房地產行業

集體經營性建設用地的建設用途再迎新的突破——允許建設共有產權房，地塊與國有建設用地同責同權且價格極具優勢，僅是 周邊普通商品的0.36倍。12月27日，北京市規劃和自然資源委員會掛牌三宗位於大興區瀛海鎮的集體建設用地，出讓 公告顯示，上述三宗地塊將用於建設共有產權房。這在北京甚至全國均屬首次。此前，上海等集體建設用地入市的試點城市曾 允許集體建設用地用於租賃住宅建設，及工業和商業方面。

（2018-12-19 櫻桃、吳欣茵 櫻桃大房子 ID：ytdfz8） ”菏澤只能代表三四線城市，如果其取消限售沒有被叫停，明年還會有其他三四線城市尾隨放鬆。“ 山東菏澤今天發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，取消去年調控時曾作出的“對主城區 和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少 滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。   該規定是2017年11月6日才公佈的限售政策，原計畫限售2和3年的規定，現在才一年就取消？   如果要落實房子是用來住的不是用來炒的指導精神，那為什麼要取消限售，讓投資客有了高位出貨的機會？對於自住客來說， 買一套房子，誰會不住個兩三年就急著賣房？只有投資客才需要一年出貨吧。   如果說三四線城市的樓市面臨成交量下滑，銷售不佳，需要根據住建部因城施策來調控，那也可以放鬆限購限貸，這都沒毛病 ，但急匆匆取消限售，完全違背了房住不炒的精神。   關鍵菏澤房價跌了嗎？我趕快讓助理查了下菏澤房價：   2016年：二手房平均單價：4588元/㎡   2017年：二手房均價：5733元/m²   2018年：二手房均價：6177元/m²     從過去這三年看，菏澤房價是穩步上升的，要知道實際房價都是高於均價的。   目前行情並沒有差到需要馬上救市的地步，根據房天下的報導，具體到樓盤報價來看，本月樓盤整體基本面還是以穩定為主， 有8個樓盤報價發生明顯變化：其中報價上漲的樓盤5個，比如中達·禦園專案在萬達廣場開業之後，售價直接上調至100 00元/平米。報價明確下降的樓盤3個。說明區域也在分化。   房天下菏澤站12月份共統計菏澤城區在售、待售專案110個，其中包括普通住宅、別墅、公寓、寫字樓、商鋪、專業市場 等。可見市場的庫存壓力還是比較大。   而菏澤這麼著急的背後，主要還是土地收入作怪。   2017年菏澤土地共計賣地收入219.7億，2018年上半年菏澤又以177億元的巨量土地成交額，殺入了全國30 強，而土地成交面積更是穩居全國前20位！       以下是2017年11月山東17市住宅均價圖：     菏澤在山東的房價屬於偏下水準，但賣地的本事絕對超過其他很多三四線城市。   菏澤放開限售能否成功？其他城市會不會效仿？   其實說實話，我並不知道像菏澤這樣的三四線城市當初為什麼要自作多情的跟隨出臺限售政策？有些不起眼的三四線城市，尤 其是不在國家統計局公佈的那70個大中城市裏，根本沒多少人關注。有些調控政策，要麼你就別出，出了沒多久又取消，影 響非常惡劣，當時出臺誰也不會關注到你，現在取消了，全國人民都在以你為風向標。   能不能成功，我不知道，是住建部說了算。我記得蘭州今年5月份取消部分地區的限購政策時，也被炒作了一番，當時以為其 他城市也會效仿，但是很快就翻篇了，後來其他二線省會城市也沒有敢跟隨的。   菏澤只能代表三四線城市，代表不了一二線城市，如果菏澤的限售順利放鬆，沒有遭遇叫停，那毫無疑問，明年肯定還有其他 三四線城市會尾隨放鬆。   但三四線城市是沒有前途的，房子越不敢調控越不值錢，越要遠離這樣的市場，正是因為三四線城市的需求不足，才迫不及待 重走老路。   菏澤棚改利益群體150萬人，菏澤總人口873萬人，棚改戶就占到了將近20%，這是人為的在創造需求，2020年棚 改計畫結束後，住房嚴重供過於求的殘局怎麼收拾哦。

（2018-12-13 郭美華、黃學潤、張軍 蘋果財經） 「粵港澳大灣區」於2017被國務院總理李克強首次寫入《政府工作報告》後，不論政商界、特首林鄭均大力吹捧「大灣區 」機遇，不過《蘋果》發現，有港人在大灣區的投資夢碎了！涉事的江門巿樓盤聲稱耗資40億人民幣(下同)打造、列入「國家CEPA粵澳合作重大項目」，惟買家買入商舖及單位後，大部份人至今收樓無期，動工6年仍是「爛地盤」，逾300投資者恐血 本無歸，多次到當地示威要求退款，估計損失達2,500萬元。   所謂的「粵港澳大灣區」是一個城巿群概念，由兩區九城組成，即包括香港、澳門兩個特別行政區，以及廣州、深圳、珠海、 佛山、東莞、中山、江門、惠州和肇慶等九個相鄰城巿，珠三角經濟帶將成為國家發展戰略之一，而造成這次逾300買家投 資失利的樓盤「光博滙」，正正位於「大灣區」的江門巿。 《蘋果》翻查「光博滙」的資料，發現該工程相當龐大，被列入「國家CEPA粵澳合作重大項目」，並獲「國家、省、巿三級政府重點扶持」及「重點督辦工程」。整個項目總投資額逾40億，總規劃 用地478畝，建築面積近100萬平方米，由江門泰達房地產開發有限公司(澳資)投資開發，是澳門資本在國內最大的投資項目，就連澳門特首崔世安亦親自到「光博滙」視察。 「光博滙」分兩期建造，第一期C、D區和會展中心，總建築面積48萬平方米，包括燈飾和建材商舖，銳意打造全球最大綠 色燈飾交易展覽中心，另設有大型購物娛樂商場、寫字樓、酒店公寓等，其中香港中原地產更代理C區的華僑國際公寓，入場 費40多萬元。而第二期A、B區，為國際照明館。整個項目將容納逾6,000家企業、國內外著名品牌進駐。 不料大批買家卻墮入「糖衣陷阱」！光博滙於2012年動工後，負責獨家代理的珠海巿中熙房地產有限公司於2015、2 016年起多次來港舉行展銷會，以「粵港澳大灣區」發展招徠，主力推銷商舖，由25萬人民幣起，更提供首5年的反租協 議，保證租金回報至少5%，吸引不少港人購買，同時也有大批內地和澳門買家。部份業主原訂前年及去年底陸續收樓，但發 展商一拖再拖，至今收樓遙遙無期。至於A和B區原本2014年動工，原訂2016年峻工，但目前仍是「爛地盤」，千瘡 百孔。 有買家擔心樓盤爛尾收場，兩年來多次到江門巿光博滙銷售中心示威，最近一次為11月初，逾百名C、D區商舖、酒店和公 寓的買家，在微信群號召舉行大規模示威抗議行動，並帶齊認購書等文件，向發展商追討退款。有人揚言：「不退款不離開， 準備在光博匯打地舖維權。」部份受害人情緒激動，要求與發展商負責人陳克儉見面，大批公安和便衣警員在大樓內外戒備， 氣氛緊張。 「苦主群」人數近日已增至300多人，當中損失最多是一名姓張的內地人，她以104萬人民幣購買一個面積80多平方的 商舖。今次有份參與示威的苦主有過百人，其中劉小姐已是第4次上江門追討，對上一次7月時示威更被公安帶走。她表示， 去年10月全數支付20萬元購入光博滙一個商舖，但半年後，發展商仍未與她簽訂正式合同，她感到奇怪遂前往地盤視察， 赫然發現地盤已停工，擔心今年底未能如期收樓，遂向內地公安舉報，但不獲受理，只好多次到場維權。 由於示威者眾多，發展商負責人陳克儉其後終於現身，並公開承認：「我沒錢，真的沒錢，是我不對，但我很努力(解決)。」他稱公司剛完成重組，引進有實力的新股東，資金一到位便會於12月先向業主退還一半拖欠的反租租金，到農曆年前再 退還餘下一半。而商舖業主可退舖，他聲稱公司明年4月前會全數退款，扣除上述花費，餘下資金將用來完成工程。 大批買家無奈下只好即場簽署退款書，但也有買家質疑這是發展商的權宜之計，因部份買家過去亦曾簽署退款書，但到期時仍 然分毫未取。苦主群已計劃下一波行動，於明年1月再號召百人維權。 至於有份代理光博滙C區內「華僑國際公寓」的中原地產回覆《蘋果》稱，他們的客戶已收樓，未收到有客戶投訴「爛尾」的 問題。

（2018-11-29 苹果财经 孫樂祈） 樓市下跌，一般滯後於股市，自貿易戰以來，恒指高位回落，配合加息影響，樓市只升不跌的神話已告幻滅。上周立法會會議 ，多名議員作出質詢，認為政府應撤辣招及放寬按揭成數，惟得到的答案千篇一律：若確認樓市進入下行周期，會考慮放寬措 施。 本報抽查過去一年的樓宇按揭紀錄，發現市場在一系列調控下，形成了新的玩法。有財務公司（財仔）竟在業主不知情下，將 手上的多個物業抵押品，綑綁打包向另一間財務公司借錢套現，牽涉的物業有逾百多個。 這類港式次按（submortgage）規模難以完全掌握，財仔向誰人放貸、金額多少，亦無從監管，若財仔資金鏈斷裂，肯定有漣漪效應。不知道 政府官員有否洞悉在金融體系中，藏着一個計時炸彈？ 政府主要靠兩招壓抑樓市，一是印花稅辣招，另一是金管局出招收緊銀行的樓宇按揭成數，其中後者衍生出財仔在過去多年蓬 勃發展。本報發現今年以來，多間財仔將債仔們的物業打包，捆綁成一籃子抵押品，向另一間財仔借錢，亦即次按。記者抽查 逾百個被「次按」的物業，發現環球信貸、藹華物業、香港信貸等多間財務公司，今年於次按上非常活躍，一般會把10個以 內的物業打包，康業資本國際更一口氣將19個物業打包，按給另一間日本公司歐力士財務。 這些物業的原業主，對於自己抵押予財仔的物業，竟被該財仔私自再抵押給另一財仔，顯得毫不知情。其中家住觀塘的袁小姐 大驚：「唔係吓話！點解會咁？」其物業原在去年3月抵押給康業資本國際，今年7月再做二按。今年9月尾，竟被康業資本 國際連同其他業主物業，綑綁抵押給歐力士財務。另一位住在新蒲崗大廈的業主吳小姐，聽到消息後亦感到不可思議，「佢應 該唔可以咁做，我要同屋企人商量吓先，唔該你，你畀咗個好重要嘅訊息我。」2014年吳小姐向康業按揭時已被轉按到東 亞銀行，其後再做二按，去年轉到環球信貸做三按，結果被打包予財仔開源融資。記者與她再聯絡時，她指正與律師研究是否 需要採取行動。 其他業主如住洗衣街唐樓的梁小姐，表示對此事充滿無力感，「講真做加按，都係迫不得已，我緊係想一次過pay off，但無奈暫時未有能力，我可以點？你話我知可以點？」龍蟠苑利太聽着記者來意，一言不發皺着眉頭關門。同苑的謝女士得 知受影響業主不只她一人，便迅速關門。 財仔借財仔的風險，是業主在不知情的情況下多了一個新債主，大律師陸偉雄指，一般而言新債主都有權隨時call loan。律師鍾卓成亦指出：「財仔同業主份loan agreement，通常有寫一行叫『隨時要求還款』的凌駕性條款，咁佢哋隨時可要求業主即時還錢（call loan）。」這些次按物業，跟據土地註冊處資料，遍及旺角及觀塘唐樓、街坊屋苑嘉湖山莊及龍蟠苑，以至西貢別墅、陽明山 莊等。 更甚者，有財仔在打包物業抵押時，同一時間向兩間財仔借錢，但卻無資料顯示借貸金額及先後次序等，當牽涉的債權人更多 時，情況更加複雜。 有行內人士指，一般而言，業主將物業抵押予財仔，息口為18厘，該財仔將物業打包再借，息口則為12厘，這樣可賺取4 至6厘淨息差，亦可在樓市暢旺時擴張業務，但對業主來說並不公平，事關這批次按承造時，若未事先通知承造物業一按的銀 行或財仔，後者有權因此call loan及收樓。當樓市遇冷風，擴張過度的財仔便有風險，借次按的財仔資金有問題，其債主隨時可向任何綑綁在一起的業主c all loan，最惡劣情況是「火燒連環船」。 記者統計，今年環球信貸將20個物業打包按走，利星行接收最多物業打包，共32個單位，第二位的歐力士有28個，而排 第三的友邦信貸承接了23間，這些很可能只屬冰山一角。

（2018-10-15 頭條君 樓市頭條） 今天，地產股再次血流成河！ 在港股： 新城發展控股跌近9%，相對於今年股價高點接近腰斬，市值只剩237億港幣； 融創中國跌近8%，相對於今年股價高點接近腰斬，市值蒸發了近840億港幣； 碧桂園跌近7%，相較今年股價最高點跌去了6成，市值蒸發了近2300億港幣； 中國恒大跌6%，總市值較今年股價最高點已經跌去了1200多億港幣；  A股也好不到哪兒去： 萬科跌去了1.51%，看起來今天跌得不多，但和今年股價最高的時候比已經跌去了超過一半，市值蒸發了近1900億； 綠地跌去了1.19%，市值和今年最高的時候比也蒸發了500多億； 華夏幸福跌了6.29%，較今年最高點同樣跌去了一半以上，市值蒸發了近700億； 截止到今天，和今年股價最高的時候比起來，排在前面的龍頭房企們，一共蒸發掉的市值，已經超過了10000億。 這一切像極了2008年。 那一年，在港股，市值500億的SOHO中國較年初市值最高點一度縮水近8成。 在A股，萬科股價一度跌到了3.71元，較當年最高點15.31元跌去了四分之三以上。 你一定想知道，這些房企的投資者們，到底是受到了什麼驚嚇，才會不顧一切地拋售手中的股票？ 1 最直接的原因可能是，讓所有人惴惴不安的房地產稅的出臺具體日期還未確定，空置稅又被提出來了！ 《經濟日報》今天報導說，近日，國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興在記者提問時指出： 為了理性遏制、逐步燙平房地產泡沫，房地產稅應該分解為四個稅：率先出臺能夠精准遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅， 然後再從容考慮物業稅。 空置稅是啥？ 就是對空置的房子徵稅。 一家人擁有一套房，那是合理需求，你為了炒房買了三套五套的，待價而沽，那麼對不起，你得交稅了。 就在今年6月，香港特區行政長官林鄭月娥在介紹香港最新的房屋政策措施時表示，將對空置6個月以上、並未作居住或出租 用途的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”，相當於該單位應課差餉租值的200%，即相當於兩年的租金，且大約相等於樓 價的5%。 假設一套兩室一廳房屋的月租金是6000港幣，年租金就是72000港幣，空置稅達到144000港幣。 這也意味著，國內空置稅正式走進實操階段。 你要知道，從3月份香港政府提出空置稅的議案，到6月份正式出臺，只花了短短三個月時間。  事實上，香港目前整體空置率才不到4%，都如此急切地推出空置稅，而按照仇保興的說法，內地房屋空置率要比香港高出許 多倍，比如鄂爾多斯空置率是70%，北京的空置率也在百分之十幾到二十。  《經濟日報》是由國務院主辦的中央直屬黨報，而仇保興則身兼國務院參事、住建部原副部長，這個資訊的分量有多重，你可 以自己掂量掂量，恐怕空置稅這件事真的不只是說著玩玩而已。 空置稅一旦施行，在一手房市場，受打擊最大的，就是捂盤惜售、惡意抬高房價的開放商。 香港的開發商已經被嚇到了。為了規避一手房空置稅，它們趕緊推出了“新房先住後付”政策。   例如，新世界原本以招標形式推售的元朗柏巒，突擊修改為先住後成交。 長實地產的淺水灣也提供先住後成交的付款方法，購房者可享長達3年半成交期，同時買家提早付清餘額還可獲現金回贈優惠 。 而對二手房市場來說，空置稅將對擁有多套房的炒房者造成重大打擊。 一旦空置稅開徵，很多擁有多套房子的人，只能選擇低價甩賣，二手房市場將會承受巨大的壓力。 同時，中國絕大多數縣城、城鎮，由於缺乏持續人口流入，住房空置現象更加嚴重，如果開徵空置稅，也會帶來災難性的影響 。 所以，今天的地產股被嚇成這樣，也就不奇怪了。 2 除了很可能橫空出世的空置稅，中國的房地產企業們，最近的日子著實不好過。 廈門萬科打響了樓市降價的第一槍。白鷺郡五折甩賣、對舊業主退款百萬的消息傳遍全網。雖然隨後廈門萬科發佈聲明稱近日 網上流傳的“白鷺郡專案因降價對前期業主退款”的消息並不屬實，但萬科回款的壓力確實山大。十月過去一半，萬科630 0億回款的目標只完成了不到50%。 恒大推出國內全部樓盤8.9折，如果全部優惠進行疊加，最低可至7.4折，比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級。 江西上饒更是曝出碧桂園降價“鬧房事件”，被譽為“2018降價第一砸”。   以往房地產有“金九銀十”之說，但是今年的樓市在這個黃金季節卻籠罩在一片降價風潮之中。 即便是號稱“房價沒有頂”的深圳樓市也涼了。 過往兩年深圳的專案開盤去化率基本在七成以上，部分甚至可以達到九成。但今年以來，除了少數類似華潤城的熱點專案，大 多數專案開盤去化率已經普遍降至四至五成。 位於坪山的碧桂園鳳凰國際公館，10月14日正式開盤，僅3.06萬元/平方米的均價，不僅是坪山在售新房中的較低水 準，甚至比二手房價格還低。但348套新房最終僅去化200餘套，去化率約六成。 前一天開盤的福田區“網紅”豪宅專案綠景紅樹灣壹號，因為限價延宕三年才最終開盤，價格普遍在8-9萬/平方米間，還 推出了開盤當天98折、按時簽約99折、一次性付款98折等優惠，最終也並未能吸引更多的客戶入手，在認籌客戶超出近 一倍的情況下，因為棄購客戶較多，開盤當天去化不足七成。 實際上，碧桂園鳳凰國際公館、綠景紅樹灣壹號已屬近期去化相對不錯的專案，10月12日開盤的南山區豪宅專案華僑城香 山美墅·雲頌情況更為慘澹，推出的836套住宅，均價8.2萬/平方米，前期認籌客戶501人，到場參與搖號選房的卻 不足400人，因為棄選客戶較多，最終僅售出300餘套房源，去化率低於四成。  距離年底只有三個月不到的時間，絕大多數房企仍然面臨著巨大的回款壓力，當房企們使出降價、打折渾身解數，也激不起購 房者的購買衝動的時候，地產股也只能跟著陽痿了。 3 地產股暴跌的第三個原因，可能要怪到特朗普頭上。 目前，人民幣匯率正面臨著毛衣摩擦和美元轉強的雙重夾擊，市場對“破7”的預期越來越堅定。 而當人民幣頂不住了，欠了一屁股外債的地產股就成了第一個遭殃的。 統計顯示，今年1-9月，房企境外融資規模達到2802億元，占比達到33.8%，較2017年再度上升近10.3個 百分點。 而一旦人民幣貶值，擁有巨額外幣計價負債的房企們，將承受不小的損失。 如果匯率“破7”，這2802億元的債務，僅匯兌損失就高達數十億元。 所以你可以看到，負債比率達300%的恒大、融創兩只股票，上周分別下跌了8%和6% 結語 不管怎麼樣，地產股的這一輪暴跌提醒著我們，冬天真的要來了。 我也要提醒你： 1、如果你炒房，空置稅的傳聞真的不是空穴來風，如果你囤積了大批房子在手上，資金鏈又跟不上，最好早做打算，不然會 死的很慘； 2、如果你炒股，徵收空置稅、取消預售證、人民幣貶值、棚改新政……一系列的大利空接踵而至，除了行業頂端的兩三家龍 頭房企，某些重倉三四線城市、資金鏈緊繃的中小房企，最好離遠一點； 3、如果你買房，開發商年底回款壓力越來越大，接下來推出首付分期、打折優惠、特價房等促銷手段的專案也會逐步增多， 可以保持關注。

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(2017-01-15 秋源俊二) 今天，朋友圈又刮起了刷屏的超炫風哦~ 樂視和融創的發佈會，開的是風生水起啊，財經圈、科技圈、房地產圈，圈圈都覺得“搞了個大新聞”，就好似長久沒見的情 侶，發現身邊居然有家旅店。 回歸正題。發佈會也好，上市公司公告也罷，新聞大家想必是讀了，看了一場華爾滋，雖然嫵媚卻沒什麼卵用。 還是扒開那些面具吧。 孫宏斌投資的錢，究竟是怎麼來的？ 這一部分，網上質疑很多，都懷疑這錢“來路不正”。他們的猜想大概有以下幾種： 1、政治意義大於經濟意義，與含趙量什麼的，有千絲萬縷的關係； 2、來自類似泰山會的某個晉商組織，晉商翹楚孫宏斌出面； …… 這些質疑理由如下： √、融創市值才250億，卻掏出150億元，加入樂視的賊船，這不是扯蛋嗎？ √、剛看了下融創中國的財務，半年淨利潤才一個多億，負債也很高，怎麼能拿出一百多億，明顯就是個局； √、還有這樣的 針對第一種質疑： 認為和政經有關系的同學，這裏我不反駁。 畢竟大家也沒啥證據，很多時候，即便是分析，也多是陷入意淫的情境。要讀懂其政治意義 ，我個人認為，還是看看近代商業歷史，特別是清末民初那段時間的政商關係。 這些關係的具體情況，我相信被掩蓋成分不大。民國清末，時代不算久遠，這方面，不會美化的。 同樣適用於現在，只不過換了人間而已。咱們說歷史啊，不談時事。 針對第二種質疑： 至於第二種，我想說是會計利潤和實際利潤，是有區別的。經營企業最終，回歸到現金流。利潤表示面子，企業實際過的怎麼 樣，還要看現金流的裏子。 融創投資，其實和利潤關係不大；反而和現金流的狀態，密切相關。 利潤狀態，決定了別人投不投你，股民捧不捧你，說明你市盈率吧；你的現金流，才是你有沒有資格，有沒有足夠的錢，去投 資別人。 針對第三種質疑： 至於後一種，個人認為，這位朋友可能不太懂財經。我翻了一下融創的財報： 融創16年半年報顯示，公司資產為1545.71739億元，負債為1279.56584億元，股東權益266.15 155億元。 說白了，目前融創的股東權益大概是266億元，市值281億元，市淨率接近1，這說明這家企業主營業務，不被大家看好 。當然很多人認為，融創是價值投資，這裏咱們不討論。 為了更好明白這個事，舉個例子： 你這個人，手上有錢1500元，但你欠人家1300塊，人家對你估價不超過300元的身價。你動用150塊錢，請一個 美女同學吃個飯，應該沒問題吧。 這個例子，只是說明，你可以動用的錢（資產）和淨資產的關係不大。手中可以活動錢為1500元，我就不信，如果這時候 美女同困頓潦倒，讓你請她吃頓飯，你還會盤算著你只有300塊錢的淨身價這種小心思。 博得美人一笑，估計你即便是身無分文，或許也會找朋友借錢，來裝這個逼，發展發展，說不定就有故事了。 回到這筆投資，孫宏斌手中的籌碼，無非是融創，他持股比例52.96%，也就是說，這個公司他說了算。 綠色部分，就是持股情況。 帳面上，這家公司的資產總額為1500多億元，負債1200多億元。 總資產和總負債，在最後兩行，相減就得到淨資產266億元左右。 帳面資產是這樣的，這代表孫宏斌手中有這麼多可以調動的籌碼。但有些是土地、建築物等固定資產，而要投資賈躍亭的樂視 ，需要的是現金。 我們翻看一下現金流量表： 半年財報顯示，融創手中有283億元的淨現金流。 因此，融創在16年年中拿出150億元，問題不大。 我知道又有朋友會說，現在融創接手聯想旗下地產、買金科、買恒大青島專案等等，花了好幾百億。 這裏，我要說明是：283億元是流量概念，是流動錢，就是進來的錢減去出去的錢，淨剩下來的。 它不是存量概念，不是說，你用完了283億元，你就沒錢了。那進來的錢呢？你沒考慮吧。 2016年半年報，情況是接近三百億元的正現金流，因此，可以進行投資。現在由於2016年年度會計報告還沒出來，我 們自然只能以那時候做參考。 所以投資150億元，孫宏斌還真有這個能力。 這麼說吧，樂視網市值700億元，如果樂視網現金流有那麼一個正的淨現金100億元，賈躍亭根本不會融資。 我們來稍微分析一下這兩家公司（均為2016年半年報）： 融創中國，港股，市值281億元，淨現金流量283億元，股東權益266億元； 樂視網，創業板，市值709億元，淨現金流量3.2億元，股東權益48億元； （這裏我們不討論公司成長性等諸多指標，只是簡單看看現金流情況） 很明顯，樂視網太缺現金了，現金流非常容易斷裂，推廣到樂視系，情況更是如此。 而融創有錢，有很好的現金流，而且非常穩健。 融創的錢，來源來路都很正，沒有“合規”沒問題，也足夠孫宏斌去投資。 回想一下那個例子，美女手中沒活動資金，雖然長得好看，但就是沒錢，不能餓著啊。你有錢，雖然醜了點，但是請女神吃飯 ，估計還是願意的。 樂視系是不是美女，是不是女神，每個人都有自己的看法，這裏不討論。至少，樂視網、樂視影業、樂視致新在孫宏斌眼裏， 算一個“美女”，他肯掏這個錢，買這個單。 賈躍亭套現的錢，究竟夠用不？ 在前天那篇《孫宏斌150億元砸PPT背後，樂視離賤賣只有一步之遙》文章裏，我們談論過，賈躍亭套現的錢為【60.5+10.5+X】億元。 當時基於財新的有限的資訊，我得出這筆錢，或許可以投入手機、體育、汽車等業務的結論。 隨著後來融創中國的新聞公告，發現自己有點樂觀了，也忘了深思孫宏斌的商業智慧，他怎麼可能讓賈躍亭套現呢？ 那份公告裏，有這麼一個條款： X教授有一篇文章《168億不夠用！樂視融資暗含苛刻條款》，觀察到這個細節： 根據樂視網2016年3季度的季報，賈躍亭質押的樂視網股票共5.71億股，占其擁有股份的83.6%。雖然本次賣出 了一部分股份，導致他持有的股份總數由6.83億股降到了5.12億股，但是按照承諾，他在一年內需要把質押股份降到 5.12億股的50%，也就是2.56億股。這其中的差額是5.71-2.56=3.15億股。 也就是說，賈躍亭需要在一年內，贖回3.15億元股份。 我們隨便算一下，樂視股價停牌前，為35.8元。這還是在樂視危機發生發酵後的股價。質押折算前，最原始價格肯定比這 個高，打折率為50%。 按20元每股，你也得在一年內償還60多億元現金啊； 即便10塊錢每股，也得還款30多億元； 由於缺乏相關數據，這裏不做估算，你就想你手中的每一份樂視股票，願意以多少錢質押出去。 一年後，賈躍亭面臨很大還款壓力。 在更早前寫的一篇《樂視是龐氏騙局嗎？樂視是洗錢嗎？樂視的真正困境是什麼？》，我闡述過樂視的商業模型通俗理解： 如同模型，現在孫宏斌入局，做了兩件事： 1、套現給賈躍亭的錢，還掉供應商欠款，讓甲和乙，能夠正常運營； 2、降低了股權抵押率，因此這整個體系風險財務風險降低了； 整個體系，牽頭業務，還掉欠款，運營資金，基本恢復正常，能夠正常運轉下去。 要求賈躍亭降低財務杠杆，一年內實現，整體財務風險都降低了。 但是對於樂視系的其他業務而言，由於資金周轉還是緊張，樂視手機、體育、汽車，依舊很懸。 即便那些套現的錢，現在可以用，也面臨很大問題風險，因為在一年內，要降低質押率，這些錢，得還回去。 更直白講：樂視系收到的錢，還掉供應商欠款後，剩下的錢，可以臨時用一下周轉，用於手機、體育、汽車等，一年到期以後 ，賈躍亭必須降低股權質押率，到時候基本就沒錢了。 看似套現融資，孫宏斌其實算的挺細的，賈躍亭基本套現不了錢，供自己隨意開銷。 除此之外，還有一個需要強調一下：這筆錢，融到賈躍亭手中，肯定會好幾倍杠杆運用。 通俗的說：你十塊錢，你會把它十塊錢用；但是對於他們而言，不會是這樣的，十塊錢，會當場四十塊錢用。 你十塊錢進存貨，然後一個個賣；而像賈躍亭這種人，估計會把部分存貨抵押出去，貸款五塊錢，再去搞別的事情。 有點類似貨幣乘數。 不要單單看到那麼一點融資，其實最後會放大好幾倍。 這麼說：樂視目前這筆融資，也就是夠讓斷鏈的資金鏈，重新建立起來。 但一年後，這筆資金，還得撤走，用於降低財務杠杆率。保證孫宏斌投資的樂視網、樂視影業、樂視致新，相對安全。 其實，這背後，就是孫宏斌給了賈躍亭一個期限，一年的期限。樂視生態，他有限支持一下，畢竟蛋糕大了，他能分一羹。但 是一年後，耐心有限，成與不成，這個不論，但自己的投資籌碼必須安全，財務杠杆風險必須降低。 樂視生態成不成，在孫宏斌眼裏，只有一年時間證明。 樂視這次融資代價是什麼？ 這次融資後，樂視網、樂視影業，樂視致新，都將成為融創中國的聯營公司。在前天那篇文章裏，我提到了這些問題，但很多 人還是難以理解。 這其實就是樂視此次融資，付出的代價。 正常情況下，企業持股另一個企業20%——50%的股份，我們在會計上稱之為“聯營公司”。 但是會計有實質重於形式原則（Substance Over Form Principle），規定審計師看問題，必須回歸到具體情況，不能單單看股份。 當一個公司對另一個公司發揮重要影響，例如表現為： 1、參加董事會或權力機構，有自己代表； 2、參加聯營企業的各項重要決策，其投票表決權有重大影響； 3、派駐重要管理人員； 即便持股1%，我們也要將其劃分為聯營企業。 顯然，這種權利，一般情況下，是持股20%—50%才能有的啊。回到那個融資協議，本質上，就是賈躍亭為了融資，給了 孫“超級投票權”。 這明顯是付出和收穫不對等的城下之盟啊！ 說白了，賈躍亭現在為了盤活樂視系，只要不奪走控制權，什麼條件都會答應。控制權可能是底線。 但是賈躍亭控制權因為給了融創中國聯營企業的待遇，遭到很大削弱。 這麼說吧，以前樂視系是賈躍亭一人說了算，擁有肯定權和一票否決權；現在樂視網 、樂視致新、樂視影業，賈躍亭只有一票否決權。 對這三家公司，賈躍亭一人說了算的權利，被剝奪了。 出來混，孫宏斌老江湖，畢竟經歷豐富，幾起幾落。賈躍亭是成功保住了控制權，但遠不是當初了。