李家謙：太古無懼零售寒冬
Pokemon GO遊戲登陸香港短短十日，不但風靡打機迷，連不少向來拒玩手機遊戲的大叔大嬸，也被寵物小精靈吸引而加入打機一族。科技 令社會進步，相信無人懷疑，但沉迷打機影響學業或工作，相信不少人認同。
不過，Pokemon遊戲卻令獨男或打機一族走出個人空間，變成一種社交，甚至改善與家人的關係。過往與父母少溝通或談話不多，藉著Pokemon增進了溝通，父母可能會向子女詢...閱覽更多李家謙：太古無懼零售寒冬
Pokemon GO遊戲登陸香港短短十日，不但風靡打機迷，連不少向來拒玩手機遊戲的大叔大嬸，也被寵物小精靈吸引而加入打機一族。科技 令社會進步，相信無人懷疑，但沉迷打機影響學業或工作，相信不少人認同。
不過，Pokemon遊戲卻令獨男或打機一族走出個人空間，變成一種社交，甚至改善與家人的關係。過往與父母少溝通或談話不多，藉著Pokemon增進了溝通，父母可能會向子女詢問捉小精靈及過關秘訣，當話匣子打開，過往的隔膜無形地打破了，小精靈成為親子關係 的新橋樑。至於與同事的冷漠關係，大家平日除了講「早晨」或「拜拜」已無甚話題，亦可藉小精靈的話題增添彼此了解。當 打機不再是一個人的事情，而是一堆人甚至幾百人的情景時，便衍生出商機，最受惠當然是持有Pokemon股權的任天堂，很多證券行也可以買賣日股，不過手續費較香港貴，入場者還要留意圓?變動。若不想捨近圖遠，本地收租股太古(1972)亦受惠Pokemon熱潮。
筆者曾長時間在金鐘上班，居住在鰂魚涌，很多時間在太古旗下的金鐘太古廣場及太古城游走及消費，近日兩個商場均聚集了 大批Pokemon迷，旗下商戶肯定受惠，事關我經常打躉的咖啡店明顯難?位了。零售業近年不景氣，我觀察到太古廣場及太古城的租戶組合近兩年來漸起變化。以太古城為例，部分零售商不是撤出商 場，例如思捷(330)和鱷魚恤(122)，便是搬到商場較不顯明及較細小舖位，例如慕詩(130 )和包浩斯(483)等，取而代之的是國際品牌。
換入優質客 Pokemon旺場
當中，我認為最大的改變是傳統的衣物鞋屐商舖比例的減少，取而代之的是美容、健康產品、優閒咖啡、名牌餐廳、朱古力或 雪榚店等紛進駐。由於大部分商場均以商戶的生意額作為租金的分成，商戶生意愈旺，業主的租金收入便愈高，因此，同一個 舖位面積，當人流不變時，若引入貴價產品商戶，商戶毛利率自然較高，同時以商舖的名氣可吸引更多消費者，他們到商場不 會齋光顧一間商戶，其他商戶也會受惠。
表格：本地大型收租股一覽
公司(上市編號)/ 市值(億元)/ 市盈率(倍)/ 息率(厘)/ 市帳率(倍)*
太古地產(1972)/ 1,263/ 8.9/ 3.3/ 0.58
九倉(004)/ 1,633/ 10.1/ 3.5/ 0.53
鷹君(041)/ 243/ 7.2/ 7.6/ 0.44
希慎興業(014)/ 375/ 13.1/ 3.7/ 0.56
華人置業(127)/ 399 / 5.1/ 26.8/ 0.99
註：*股價除以每股資產淨值(NAV)為市帳率(PB)，市帳率愈低，代表股價比NAV折讓愈大。
資料來源：經濟通，數據截至2016年8月2日止。
所以，近兩年本地零售不景氣，太古所受影響遠較同業小，去年盈利勁升48%至140.7億元，若撇除物業重估及特殊收 益，核心盈利僅跌1%至70.8億元，但若撇除出售英國酒店特殊虧損，全年則多賺2%至73億元，除了商場租金收入可 觀，太古的物業發展及商廈收入也穩定，成為盈利增長的三頭馬車。今年首季，太古零售物業出租維持100%的強勢，可見 其前瞻性轉換商戶組合的策略奏效，無懼本地零售寒冬。
太古現價PE約9倍，息率3.3厘，PB僅0.58倍，屬吸引水平。英資太古紮根香港多年，早被市場視為土炮公司，盈利及派息均穩定，即使撇除Pokemon效應，也值得不怕悶的穩健投資者吸納。
李家謙
himson123@gmail.com
證監會持牌人，未持有上述股票。
(2016年8月4日刊登於Yahoo財經)
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