都是你內心想看到的。   每到此時,大人們集體變成了小孩子。   再高深莫測的地產職業經理人,都得在榜單面前抬起腦袋,焦急地尋找自己的名字——你的老闆正在榜單後的單色玻璃前注視著你。   得罪這款成人遊戲存在巨大的風險,它如此深入人心,盤根錯節,必有其不可動搖的理由。   它的玩家,都是實權在握的成人,商業競爭如此殘酷,人心難得寬慰休憩,你怎忍心趁人不備偷偷拔掉電源?   不如一起跳舞。   二   在我的印象中,恒大曾經給出了一個好榜樣。   2015年,萬科以2600億元的年度銷售額衛冕第一,但是這並不妨礙恒大定制榜單,結果,自己以權益銷售額排名,迅速抹平近300億差距,反超第一,碧桂園次之,萬科反成了老三。 ...
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經由: 在 12月 28, 2018
(2018-12-27 奇齊 一勺言)   2018年即將過去,好評與差評最近拿到了幾份數十萬字的行業分析報告,我們對報告做了萃取,為你擇出十個最有份量的數據,和你一起讀懂一整年的地產知識。   1個銷冠 不是同行太弱,而是碧桂園恰好猜中了潮水的方向。   不管你是否服氣,碧桂園都蟬聯了2018地產銷冠。憑藉7000億銷售額,力壓萬科和恒大,劇情和2017年如出一轍。   這個成績,不知道楊老闆是否滿意。畢竟,距離年初定下的八千億小目標,還差1000億。 2018對碧桂園來說,無疑是多事之秋。   一月四塌,引起網路譁然。   又傳出9000億的負債傳言讓業主人心惶惶,楊主席為此被迫親自“澄清”。   在各種輿論劣勢下,還能穩坐銷冠。碧桂園憑的是“深耕三四線,自建配套博溢價”的藥方。   而事實上藥方奏效的大前提,是“三四線去庫存”和“棚改貨幣補貼”兩味藥引,如今庫存去完了,貨幣補貼也被叫停。   對於即將到來的2019年,碧桂園的銷冠之路是否還能蟬聯,評論君...
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經由: 在 12月 25, 2018
(2018-12-22 傑總 一勺言)   冬至日,宜健身貼膘。   三天之前,碧桂園內部發佈了一份對自己意味深長的「調查問卷」,要求專案總經理以上級別的全國管理層,限時回答,集思廣益,解決一個迫在眉睫的命題:如何提升公司全週期綜合競爭力。   大領導也說了,大家可以從個人視角出發提出建議或意見,如果資訊敏感,甚至可以選擇匿名提交。   大致的時間表是,1月7日前形成一個初步改進方案,包含解決對策、責任人與時間表等,然後在1月14日前形成系統化執行方案。   我看下來,這真像是一次全員動員,針對公司健康狀況做一次全面體檢。當然,提出的建議如果很有價值,獎勵也是大大的。   一等獎,獎勵10萬元;二等獎,每人獎勵5萬元;三等獎,每人獎勵1萬元。   一勺言想說的是,這個鼓勵大家給公司挑毛病的檔,只是一個多月以來碧桂園釋放危機感的體現之一。   還有另外兩個大動作。   其一,10月17日,碧桂園內部展開了一次「雷霆行動」。主要內容就是,針對全國在售、已獲取未售專案,對產品定位、專案...
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