富力地產（02777.hk）

（2018-11-12 投资者报） 广州富力地产有限公司（02777，HK）曾拿下许多旧改项目，其中不乏像茅岗村这种改造范围巨大的旧改项目，但如今部分项目进展缓慢，富力能否按照曾经的 规划完成旧改？ 10月8日，富力地产发布公告称，其公开发行的130亿元公司债券已获得批准。此次债券计划将采取分期发行的方式，从 核准发行之日起24个月完成。但据外界统计，富力地产的资金缺口仍超过百亿。 富力地产作为粤系房企的标杆企业，曾经的华南五虎之一，与其他头部房企热衷于竞拍土地不同，富力地产更多的是以旧城改 造项目作为其主要土地储备，其已经在广州参与了多个旧村改造项目。 但近年富力地产参与城中村改造项目的积极性减弱了很多，且已有的项目建设也很缓慢。就富力地产的茅岗社区城中村改造项 目参与规划情况，记者致函富力地产，截止记者发稿，富力地产方做出了部分回应。   障碍重重   茅岗村是2012年富力地产拿下的在当时属于最大旧改的项目，分为茅岗路以西和茅岗路以东两部分。其中茅岗路以西最终 有79.55公顷土地纳入改造范围，作为整村改造的第一期先行启动全面改造。而茅岗路以东的81.22公顷，则由于前 期工作未完成，村部分村民的改造意愿未统一，改造条件尚未成熟，被决定列为第二期，暂不启动改造。 　　 2012年8月，茅岗经济联合社与富力地产签署改造协议。但改造行动并未能马上进行。 直到2016年11月15日，广州黄埔区政府公开发布茅岗西华片城中村改造通告，宣告自11月10日起，茅岗西华片城 中村改造正式启动拆卸复建工作，并预计2019年交付回迁房。但这块宣称是琶洲体积的2倍，猎德、杨箕体积3倍的城中 村地块，并没有如传言中那样顺利动工接近尾声。 2018年10月25日，记者来到茅岗村，发现茅岗路以西城中村仍在建设地基，一望过去，并无成型的房屋。 记者现场看到贴有拆字的住宅建筑里，只拆除了建筑内的部分隔墙，尚未拆除完毕的建筑里，有还未搬迁的村民。 一名拆迁工地的保安告诉记者，之前村里一直有钉子户，所以拆迁工作缓慢。当记者问到回迁房在哪里，迁出的村民都安置到 哪里去了时，该名保安表示不是很清楚，只告知在建设中的土地一部分最后会建设成回迁房，产权还是归村民所有，另一部分 转为国有产权，由富力地产开发商品房。但商品房的位置也不知道在哪里。 当记者问道回迁房能否如传言中的2019年完工时，该保安表示不清楚。 后经记者多处走访，在茅岗小学和鱼珠地铁站出口处看到了茅岗路以西城中村改造项目老人临迁安置房一期、二期、三期。 老人临迁房三期的值班人员告诉记者，一期、二期安置房建成于2016年年底，三期安置房建成于2017年11月。所有 迁出的村民，如果是老人的，都安置于这些临迁房内，而年轻人，则以原居住面积为计算单位，每平方米补偿20元，自行处 理住宿问题。 值班人员说，一期二期环境相对较差，居住的地方都在二楼以上，对于老人行走并不方便，三期就相对较好，老人们都住在底 楼，临迁房又在地铁边上，方便子女来探望。 当记者问值班人员为何如此清楚村里的拆迁情况，值班人员说他自己也是拆迁村民。当记者问道茅岗路以东部分的改造情况时 ，值班人员摇摇头说很难。 值班人员介绍到，其实茅岗路以东很多村里人也想改造，因为环境实在是差，很多楼层相互之间间距很小，俗称握手楼，光线 特别差，也有很多开发商想拿下茅岗路以东的项目，但是因为利益谈不妥，所以很难启动改造。 值班人员说，茅岗路以东部分，有很多外地人来购买房屋，所以改造艰难。当记者问到，村里的土地属于集体，按照国家规定 是不能卖给集体以外的人，为何茅岗还在进行如此操作的时候。值班人员告诉记者，每个买房的外地人都会介绍自己熟识的人 过来买房，一环连一环，已经形成了一个外地人利益群体，如此境况下，已经不是政策允许不允许的问题了，政府方和开发商 很难和他们谈妥相关赔偿。 记者在村里走访时发现了一个临时建立的板房建筑。进入屋内，看到广州市腾顺投资有限公司的字样。记者以购房者的身份询 问工作人员，茅岗村什么时候能建好回迁房及商品房，工作人员回答称不清楚。 房内的大电视上，循环往复的播放着自2016年11月动工以来，茅岗路以西拆迁进度的鸟瞰图。 据查询，广州市腾顺投资有限公司由广州富力地产股份有限公司及广州市南驰集团有限公司于2011年共同投资设立。法定 代表人为李思廉。据该腾顺投资公司的工作人员称，该公司是富力地产安排的专门负责茅岗村的城中村改造相关事宜的公司。 就富力地产能否于2019年准时交房一事，本报记者致函富力，但截至发稿，富力未对此做出针对性回复。   后继乏力？   成立于1993年的富力地产，一直以来以拿地城改大户出名，但其拿地时间多为前几年。 富力地产成立后进行的第一个项目是广州的一个旧城改造项目—— 一家位于荔湾区南岸路的外迁化工厂的地皮，也就是现在所为人知的富力新居。 当富力新居开发成功，开售而被居民一抢而空后，富力地产就将发展重点锁定在了普通购房者的实际居住需求，而不是资金更 充裕的投资需求上。 富力地产的第二个项目——富力广场，原为广州铜材厂和同济化工厂所在地。富力广场的成功将富力地产推到了另一个高度， 尝到了甜头的富力地产从此在旧改拿地上不遗余力，也不忌讳传统风俗。位于广州黄花岗广州的老殡仪馆，在当时很多开发商 都不愿意参与，但富力地产却积极的拿下了该地块。 富力地产如此积极的参与广州旧改，到2001年末，富力地产已在广州市完成了包括富力新居、富力广场、富力半岛、富力 环市西苑、富力千禧花园、富力顺意花园等大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。 再后来，富力地产于2007年拿下猎德村，打造出了广州最豪的公寓：天銮。于2011年拿下杨箕村，打造出了27万㎡ 人文综合体：东山新天地。这些项目的成功为富力带来了巨大的声誉，成功成为粤系头部房企之列。 但值得一思的是，富力2012年拿下的茅岗村，2015年拿下的笔村，2017年拿下的简村，进展却颇有些后劲乏力。 富力地产是拿地城改大户，但拿地时间多为前几年。现在广州又有很多新的开发商也纷纷参与广州旧城改造项目，与各大引跑 房企形成竞争。 2016年万科设立城市更新部，专门负责“三旧改造”项目，稍后万科便接手了恩宁路永庆坊项目。2018年，万科又将 越秀区寺右村和荔湾区葵蓬村两个旧改项目收入囊中。 2015年保利拿下天河小新塘、新合、琶洲村外，还有萝岗大塱村、黄埔村。2011年保利拿下的整个广州都关注的冼村 也在2017年有了实质性的突破进展。 2017年8月，大壮集团参与的黄埔暹岗改造全面启动，准备打造产城融合新社区。 珠光集团也是城市更新的探索者。潭村、火村、沥滘村都是珠光集团参与改造的项目。 另外，白天鹅房地产拿下鹤洞村，广州兆霖地产拿下横沙村。力诚控股参与的荔湾区茶滘村改造，体量相当于五个杨箕村，三 个半冼村，三分之一个珠江新城。 面对如此激烈的竞争，富力地产该如何应对。且据网上流传，富力地产内部发文，停止招聘，并开始进一步梳理人员结构。对 此，记者发函至富力，富力方对此没有任何回应。 对此，同策研究院首席分析师张宏伟认为，因为现在市场的缘故，大家拿地方式都有一些改变，都想通过旧改拿地。但是旧改 是一个周期非常长的改造，所以即使有些竞争，但对富力的格局并没有特别大的影响。旧改市场有属于自己的规则，一家企业 拿到了一块旧改，其他企业就很难进入这个项目，所以大家各做各的，相互影响不大。 一直以来，业界有观点认为富力地产“定位不清，摇摆不定”。所以在市场中总是错失机会，从曾经的“华南五虎”之首慢慢 淡出一线房企的地位。 2017年，富力地产斥资199.06亿买下万达的77家酒店全部股权。自此，富力地产持有过百家酒店。但对于本次富 力地产收购万达酒店一事，行内有各种不同的声音。有人认为富力捡了一个大便宜，但也有人认为富力地产此举让富力本已经 不善的财务状况进一步债台高筑。 同策研究院首席分析师张宏伟说，“富力地产收购了如此多的酒店，虽然花了大量的资金，但从长远来说，对富力地产的战略 转型也是有帮助的，毕竟拥有众多的资产，通过收购并购的话，可以结束的很快。收购完毕，富力地产已经成为国内最大的连 锁酒店。虽然在短期内遇到市场下行周期，企业还需要通过资本市场去解决资金需求问题，但只要解决好了，富力地产就可以 拥有持续稳定的资金流，也给企业的布局带来比较大的价值。” 国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人则认为，“富力地产收购万达的酒店在战略上存在让外界难以理解的情况。旧 改本身就属于流动性极差的项目，如今收购酒店，则让富力进一步让自己束缚于债务之中，因为酒店也是属于流动性较差的资 产。虽然富力可以通过让酒店经过财务重估，但是富力可能没有考虑到香港投资者并不考虑这种固定资产，因为投资者并不能 通过其得到分红，所以投资者也并不会将其认为是富力业绩的反映。” “安然度过当下的房地产行情紧缩的情况，想办法减债，最好能引进国有企业的资金，进行混合所有制改造，这样才能依赖到 国有企业融资的便利。” 国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲说。 或许，这是被称为最像国企的民企富力地产的解决资金活下去的办法之一。