(2019-1-15 老蠻在此 數據檢修站)
變革——建國以來房地產制度史
題記
這個題目,我曾經在14年前寫過一次,在天涯論壇上發了一個長貼,引來一些和我一樣的小年輕點了好多個贊。那個時候的我初出茅廬,在政府的房地產管理部門幹著一些零零碎碎的小事,卻是自以為掌握到了這個領域最精深的知識。十年過去了,我離開了政府,在地產開發和投資領域摸爬滾打,我見證了這十年來中國經濟最深刻的變革以及倒退;我看到了財富浪潮的翻湧,以及退潮。我觀察著這個領域的每一份制度的出臺和廢棄。現在我回過頭來,再次寫作房地產制度的變遷史,我認為我能寫出一些和之前不一樣的東西,一些更加觸及本質的東西。房地產制度,是一切財富的根基,而倘若這根基不牢靠,那麼所有的財富,都不過是空中樓閣罷了。
1、50年代
我們先從土改講起。《土地改革法》於1950年6月頒行,是新中國歷史上第二部法律(第一部是婚姻法,呵呵)。《土地改革法》具有極高的歷史地位,以至於我們今天完全無法跳過這部法律來談房地產問題,甚至我們今天無數的拆遷糾紛和上訪,都由此而來...
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(2018-12-26 老蠻在此 老蠻數據剖析站)
說明:如無特別說明,下文中的數據均來源於廣州市統計局。先從消費數據開始講起吧。廣州人是中國最熱愛消費的城市,沒有之一。老廣們是沒有在家吃飯的習慣的,一份早茶可以從上午十點喝到下午4點,配上各種點心鳳爪排骨,加上一疊報紙,爽到爆噻。但是從下表的數據上看,今年以來的廣州人也不願意消費了。
注意,2014年後廣州的消費增速就在逐步下降,從此前的顯著超過10%,萎縮到10%以內,2018年1-11月,更是呈現出負增長的態勢,-1.3%,這真是一個值得警惕的數據。如果連廣州人都消費不起了,那全國各地,還能支撐消費的城市,真是不知道去哪里找了。
在分項數據上,最主要的下滑體現在批發零售業方面。2017年1-11月的批發零售業銷售額7507億,到2018年1-11月,下降到7366億。廣州乃是南中國的商貿之都,從清朝初年開始就是我大中國的商貿門戶,批發零售業就是廣州經濟的靈魂,解決了170萬廣州人的就業。現在這個行當呈現出自改革開放以來的首次年度級別的萎縮趨勢。對這組數據的意義,我們...
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(2018-12-21 好評與差評 )
2018 年 01 月 04 日 17:25
沒有行為改變的學習都是作秀。
2018 年 01 月 18 日 23:21
大家都明白窮富購房者的比例,符合二八定律。因為二八定律的存在,剛需小戶型永遠是硬通貨。
2018 年 02 月 02 日 17:08
大多數工薪階層,想要實現階級躍升,唯二的方法:克制消費+正確投資。
這兩項談何容易呢,滿世界都是呼籲活在當下的消費主義,到處都是投資騙局 。
最終大多數人都是泯然眾人矣,繼續把希望寄託在娃身上,周而復始。
2018 年 02 月 22 日 00:47
最近瞭解到一個很不錯的創業公司,一年200萬營業收入,但最後盈利只有不到十萬。
要不是看到財報,我也覺得不可思議。
2018 年 02 月 25 日 21:17
高利貸吃的大多是年輕人,這是古老的行業秘密。
年輕人底子薄...
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(2018-12-23 老蠻在此 老蠻數據剖析站)
還是從消費數據(數據來源為國家統計局)開始吧,注意下表中的同比增幅都是絕對值增幅,我這裏未考慮物價增幅帶來的所謂可比調整。當然了,我在下表中同時給出了同時期的商品零售物價指數,各位可以根據這個指數自行調整。比如,今年1-11月的消費絕對值增幅4.10%,在考慮2.0%的物價漲幅後的可比增幅僅為2.06%,計算公式為:34.51÷102%÷33.15萬億。
這裏需要強調一下的是:今年以來的消費絕對值增幅一直在持續減弱,而物價漲幅則在持續上升。這兩者是千萬千萬不能會師的,一旦會師就是傳說中的“滯漲”,除非科技領域發生重大革命,否則這是沒有任何經濟政策領域的辦法可以解決的。
說到這裏順帶講一下關於我國經濟學界的“通縮與通脹”之爭,這是一個很長期的爭議了。不過這種爭議基本上都完全脫離了我國經濟的基本面,乃是象牙塔裏的學者們的無病呻吟。要知道在我大中國而言,大宗原材料生產領域,與終端消費品生產領域,是完全脫節的。大宗商品生產完全控制在國企手中,他們通過“供給側改革”完全控制了大宗...
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(2018-12-18 溫天納 東方日報)
上周,中央政府召開會議,分析研究一九年經濟工作。當中筆者對相關振興實體經濟的領域尤其關注,始終內地企業的業績需要依靠一個穩定的宏觀實體經濟大環境,而股市更加需要企業持續及強勁的利潤來支撐,就該會議內容,筆者節錄了四大重點,與讀者一起研究。
明年A股氣氛難以全面提振,料待最慘烈階段過去後才能全面回穩。
首先,估計明年內地GDP增長速度仍會以6.5%為考量,但實際增速目標則較為現實,將爭取在6.3%以上;其次,在內地目前特定經濟背景下,振興實體經濟,並以「先進製造業」為發展引擎;第三,基建投資將補短板,並與區域發展戰略融合,基建發展重點以東部及發達地區為重點;第四,政策上繼續不再提「去槓桿」和「房地產」相關問題,看似為中央後續政策潛在調整,提供一定彈性。
在中美貿易矛盾的背景下,內地實體經濟的表現一直為市場焦點,當中內需表現更是核心所在。經濟結構性改革是投資界期待的重點。不過,實體經濟存在不少利益問題,有得就會有失,利益潛在受損的一方亦不會無動於衷。故此,改革的效益及正面影響需在長線才能全面體現,但改革打擊利益關係...
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(2018-12-17 溫天納 信報財經)
年底除了是金融市場年結回顧的重要節點之外,大家同樣需要對來年進行規劃及預測。2018年內地經濟面臨來自四方八面的挑戰,2019年應如何面對?早前召開的中共中央政治局會議一直是金融市場甚為關注的投資風向標,隨着會議結束,2019年內地經濟工作主基調原則上定調。其後召開的中央經濟工作會議,將會按政治局會議制訂的方向進行具體的部署。
參考慣例,在過去5年,中央經濟工作會議一般在政治局會議之後的5至10天內啟動,筆者估計今年的中央經濟工作會議有可能在本周內召開。
穩增長再次成為硬要求
本次政治局會議體現了三大方向:振興實體經濟、提振資本市場信心、繼續加強黨的領導,穩增長再次成為中央定下的硬要求。回顧今年對上兩次政治局會議,在事隔7個月後,7月31日召開的政治局會議重提「保持經濟運行在合理區間」的要求,但在10月31日召開的政治局會議又把其删掉。
在本次會議中加回有關要求,更再次提出「統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險工作」,這與去年12月的表述一樣。但這點在今年4月、7月和10月的政治局會...
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(2018-12-10 董文豔 一勺言)
「本來準備唱一出大戲,戲臺都搭了這麼久,結果戲還沒唱,戲臺說拆就拆了。」
向董小姐提起公司最近的大裁員,秦嶺五味雜陳。
秦嶺是一家銷售額TOP10房企的中層管理者。那一天,他所在的業務集團被緊急通知裁撤。一周之內,身邊的同事一個接一個快速減少。每天都不斷有人被HR叫進小黑屋,然後,以最快的速度離開公司。
行政人員開始用碎紙機粉碎各類檔資料,人聲鼎沸的公司走廊忽然沉寂。
一場大型現場版「殺人」遊戲正在很多寫字樓裏上演:天黑請閉眼,明天一早睜開眼,總有人會被幹掉,可能是你自己,也可能是你的隔壁,你不清楚,但你知道總有人會被幹掉。
秦嶺每天照常來公司上班,點咖啡,點外賣,假裝什麼事都沒有發生,直到那一天,他也被HR叫走。
2018年下半年,不少中國房地產開發商進入了裁員時刻。
一顆石子掉入池塘,卷起旋渦,它微小,不足為奇。但是,當越來越多的公司開始呼應,小漩渦越積越多,這個個體現象變成一種具有強烈感染性的群體情緒,最後,趨勢...
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(2018-12-3 溫天納 經濟通)
2019年是中國建國70年,筆者提前預測來年經濟發展趨勢。今年中美經濟博弈,期間中國經濟挑戰重重,美國經濟則強勁複甦,帶來了美滙指數的強勢和今年首三季美股的盛世。
執筆之際,中美達成共識,美國不會在明年1月1日實施對中國進口商品的擴大徵收關稅,雙方的磋商將繼續進行。不過,若中美兩國在90日內未能達成協議,美國將把關稅提高至25%。
先看美國的利益,美國經濟的高速增長未來難以維持,減稅的利好刺激正逐步消退、政府財政支出增長速度在未來預見將下滑。此外,環球經濟偏弱,若美國與貿易夥伴持續摩擦,未來增長存在不確定性。
明年料增基建投資
美國經濟下滑加上利率上升,將導致因減稅帶動的企業利潤增長失去動力,美股強勢難料。綜觀歷史形勢,經濟壓力及加息後,美元通常出現弱態,美滙指數明年有機會見頂回落,為人民幣滙率帶來喘定的機會。
為緩解經濟壓力,美國對中國的關稅戰將變調為組合拳,進行地緣政治博弈、技術出口管制。為抗衡美國,預計內地明年基建投資增長速度會有所回升,但只作為補短板的政策,房地產將貫徹房住不炒和因城施策,但...
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(2018-12-2 老蠻在此 數據解析站)
先說美國那邊,它的問題是連續三年的加息縮表之路,刺激美元與產業回流,但是資金回流了產業回流沒跟上,以至於回流了的美元無處可去,只能進入股市,推起了史上最大的股市泡沫。現在特朗普也很尷尬,該減的稅也減了,美國的黑心資本家就是死活不肯回國建廠,所以特朗普跟美國的資本圈關係很差。最近這半年,靠回流資金撐起來的美國股市泡沫有要爆的跡象,特朗普焦頭爛額,於是逮著美聯儲一通罵,說美聯儲要對股市下跌負責。美聯儲也很懵逼,“麻痹的這輪股市上漲的根本原因就在於勞資的加息縮表吸引回來的資金,你特麼罵錯人了吧?”這就是美國那邊的現狀,核心問題就是資金沒去路,苦等產業回流。
再說中國這邊,近三年來深陷地產泡沫之中不可自拔。房地產已經吞噬了居民的全部收支盈餘,甚至連棺材本都吞掉了八成。房地產可怕到這種程度,其他行業當然就水深火熱了。居民沒錢消費,於是除了中端餐飲業這種口紅效應行業之外,幾乎是百業蕭條。高端餐飲這種依賴高端消費力的行業早就不行了,也就是中端餐飲,物美價廉,能讓疲於奔命的城鎮居民稍微放鬆一下心情,還能吸引點人氣。製造業在高...
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(2018-11-23 老蠻在此 數據解析站)
關於支撐中國經濟的三架馬車,我們一貫的說法就是:投資、出口和消費,排名分先後。在講述這匹馬之前,我首先要給出的,是來自於央行的金融數據。畢竟金融乃是經濟的溫度計,所有的經濟冷熱徵象,都會首先在金融數據上反應出來。
今年以來,一開始在嚴厲的地產調控和限簽限貸政策之下,個人貸款增幅確實不算高,整個上半年的占比才39.3%,但是伴隨著下半年銀行貸款越來越難放出去,適格的企業貸款人越來越難找,於是指望居民買房支撐經濟的玩法又興盛了起來。今年1-10月,個人新增貸款占總新增貸款的比值,上升到了44.5%,按現在這個趨勢,估計到年底就能追上2017年的歷史峰值52.7%。在中國,個人貸款沒啥別的用途,基本上就是購房貸款,哪怕是打扮成信用貸款的,終極用途也基本上都是買房。想想2012年時個人新增貸款占比只有27.8%,此後在地產去庫存的口號下,個人貸款劇烈增長,最終成為銀行最重要的貸款部門,這事簡直是荒謬。
說到這裏,放上一條最新的新聞,銀行在11月份之後紛紛加大居民按揭貸款的投放力度:
呵呵...
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(2018-11-17 張化橋 新浪博客)
全世界房地產行業的好日子過去了嗎?今天英囯金融時報有篇長文,聲稱好日子確實是過去了。記者Merryn Somerset Webb 的文章題為Will house prices ever rise again? 她說世界(特別是西方世界)的房價永遠不會再漲了。它援引一篇德意志銀行的研究報告說,其實啊,從1939年以來,扣除通膨因素,英國房價的年複合增長率也就3%而已!各位看官,她說“而已”!你知道嗎,在一個長時期內,3%的複合增長率也是一個很可怕的高增長率!它翻譯成累計數,就是834%。況且,你注意呀,她講的是“扣除通膨之後”。而房價上漲本身就是通膨的主要構成部分。這相當於說,房子在幫房東對沖了通膨之外,還漲八倍多。你還不滿足?
作者接著說,而這種漲法又是因為人口增長,二戰之後的和平和科技進步,等等。似乎未來這些因素都會消失似的。本人對未來房價的預測從來就是:“誰知道呢?”。我長年做研究工作,深知選擇性的證據採集和個人偏見可以嚴重歪曲研究的結論。
好消息是,香港老牌的軟庫證券公司SBI China ...
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(2018-11-19 陳無諍 中國房地產報深圳)
屋漏偏逢連陰雨。中國經濟目前持續放緩,流動性又持續趨緊。3850億元人民幣的在岸債券明年到期,頻頻遭遇融資難的中國房企,如何在這兩難之中艱難突圍?
在中國經濟放緩和流動性趨緊之際,這一將於明年到期的巨額債務,再次引發人們對中國房地產開發商債務違約的擔憂。
圖:2017年1月至2018年10月,40家典型上市房企融資總額
(圖表來源:同策資管)
“股市目前麻煩很大,房地產麻煩會更大。”著名經濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所理事向松祚日前表示,房地產市場不容樂觀,已經進入集體性幻覺。
作為中國經濟增長曾經的奠基石和發動機,不少經濟學家擔心,隨著中國房企各種問題迭出,開發商債務問題只是冰山一角,可能會在整個金融體系掀起波瀾。
房地產的麻煩和股市如影隨形,目前中國房地產市值已超過GDP的400%,財富約占居民全部財富的80%,這兩項均居世界和歷史最高水準。
圖:2018年10月典型上市房企融資方式占比(單位...
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