孫瀚斌
經由
4月 18, 2018
(2018-4-18 孫瀚斌 稻穗) 港股連跌三周累挫1657點(5.26%)之後,上周中美貿易戰緊張局面稍為緩和,加上國家主席習近平強調擴大市場開放亦釋出善意,港股上周大幅反彈,惟31000點阻力仍大,恒指未能企穩,反彈途中跟隨美股反覆。 美國總統特朗普在社交網站貼文,向中國釋出善意,港股上周一大幅反彈,收復3萬關,收報30229點,升384點(1.29%)。上周二習近平主席在博鰲論壇開幕式中表示,中國將採取四大重要舉措,包括大幅度放寬市場准入、創造更有吸引力的投資環境、加強知識產權保護,以及主動擴大進口,港股再急漲,收報30728點,升499點(1.65%)。上周三人行行長易綱宣布5月1日起互聯互通額度擴大至四倍,刺激港股再升168點,收報30897點。上周四港股先高開196點全周最高位見31094點,惟美俄兩國就敘利亞問題隔空開火,港股受累收跌66點報30831點。敘利亞問題緩和,美國未有計劃空襲,道指隔晚急升近300點,港股周五高開245點,收報31076點,全日收跌22點。總結全周,恒指升963點(3.23%),收報30808點;國指收報12261點,全周上升293點(2.45%)。 美股在反彈浪中繼續飄忽,但內地及香港股市卻獨自弱走尋底,恒指再試百天線。內地及香港市場偏弱,趁調整百天線之下撈貨。 兩地股市偏弱持續尋底 中美貿易戰略紓緩,英美法聯合轟炸敘利亞設施以示警告,基本面實與港股周初的大跌並不匹配,故可趁測試百天線機遇撈平貨。本港樓市仍然強勁,年初至今樓市仍是價量齊升。新世界發展(017)截至去年12月底止中期業績顯示,期內純利112.7億元,按年升1.6倍,每股基本盈利1.15元。期內集團香港的應佔物業合同銷售為51億元,完成100億元銷售目標的51%。於2018年2月中,集團於香港的應佔物業合同銷售已突破70億元。集團物業發展及基建分部業績分別增長11%及20.2%,主要受惠於內地物業貢獻增加,以及道路與航空業務的表現提升。於去年12月31日,集團持有應佔總樓面面積約1066萬平方呎之土地儲備,可作即時發展,其中應佔住宅樓面面積約480萬平方呎。與此同時,集團位於新界持有合共約1698萬平方呎待更改用途之應佔農地土地面積。新世界發展2018年預測市盈約14.7倍,預期息率約4.17厘,可在百天線(約11.58元)之下買入。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/d8613bfe48a67d9e373b336ab528a694_view.jpg[/img] 日發證券副總裁孫瀚斌

韜略哥
經由
4月 16, 2018
(2018-4-16 財經韜略 稻穗) 正當俄羅斯遭遇“股債匯三殺”,港幣保衛戰打響,中美貿易戰進入“比大小”的敏感時期,今天(4月16日)滬港深股市也出現了大跌! 其中上證指數下跌了48.4點,盤中一度跌破3100點(見下圖);深證綜合指數、中小板指數也都顯著下跌,只有創業板收紅。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/e24f05b91f75e8afccf39c94580bd729_view.jpg[/img] 在權重股板塊中,銀行和地產跌幅居前。下圖為地產股跌幅靠前的25檔股票: [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/36efdae5ccb5727a06635eac0cb67568_view.jpg[/img] 在一片淒風苦雨中,香港恒生指數也跌幅接近2%,其中騰訊控股一度跌破400元大關。由於港幣對美元多次跌至“弱方兌換保證”的水準(7.85),為了維護香港聯繫匯率,香港金管局最近幾天多次出手干預市場,購買了大約百億的港元。市場普遍預期,香港的利率水準將走高,所以市場下跌。 那麼,是什麼原因誘發了A股的大跌?說到底,還是因為中國央行的連續出手! 首先,今天(4月16日)上午,央行再次上調了逆回購的中標利率! 這次上調的是14天逆回購的利率:從2.65%上升到了2.70%。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/bbbb79abebb9ccf80276fe63c4238392_view.jpg[/img] 3月22日,央行曾上調了7天逆回購的利率,從2.50%上調到了2.55%。今天的上調,可以看做是上次的延續。未來,央行還會上調其他期限逆回購的利率。 把一次“非正式加息”分幾次宣佈,力度弱但聲勢大。央媽的心機,你可以細細體會一下。 所謂“逆回購”,是大銀行用債券做抵押,從央行獲得較低成本資金的一種方式。或者說,這是央行給市場注入流動性的一種方式。 逆回購中標利率上升,意味著“大銀行從央行獲得資金”的成本上升了! 上周,多家媒體報導過:銀行存款利率的向上浮動限制,也被放鬆了。中國雖然宣佈已經實現了利率市場化,但為了避免“搶存款”的惡性競爭,各銀行間還存在一個“自律機制”。這個向上浮動限制的放鬆,意味著銀行從儲戶(企業和個人)獲得存款的成本上升了。 銀行是從事資金買賣的機構,資金來源無非是三大管道:央行、儲戶和同業借款。前兩個管道的利率上升,意味著銀行“借錢”的成本全面上升。 有人說,這相當於央行“單邊加息”,其實未必。因為利率市場化之後,貸款利率放鬆的程度超過存款,所以銀行肯定會在貸款的時候加大上浮力度。所以,最近幾天央行的舉動,相當於“非正式加息”。 種種跡象顯示,新任央行行長易綱在加息問題上,比前任行長周小川更“急一些”,這跟他的教育背景或許有關。我此前在專欄裡講過,他是有史以來中國“最關注房價”的行長。 易綱是當前央行“雙支柱調控體系”的主要創建者之一,未來中國央行將不僅僅關注經濟週期,還關注金融週期。經濟週期,主要關注CPI和失業率兩大指標;金融週期,主要關注廣義信貸和房地產價格兩大指標。 或許有讀者會問:樓市股市將如何? 先看股市。股市今年將變得非常複雜,三大因素將帶來巨大影響: 1、中美貿易戰的規模,持續時間; 2、美國股市是否見頂,特別是科技股是否見頂; 3、中國的擴容速度。 從央行不斷引導利率上行分析,中國高層似乎對貿易戰心中有底,認為不會真正跟美國撕破臉。近期,還在一些財政能力偏弱的城市,收緊了大基建。但問題是,美國股市是否見頂,沒有人能回答。 一般認為,中國樓市和美國股市是當前兩大泡沫。中國樓市,是堅硬的泡沫,不用擔心;美國股市就很難說,美國官方不會刻意維護它。如果美國股市暴跌,特別是科技股暴跌,那麼中國的“獨角獸元年”就出師不利,科技股估值會全面下滑。對此,投資者要小心。 樓市,關鍵看真實利率,也就是央行每季度公佈的“房貸加權平均利率”,這個利率如果超過6%,你就要小心了。逼近7%,樓市就真的要入冬了。 2016年9月的時候,全國商業房貸的“加權平均利率”為4.52%(基準利率為4.9%)。這距離2009年6月“四萬億救市”時創造的大底——4.34%已經不遠,所以樓市大漲。而到了2017年12月,全國商業房貸的“加權平均利率”為5.26%,相當於基準利率(4.9%)上浮了7.3%。 央行近期將公佈截至2018年3月末的資料,到時候我們可以看一下。但毫無疑問,2018年的商業房貸的“加權平均利率”會繼續走高。但具體到每個城市,差異會比較大。我的看法是,今年很難走高太多,比如很難超過6%。具體如何走,看中美貿易戰情況。 今年央行或許會有一次正式加息(銀行存貸款基準利率的提高),幅度應該是0.25個百分點。 總之,從現在開始,樓市和股市都不好玩,希望在短線獲得顯著回報,難度極高。 但一線城市、強二線城市配套良好的住宅,因為限價、人口流入等因素,對於資金充裕、立足長線或者自用的人來說,現在到年底都是買入的好時候。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/5786bf2fdcd16f1c14a88f1b1999f7fa_view.jpg[/img]

韜略哥
經由
4月 16, 2018
(2018-4-16 財經韜略 稻穗) 昨天(4月13日),重磅利好突然降臨海南。概括起來,主要有以下幾個: 1、中央賦予海南經濟特區改革開放新的重大責任和使命,新定位是: 著力打造全面深化改革開放試驗區、國家生態文明試驗區、國際旅遊消費中心、國家重大戰略服務保障區,爭創新時代中國特色社會主義生動範例,讓海南成為展示中國風範、中國氣派、中國形象的靚麗名片。 2、連升兩級,直接獲得“全島自貿區”和“建設自由港”兩大利好! 黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區,支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設,分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。這是黨中央做出的重大決策,是彰顯我國擴大對外開放、積極推動經濟全球化決心的重大舉措。 3、支持海南設立國際能源、航運、大宗商品、產權、股權、碳排放權等交易場所。 4、積極發展新一代資訊技術產業和數位經濟,推動互聯網、物聯網、大資料、衛星導航、人工智慧同實體經濟深度融合,整體提升海南綜合競爭力。 5、加強國家南繁科研育種基地(海南)建設,打造國家熱帶農業科學中心,支援海南建設全球動植物種質資源引進中轉基地。國家支援海南佈局建設一批重大科研基礎設施和條件平臺,建設航太領域重大科技創新基地和國家深海基地南方中心,打造空間科技創新戰略高地。設立海南國際離岸創新創業示範區。 6、推動海南建設具有世界影響力的國際旅遊消費中心,要實施一批重大基礎設施工程,加密海南直達全球主要客源地的國際航線。要實施更加開放便利的離島免稅購物政策,實現離島旅客全覆蓋,提高免稅購物限額。 7、要支持海南大學創建世界一流學科,鼓勵國內知名高校和研究機構在海南設立分支機搆,鼓勵海南引進境外優質教育資源,舉辦高水準中外合作辦學機構和專案,支持海南開展國際人才管理改革試點,允許外籍和港澳臺地區技術技能人員按規定在海南就業、永久居留。允許在中國高等院校獲得碩士及以上學位的優秀外國留學生在海南就業創業,擴大海南高校留學生規模。 好了,不用再引用了。僅僅上面這7條,就足以讓海南雄視武漢、鄭州、西安等國家中心城市。說實話,上述這些城市在獲得“國家中心城市”頭銜的時候,都沒有獲得這麼多利好。 過去幾年國家分3批設立了11個自由貿易試驗區,到目前為止,只有上海自貿區正在籌畫升格為“自由港”。以上海地位之獨特,自貿區面積只有120.72平方公里。其他10個省市的自貿區,無論有多少部分構成,最終的總面積都不能超越上海,只能無限逼近。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/4c80b0c61707f6601078a5e7e97ce6b3_view.jpg[/img] 但海南一出手,就是“全島建設”,也就是3.54萬平方公里,這幾乎是上海自貿區的300倍! 上海再特殊,從自貿區到自由港也是分兩步走的,而海南是兩個頭銜一次性獲得的。雖然海南建成自由港未必早於上海,但海南是一次性獲得兩大利好的,這是史無前例的! 那麼問題來了:國家為何突然對海南“青眼有加”?我覺得是兩大原因: 第一,在深化開放上,需要有一個比金融開放、汽車降稅、推出“中國國際進口博覽會”更大的動作,以作為象徵給國際社會看。海南是獨立的地理單元,搞自貿區、自由港得天獨厚。 第二,中國在“內陸交通樞紐城市復興”的背景下,正在推行一帶一路戰略,需要有更積極的海洋戰略。中國四個海,相比之下南海最重要。 此前,中國決定在深圳和上海建設兩個“全球海洋中心城市”,把深圳放在了上海之前,很多人沒有弄懂其中深意。 其實很簡單,南海遠比東海對中國重要。中國需要的石油主要通過麻六甲海峽和南海運輸,海上主權爭議主要在南海。所以加重了深圳的分量。一個強大的、繁榮的海南省,讓中國更容易雄視南海、麻六甲海峽。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/89bcee2b120805405ec88f6a39599960_view.png[/img] 上面是中國5大特區的主要指標對比。可以看出,海南省的經濟能力相當於廈門,不到深圳的四分之一。目前的人口,官方資料為926萬人,從小學生人數來推測,大概在1200萬人。 2017年跟2012年相比,海南小學生招生人數大增了16.6%,在校生人數增長了7.6%。由此可見,海南一度出現的年輕人口流出現象,已經終結。相信隨著中央送的“大禮包”逐步落實,人口將進入大增長時期。 以海南的承載能力,再增加1000萬常住人口是沒有任何問題的! 那麼問題來了:海南未來真的能跟深圳、雄安新區並駕齊驅嗎? 深圳和雄安,雖然都是國家戰略的產物,但事實上發展路徑完全不同。雄安新區是“含著金湯匙”出生的,從一開始就備受重視,被定位為“千年大計”、“國家大事”,得到的支援、配合是壓倒性的。資源也基本上是現成的:北京需要疏解的企業、大學等。然後,是基建專案的大幹快上,一切順風順水。 深圳就完全不同。深圳的發展是在中國從計劃經濟向市場經濟轉型中進行的,始終充滿巨大的爭議,有時候爭論之激烈、指責之嚴苛,讓人不寒而慄。深圳第一任市委書記曾悲壯地說:我去搞試驗,要殺頭就殺我。 深圳的成長之路,也充滿了曲折。現在回過頭來看,深圳之所以能夠成功,除了毗鄰香港、中央支持、一批思想解放的幹部不斷推進,還得益於深圳的小政府模式,集體土地直接提供租賃住房(小產權房)、中央在深圳設立了股票交易所,以及內地大量“懷才不遇、敢想敢幹”的人才的湧入。 我曾經在“深圳樓市,或許才是最成功的模式”(點擊查看)一文裡分析過,截至2014年深圳共有違法建築37.3萬棟,建築面積4.28億平方米。違法建築總面積,占深圳總建築面積的一半。其中2.6億平方米為住宅性質,其他的1.68億平米為工業廠房、辦公樓、商業性質。 深圳住宅的平均單價在每平方米5萬左右,2.6億平方米價值13萬億元;1.68億平方米的廠房、辦公樓、商業,如果按照單價2萬元計算,價值3.36萬億。也就是說,深圳違法建築的市價總值在16萬億以上。 在一線城市,房屋價值裡70%以上是各種稅費,這樣我們可以計算出來:深圳的違法建築,一共少給政府交納了11萬億以上的稅費。正是因為沒有交納這些稅費,所以這些房屋無法獲得紅本。 算到這裡,我想大家已經意識到了:深圳樓市的“民間自發模式”,意味著政府向民間讓渡了11萬億(現價)的財富。如果按照深圳2016年的經濟水準,這相當於: 深圳5.5年的GDP; 深圳14年的財政總收入; 深圳35.8年的地方財政收入。 這筆巨大的財富讓渡給民間之後,誰獲得了呢?最大的受益者,當然是深圳原村民。其次,就是全社會。 如果沒有這些雨後春筍一樣冒出來的、密集的房屋,深圳的人口能迅速增長到2000萬人以上嗎?很多深圳的優秀企業家,比如華為的任正非,都有租住城中村、違法建築的經歷。這4.28億平米的房屋,成為深圳成本最低的住房、工廠、寫字樓和商鋪。 所以深圳的成功,很大程度上是住房制度“歪打正著”的成功,這種成功不可複製。如果深圳沒有這4億多平方米的天然廉租房(整個上海截止2016年末,只有12.8億平方米的各類建築),深圳不可能有今天,最多是一個廈門式的“小而美”的城市而已。 所以,無論是雄安新區還是海南,未來能否給幾百萬、上千萬的人提供低成本的住房,才是成功的關鍵。否則,政府規劃的特區將陷入一個“死亡迴圈”: 政府畫圈——房價大漲——人口湧入——房價繼續大漲——創新企業遷走——小企業遠離——規劃失敗。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/2daf3bf6eaeef2beae924282e1250602_view.jpg[/img] 另外,海南能否成功,要看能不能成為“全島自由港”。如果自由港仍然是“鐵絲網裡的自由港”,仍然是保稅區的翻版,那麼意思就不大。 因為海南不像雄安新區,它缺乏來自北京的“強令搬遷”的資源。海南也不像深圳,旁邊有個香港。更重要的是,人民幣匯率進入了高估時代,中國的人口紅利基本結束,現在跟上世紀八十年代完全不同。 所以,我的建議是: 第一,把海南全島建成自由港,也就是跟大陸不同的關稅區,這樣才能真正吸引來資源。 其次,政府大量興建廉租房、人才房、共有產權住房,放開商品房,探索全新的住房模式。保證在海南繳納社保、個稅的人,都可以享受住房優惠,以降低營商成本。 第三,修建跨海通道,讓深圳、香港、廣州三大一線城市的居民,可以開車一天內直接上島。 第四,大幅度提高海南的航班密度,更加便捷地連接海南和全世界。 如果海南能給1000萬新增人口提供廉租房、人才房、共有產權住房,再加上“全島自由港”,海南就極有可能獲得成功。否則,海南只會成為一個房價很貴的地方。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/b8ff3e4cde0f7c5a05a39da388afb0df_view.jpg[/img]

稻穗小編飯泥
4月 2, 2018
(來源:EMBA) 10年後,中國房價最貴的城市是哪10個? 中國城市的面積差別很大,所以談城市房價要限定範圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公里,而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達到8.24萬、1.64萬、1.66萬、1.46萬平方公里,談論平均房價是沒有意義的。 在本文中,我把參與比較的房價限定在“中心城區”,而且以二手房價為准。因為北上深等一大批城市,其中心城區新盤不多,價格往往被單個樓盤所左右。 10年後,有資格競爭“中心城區”房價前十名的城市名單如下: 香港、北京、上海、深圳、臺北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟南、珠海、溫州、東莞 我的判斷是,10年之後,以下城市將成為10大房價最貴城市: 第一名:香港 如果沒有大的偶然性事件(比如地震、戰爭、海嘯等)的嚴重影響,10年之後香港仍將維持“中國房價第一”的地位。目前香港中心城區房價,基本上是北、上、深中心城區的兩倍左右。 雖然香港的經濟總量會被更多內地城市超過,但其作為“中國經濟面向世界的最大門戶”不會改變,中國吸引外資的65%,中國對外投資的接近60%,都通過香港進行。香港還是中國內地資金境外配置資產的第一站,龐大的內地資金和稀少的供應量,將繼續推高香港房價。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/b4917c4b8a6d9f1709e8f308b54766e2_view.jpg[/img] 第二名:北京 北京目前面臨的樓市調控,在內地城市裡是最嚴厲的。展望未來10年,北京將成為中國唯一的“超一流城市”。北京有三大優勢,都是不可替代的:第一,北京是國企總部的彙聚地,目前擁有的世界500強總部全球第一;第二,北京是中國最大的資金中心,目前彙聚的資金是上海的1.3倍,也是香港的大約1.3倍;第三,北京是全球獨角獸企業最集中的城市,獨角獸企業占全球的四分之一,占中國的超過一半。 其中第三點,是北京的最大優勢。這意味著北京新經濟的體量,可能相當於“深圳+上海+杭州”。未來獨角獸企業將給北京帶來更多的資金,並批量製造億萬富翁。雄安新區的出現,並不能分流多少北京樓市的購買力,因為雄安新區的房子是基本上不賣的,所以華北地區的富豪仍然會集中在北京買房子。而京津冀的自然環境,在未來10年將有極大的改觀。 第三名:深圳 目前深圳彙聚的資金,大概相當於上海的60%;深圳的實際生活人口,大概相當於上海的80%。但深圳的面積,只有上海的30%。也就是說,深圳的人口和資金密度,都至少相當於上海的2倍。 深圳擁有的PCT國際發明專利,占全國的一半;深圳上市公司總市值相當於“上海+廣州”;深圳的獨角獸企業,只比上海略少一些。大型科技企業,深圳則比上海多得多。深圳事實上是中國僅次於北京的第二大新經濟中心,深圳的市場自由度、創新文化氛圍,也都顯著好於上海。 深圳的“可出售住宅”用地供應量在2017年是零,如果以10年平均來看,在實際生活人口超過2000萬的四大一線城市裡,深圳住宅用地平均供應量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個城市裡最多的。深圳未來的房價將如何控制,是一件不可想像的事。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/8839841641b5edbe74e3ae1a49a5a2c2_view.jpg[/img] 第四名:上海 上海仍然是“不斷被北京加冕”的城市。一旦有好事,而北京不準備留給自己的時候,首先想到的基本上是上海。2018年內,上海將建設內地首個自由港,舉辦代表中國進入新時代的“中國國際進口博覽會”。在去年的2035年版“總規”中,上海獲得了中國城市最高規格的定位。 上海目前彙聚的資金超過了香港,僅次於北京。中國金融要素市場,基本上都在上海。此外,上海還是中國經濟聯繫世界的第二大門戶。但遺憾的是,上海在新經濟發展上不僅遠遠落後於北京,還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子裡講究秩序和情調,跟新經濟的草根、野性、堅韌並不契合。這是上海的軟肋,很難改變。 第五名:三亞 海南樓市在2017年9月發生了重大轉折,很多人還沒有充分意識到。2017年9月22日,海南實施全面禁止圍填海,永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產專案。9月29日,海南省住房和城鄉建設廳曾發佈通知,停止批准套型建築面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設。 在2018年“兩會”上,海南省委書記強調:海南不能成為房地產的“加工廠”,不能“外面想要多少,海南就建多少”。 這意味著海南房地產的供應量將被嚴格管控,尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等一批擁有良好海岸線的海南城市,其優質住宅將進入“貴族化”時代。美國房地產市場的演化結果告訴我們,兩類城市的房價將長期居高不下:第一類是金融中心、科技中心,尤其是“金融、科技通吃型”的城市;第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。 在美國,第二類城市分佈在夏威夷、佛羅里達。在中國,只能分佈在海南。最典型的,當然是三亞。 第六名:廈門 廈門的房價很高,很多人不理解。因為無論是人口還是經濟總量,廈門都不突出。即便在福建省內,論GDP它也不如泉州,論彙聚的資金它不如福州。 但你別忘了:廈門擁有“溫暖的氣候+美麗的海岸線”,僅僅這一點它就足以比肩三亞,為高房價找到了第一個理由。此外,廈門還是有文化底蘊的城市。當然,廈門還有活躍的民營經濟和新經濟。2017年廈門在A股的IPO公司10家,超過絕大多數省會城市。 所以,廈門有點“深圳+三亞”的意思。至於廈門島,海中有島、島中有湖,天生麗質難自棄。人口增速,過去幾年廈門維持全國前8。在福建,擺脫了“地域特徵制約”的城市,也只有廈門。所以,雖然廈門的房價有點透支,但會長期維持高位,尤其是空間稀缺的廈門島上。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/04/32daac97cfa4472908c2d5a12914d7b4_view.jpg[/img] 第七名:廣州 在最近一波牛市里,一線城市房價的上漲順序是“深圳—上海—北京—廣州”,廣州在一線城市裡屬於跟漲、補漲性質。下一波行情,恐怕也會如此。 廣州目前彙聚的資金總量為5.2萬億,不到北京的一半,相當於深圳的72%,杭州的140%。這說明,廣州經濟實力雄厚,仍然對“強二線城市”保持相當大的優勢。但問題是,廣州在獨角獸企業數量、上市公司市值、民企活躍度等方面,都已被杭州超過。所以,未來10年是廣州非常關鍵的10年——搞好了,可以拉近跟深圳的距離;搞不好,就可能真的被杭州超過。至於房價,由於廣州仍然在做大城市規模,大力度發展南沙,廣州的中心區域在擴大,所以中心區房價上漲幅度會受到制約。 第八、第九、第十 未來10年,中心區房價的八、九、十名,將在臺北、南京、成都、天津、青島之間產生。 目前珠海房價也比較高,但未來10年的排位或許會下移,因為珠海城市級別低、人口總量少(達不到修建地鐵的標準),公共服務資源不如老牌省會城市、直轄市(比如天津)。 至於溫州,由於遠離中心城市,自身很難發展為中心城市,房價將繼續高位橫盤,沒有顯著的投資價值。溫州商人掌握了大量財富,會在相當長的時間裡托住溫州的房價。從2015年末到2017年末,溫州小學生人數是下降的,這是一個不太好的信號。 明星地級市的“星光暗淡”,以及強省會城市的崛起,是過去10年中國城市競爭的基本特徵,而且將持續貫穿下一個十年;下一個十年,“二流直轄市”也會“星光黯淡”。未來,杭州、南京、成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥等城市,將迎來大發展時期。

一勺言
經由
3月 30, 2018
(2018-3-30 一勺言 稻穗) 今天下午,中國恒大(3333.HK)放榜2017成績單。各種資料亮瞎眼,光我視野所及,就看到至少七類資料,恒大排在了地產五強俱樂部的頭名。 比如,總資產,淨資產,年度營業額,毛利潤,毛利潤率,淨利潤,現金流。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/d1baefe36b06dd275017b1accab770bc_view.jpg[/img] 這些指標,既有力量指標,又有韌性指標,但總體以力量指標為主。 一句話,看恒大的財報,任何時候你翻開,都是濃郁的男性荷爾蒙味道,雄性特徵十分明顯。 這也基本上代表了當下地產界的主流審美取向,可喜可賀。 短短的一下午,外界對於恒大財報的分析已經比較多了,但我對恒大過去兩年的感受卻非常不同,總體的觀點是:關於恒大回歸的新聞過分吸引了媒體的熱情,其實,它何以抵達今天的基本面才值得關注。 因為,這個基本面背後,藏著一些我們可能不太願意面對的、被改變過的地產常識。 一個一個來談談。 一,負債率 2017年,恒大的資產負債率降低為71.1%,更敏感的淨負債率,減少了六成。 如今,大家對恒大的主流印象,大概率是翻轉之王。但是,早在2008年上市未果後,恒大的負債率,卻是任何地產人無門檻的談資。很多媒體同行對於高負債率危害性的第一次認知,甚至都來自于當年的恒大,就像大家對於現金流危害的第一次認知,來自于當年順馳的老孫一樣。 從那以後,高負債率成為大家集體硬懟上市房企的不二利器,此風氣迅速流行,搞的很多地產公司的董秘、CFO與品牌總監神經極度衰弱。而在貴圈中,也長期確有一些人長年靠著高負債率,喝著可樂碼著字,相當逍遙。 本人也曾中毒很深,但在包括恒大在內的一批高負債公司紛紛爆發式增長的現實面前,多次撞牆,你不服也不行。 後來,才慢慢去接受,高負債率其實是這一波高增長房企不得不擁抱的成長宿命。如同一個青春期的男孩子一樣,你經常感到饑餓,同時又為無窮無盡的幻想而焦慮而激動。過了這個階段,症狀無需服藥而自動消失。 2008—2016—2018,恒大在負債率這個單一核心指標上的資料翻轉,對很多地產從業者而言,是一次重要的地產啟蒙課。 極端點說,在過去的十年,負債率這個指標測試的不是地產公司的健康狀況,而是一個地產老闆把握時代脈搏與命運機會的能力。 二,利潤率。 2017年,恒大的毛利潤率高達36.1%,毛利潤高達1122億元。今年結算了超過3100億元的營業收入,淨利潤高達370.5億元,這些數字,渾身散發著初夏之夜的熱度,令人相當驚喜。 但是,這幾個數字卻與我們以下兩個傳統認知,相當悖逆。 其一,在我們的傳統認知中,恒大地產是一家全線作戰的地產公司,一二三四五線城市,均有佈局。但在它的倉位中,長期以來,三四線佔有比較大的比重,直到過去幾年,恒大地產針對一二線城市的換倉操作,才蔚見聲勢。 因此,大家一般傾向於認為,在平價快速奔跑中,掙錢不會是恒大的強項,掙錢能力更不會是恒大的優勢。 其二,經典的房地產觀點認為,房子與地段有關,與城市地位有關,投資最好的城市,既是最安全的,也最有效率的投資。 這種認知認為,三四線城市表面便宜,實則抗跌性差。一二線城市,才是行業的主要內容,才是行業裡黃金儲量最豐富的區域。 因此,推理出的結論與第一點保持一致:利潤與利潤率不是規模性大房企的特長。 然而, 一勺言認為,恒大的2017年利潤科目成績單,在某種程度上,打破了傳統認知,並給出了新經驗: 1,如今的房企利潤率,與城市地位、地段核心、房價高低,其實關係沒有那麼大; 2,如今的利潤率,在高周轉模式下,似乎更多是一種財務高速運算的複雜結果,它與速度高度相關,或者可以說,利潤率是靠速度跑出來的,不見得非大不可。 在總結自己的2017經驗時,恒大給出的回答是:立即開發,快速建設,大規模開發,快速銷售,快速周轉。 你看,恒大也是這麼認為的。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/45c8bb0412bb7bc6c48b8d81310a2156_view.jpg[/img] 三,佈局。 2017年,恒大進入全中國228個城市,專案總數多達766個。恒大可能是中國進入城市最多的房企之一,唯一可以PK的是碧桂園。 國家統計局每個月發佈中國新建商品房的統計資料,非常權威,大家都不得不看,但是,它的資料樣本只來自于70個大中城市,它也只公佈70個大中城市。 也就是說,國家統計局認為,這70個大中城市足以代表全中國的樓市體溫。監測它們的變化,就可以掌握全域。 因此,很多主流房企在做城市戰略選擇的時候,會在這個基礎上,根據各自的資源優勢、歷史條件與投資指標等等,再行篩選。最後,差不多剩下35個左右的城市。 你今天去看全中國排名25強的房企,如果他們的年度銷售額大致在1000億元上下,那麼,它們進入的城市數量,似乎不約而同地控制在了35個上下,有多有少,但很少有超過40個。 也就是說,這些主流房企認為,深耕35個城市就夠了,再多的話,戰略的邊際效應就會因為管理半徑過大、資源優勢消退而大打折扣。 恒大這類規模公司就站在一個對立面上,並用自己的持續增長與成功,證明著上述主流觀點的不完整與尷尬。 這個分歧,不是逞口舌之快那麼簡單,它背後有一個非常具有公共檢討價值的話題:到底哪種佈局,更適應中國樓市? 我們稍微複盤一下就會明白。 城市數量過少,有一個非常致命的後果,在政策市特徵的中國樓市中,你的房企會經常性地陷入到與政策的週期性博弈中,你的土地決策與售賣決策,會與任性的政策調控發生共振,重疊到對抗,結果只有一個,你未必會輸,但肯定不會是大贏家,因為你穿越市場牛熊週期的能力,被因此嚴重削弱了。 相反,當你進入一個更廣闊的、數量更多的城市市場,你可以在發生週期性調控的背景中,從容安排資源的投放重點,票倉城市與土地押注的重點區域。 正所謂,東方不亮西方亮。你沒有與樓市政策調控發生正面硬碰硬的較量,也也沒有在媒體上抱怨,你繞過去了,卻反而因此成了大贏家。 因為,你的佈局,讓你增強了熨平市場牛熊週期與現金流波峰波谷的能力。 這是一個新時代的佈局戰略新問題。它由恒大與碧桂園提出,但是對它答案的辯論,將讓整個行業的藍籌公司們集體受益。

稻穗小編飯泥
3月 28, 2018
(來源:中國房地產報) 黨的十九大明確了“房子是用來住的不是用來炒的”後,兩會再次為房地產行業發展指明了方向。 一個企業的領導者應如何把握時代方向,讓企業這艘大船航行在正確的航線上,成為時代的推動者。作為房地產行業中的佼佼者,近日,萬科、恒大、碧桂園、中海相繼召開業績發佈會。發佈會上,這些房企大鱷的掌舵者都說了些什麼?對於未來的佈局又有什麼秘訣? [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/5ad8d9812c735bd19eddf50357a0bf77_view.jpg[/img] 許家印:要在戰略上積極探索高科技產業 恒大自去年便已經開始戰略轉型。3月26日的恒大業績發佈會上,恒大集團董事局主席許家印表示,在全新起點上,恒大將實施“新戰略”。該戰略包括,要堅定不移地實施“規模+效益型”發展模式,堅定不移地實施低負債、低杠杆、低成本、高周轉的“三低一高”經營模式,進一步提升增長品質。 他同時指出,近兩三年房地產行業洗牌嚴重,行業集中度大幅提高,2017年是收並購的大好機會,恒大要在未來保持每年至少5000億元以上的規模,這樣的機會就不能錯失。 許家印透露,從2018年開始,恒大要在戰略上積極探索高科技產業。“比如航太,比如人工智慧、生命科學、幹細胞、互聯網等高科技領域。” 許家印表示,“未來幾年,我們會形成以民生地產為基礎,文化旅遊、健康養生為兩翼,高科技產業為龍頭的產業格局。” [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/e454f4992520efc185e77614ac019641_view.jpg[/img] 楊國強:建的房子不要落後 在碧桂園的業績發佈會現場,碧桂園董事局主席楊國強回答記者提問,對於前不久公佈的要投身農業,楊國強稱,做現代農業,輸出放心的農副產品和食品,使得業主放心,同時幫助到有困難的農民。 對於碧桂園,楊國強表示,自己瞭解過前十名房企的銷售均價碧桂園最低,是很開心的事。“為這個社會服務、進步,碧桂園都努力的,為城鎮化、現代化,順應國家進步潮流,去很多城市,建的房子不要落後。” [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/1a29b2abf9b536ece012d5bde8cf649c_view.jpg[/img] 鬱亮:房企要靠雙手勞動賺錢 3月27日,萬科2017年年度業績推介會上,萬科董事會主席鬱亮表示,我們已經來到了一個偉大的新時代,不能再用舊的時代去思維去思考,要不就跟不上變化。 對於房地產行業的發展,他提出有三句話需要記住:一是關於行業定位的,房子是用來住的不是用來炒的;二是關於住房制度的,加快建立多主體供給,多管道保障,租購並舉的住房制度;三是關於行業需要實現目標,要讓全體人民住有所居。 “中國房價單邊快速上漲時代已經結束了。如果房地產企業還有地就買,不看價格的話,那麼之前怎麼賺的錢之後就怎麼還回去。房地產企業需要把自己看成製造業、服務業,要靠雙手勞動賺錢,不要再想靠不動產價格上漲來賺錢。”鬱亮說。 對於未來的業務佈局,萬科認為,在社會矛盾轉變,以及規模增長向品質增長轉變的背景下,未來的經營理念,就是以人民的美好生活為中心。因此萬科將把“城市配套服務商”定位進一步升級為“城鄉建設與生活服務商”,並具體細化為四個角色:美好生活場景師,實體經濟生力軍,創新探索試驗田,和諧生態建設者。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/e9a05d55904ef13e124d62f43144b6e9_view.jpg[/img] 顏建國:儘快實現規模的提高 3月26日,顏建國帶隊出席中海業績會。在會上,他反復強調“又好又快”的戰略目標。“未來會在利潤率方面多做文章,比如說買更好的地、更便宜的地。同時在運營方面,在成本控制、費用等方面希望保持高利潤率,適度擴大規模,讓總利潤額保持較高的成長性。” 對於同行新業務的快速擴展。中海表示未來仍會將90%的資源用於住宅開發,保證現金流。同時在房地產進入下半場,7%~8%持有物業的開發,1%~2%用於新業務,養老、教育、物流等業態的發展,同時成立了統一長租公寓運營部門,明年長租公寓將有3000~5000間房間入市。目前的中海的主要任務是全力以赴,儘快實現規模的提高。

水木然
經由
3月 26, 2018
(來源:米筐投資 ID:mikuangtouzi 作者:拾葉) 1 又一場大國貿易衝突 中美貿易戰的前哨戰已經打響! 全球資本市場慘烈暴跌!中國兩國已經不可避免的進入到“修昔底德陷阱”! 修昔底德陷阱:古希臘著名歷史學家修昔底德認為,一個新崛起的大國必然要挑戰現存大國,而現存大國也必然會回應這種威脅,這樣戰爭變得不可避免。而現今的傳統意義的戰爭很難爆發,但是在中美雙邊貿易上的戰場,硝煙正在彌漫! 而上一場大國之間的“修昔底德陷阱”,就發生三十年前的日本。 2 人類歷史的無數次輪回 講故事前,要先聊聊房價。 有人說,中國經歷上一次房價暴漲後,下一輪的年輕人會不會像上個世紀90年代日本泡沫破碎後的青年一樣,對人生充滿迷茫、無助、對生活提振不起信心,好比《挪威的森林》裡的渡邊君。 經濟學家說,中國改革開放後這四十年的路子跟上世紀六七十年代的日本一模一樣,就差一紙“廣場協議”去奏響最後交響曲的高潮。 曾經很多專家拿中國跟日本作比較,盼著房價也會出現日本90年代的大崩盤,可以嘲笑一下對門高價買房的老王,也順帶著去馬路對面的售樓部調侃一下笑靨如花的售樓小姐。 但房價堅挺的力度似乎不被眾人的意志所搖動。 於是,人們開始迷茫、困惑,面對這個壁壘雲集的社會不知所措…… 《資治通鑒》裡有句箴言:鑒古知今,以史資政。 老一輩經常講前事不忘,後事之師。我們的社會,其實很多事情都是輪回演繹。不管是中央提出的供給側改革,還是一帶一路、粵港澳大灣區戰略,還是目前所爆發的貿易戰,你都能在各個國家的歷史中尋找到相類似的答案。 如果你看不懂現在的中國周邊的形式,那麼就去翻一翻歷史,知道幾十年前日本發生了什麼,你就能明白中國現在所面臨的是什麼形勢! 有很多相似,但也有不少不同。 我們來重播這一段時空場景,剖析下這個曾經的二戰戰敗國,這個戰後迅速崛起、近乎匹敵美國的日本。 我們再來回顧一下你所身處的中國,一個你只窺一斑而不見全貌的中國。 3 回顧日本,現觀中國 1、戰敗日本,老美接手 第二次世界大戰後,日本的經濟遭受到了嚴重的摧毀。在反法西斯盟國和日本人民的要求下,各方紛紛呼籲美國佔領日本當局來主持。 1945年,美國政府發佈了兩個檔,闡明了佔領和改造日本的目標與政策。之後就開始了對日本政治、經濟、教育、農地等各個方面進行全面深入的改革。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/7fbfbec7d188e4a4ec34c7720ca7e44a_view.jpg[/img] ▲杜魯門總統展示《投降後初期美國對日方針》 由於戰後金融資本的支持和來自美國先進技術的引進,日本經濟特別是工業製造業得到了快速的發展。 中國1978年改革開放,1980年沿海四個經濟特區率先依靠優惠政策進行大規模招商引資和技術引進。鄧小平南巡後,改革步伐加快,大陸工業製造業迅速蓬勃發展。 為了使日元在國際上有足夠的信用,日本政府採取了錨定美元的固定匯率制度,牌價360:1,低估的匯率使得日本增加了出口的競爭力。 1994年,中國放棄雙軌匯率,實行單一匯率,人民幣兌美元匯率直接貶值到8.7:1,大大增強了中國商品出口的競爭力。 2、日本的崛起 之後的二十多年,正是由於美國強大的金融和技術支持,日本飛速發展,成為全球重要的加工製造出口大國,一舉成為發達國家。 2001年,中國加入WTO,與此同時,在日韓新等製造業轉移大陸的背景下,中國經濟迅速爆發增長,成為全球最重要的加工製造業出口大國,2005年超過法國,2006年超過英國,2007年超過德國,2010年超過日本,成為全球第二大經濟體。 也正是在這二十多年裡,日本政府在國內的建設發展也沒閑著,東京、大阪、名古屋三大都市圈大規模的進行基建投資,城市建設、全國上下開始修高速公路和鐵路。 這個不用多講了,中國過去幾十年大規模進行基礎建設和城市改造,國內投資主要就是房地產、基建和製造業,前兩者占了總體量的七成以上。 非常著名的日本新幹線就是1964年東京奧運會之前日本政府修的。這是全世界第一條進行旅客運輸、用於商業運營的高速鐵路,整個鐵路貫通了日本全國。 1998年5月,廣深鐵路電氣化提速改造完成,設計最高時速為200公里,從此之後,中國高鐵建設便一發不可收拾,2016年中國高鐵運營里程超過2.2萬公里,占全球高鐵運營里程的65%。中國高鐵,儼然成為了國家的一張名片。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/5542385753c9e490f3d3431991f2578f_view.jpg[/img] ▲上個世紀60年代的日本新幹線 於是在外需和內需的雙驅動下,日本的高速發展一直持續到80年代。GDP增速每年都在10%以上。 從1978年到2007年三十年間,中國經濟增長22倍,2008年次貸危機之後,中國經濟依然保持在7%上下的中高速發展。 3、危機前夜的繁榮 到了80年代初期,日本的經濟增速和生產效率等各方面已全面超越美國,1980年到1984年,日本對美國貿易順差已經從76.6億擴張到461.5億美元。 根據中國海關總署統計顯示,2017年中國對美貿易順差比上年增長10%,達到2758億美元,創下歷史新高。 強大的日本經濟和國際收支雙順差造就了日本企業部門和居民部門賺了大量的外匯,積累了殷實的財富。 2001年之後,中國通過多年的雙順差積累了巨量的外匯儲備,2014年曾達到4萬億美元之多。雖然此後外匯有減少,但也一直保持在3萬億美元之上。而居民與企業部門存款持續攀升。 美國人終於幫日本造就了一個不亞於二戰前強大而富裕的日本!(這就是小日本的近代發家史。) 至此,日本一躍成為了全球最大的債權國,而與此同時,美國成為了全球最大的債務國。 但日本強大的貿易順差也使得日本跟海外很多國家產生了大量的貿易摩擦。 中國的雙順差讓很多國家國際收支不平衡,美國總特特朗普多次表示要對中國商品徵收重稅。歐洲也經常與中國貿易摩擦走火。 看到這兒,大家是不是覺得很唏噓。日本難道就這樣世界無敵了麼? 與此同時,北上深房價已經世界前十了,難道京滬永遠漲?? 其實在日本迅速崛起的時候,日本國內也發生了很多違和的事情:首先,日本居民的儲蓄率居高不下,老百姓熱衷於存錢,貨幣沉澱嚴重。其次,國家發展的速度遠超個人,居民的整體消費跟不上,大家都不願意花錢。這又進一步使得居民的儲蓄率上升。 曾經的段子:中國百姓愛存錢,中國百姓不花錢,老百姓儲蓄率居高不下……,但之後接下來的一段事情,中國沒有發生過,我們跳過。 但日本人著實又有錢,因為他可以買下整個世界。 但是,日本真的強於美國麼?不不不,你啟動資金來自美國,你的技術來自美國,你怎麼可能狂妄到踩在美國的頭上呢? 4、內憂外患下,難以為繼的日本 到了1985年,美國由於實在無法承受巨大的國際收支不平衡,於是,美日法英德五國央行和財長召開了《廣場協議》,強迫日元大幅度升值。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/d707d9d7ef404024ada9f08f727c9d90_view.jpg[/img] 廣場協議簽訂後,日元連續三年升值了86%。快速升值的日元大大削弱了日本出口商品的競爭力。 而在日元升值初期,日本為了對沖日元升值產生的成本衝擊,開始制定提升內需,對居民的消費升級進行拉動,希望通過提升內需來儘量平衡國內經濟。 最近我們在新聞媒體上是不是看“擴大內需,消費升級”這幾個字眼特別多? 為此,日本政府從1985年廣場協定簽訂之後,五次大幅下調利率,希望居民部門能去大量消費,希望國內的投資能夠持續。 但擺在日本政府面前一個難題就是,日本能蓋的房子都蓋完了,能搞的基建都搞完了,日本上個世紀80年代的城鎮化率就已經到了90%以上了。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/6f5cac850d8394547efeec4772a5d3ea_view.jpg[/img] ▲1982年日本東京 而老百姓的生活品質已經到了一定高度,再讓他消費,沒任何動力。 於是,讓日本政府沒想到的是,利率的下調不僅沒有拉動起消費,反而使得金融性資產過度膨脹,其中最典型的就是房地產和股票。 好,一樣的路徑又出現了,中國為了拉動內需,2011年7月開始持續下調居民貸款利率,到了2015年底,開始佈局更低的利率環境,商業銀行房貸利率打折,首付降至兩成。 5、大崩潰開始 日元的低利率環境刺激居民開始不斷的買房子買股票,這時候泡沫開始出現。房子越漲,銀行就越願意給房子抵押放貸,放貸出來的錢又重新流入到房地產,然後居民把新購的房子繼續去進行抵押,周而復始,房價一直漲。 瘋狂上漲的房價讓老百姓相信,人多地少的矛盾將會導致土地的價格只會越來越高,地價不會下跌,現在不買以後會付出更大的代價。這種恐慌情緒讓老百姓瘋狂高杠杆買房。 跟中國2016年、2017年發生的房價暴漲一模一樣。大家看看身邊都深有體會。 直到東京的地價已經可以買下整個美國,一個日本地價可以買下整個歐洲加亞洲。 但是,瘋狂的背後就是崩潰。 注意:此情節中國沒有發生!!! 由於土地成本的快速飆升,工廠難以擴張,人們的支出受高房價的壓制,不敢進行高消費,進一步壓制消費升級。隨著利率從底部逐漸抬升,日本的人口結構也開始進入老齡化階段,終於,大反轉出現了!——日本泡沫開始崩潰。 房價大幅暴跌,股市崩盤,無數高杠杆的人們一夜之間傾家蕩產。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/b284315d0ece60b36633c4f4281bddde_view.jpg[/img] ▲泡沫破碎後,東京住宅暴跌 6、脫胎換骨的日本資本 但日本的資本是聰明的。 在泡沫到達頂點之際,日本的企業開始大規模拋售地產,把產業轉移出海。隨著日本企業大量產能轉移出海外後,日本本土的企業便開始出現空心化。 換句話說,工廠已經不需要那麼多工人了。所以很多企業開始降薪裁員。這更使得日本居民部門的消費意願進一步降低。於此同時,日本開始步入老齡化社會,人們為了養老顧慮,更依賴於儲蓄。 而日本資本模式卻發生了天翻地覆的轉變。 依靠日元高匯率,從“賣商品”搖身一變,改為“賣日元”的生意上。而日本政府也鼓勵企業進行大規模的海外投資,這樣可以通過資本項目下的逆差來平衡貿易摩擦。 日本很多企業就此擁有了大量的海外資產,成為了國際資本。 所以,我們經常聽到的日本失去的十年,其實更多的是媒體誤導的假像,或者說並不準確。 整個日本的經濟形態,已經變成了日本金融部門借錢給企業,然後企業出海——日本資本在國外進行體外迴圈的一種狀態。所以,日本的本國經濟出現了停滯。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/545a074f497f251655a688c5023838fa_view.jpg[/img] ▲中日GDP對比(藍色:中國;綠色:日本) 4 最後,結語 看到這兒,可能很多人倒吸一口冷氣:因為日本90年崩盤之前的整個發展路徑跟中國改革開放之後一直到2016、17年房價暴漲之際,簡直一模一樣! 但是,之後呢?中美會發生類似“廣場協議”的轉捩點麼? 對不起,我還沒有想好。但大概率不會。 其實,我並不擔心中國會發生日本一樣的問題。因為中國有強大的當局控制力。比如,終止你買賣房子的經濟行為,減少拋售;比如,不讓企業資本沒事兒瞎出海;比如,嚴制中高端產能遷出;比如,我們的城鎮化率還不算高,基建房地產還有的搞等等。 總之,一個國家的運轉,拋去時代的背景,本質邏輯在歷史上其實都重演過很多次。 複盤日本,能對中國現在的國情理解的更多。能對中國現在發生的很多事情有更深入的反思與理解。也更能對比性的看待目前中美之間的貿易摩擦。 最後,順帶聊下大家說的比較多日本所謂的工匠精神。其實日本早些年造的東西品質也很爛,很多商品抄襲美國歐洲的東西,山寨精神極為濃郁。 到了90年代崩潰之後,日本的經濟總體量已經做不上來了,那你只能精益求精的去追求品質,這樣才能打開你的銷路。所以,與其很文藝上的說是工匠精神,不如說是客觀環境被動所促成的日本工匠精神的崛起。

一勺言
經由
3月 26, 2018
一 萬科未必是地產界最喜歡給內部議題起代號的公司,但是,在北京地產界,北萬一定盛產一堆最喜歡給商業計畫起綽號的職業經理人。 不服氣的可以評論留言。 我先列舉一下這些年北萬曾經起過的商業綽號: V-link,6➕X,作品時代,萬鏈inno-home,最近一個是,V盟狂歡日。 如果加上劉肖在杭州萬科履職的那些年,還要加上,三好住宅(好房子,好服務,好鄰居)。 商業綽號最大的好處在於,它高度濃縮了一時一地的當下商業特徵,然後用最簡潔最識別性的語言,進行封存。 等有一天,人都記不得了,但是,你根據那些商業綽號,卻能輕易還原他們那時最想表達的年度特徵。 沒有什麼比綽號更能克服時間磨損了。 二 大約在去年九月份,一勺言寫過一個文章,叫做: 「剛剛,萬科公佈了一份特殊的「創業計畫書」」。 這個計畫書一經出爐,之前的綽號黯然失色,再也不提了。 為什麼?因為萬科的領袖告訴我們說,大家正在進入下半場的城市配套服務商時代。這個時代最大的特徵就是,一個光提供買地賣房服務的地產商是一個進入不了新時代的地產商,真正有前途的地產商,應該是能造景、會佈景,善於提供場景的大師。 20個小時後,週一晚間,萬科A將發佈2017年報,這個提法很有可能寫進萬科的2018年度官方檔中。 很多人會覺得那個文章有點標題黨,但是,你看進去的話,就會明白,劉肖在裡面藏了一罐黃金。 黃金就來自于,北京萬科把各大專案的行銷預算集中起來,拿出一部分,用來購買或者免費置換一些內部、外部的消費產品與服務資源,然後,把這些資源做成一個萬科大禮包,在萬科司慶日的當天、也就是傳說中的V盟狂歡日,大尺度主要向兩類人群開放送溫暖: 1,萬科的業主;2,萬鏈的用戶。 這個V盟狂歡日以後每年都有。但是,目標使用者特徵表明,你要享受這個待遇,要麼購買萬科的房子,要麼購買萬鏈的精裝修服務。 為了讓這個生意計畫書能夠持續運轉,一勺言還在文中特別提出了個人忠告:這個計畫書能夠順利兌現,考驗的是,北萬能否建立一個內部與外部服務資源包可持續的供應能力,因此,北萬區域可以考慮,發起一個內部創業公司,專司其職。 我如此為自己的這個點子感到驕傲,以至於,去年底,我興沖沖地就在北京萬科總部的籃球場邊,與一個萬科中層抽煙聊天時表明了毛遂自薦的想法。 然而,這個想法當場夢碎。 此人說,公司正是這麼想的,團隊已組建云云。 百感交集。呵呵,算我白說嘍。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/343b9afffc759b8167f5306ff8a537cb_view.jpg[/img] 三 三四天前,北萬最新又發明了一個新詞:V盟泊寓日。 什麼意思呢? V盟平臺資源所能提供的所有場景、服務與產品,都向另一類正在迅速壯大的「萬科人口」——泊寓的長租青年們開放。 這一天,被北萬定在了一年中每個季度末月的21日。也就是說,一年四次,萬科的長租青年們,只要你加入泊寓,你就將享受北萬的V盟平臺所能提供的一切資源服務。 大到免費特價長租房,小到京東5折零食,嚴選7折家居,OFO限時免費,口腔免費清潔,miniKTV,等等,只要你願意貪得無厭,不嫌不好意思,都可以滿足。甚至,當你打算約你一見鍾情的另一個長租女青年,北萬都會考慮組織一場踏青游,創造一個貼近女神的機會。 這事情突然就有意思了。 「租售同權」是過去幾個月響徹地產圈的最政治正確的語言,很多人不相信,把它當做真實的謊言。其實,它慢慢正在落地,我們要給地方政府多一些時間,它們決心還是很大的。 但是,現在可以很確定地說,在北萬這裡,「租售同權」已經成為了現實。 現在,你買萬科的房子,用萬鏈的裝修,租萬科的泊寓,都可以享受一年至少四個大禮包。 我把它稱之為北萬版的「租售同權」。 四 有一天,達因放下手中玩具,跑過來問我,「爸爸,你知道什麼叫做盒飯麼?」 當時,他已經問了很多個問題,從魚為什麼非要在水裡,恐龍是凍死的還是餓死的,到藍鯨究竟能不能打過豹子。我窮盡記憶力回答他的提問,最後一點耐心剛剛耗盡。 我說,「不知道。你知道麼?」 達因說,「盒飯就是,有吃的有喝的。」 嘖嘖,這回答,經典,夠酷,管用。 很多時候,人容易從具體可見、常識範圍內的物理角度試圖解答問題,卻忘記了換個抽象的角度,也許效果更好。 如果你來問我,哥們,你寫了這麼多,我還是不明白什麼叫做「V盟泊寓日」咋辦? 當然,放心,我不會回答你說,涼拌。 相反,我會一本正經地這樣回答你: 1,它讓你的北漂更有滋味,站在房價的對立面,重新定義北漂,說不定你會愛上北漂。 2,這是北萬V盟平臺第一次與北萬近2萬間泊寓的長租青年互動,你們以後每個季度都將有一次例行專屬狂歡日,簡稱泊寓例假。 3,大量的服務與產品資源的固定投放,會在眾多的長租青年裡留下消費的軌跡。這些軌跡資料可以提煉出一個偏好、用戶畫像,而它是北萬下一個長租生意的起點。 這樣的回答,是成人間的回答。如果它讓你更加不明覺厲,目的便達到了。 最酷的永遠是下一個。區首先生的下一個商業名詞會是什麼?

稻穗小編飯泥
3月 23, 2018
(來源:好奇心日報) 一套 209 平方英尺(相當於 20 平米不到)位於薄扶林附近的公寓在本周賣出了 786 萬港元(約合 634.26 萬元),創下香港微型公寓的紀錄。 雖然香港房價素以昂貴著稱,但這個價格還是非常誇張。畢竟這間公寓只比一個標準的集裝箱大不了多少。 專注於地產廣告的 REA Group 發佈調查報告,聲稱 27% 受訪香港人從來沒期望自己能負擔得起一套房子,另外有 16% 的人目前沒有購房計畫,因為目前的房價遠超出自己的購買力。 2017 年香港家庭的稅前收入中位數是 31.9 萬港元,這個價格大約是香港房價中位數的 5%,也就是普通香港家庭不吃不喝不納稅,也需要近 20 年才能買得起一套房。 香港已經連續第 8 年成為全球最難買得起房的城市。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/7461b96abe577311626557550ed8c56e_view.jpg[/img] 如果以個人為單位(香港中位數工資 17,200 港幣/月),情況就更窘迫了。大約要不吃不喝 30 年才能買一套 600 萬港元的房子。概括講,對絕大多數年輕人來說,靠自己買房是不現實的。 根據香港的首套房政策,一套 400 萬到 700 萬港幣之間的房子首付大約需要占 20% - 40%,再加上印花稅、律師費、屋契、代理傭金、保險費等,至少還需要準備 20 萬港元左右的前期開銷。 香港美聯物業在 2017 年春節前夕電話訪問近 5 年首次置業的客戶,有 38% 的人是靠父母或其他家人幫忙支付首付。美聯物業稱,香港靠父母支付首付的趨勢還會繼續增長。 這個資料在中國內地更高,世邦魏理仕訪問了 1000 名 22 歲至 29 歲年輕人,超過三分之二,即 66.6% 的受訪者表示都是由父母資助買房。 “父母銀行”在全世界都很流行,根據調研機構 Legal & General 的資料,2017 年英國父母總共借出 65 億英鎊給千禧一代買首套房。前年這個數字是 50 億英鎊,上漲了 30%。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/ae9aee3b74d6d535e23c4756f9bb7e7b_view.jpg[/img] 除了貴,香港的房子也越做越小。Ricky Ng,32 歲,是香港本地一家銀行的公關經理,經過 6 個月時間的尋覓他終於在九龍灣找到了一間 173 平方英尺(相當於 16 平米)的房子,售價 379 萬港元。 “想要買房只有犧牲生活空間,這沒辦法。” Ricky Ng 的父母會為其承擔 5% 的房價。 李嘉誠在五年前就推出過“蚊型公寓”,43 套房型的實用面積平均 16 平方,被當時的媒體痛批“賺盡最後一分錢”,而現在微型房已經變成了供不應求的產品。 如果光看數字沒有概念,我們不妨拿文章一開頭提到的那套“標王”: 209 平方英尺的房子和其他物件的體積進行對比,這套“豪宅”能停下一輛車,非常了不起了。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/68fa030793a5df511eaed49bf5b761e8_view.jpg[/img] 根據香港差餉物業估價署 2 月底公佈的資料顯示,截至 2018 年 1 月底,香港房價已連升 22 個月,香港私人住宅售價指數為 357.5 點,同比增長15%。 為遏制房價暴漲,香港財政司司長陳茂波表示香港特區政府正在考慮對空置房屋徵收空置稅,希望能夠以此打壓投機情緒。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/533ff065383c4b7e8321dead416dd487_view.jpg[/img] 儘管香港政府在 2016 年針對南下買房的內地買家推出了收緊政策,非香港戶籍人口在香港買房繳納的印花稅從最高 8.5% 提高到了 15%。 但從這兩年的資料看,內地買家在香港一手房交易市場的占比還是居高不下,尤其是大戶型的豪宅市場,去年占到 32%。據房地產服務商戴德梁行統計,內地投資者 2017 年在香港的投資額增至 2016 年總投資額的兩倍,其中寫字樓投資占到 99.5%。 作為人口密度全球第三的城市,香港最稀缺的就是土地。無論買小房子,還是大房子,買家的心態都一樣,現在不買,以後還會更貴。

韜略哥
經由
3月 22, 2018
本文轉載自:米筐投資(ID:mikuangtouzi);作者:三萬,不代表財經韜略立場 1、“誤傷”與不滿 這段時間兩會,媒體大咖們忙於解讀2018年《政府工作報告》,普通百姓們則忙於拆解藏在《政府工作報告》中的民生紅包。從提高個人所得稅起征點,到取消流量“漫遊”費,到降低寬頻費、降低過路過橋費用、降低重點國有景區門票價格等。但要說老百姓最關心的,睜大眼睛瞅著的,還是樓市相關的消息。 住房問題,毋庸置疑是絕大多數人的痛點,可謂群眾不滿意的地方之一。 李總理在《政府工作報告》中明確的,依然延續了過往的政策: “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控。支持居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。” 主基調核心依然是堅持差別化調控,以及差別化房地產信貸政策。 然而部分剛需群眾明顯有意見了,開始指責這輪調控的失敗: 1, 利率不斷上浮,誤傷剛需! 2, 大城市買不起,連老家三四線也快買不起了! 的確,自去年調控以來,基準利率雖沒有上浮,但市場利率已經不斷水漲船高,據融360公佈的最新資料,2018年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%,相當於基準利率1.114倍,環比1月上升0.55%;同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%,上升22.15%。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/2da23157265fd744b747b4d0fab09399_view.jpg[/img] 這可苦了剛需們,去年住建部部長王蒙徽才談“滿足首套剛需、遏制投機炒房”,還在耳邊,怎麼現在投機炒房沒動靜了,剛需也被搞得慘兮兮啊。 這利率漲、三四線老家房子也漲,剛需們心裡苦不堪言。 這輪調控政策,究竟是在下一盤什麼棋? 2、 不是沒買房就叫剛需 每個年輕人心裡都有一個大城市夢,這裡有家鄉沒有的機遇,有家鄉沒有的繁華與便利。為了在這個城市立足,他們隱忍拼搏,不惜體力耗費生命,只為在大城市裡有一套屬於自己的房子。所以,還沒有在大城市買房的,就認為自己是剛需。 剛需是這意思麼?這套邏輯對麼?或許以前對,但以後不一定對。 中國發展到今天,特大城市的規模已經不可能無限擴張,換句話說,一線城市已經沒有理由,再去滿足每一個來這裡追逐夢想的人。 這個追逐夢想的機會,是要靠實力搶的。 我們就以北京為例,2016年常住人口2170萬,規劃裡2020年後中長期都將穩定在2300萬,也就是今後每年擴容只剩30萬,往後可能還要想辦法做減法。30萬多麼? 要知道,這30萬,未來留給的只會是三種人,一是北京土著,二是全球人才,三是全球有錢人。千軍萬馬過獨木橋,你買不起?有的是人買的起。你沒有資格,多的是人有資格。高考差一分,差多少名?還記得麼? 這麼高的資產壁壘,背井離鄉來到北京,做著普通底層工作的小李小王,能算的上剛需麼? 一線城市,已經沒有理由賦予你這個稱號。雖然殘酷,但這是現實。不是選擇了北上深,你就有理由稱自己是剛需,而是這些城市,根本不給你這個機會。 如果人人沒買房,都稱自己是剛需,說真的,什麼北上深剛需,什麼南京杭州剛需,“故宮裡沒有我的房,我是故宮的剛需,趕緊調控政策滿足我”。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/97f807a380638b744cc7a0810e315a05_view.jpg[/img] 說到底,沒買房的人在談剛需前,要認真思考自我的定位。 你奮鬥的城市,只有當房價你努努力,能夠的到,你才算是剛需。比如每月家庭收入可以在這個城市買一平米半平米,這就可以,還有個念想。 可能有人就不愛聽了,王侯將相甯有種乎?在大城市奮鬥,現在離買房遙遠,但是機會多啊,我奮鬥幾年當個老闆,一切都說不定呢。大哥,別鬧了好了,你問問現在北上深已經當上老闆的,他們自己買房容易麼?何況您這離當老闆八字沒一撇呢。 而那些能勉強買房的剛需們,請記住:房價不漲就是調控的最大利好。你想要的降價,甚至重回2015,是不可能的。 在房地產,買方市場與賣方市場轉向極其快速,當房價兇猛起來,能夠讓房價平穩,實屬不易。如果沒有強勢的行政手段干預,純自由交易,最終價格,恐怕誰也無法想像。 利率上浮誤傷剛需?可不能這麼說,如今基準利率沒變,那麼市場裡你能借到的錢就是純市場行為。 什麼是純市場行為?就是這麼高利率,是供需決定的。你覺得自己快承受不起,但銀行那邊有更多人受得起這個價格。 歸根結底,競爭者是泱泱大軍,而你自己處在的位置,很不利。 人的一生有多種機會認知自我,一種是公佈高考分數線,還有一種就是走進售樓部。不是自己太弱,而是對手太牛逼。 3、 沒買房的選擇 現實,認清現實。定位,自我定位。 不是大城市房價辜負了你,而是你的能力真的配不上這些城市。個人與城市之間,已經開始衡量能力匹配度了。 承認自己的弱勢與失敗,很難很難,但不能不做。這是每個人、甚至每個家族,新時間節點都必須要思考的。 重新審視自己的位置,那我們重新來看這一輪調控: 1、城市間差別化調控; 2、差別化信貸政策; 我們看到的現象是: 1、 一線不擴容、二線搶人才、三四線去庫存、農村在搞振興戰略; 2、一線買房和貸款都難、二線貸款有松有緊、三四線不限購還低首付、農村宅基地三權分離。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/03/bf661e7e01e5e4b18d997d287cbe9826_view.jpg[/img] 直白點說,就是很嚴格的按照城市級別,依次佈局,在告訴還沒買房的: 1、資產壁壘已成,不要死磕; 2、有多大能力吃多少飯,按自身能力重新選擇城市,政策已經在給你優惠; 3、一線混不下去就去二線,二線混不下去就去三線,三線沒法立足就趕緊回老家; 4、錯過這次紅利,一線的今天就是二線的明天,可別再錯過一波機遇; 明白了麼?政策是在引導人流。可能有人會說,你這是要人逃離大城市。不不,北上深廣等等都是美好的,不是要大家離開那裡,有能力和實力當然要留下來。今天講的,是能力匹配。中國從荒蕪到草莽,又到秩序的成型,每個人、每個家族都需要重新選擇適合自己的戰場,這已經不是那個單槍匹馬,白手就能起家的年代。 當你覺得調控誤傷了你,說真的,很可能是自己實力還不夠強大,而調控是在告訴你:重新選擇適合自己的城市,趕緊去。