一勺言
經由
1月 12, 2018
(2018-1-12 一勺言) 2017年,融創全年銷售額3620億元。 這是一部大製作電影,孫宏斌是總導演,下轄八大導演組,主角眾多,群演無數,幕後無名英雄更是人才濟濟。 在製作過程中,數位重量級的商界大佬,王健林,賈布斯,李思廉友情客串,堪稱票房擔當。 我們今天講述的是,這部大電影的西南故事:「雙城記」續集。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/f756c5288cad9e8efed472846a7bf0a1_view.jpg[/img] 一 在孫宏斌的西南大使曝光四個月後,深夜11點47分,一份成績單擺放在大使的辦公桌上,日曆上有一個紅色的「31」。 再有十來分鐘,2018年的鐘聲即將敲響。 寂靜的辦公室裡,大使終於抬起頭。看著正等候在那裡的十來個同事,宣佈了一個消息。 這個消息在兩秒鐘之內,讓室內空氣爆炸了。人們跳起來,互相擊掌,香檳酒也出現了,撒濕了地毯。 人們為過去一年的均好性乾杯。 客戶表揚信躺在成績單的下面,再下一層是產品研究報告。此刻,它們變得比成績單更讓人心潮澎湃,而成績單是最後點燃的那一束煙花。 很快,情緒從室內蔓延到外面,外面燈火通明,電話聲不斷,有人把音樂聲調整到了最大。 此刻,桌子上,那張不明覺厲的檔紙卻安靜地躺在一片雜亂之中,再也沒有違和感。 上面寫著: 重慶,230億元; 成都,137億元; 廣西,82億元; 雲南,75億元; 貴陽,16億元。 很快,有恭喜的電話打進來。 重慶樓市第一個突破200億元的房企; 重慶樓市連續三年奪冠; 不足24個月內,成都樓市突破100億元; 當年4月進入,當年開盤16億元,貴陽樓市速度; 獲得重慶江北嘴地塊,開建西部第一高樓。 獲得萬達城巨大物資供應,來年可期; 有錢有情懷的夜晚,真好。 二 其實,年初還不是這樣的。 在很長的一段時間內,西南融創故事是從「一城記」到「雙城記」。 過去一年多,這個故事慢慢有了驚豔的續集,「多城記」。 重慶是融創的票倉之城。五六年前,來自于重慶供應的子彈,強有力支撐了融創有選擇的全國化佈局;五六年後,這一使命並未終結。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/9c14df2352129274ded22c55ce649067_view.jpg[/img] 2015年7月24日至9月2日,短短38天中,融創通過吃進張松橋的中渝置地七大專案,加上隨後並購的天朗資產包,融創首次進入成都,九子落地。 此事有多大意義呢?重慶單城記變成了川渝二人轉。 一勺言當日有一個獨立判斷:進入成都市場,是融創重慶故事的必然後果。因為,你的粉絲,品牌與管理半徑,完全支撐你的戰場半徑再擴大200公里。 2017年,「雙城記」故事再升級。4月,入貴陽;7月,萬達世紀大交易,入雲南。 狄更斯「雙城記」中開篇語即是:這是最好的時代,這是最壞的時代。 對西南融創而言,應該是,這是最壞的時代,這是最好的時代。 三 戰場擴大,風險,機會與騰挪空間也急劇增加。 在西南戰場斬獲540億元輜重後,我們有必要在下場戰鬥打響前,檢查下它的戰鬥準備。 但是,最好的檢驗就是實戰檢測與複盤。 2017年,西南戰場有兩種武器發揮了超級影響力:產品系與客戶粘性建設。一手硬,一手軟,當你曾經的短板被克服掉,你便擁有了對多樣性市場的核心競爭力。 1,在重慶市場,壹號院系與府系產品表現搶眼,但還不是最搶眼的。在我看來,融創的西南故事中,重慶2017最大的亮點是,創造了一個全品類的「超市」。 「超市」特徵非常顯著: 從剛需,改善到高端,從高密度產品到低密度產品,從純住宅區到綜合大盤,再到城市更新改造,融創重慶的200億元池子裡,應有盡有。 滿足盡可能多的客戶,「廣積糧,高築牆」,這是融創「收割」這個特殊市場的不二法寶。 2,在成都市場,融創的首個百億業績,更表現為一次快速的彎道超車,融創長於投資與週期判斷的獨門功夫,展現的淋漓盡致。 它最大的亮點是,對投資機會的精准把握,並用現有的成熟產品系進行兌現。百億可能只是融創成都故事的起點。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/09279d7602db46e0053ce0f881954823_view.jpg[/img] 3,在貴陽市場,16億元的新秀成績單,是在短短八個月內單盤創造的。 從絕對額上看,這個數字並不足奇。融創貴陽發力的第一個專案,位於金陽新區,這裡曾經是中國單盤年銷售200億元的冠軍記錄之地。但即使如此,融創貴陽的這個數位貴在速度,而它能夠提速若此的幕後因素,才真正值得敬畏。 哪個因素?一勺言認為,高性價比的精品,與貴陽樓市「被剛需」多年的情緒積壓,在這個時間點上恰好配對成功。 詳見一勺言 | 三段地產文案。正如文中所言,「我們非常理解饑渴的感覺」。 4,雲南市場呢?高達75億元的銷量,再度檢驗了融創軍團開進陌生戰區的野戰生存能力。 而2017年這個數字的特殊性更在於,它銷賣的產品與融創貨倉中的傳統商品並不太一樣,雲南市場的貨值更多來源於萬達交易資產包中的西雙版納萬達城,後者的產品雖有大量住宅,但偏向投資屬性,並不是融創較為擅長的第一居所產品。 然而,也正因為難度係數的增加,融創的數位記錄含金量得以同步提高。 四 高手對決,生死結局只系於你的短板有多短。 通過四城的實戰檢驗,綜合來看,融創西南似乎展現出另一種版本的「均好性」。 在重慶展現,全產品線營造能力; 在成都展現,跨週期投資判斷能力; 在雲南展現,跨兵種作戰能力; 在貴陽展現,民間需求提煉能力。 沒有無緣無故的成功。這些能力,正是西南戰場540億元戰利品的基本密碼,也是西南融創「多城記」的未來故事底色。 2018年,誰會成為西南戰場中的下一個明星城市呢? 我的答案是貴陽。

一勺言
經由
1月 5, 2018
(2018-01-05 一勺言) [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/fee612337a9c2ba2716cf5787cc45eb7_view.jpg[/img] 地產界的千禧一代 一 十年之前,誰也想不到,禮贊地產行業的明星公司與職業經理人,居然能變成一門價值數十億元的產業。 出於本能,很多人鄙視這件事情。他們覺得評選一旦生意化,就可以搖搖頭說Low逼了。 我卻並不這麼認為。 榜單商業化運作,引入市場機制,會形成同行競賽、監督,最後倒逼出一個真正客觀公正的榜單製作環境。你若擔心誰一家獨大,壟斷了話語權,那是對薩繆爾森的經濟學原理沒有信心。 想像力會限制你的想像力,榜單的價值遠比你想像的更為重要。 它帶有強烈的年代氣息,是一面觀察房地產似水流年、名流如梭的鏡子,更是一個時代的公眾相冊。 1988年,一個叫做魯伯特·霍格沃爾夫的英國人來到中國人民大學學習中文。他曾在會計大行安達信工作,雖掌握七種語言,但籍籍無名。 十一年後,他在中國發佈了第一份揭秘中國富豪身價的排行榜。他的名言是:「我的排行榜不會事先征得他們的同意」。 為此,他收律師函,吃官司。但是,他樂此不疲于成為中國商界「最令人痛恨」與「最令人歡迎」於一身的外國人。 他的中文名字,叫做胡潤。迄今,距離他與《福布斯》聯手製作的首份榜單公佈,已近二十年了。 胡潤是一個榜單IP,它帶領我們進入財富冒險家們的後花園,然後,看到的東西擊中了我們所有人. 你痛恨,或者羡慕,反正你過往談財富,你繞不過這個成名於中國的最早的「自媒體人」。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/f8b89b555142c22dc46da0101c124559_view.jpg[/img] 二 榜單產業能夠高度發育,還與一件致命的事情相伴隨:360度無死角的競技評選規則。 這事容易理解。有規則才有評比,不同的規則引導出不同的榜單,榜單品類越豐富,產業越發達。 正是因為,人們可以定制、預設、排除、限定某些關鍵字,這個商業世界才像一個個榜單描摹的那樣,五彩繽紛,充滿刺激,情懷與鏡頭感。 一個產業發達的特徵,就是有豐富的產品提供;而豐富的關鍵字設定,帶來榜單產業的定制化產品。 所以,我們既要歡迎正統的榜單,也要允許奇葩的榜單;既要有折射當下的榜單,也要有隱喻「新秩序」的榜單。 只是不要忘記一件事情:堅決抵制那些故意弄虛作假的排行榜。 三 迄今,在地產界,我們看到的更多是代表著「舊秩序」的榜單規則: 1,銷售規模; 2,銷售面積; 3,利潤; 4,年度影響力企業; 5,年度影響力個人; 1,2,3,這些獎項指標,簡單粗暴,人人皆知;4與5獎項中的影響力,其實大概率還是123邏輯的延伸,得了123,還能沒有4和5? 這樣的榜單有沒有道理? 很有道理。因為,這些「舊秩序」榜單折射的正是,我們剛剛經歷,以及正在經歷的地產歷史,集體情緒與當代心理。 在這個「舊秩序」裡,力量與噸位,是最主流的美學。這種審美構築著我們對於一個地產行業最原始的認知,承載著個人英雄主義與對強者的玫瑰色崇拜。 只不過,看多了容易對「肌肉男」審美疲勞。 地產已經進入「新秩序」,請來點「花樣美男」與「小鮮肉」吧,它們的肌肉感也不錯,顏值亦更帶感,我們需要不一樣的新秀湧現。 比如,誰是30大票倉項目,20大毒藥戶型,10大爆款城市,5大未來地產人物? 房地產行業命運的密碼,藏在各種名目的榜單之中。在榜單中,我們看到一個以爬行姿態慢慢逼近我們的未來。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/6306ab98fea4b51fa661409cb13dab44_view.jpg[/img] 四 舊榜單看多了,也容易令人產生頑固的失落感:江湖大局已定,後來者難以出頭,歷史已經終結。 這種心情與今天我們討論移動互聯網領域的寡頭壟斷非常類似。在BATJ與碧恒萬融面前,無法超越的無力感非常強大。 那麼,地產新秀們比什麼?比內在結構與豐富性。 大約在幾個月前,一勺言寫了一個非常誠懇的文章,來表揚一個00後地產商的戰略素養,並斷言,戰略並不是大型房企的專利。 它的名字是地產界的千禧一代新秀:美的地產。2017年全年突破了500億元。 如果你與碧桂園比規模,那只能是雞蛋對石頭的致敬。但是,同為500億元體量時,當年碧桂園的內在豐富度,未必超過了今日的美的地產。 更重要的是,正是內在的產品結構與品類豐富程度,展示了一個開發商業務能力的最大邊界,而它決定著一個開發商最終可以走多遠。 五 把碧桂園與美的地產放到一起,容易產生強烈的對比感。碧桂園是當今中國地產界第一規模房企,美的地產剛剛加入500億元俱樂部。 二者最大的共同點是,總部都在佛山,都重兵投入了二三線城市。不久之前,碧桂園還與美的集團達成了戰略合作,這兩大上市公司的市值加起來,占到了佛山上市公司總市值的60%。 老大哥有資格小看同城地產兄弟麼?未必。 在一個足足有100頁的內部口徑PPT中,我看到了一個「非常有料」的美的地產。它的貨架上,擺放了從高端住宅,精品寫字樓,各類商業中心,物業服務,旅居產業特色小鎮,智慧產業,長租房,工業園升級改造,康養到酒業產品,琳琅滿目。圖片太多就不放了,有很多已營業的購物中心相當有逼格。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/73a2f5be1184954bb3e55219b2312356_view.jpg[/img] 表面上,你看到的是產品類別,是一個個不同的獨立產品。 但是,用互聯網語言來說,它們其實是美的地產提供的服務場景。消費場景越多,越有助於提升它的客戶黏性與多次消費。 一個在500億元的盤子裡就能作出如此豐富菜樣的地產商,你是無論如何不敢小瞧它的野心的。因為,這樣的能力養成,至少是奔著千億規模而準備的。 美的地產的心思不謀而合。它未來三年的時間表是:銷售額2020年實現千億規模。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/7d353ef7be38a2d78be25b102d315958_view.jpg[/img] 六 在00後地產商的戰地地圖一文中,一勺言總結了美的地產的戰略素養。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/6201d7f9da52d659358f1a5ac891f216_view.jpg[/img] 但是,其實它的戰術素養也不錯。 總結下來,大概是三件武器:智慧社區,頂級資源調配與市場應變能力。 一勺言有幾點看法: 1,現在不同品牌的地產商,長的越來越像,從產品到口號。這是一個值得警惕的趨勢,如果不能建立核心識別度,大而不強,一樣不獲尊重。 2,智慧社區是美的地產的產品頂層設計,圍繞智慧社區,提出了一系列的系統能力構建。美的系企業的製造業基因,也有助於美的地產躋身成為中國最懂智慧社區的開發商,這張牌,要出好,打好,維護好。 3,地產競賽白熱化,一定程度上進入「拼爹行情」、「跨界作戰」階段。如果你沒有頂級的戰略資源導入到開發業務中,這場戰鬥的絕大部分時間對你就是垃圾時間。這張圖顯示了美的地產的頂級資源儲備。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/619c89189a81534b486e6df57333d9e4_view.jpg[/img] 4,未來90天到180天的市場風向判斷能力非常重要。 依美的地產為例,我劇透一個500億元房企對未來90天的市場研判對策,如下圖: [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/c8b84dedb807d7ea577f534d523b0498_view.jpg[/img] 這張圖信息含量很高,見仁見智。我印象最深刻的是兩個片語:控總價,培養副職。 大家都在談抓回款,警惕風險,但其實最低調務實的做法就是控總價,確保在一個購買力被部分透支的市場中,你的產品潛在客群更多,去化難度最小;培養副職,更是一個關鍵的增長指標。中國的房地產其實仍在一個加速通道裡,優質人才的價格在2018年會進一步凸顯。 以上三件武器,有軟又硬,組合起來,就構成了一個小鮮肉房企參與頂級競賽的籌碼。 七 自媒體文章的點擊量應該是波動的,如同心電圖曲線,有高有低。 如果近乎一條直線,那叫做死亡曲線,必定有詐。 排行榜的成員也應該是變化的,山頭常換常新,這樣才有持續觀賞價值。 因此,我們需要各種各樣的榜單角度,這是地產「新秩序」下開發商新秀的剛性需求。 就從本文開始吧。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2018/01/459b603fc103e0c8683c0ee70fbc9ce7_view.jpg[/img]

盧語錄
經由
7月 27, 2017
以前能稱之為豪宅,先决必須座落於豪宅區,如香港的山頂,遠如美國的比華利山,英國倫敦西等,美國建築於布克林Brooklyn區的,怎也不會被公認為豪宅,又如香港以前有所謂的紅番區,絕不會有建築住宅被標榜為豪宅。時代變遷,現在整個香港特區已成為豪宅區,原因很簡單,早期發達的大陸人還會打聽那裡是香港的豪宅區域,現在發達者已不管那裡,只要能把錢‘運來’(正確說法是混來)香港置業,便顯得自己是有辦法之人。 為了配合內地來港置業人士,購買的是豪宅,使之能回鄉炫耀一番,發展商扭盡六壬,首先要把地點高攀,在那裡不重要,只要說與XX一脈相連,來往中環銀行區只數分鐘,國家主席來港所乘車輛可證明車行時間距離,再不然改建築名稱為山頂一號,在沙頭角稱為中區中心,建築物只要高於水平線,便可稱之為半山,不管是南半山或北半山,總之半山區是馨香,僅次於山頂,其次是要形容地點,如面向大不列顛海峽,管他隔了半個地球,樓盤必須有洋氣味,東洋味也不拘,如XX駅,要不然改一些霸氣的名稱,如雄霸天下,土豪不會喜歡傳統中國謙遜文化,又或命名以虛無飄渺很high的狀態,如戀上天上人間之類。豪宅當然少不了高級會所,五星級酒店禮賓式接待處,除了賣樓索了天價,以後管理費繼續豬籠入水。部份港人叫救命,對不起,售樓對象不是你,港人兩大類,你我一生挨死用盡畢生積蓄買樓是一類,另一類也已不斷歸納為港人,來港第一天已有easy money等著花,更重要的,特區政府不會問他們錢從何來,你我若全現金買樓後稅局會質疑據報稅表何足以有這麼多現金。 期指估測:27300前開好倉 機動遊戲意外 https://www.facebook.com/170177983338236/videos/472387719783926/ [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2017/07/e6fbd36d0b9af377f2b67c23b5c91e87_view.jpg[/img]

經由
6月 30, 2017
真的是「成(升)也習,敗(跌)也習」?習大大周四御駕親臨香江,魚缸彈升280點,今天大閱兵臨別秋波,魚缸跌番200點,非常應景。 6月最後一個交易日,恆指受制25,800阻力,收報25,764點,跌200點或0.77%。國指收報10,365點,跌66點或0.64%,全日成交額813億元。但港股恆指整個6月份累積升104點,而且今年以來,連升6個月,創10年最長升市。恆指上半年累漲3,783點,升幅17.1%;國指漲970點或10.3%。五既不窮、六亦不絕,今天踏入七番甦的月份,看走勢仍未見頂哩。 炒到目前,不少板塊已不便宜,亦即投資風險相對提高,加上日前「老千股」疑雲引發的細價股災,更令人有裹足不前之嘆。但魚缸何能靜下來?立即就有多隻新股登場,讓一眾股民「選購」。 為趕半年結,新股衝刺搶閘,包括4隻主板,11隻創仔:中原銀行(1216)、恆誠建築(994)、內蒙古能建(1649)、升海食品(1676)、GT Steel(8402)、TOMO Holdings(8463)、新達控股(8471)、盛龍錦秀(8481)、立高控股(8472)、興業新材料(8073)、明樑控股(8152)、新海連(8276)、高科橋(8465)、靖洋集團 (8257)、合寶豐年(8406),開始招股,集資達170億元。 其中,中原銀行集資最多,達83億元,幾佔總額半數,但論號召力,則恆誠建築更勝一籌。中原銀行是河南省最大城商行,擬以每股2.42至2.53元發行33億股H股,集資最多83.49億元,每手1,000股計入場費2,555.49元。由中信里昂、摩根大通、建銀國際及招銀國際擔任聯席保薦人。 而恆誠乃本港地基工程及配套服務及一般建築工公司,即日起至7月5日中午招股,按每股0.8元至1元發行1.28億股,另15%超額配股權。按一手4,000股計,入場費僅4,040.31元。 按中間價每股0.9元計算,集資淨額約5,580萬元。預期將於7月7日定價,7月17日起於聯交所掛牌上市。 恆誠去年收益為7.15億元,按年升13.74%;經調整溢利為6,145.3萬元,按年增長0.58%。目前手上合約總金額約20.36億元,原來,信和集團(083)在大嶼山南岸熱賣中的Botanica Bay項目的承建商,正正就是恆誠。 上市集資所得將用於加強香港市場地位以把握獲利項目;用作未來項目發出履約保證而提供資金;用作購買額外機械及設備,以升級及替換部分陳舊機器;用作償還融資租賃負債及銀行借款。據悉,不少股民已準備入票抽恆誠,可說是芸芸新股中,叫好叫座,亦極具人氣的一家。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2017/07/0a53eeb67a02f0b332cb6f1f09036c4f_view.jpg[/img]

大施
經由
5月 30, 2017
(2017.5.29 券商中國) 今日內房股再度暴力拉升,其中,中國恆大(3333)暴漲25.36%,今年以來累漲2.1倍,市值超2000億關口;碧桂園漲10.94%,股價創近10年高,融創中國漲10.96%,報價12.88元;龍湖地產漲7.02%,龍光地產漲5%。那麼內房股緣何大漲呢? 券商中國注意到,內房股今日在中國恆大的帶領下,繼續上漲,中國恆大收漲22.78%,報收15.2港元,盤中最高價15.78港元/股,再創上市新高,市值達1983.69億港元,盤中一度突破2000億港元。 內房股也在中國恆大的帶動下強勢大漲。截至收盤,除了中國恆大外,其他內房股漲勢同樣喜人,融創中國漲10.45%,碧桂園漲9.43%,龍湖地產漲5.87%。 房企三巨頭銷售、市值大比拼 今天,中國恆大延續漲勢,又一次創下歷史新高,收盤漲22.78%,今年累計漲幅214.7%;碧桂園也上漲9.43%,繼續刷新9年多的新高,距離10年前的歷史高點也並不遙遠。 今年港股地產板塊表現異常亮眼,遠超A股地產板塊。經過今天的大漲,中國恆大與萬科的市值差距進一步縮小。 以收盤價計算,A股上市的萬科A市值為1995.21億人民幣,港交所上市的萬科企業市值為272.85億港幣,按照最新匯率計算,兩者累計2542.4億港元;而當前,中國恆大市值為1983.69億港元,碧桂園市值達2006.02億港元,和萬科市值差距正不斷縮小。 同在港股,此前中國恆大的市值曾長期遠低於碧桂園,但近期,二者的差距在縮小。今年以來,碧桂園連續大漲,股價已經翻倍,漲幅100%。中國恆大勢頭更猛,今年以來的漲幅超過200%。 從去年開始,在銷售方面,萬科、恆大、碧桂園已經形成了內地房企的第一「軍團」,和其他房企拉開了較大差距。今年,三大房企勢頭不減,你追我趕互不相讓。 數據顯示,今年前4個月,碧桂園銷售金額2041.6億元,萬科銷售金額1921.7億元,恆大1447.8億元。這和去年全年銷售成績的排名正好相反,去年恆大首次超越萬科,成為行業第一,碧桂園第一次進入前三,三強集體邁進3000億元大關。 智通財經研究中心表示,內房股在港股發動第二波股價衝擊,龍頭就是恆大。公司在 2016年12月份引入新的策略股東及將贖回永贖債券,促使2016~2019年間的中國恆大負債比率會大降,盈利可能有年復合增長56%,公司估值也會獲市場重估。 六大原因助推大漲 內房股在中國恆大的帶動下強勢大漲。截至收盤,除了中國恆大外,其他內房股漲勢同樣喜人,融創中國漲10.45%,碧桂園漲9.43%,龍湖地產漲5.87%。 記者梳理了助推內房股大漲的六大原因: 一、大行不斷唱好 花旗表示,近期內房股升浪主要由四大因素拉動,包括內地投資者撤出科網股換貨往內房股為主的週期性股份,同時愈來愈多淨長倉基金加倉「高啤打(Beta)股份」,尤其企業盈利能見度高及有派息的內房股最受惠,加上空倉回補,以及中國恆大強勁升浪帶動。 大摩認為,內地的房地產市場仍然有供不應求的情況,售罄率繼續保持高企,儘管目前存在不少房產調控措施,但開發商合同銷售金額仍然獲得強勁增長。大摩強調,即使內房股的股價在近期已出現反彈,但其行業股息收益率仍然高達4.9%。 大摩還提到,中國恆大將會在8月公佈中期業績以及計劃在內地A股借殼上市,均有機會成為股價催化劑,同時管理層表示2017年6月可能再引入第二輪策略投資者。投資風險主要是延遲A股上市以及政策風險、銷售增長放緩。 安信國際證券(香港)分析師王夢愷發佈房地產業研究報告,認為房地產行業當前銷售增速雖然放緩,但投資復蘇趨勢仍然延續,港股市場內房板塊仍有機會。 二、內地資金持續南下搶籌內房股 內地資金不僅整體對港股進行掃貨,對內房股也格外偏愛。主要內房股4月以來的港股通持股量除中國恆大外,絕大多數內房股港股通持股數量都出現不同程度增長。如3月底時,碧桂園的港股通持股量尚為2.07億股,但到了5月18日,就增至3.48億股,增幅高達七成。 三、不斷進行增持或回購 自2017年3月29日恆大開始年內第一次回購股票以來,截至4月27日,恆大已經九次回購公司股票。數據顯示,恆大這九次回購股票的行為已經累計支出了63億港元(約合55.95億元人民幣)。 港交所最新資料顯示,碧桂園主要股東莫斌於2017年5月18日,場內增持公司好倉80萬股,耗資616萬港幣,成交均價7.7港幣,最高成交價7.74港幣。 四、內房股整體估值低,利潤好 國信證券分析師區瑞明認為,房地產板塊整體估值較低,利潤增長情況較好,龍頭房企的銷售增長顯著。按最新市值、2017年1季末淨資產、2017年Wind預測淨利潤計算,在申萬28個行業里,房地產板塊整體PB1.95排行倒數第6,2017年動態PE14.9排行倒數第2;同時,1-4月龍頭房企銷售增長較好,部分房企的銷售同比增速甚至達到了3位數。 五、內地企業頻繁去港拿地 近年來內地開發商在香港土地市場的貢獻逐漸攀升。 香港地政總署的資料顯示,2016年5月至2017年2月,香港賣地總面積為31.4萬平方米,其中約半數被內地開發商斬獲。 相關數據還顯示,2016年,內地開發商在香港拿地金額接近200億元,包括萬科、中海、五礦地產、海航等在內的多家開發商均成功在香港拿下項目。同時在香港多宗土地競標中,內地開發商幾乎都能佔據半壁江山。 位於九龍啓德第1K區1號地盤的新九龍內地段第6567號住宅用地,中標者則為合景泰富與龍湖地產聯合體,地價72.3億港元。合景泰富自與龍光地產拿下鴨脷洲地塊後又再次佈局港島,攜手龍湖擊敗了包括龍光地產在內的15家企業,龍湖地產則趁此首入香港。而啓德宅地則吸引了萬科、龍湖、合景泰富、深圳控股、龍光地產等內地房企。 六、內房股熱點轉向三、四線城市 30個城市新建商品房價格同比漲幅回落,31個城市環比下降或漲幅回落,包括北京、上海、廣州和深圳在內15個一線和熱點二線城市新建商品房價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平。總體來看,漲幅回落的城市個數增加,不過另外一個趨勢是一二線熱點城市房價降溫,熱度轉向三四線。

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4月 30, 2017
随着宏观经济调整,房地产业步入下行周期,许多的开发商将“产业园区”建设作为新的利益增长点。据统计,国内排名前20的房企,目前一半以上涉足产业地产,包括万科、招商、绿城、绿地、富力、广东中天、碧桂园、世茂等,都成立专职部门,发力产业地产。虽然土地是房企资源,但并非产业优势,而且这种产业园区的转型也不能一蹴而就,需要研究产融与产城多方结合的新方法、新模式,即产业园区要“重色轻友”。 房地产开发是一个“沉重”的事业,重资产是轻资产的载体,轻资产是重资产得以实现的根本动力源,产业园区则是打破轻重平衡有效途径。即由过去的地产开发模式转型为产业开发模式,这就要求产业园区导引平台化、金融化、运营化、服务化等柔性制造进入,轻体将是产业地产商寻求突围的重要途径之一。从原本的“自己整理土地、贷款、投资、开发”这种相对耗费精力的“重模式”,转为财务投资的“轻模式”。与其说这种转换模式是一种创新,不如说是一种发展趋势。 据不完全统计,很多大型房地产企业的业务范围中包含房地产开发销售和租赁,但从利润比例上看,二级开发占比很小,其余逾八成都来自产业市镇运营、招商服务报酬和园区开发的投资回报。虽然服务让房企获得了新的利润增长点,但作为形成新的竞争优势却依然不足。产业园区的重色轻友,讲的是注重特色打造,轻视近亲繁殖,要通过产业链的价值增殖,智能智造来建设产业园区。变物业管理为产业管理。 在这个极速抢快、杠杆倍增的时代,几乎所有的事情都是围绕金融来做,发展、扩张都离不开金融,以金融为核心的运营模式将成为企业快速发展的重要途径。因此,在产业运营模式上,应该倾向于“产业+金融+地产”多板块联动,协力发展的同时,以“金融+”与“互联网+”为内核的园区运营服务模式。通过搭建资本平台,如产业金融大数据中心和企业上市培育基地等,用金融手段和数据运营管理的思路来帮助园区企业发展。 这就要求,从产业园区到金融创新服务,从企业培育到行业开辟,从科技平台到产业智库。金融服务不仅成为产业园区的重要抓手,而且园区规划也将借助金融的方式布局产业园区,积极与金融资本融合,以形成协同发展效应。在政府引导基金体系下成立股权投资基金和创新共同基金,打造一条包括基金业务、小额贷、融资租赁、互联网金融等在内的完整业务链条,与产业园区的现有模式、客户资源形成有效融合。 综观天下,几乎所有企业的难点在市场,痛点在资金。所谓重色轻友,另一层意思是注重金融这个金色,轻视只吃窝边草的裙带关系营销,通过“互联网+”立足市场,广开财路,积极挖掘客户需求。建立产业金融大数据服务中心,强化金融资本与大数据分析应用的无缝对接,谋求更为高效地为企业提供资本服务和数据服务。以专业化、定制化打造全方位的产业链金融服务为宗旨,致力于为企业解决资金难题,提高融资效率、降低融资成本。 物以类聚,人以群分。有互联网思维的客户更倾向于选择具有互联网思维的企业来服务,那么没有互联网思维的企业将无法在互联网时代发展以至于生存。这就要求,园区服务平台需要以客户为导向,平台为载体,贯彻“刚需、高频、定制、黏性”等互联网思维,进行创新与转型,逐步向互联网化发展。聚焦于园区包括入驻园区的企业和服务于园区的产业人口,依托智慧园区建设和互联网科技应用,以园区互联网智能服务O2O平台和数据库为核心,满足客户日益多样化、个性化、专业化和互联网化的需要和需求。 另外,互联网中有三种商业形态值得重视——专卖店、淘宝和携程等模式,并直接影响到产业园区服务平台的打造。即:集成业主、开发商和物业自身服务产品,进行一站式服务的专卖店模式;向社会优质服务资源开放大服务平台,发展园区服务的自由生态,各服务主体与客户自由展示、自主缔约、自营业务、自担风险的淘宝模式;由大平台集成社会优质服务资源和集团各功能型主体,为客户提供一站式/解决方案式,大平台作为中立一方,管控资源承担风险的携程模式。 同时,在运营过程中有三类客户值得重视——入驻企业、员工和产业链客户,一是企业客户即入驻园区或意向入驻园区的企业或创业者,为其提供全生命周期服务;二是员工客户即入驻园区企业的员工,大服务平台为其提供全天候服务,包括但不限于出行、餐饮、商旅、社交等;三是供应链(服务链)客户,大服务平台为其提供全过程服务,包括但不限于展示、推广、结算、评估、协调等服务。同时,服务平台也可能成为政务服务的载体,受市、区相关政府职能部门的委托为驻区企业提供各类政务咨询、代办、查询等服务。 更多知识解决内容:http://gaoyang0755.blog.163.com

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4月 9, 2017
(本港新聞) -董伯年代倡議香港為科技港漸有眉目,樓宇為龐大實體,現在成功引用納米技術,成績超越世界,各發展商將獲提名明年諾貝爾獎。 -香港樓宇供不應求,發展商正考慮不定價,計劃由準買家用勾樓方式勾出,然後向發展商提出意向價。 -樓房價癲屢破頂,現已延至露宿地,無敵海景樓景園景街景等之天橋底亦已全線封盤,遲來向隅,政府正努力覓地多建天橋底,並準備紅藍黃白黑等不同表格,分予各不同階層,將來用攪珠方式配給。 -財經報紙首頁大字標題[嵐山蚊戶呎售1.8萬超太古城],有蚊飛過見報受驚嚇至暈倒。 [img]http://riceear.com.hk/PF.Base/file/attachment/2017/04/ad1cd3aff7ad8b5ac8a4584ea310d1d6_view.jpg[/img] (國際新聞) -中美首腦速速會面,侵侵表示已建立友誼關係。看他色迷迷的樣子,期望能邁進建立超友誼關係。 (當年今日) -半世紀前,偉大的毛主席領導無產階級差不多每週都抗議美帝無人間諜機飛越中國領土上空,共X千X百X十X次。今天,可每分鐘第X千萬次抗議美國間諜衛星飛越中國領土外太空。 (旅遊專輯) -本公司首創東瀛海上遊,暢遊日本海,漫波碧透,行程包括觀賞北韓火箭高空墮海,蔚為奇觀,天氣許可的話,團友或可打撈火箭碎片留念,人生難得機會。(附註:節目須視乎金仔最後决定。) (廣告-纖體縮身) -為配合愈來愈小的居住空間,本公司又一新呈獻,纖體以外,可以放下身段,多少隨顧客悉便,本公司已訂購最新韓式縮骨機,毋須動手術,完成過程後,保證可入住全港最細小的納米居。 恆指估測:(暫無方向、期指新倉不過夜) 內地炒樓 https://www.facebook.com/icablenews/videos/654061168119288/

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4月 7, 2017
之所以国内很多产业园区招商举步维艰,不仅仅面临着前所未有的全新产业环境和市场环境,还有投资商的项目定位和经营思路存在问题。在很多产业园开发商心中,产业园等于产业地产,甚至简单认为产业园不过是被包装后的商业地产项目。于是,一切经营思路都是围绕着这个错误的项目定位而展开,结果当然不尽人意。要改变这个被动局面决不是一个转型那么简单,而是需要正本清源,厘清思路并重新定位。 产业园开发商应该具备打持久战的战略思维,而不是销售租赁物业,急功近利赚钱。因此,产业园的经营思路应该围绕着打造产业链的平台模式展开,而是作为一个商业合伙人的身份,融入到园区产业发展当中。正因如此,我在策划金膜城时不是从如何招商做文章,而是从营商环境和文化氛围上入手,精心打造市场引力,即用增强园区吸引力而不是低三下四的拉客方式“请君入瓮”。 虽然“金融+产业”是产业园区的发展方向,但到底什么资本关注产业发展,产业园自身又要具备什么才能吸引金融资本青睐?我以为,资本总是追逐利益来,企业总是跟着市场走。招商引资不是死缠乱磨,而是靠自身的特色与磁力吸引企业和资本进来。因此,要认真打造十大引力:品牌引力、文化引力、知识引力、管理引力、市场引力、资本引力、人才引力、环境引力、产业引力、科技引力等。 所谓招商引资,对于产业园来说是招商,对于企业来讲却是选址。就像企业的人力资源管理一样,让合适的人找到合适的岗位,让合适的岗位找到合适的人。产业园的招商引资就是将合适的企业招到合适的位置上来。产业园的运营服务必须建立在企业有选址需求基础之上,而且运营从内部管控开始,运营的是组织架构要按照运营体系来做。因此,要求产业园要定位在运营企业与运营园区,即通过运营来招商,实现共赢。 产业园多以制造业为主,一项在全球范围内对许多制造业企业所作的调查表明,企业认为下列5组因素(每一组中又可分为若干因素)是进行设施选址时必须考虑的:1、劳动力条件;2、与市场的接近程度;3、生活质量;4、与供应商和资源的接近程度;5、与其它企业设施的相对位置。由此可见,制造业企业在进行设施选址时,要更多地考虑地区因素。这就为我们打造产业园提供了规划条件和前提。 既然园区招商无异于企业选址,那就要清楚企业选址的本质需求。首先,选址是一项长期性投资,相对于其他因素来说,它具有长期性和固定性。当外部环境发生变化时,其他经营因素都可以随之进行相应调整,以适应外部环境的变化,而选址一经确定就难以变动,选择得好,企业可以长期受益。 其次,选址事关企业成败,企业位置的的选择将显著影响实际运营的效益、成本以及日后企业规模的扩充与发展。相对于制造型企业而言,服务性企业的选址更为重要,其位置的好坏在很大程度上直接决定了企业的营业收入,最终决定了企业的存亡。 最后,选址是制定经营目标和经营战略的重要依据。商业企业在制定经营目标和经营战略时,需要考虑很多因素,其中包括对选址进行研究,从而为企业制定经营目标提供依据,并在此基础上按照顾客构成及需求特点,确定促销战略。 面对园区招商,高力国际华北区办公楼服务部董事周晓骏骅认为成本和产业的优化是主要趋势。外企对于成本的关注越来越明显,对于人才的争夺也更加激烈;与此同时,很多外资企业开始摒弃此前独立自我的状态,更多的向中方合作伙伴靠拢。高纬环球企业租赁顾问团队中国区董事邵华则认为,一体化解决方案将成为产业园区更为重要的附加值所在,特别是针对初创型企业,在法律、财务、专利、融资等方面的支持。 随着行业细分的加深,企业对园区的专业属性要求也越来越高。一般要从三个方面来考虑,首先,要从产品功能特点入手,分析需求的行业类别和层级;其次,要从当地经济结构和产业布局中分析产业落地的难易度;最后,还要分析自身资源和项目价值,确定企业特性,评估双方的匹配程度。应注意的是,不同行业和发展阶段企业的选址意向和策略都会有所侧重。总之,正确的经营思路,精准的园区定位,将使产业园招商工作变得简单易行。 更多“知识解决”内容:http://gaoyang0755.blog.163.com

高扬
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2月 20, 2017
所谓企业家,我以为是,企业不仅需要一个当家人,更需要一个温馨的家。那天,在美国拉斯维加斯参观巧克力工厂时,吸引我的不仅有香醇可口的巧克力,还有那沙漠绿洲感觉的花园式厂区,虽然整个厂区不大,但规划得很温馨,几乎所有来此参观的人都要到这个后花园里走走、坐坐。正是这个触发了我的创意:“金膜城,企业家—— 给企业一个温馨的家。” 后来,到美国南部城市亚特兰大,我将“金膜城,企业家”的想法告诉了设计大师劳伦斯。没想到他更有创意——不仅把金膜城设计成一个宜业宜居的生态城,给入园企业一个温馨的家,并针对东北地区的寒冷天气,他将把金膜城设计成一个四季如春的“暖城”概念。这让我想到2013年5月随清华大学深圳研究院的EMBA学员去欧洲游学考察的情景,瑞士不仅自然环境很美,企业的厂区环境也建造的很温馨。 瑞士诺华公司( NYSE: NVS )总部位于瑞士巴塞尔,业务遍及全球 140 多个国家和地区,拥有 96,700 位全职员工。公司为患者和社会提供医药保健解决方案,以满足其日益变化的需求。诺华专注于医药保健的增长领域,拥有创新药品、成本节约型非专利药品、预防性疫苗及诊断试剂,以及消费者保健产品等多元化的业务组合,以此最好地满足患者和社会的需求。诺华是唯一在上述四大领域均处于领先位置的公司。 诺华集团 2008 年实现净销售额增长 9% (以当地货币计为 5% ),达 415 亿美元,经营收入增长 32%,达 90 亿美元。全球范围内,制药(专利药)业务增长势头强劲,疫苗及诊断试剂以及消费者保健品业务也有良好表现。瑞士诺华企业总部,就建造的像这种企业家的概念。瑞士巴塞尔诺华公司总部办公景观由PWP事务所设计,景观包括被一片办公楼围绕的休闲场所,低矮的树池座凳,冰裂纹的园路铺装,现代简约的设计风格,给人舒心干净的感觉。 作为巴塞尔规模最大、资历最老的雇主之一,社会责任让诺华决定留在巴塞尔。在他们看来,社会和经济的可持续发展是他们考虑的关键因素,如果将园区搬到城外不利于巴塞尔的经济发展。于是,请设计师表达了他们对巴塞尔这座古城悠久历史的缅怀与纪念,并为园区内5500名员工创造了一个温馨的工作环境。园区内大楼之间的户外空间是景观项目设计的重中之重,为未来的园区和周边街景设计发展奠定了很高的基点。 乍一看,以为这个依傍在莱茵河畔、总面积为51英亩的诺华新园区是一个自然景点。要知道,这里曾经是一个建在旧铁轨旁的工业园区,过去那种一片狼藉的传统工业形象早已面目全非,如今成了诺华公司现代化大型研究和管理步行区。走进园区,随处可见户外公园、各种植物和大规模艺术设计。园区内所有建筑和公共空间的设计和施工坚持以环保为标准,低能耗、本地植物覆盖、雨水径流规划和绿色屋顶种植比比皆是。 园区位于瑞士巴塞尔的莱茵河畔,与德法边界相邻。据介绍,这里原来是有着100年历史的公司的旧址,多年来发展了大量的工业生产点。然而环境却遭到了严重的破坏,土壤污染严重。地下设施接近饱和,几乎占用了所有建筑之间的空地。景观设计师带领由国际设计师和来自各学科的专家组成的团队,将整个园区打造成一个动态社区和环境可持续发展园区。工程早期工作主要是清除所有受污染的土壤,并重新铺上从附近挖来的未受污染的土壤。 诺华总部的户外空间体现了一个成功园区所要表达的精神,即员工可以一同就餐、休息、散步还有参加各种活动。园区全年都可为各种活动提供场地,心情也随着季节的变化而变化。更重要的是,作为世界上最早的艺术之都,行走在园区内,就好像漫步在一个有关装置艺术和建筑艺术的室外艺廊里,这里有许多有特色的艺术家的作品,比如Jenny Holzer, Ulrich Ruckriem, Alicia Panalba, Richard Serra and Alan Fletcher。而周边的建筑则是由当今知名的建筑师所建造,如Raphael Moneo, Renzo Piano, Frank Gehry, and Tadao Ando。 景观设计师设计了几个主要的户外空间环绕在总部大楼周围,包括论坛广场、庭院和沿Fabrikstrasse的街景。论坛广场的入口效仿了古老城镇广场的样子,以展示贝塞尔悠久的历史。Fabrikstrasse主门外有一个风格简约、比例典雅的石雕广场,周围栽种了35棵大型针栎。针栎是曾经居住在贝塞尔的凯尔特人的象征,代表公共而庄严的空间。针栎是本地植物,将成年针栎精心栽种在建筑四周,用以扩大周围建筑的建造网格。环绕在建筑四周的树木为环境增添了活力,随着季节由夏入秋,园中的颜色也随之变化。 比如,园区内许多特别的设计元素用以降低整体园区能耗,减少和重新利用雨水径流,并尽可能的采用当地材料。本地的针栎可以减少灌溉需求,绿色植物屋顶使整个建筑绝缘的同时还可以减少雨水流向地面,当地的卵石可以将地面雨水中的颗粒滤掉;而现有的建筑材料被循环利用做建筑用土,垫在论坛广场下做砌石护坡。 总部大楼的庭院可以用来召开临时会议、公司聚餐活动。一块长方形浅浅的反射水池周围栽种了235棵喜马拉雅桦树以增加建筑墙到水池之间的密度。桦树林脚下铺满了花岗岩碎粒,还配有可移动的不锈钢质咖啡桌椅。碎石来自莱茵河,可以在雨水重新补给莱茵河水位之前将其过滤。庭院里,一圈修剪过的欧洲角树围出一块草坪,草坪与水池的一端相重叠,水池旁整齐的站着一排排桦树。草坪上两条白色大理石小路呈“十”字展布,从总部大楼执行区大门出来,可由此去往庭院或通过地下通道到达园区周边。草坪上的青铜雕像由Alicia penalba设计,紧邻十字小路中心树立着。 更多“知识解决”内容:http://gaoyang0755.blog.163.com