一勺言

  (2020-4-20 好評與差評 ，作者奇齊) 一開始，可能是幾個腦瓜子超機靈的人，鑽了政策的空子。 沒多久，變成了一批人，一群人，蜂擁而至。 再後來，輿情發酵，每個人似乎都成了深圳商業銀行保險箱的交易對手。 於是，有關部門出手了。一場勢在必行的刹車式調控，一觸即發。 這樣的場景，過去十年，還不夠熟悉麼，心裡沒有點逼數！ 深圳樓市的每個微不足道的參與者，似乎都被一條無形的線頭，彎曲纏繞，彼此糾連。 群體窒息時，沒有一條線頭是無辜的。 推薦好評與差評一篇文章，以及它的留言點評，呈現後疫情時代的群體瘋狂，不禁感歎萬千： 「這座過度拜金的科技創新之城，擁有一群精於政策套利的投資者群體，究竟是幸運，還是不幸？」 1HP. 「投機」，可不是什麼好詞。 一下把這麼大的帽子，扣在深圳樓市的頭上，我也很緊張。但是最近深圳樓市的花式操作，實在是太驚悚了。 作為一個沒有方言的一線城市，深圳一直都是以海納「天南海北的人才」，作為行走江湖的行事準則。 以至於那句霸氣的slogan，響徹大江南北。 「來了就是深圳人。」 對此，我一直深信不疑，直到上個月，我的一個小老弟，碩士初畢業，怒闖深圳。 在吃了一個月的豬肚雞和鴨腿飯之後，他義憤填膺地告訴我： 「打工的永遠是深圳ߐ֯܌買房才是深圳人。」 在他的眼裡，在深圳所有打拼的年輕人，都在努力賺錢買房，和努力賺錢買第二套房之間，做布朗運動。 2HP. 最近，深圳的氣溫還沒熱起來，但樓市又一次先熱了。 作為全國樓市風向標，深圳每次都是市場最敏銳的。這次，頂著全國上下一心，房住不炒的大背景下，深圳樓市又開始作妖了 。 市場的悸動，總是發生在很細微的場景裡。 位於寶安寶中的新盤，海納公館，如果你想買這個樓盤不到90平米的房子，除了接受近10萬每平的價格外，需要額外再給 100萬的「喝茶費」。 南山區，仲介門店裡，一套去年就掛出來900萬的華僑城的房子，當時買家嫌價格太貴沒買，過完年雙方又一次坐下來，這 次賣家報價1080萬。 更魔幻的是，買家剛開口砍價，房東直接起身走人。 市場到底要火成什麼樣，房東才敢如此豪橫。 還有一位來自深圳保稅區片區的房產仲介，他維護很久沒賣掉的幾套房源，不長的時間裡，全部以高於賣家初始預期的售價， 賣掉了。 這三個場景，是當下深圳樓市當下的縮影。 重出江湖的「喝茶費」，房東跳漲，成交週期變短。 這些樓市徵兆，傳遞出的資訊，經歷過15年那次普漲行情的人，都會聞到一絲熟悉的味道。 3HP. 可是，問題來了，深圳樓市憑什麼上漲？ 最難理解的的事情，就在這裡。 樓市可不是比嗓門的地方，行情是是需要真金白銀「買」出來的。 在新冠疫情，從國內打完上半場，到如今，轉移去海外打下半場的過程中，深圳作為一個內貿外貿兩手抓的城市，是受到負面 影響最大的城市。 一眾工廠，餐飲，製造業等等，都在面臨訂單危機，連代工YKK拉鍊的廠子，都幾乎關門了。 工商所負責登出公司的視窗，蓋章都蓋不過來。 工薪族，面臨被裁員，小老闆，面臨關廠，那麼，是誰在拼命買深圳的房子呢？ 4HP. 這就要說到深圳樓市里，賭性最大的一個群體：投機者。 有市場的地方，就有博弈。 股市債市，賭球賭馬，甚至很多地下錢莊，連美國明天新冠肺炎確診人數是單數還是雙數，都能開個盤口。 但為什麼深圳樓市的投機，如此值得一說呢。 因為它的過程複雜程度，以至於你會發現這個鏈條上參與的群體，多到不可思議。 5HP. 第一類投機人群，最傳統，也就是我們經常說的炒房客。 他們早年嘗到了樓市的甜頭，所以手裡積蓄富餘。 他們的做法，一般就是搞到一批購房資格，俗稱房票，然後準備很多資金，俗稱子彈。 在瞄準熱門區域的一到兩個盤，大量買進。 然後等待一個特殊的熱點，讓仲介配合炒作。比如這一次深圳西部如寶安這幾個盤，就是典型的炒房客的玩法。   讓仲介煽煽市場熱度，利用部分家長下半年的9月開學，現在要提前鎖定學區的需求，把控盤的社區，集體掛高市場，你不買 ，我掛更高。 買漲不買跌的國民心理，就上鉤了。 但是，在現在的如此高的價格基礎，和不菲的交易成本下，這樣的投機，風險很大。 雖然今年這一波，有人在如此操作，但並不是市場主流。 6HP. 深圳第二類投機人群，是羊毛黨，薅的是銀行的貸款利息差。 今年的經濟不好，大家肉眼可見。 國家幫襯小微企業們的新聞，如果你沒開公司，可能體會不到一次又一次降准又定向降息的錢，去了哪裡。 這些錢，都變成了銀行的翻倍的放貸業務量了。 銀行業務員，追著各個企業法人們的屁股，著急把錢貸出去。 利息超級低，年化甚至低到4.6%，房貸隨便一上浮，年化都5.3%。 可是這錢利息再低，小微企業們也不願意借，他們缺的是錢麼？當然不是。 缺的是訂單，業務和利潤。 接不到訂單，沒有利潤，貸來再多的錢，賠本把廠開下去，也是一件毫無意義的事情。 但是，比房貸低的錢，供著房子的人要啊。 於是很多人就想到了一個計謀，開個公司，借便宜的錢，然後把更貴的房貸的錢給還了，輕輕鬆松，省了個利息差。 艱難時期，省下的錢拿去買排骨，它不香麼？ 這樣下來，導致深圳的工商所裡的奇觀發生了。 倒閉破產的小老闆，登出公司的視窗，排起長隊，與此同時，想借便宜的錢，去樓市投機的人，在註冊公司的視窗，也排起長 隊。 不知道兩個隊伍之間，有沒有互罵一聲sb，但是不少黃牛嗅到了其中的商機，直接辦起了公司轉讓的業務。 這樣貼心的舉動，把深圳工商所的公務員朋友，從繁重的工作中解救了出來。 7HP. 第三類投機者，是最狠的。 他們同樣鑽了針對企業扶持的政策漏洞。 政府的出發點很簡單，小老闆們，身家都不差，雖然眼下訂單少了，日子不好過，但是你們有房子啊。 現在政府為了幫助大家活下去，只要是企業法人，就可以把房產抵押，獲得貸款。 最厲害的是，這筆貸款，國家，市區縣雙重補貼利息，短則6個月，多著一年，補貼完，就變成無息貸款。 不要利息的貸款，傻子才不借。 不久後，很多投機能力更強的人，發現更騷的操作，雖然你規定要有房子，才能獲得貸款。 我雖然沒有房子，但我可以先借錢買房，再抵押出去，不就變成無息貸款買房了嘛，想出這招的人，絕對是是天才。 借錢買房的這資金過橋公司，一下子業務忙的跟深圳的工商所辦理註銷公司的工作人員一樣。 這類型的買房仲介或者資金過橋的公司，在深圳簡直是遍地開花，甚至還有非常多的公司，腦洞更大，專門撮合單獨買不起房 的陌生人，合夥買房。 (微博上深圳合夥買房仲介的廣告) 你想一想，這樣的仲介，把一群全部儲蓄只有幾十萬的小白，撮合在一起，再借貸個幾百上千萬，買下一套深圳的房。 這背後潛在的風險，一個成熟的成年人，不用多說了，但是在深圳，就是有這樣的土壤。 8HP. 其實你細品一下，會發現這些事情的本質。 本該屬於企業的救命貸款，正在變成深圳豪宅的首付，看似一家家企業註冊的背後，都成了一個個資金杠杆，把深圳樓市翹的 老高。 參與其中的銀行，佛系的審核和監管，無形中鼓勵了這種投機氛圍，讓整座城市，都漂浮在虛妄的財富海洋裡。 今天上午，最新的lpr報價出爐，房貸利率之錨，5年期利率又降了10個點。 無疑，這又是一罐樓市汽油，澆在深圳這片滿是人才的土地上。 英國文藝復興時期的哲學家培根，年輕的時候，曾經譏諷當時的貴族： 「在富人的想像裡，財富是一座堅強的堡壘。」 後來，屠龍少年的他，被國會指控貪污受賄，被監禁於倫敦塔中。 四百年後的深圳，在急富青年的想像裡，房子又何嘗不是那座「堅強的堡壘」呢？

（2019-1-15 董小姐  《財經》報導）   萬科集團第一大股東深圳地鐵一年來新聞不斷。   1月15日下午，消息人士稱，深圳地鐵集團總經理兼萬科集團董事肖民已經正式調離深鐵，出任深圳市住房與建設局巡視員 。   與此同時，董小姐獲悉，三個多月前從中洲控股離職的副總裁許斌，2019年1月15日出任深鐵集團物業開發總部（又名 深鐵地產）總經理。   深鐵地產2013年成立，是國內“軌道+物業”開發模式的先行者，在深圳業內，綜合實力靠前，2018年已躍升至深圳 市房地產開發企業綜合實力第二名，排在萬科後面。2016年“萬寶之戰”後，深鐵一戰成名。 然而，隨著更深入的瞭解，我發現，原來，深鐵地產總經理這個關鍵崗位的換人，只是一場高層人事變局的最新劇情。   董小姐從數名深圳地鐵人士瞭解到，從2018年年初至今，深圳地鐵集團旗下的地產開發板塊——深鐵地產——進行了一場 波及面很大的高層人事換血。   過去一年，超過6名高管從深鐵地產離職，涉及部門涵蓋黨建、投資、設計、工程、財務、人事、採購與成本等，核心部門一 把手基本上都換了一遍。   這六名高管分別是：   總經理張建華； 黨委書記、副總經理鄭英（萬科監事）； 副總經理歐陽宇峰； 副總經理郭晉傑； 副總經理楊建華； 常務副總經理董向陽   這六人基本都在深圳地鐵集團供職多年，多位高管是業內公認的軌道+物業專家，開發經驗豐富。   除張建華外，其餘五位管理層都未到退休年齡。離職後，郭晉傑與楊建華現供職於碧桂園，歐陽宇峰赴任深圳市政設計研究院 副院長，董向陽則擔任廣深港客運專線公司副總經理。   六人退出，而五名新高管進入深鐵地產，他們分別是：   執行董事、黨委書記李武雄； 總經理許斌； 副總經理王培武； 商業管理公司董事長李國華； 商業管理公司副總經理汪江。   從公開履歷看，上述五位新任管理層，沒有一個人擁有供職深圳地鐵的工作經歷，全部屬於空降。   最令人印象深刻的是，通過查詢公開信息，及從知情人士處瞭解，這五位高管中，多人擁有天健集團與中洲控股的共同背景。 李武雄，曾擔任深圳市天健集團天健地產板塊下屬的南寧市天健房地產公司總經理。   許斌，曾任深圳長城地產盛世家園專案指揮部部長、工程技術部部長、投策中心經理、成都長城公司總經理，2017年8月 ，任中洲投資控股股份公司副總經理。   王培武 ，歷任華南城深圳公司總經理、南寧華南城總經理。   李國華 ，曾就職深圳長城地產（後被中洲控股收購）旗下的聖廷苑酒店。2018年7月擔任深鐵地產商管公司總經理，11月即轉 任商管公司董事長。   汪江，曾擔任聖廷苑酒店行政管理職務、天健集團商管公司部長、常務副總經理等職。   深鐵地產的這場高管換血，尺度異乎尋常。   通常而言，正常情況下，一家地方國企很少會在短短一年之內，出現如此劇烈的管理層動盪，而且它的新任高管履歷背景呈現 高度相似的特徵。   這樣一個大調整，在很大程度上，可能是深圳地鐵集團換帥的後續影響。   2017年10月，前深圳地鐵集團董事長林茂德正常退休，辛傑出任深圳地鐵集團的新任董事長。   公開履歷顯示，辛傑曾歷任深圳聖廷苑酒店籌備組負責人、常務副總經理、總經理；深圳市長城投資控股股份有限公司副總經 理，兼任深圳聖廷苑酒店有限公司董事長、總經理；以及天健集團總經理、董事長。於2017年末擔任深圳地鐵集團董事長 。 而上述李武雄、許斌、李國華、王培武、汪江等人，多有天健、長城控股、聖廷苑酒店、中洲控股等就職經歷。   一位深鐵相關人士稱，這些高管基本上都是辛傑曾經的老部下與同事，在酒店與商業領域擁有經驗，但較少人擁有軌道+物業 的工作經驗。   與此同時，長城控股與中洲控股之間又有十分複雜的股權聯繫，中洲控股創立於1984年，2013年6月，從長城控股的 母公司深圳市國資委收購了長城控股的多數股份，完成控股。   而中洲控股與華南城，又同為潮汕籍背景企業。   如果加上辛傑，一共六位新任高管，從履歷看，背景非常相似，這種人事特徵即使在地方國企中也並不多見。   繼任者的背景，更進一步增加了深鐵地產此番高層人事動盪的戲劇性。   一位深鐵管理層說，林茂德任內，地鐵集團十年成績，有目共睹。在萬科股權爭奪戰中，因為入股萬科而出現在風口浪尖，這 也是他個人很顯著的成績之一。   「作為繼任者，辛傑是個愛面子的人，一向手起刀落，做事幹練，他必然也要努力創造屬於自己的成績，因此，需要在人事上 進行大力佈局。」   這些高層人事調整，為深圳地鐵與萬科未來的合作蒙上了一層不確定性。身為萬科大股東，深圳地鐵集團與萬科的關係也將因 此變得更加微妙，它構成了未來的故事看點。   在此前《財經》封面文章中，董小姐披露了深鐵地產對深圳地鐵的重要性。   深鐵內部認為，深鐵需要一個上市公司，不是萬科，就會是其他企業。深鐵希望通過萬科兌現它的地產野心。   在許多城市，土地價值很大程度是由軌道交通創造出來。雖然房地產是紅海，但是軌道交通的房地產是獨有的。於是，深鐵組 建了物業開發總部，過去數年來，承擔了深圳地鐵上蓋物業的開發建設。   一位深鐵中層人士說，雖然房地產是紅海，但是軌道交通的房地產是獨有的。   「這個資源與其讓地產商去佔領，不如我們去佔領。對於這樣的富礦，深鐵很有領地感。」

（2019-1-14  傑總  一勺言）   1月14日上午十點，海關總署召開新聞發佈會，披露了一組「例行」外貿數據。   多數人對數字不敏感，一目十行看看就過去了。但是，比數字更重要的是數字的結構，乾貨就藏在結構裏。   仔細研究一下，發現它可以有助於回答一個問題：2019年樓市的放鬆到底值得不值得大家期待？期待值又會有多高？   這個數據給了一個參考答案是，不樂觀。2019年，開發商與買房人依然要學會過緊日子。   海關總署說，按照美元計價，2018年全年中國的外貿進出口總值約合4.62萬億美元，貿易順差是3517.6億美元 ，收窄16.2%。   乍一看，其實還不錯，順差的數字在毛衣戰的背景下依然很牛掰。但海關總署每年公佈的進出口貿易數字，通常是指貨物貿易 ，不包含服務貿易，服務貿易通常是由國家商務部與外匯管理總局來提供，相比之下，國家外匯管理總局提供的數字更全面一 些。   目前，國家外匯管理總局公佈了2018年11月的國際貿易收支數字，貨物貿易順差505億美元，服務貿易逆差200億 美元，二者加起來是順差305億美元。     12月份服務貿易數據沒有公佈，我們假設它與11月份保持一樣，大概會得出這樣一張圖：       也就是說，2018年，中國外貿的順差額只有800億美元左右，基本上一下子回到了2004年的水準。   從圖上看，這個拐點主要是2015年發生的。正好是那一年，中國外貿總順差見頂，2016年加速回落，今年已經抵達十 四五年前的水準。   該怎麼解釋這個現象呢？   服務貿易在外匯管理局的定義裏，範圍比較廣大，詳見下圖：     不過，總收支差額裏的三個大開支裏，主力還是出國旅遊與出國留學。下麵這張圖正好證明了這一點。     但是，不管我們怎麼解釋，大家還是有一個共識：中國用到外匯的地方太多了，農業，石油，鐵礦石，高科技產品等等。中國 這個經濟體對於外匯儲備的增速還是有很大的依賴度與安全感，外匯增速降低，甚至減少了，總是讓人很擔心。   外匯總體順差增速的減少，一個後果就是，進一步限制與縮小了中國寬鬆貨幣政策的施展空間。如果你堅持寬鬆貨幣政策，進 一步增加基礎貨幣或者大規模推動銀行放鬆信貸，這些做法都會增加人民幣貶值的預期，讓人民幣匯率不穩定，外資的心態也 不會穩定，對外匯儲備也會產生複雜影響。   因此，在外匯順差減少至十餘年最低水準後，國內貨幣政策的寬鬆空間受到比較大的壓縮，就算寬鬆，其信貸用途也受到嚴格 管制——這句話對整個地產行業都是重大壓力的來源，開發商將繼續在今年感受資金的寒冷，大家對樓市的預期，不能過度樂 觀。     目前，市場上出現的各種樓市微調，更多是因城施策的結果，如果總體信貸寬鬆的能力與空間受到限制，2019年樓市並不 值得你過分期待。   進入十月份以後，國內信貸政策放鬆，也是在有限的空間內的放鬆，主要的方向也是投向地產外的實體經濟，信貸的臉上，滿 是對地產的不信任不寬鬆。有所作為的，可能是財政與減稅政策。   中美兩國正在就貿易平衡進行努力談判，未來順差大概率是繼續走低的。在上面推到的邏輯裏，這個壞消息也一定會迅速傳導 到樓市裏。   事實上，信貸寬鬆已經讓房地產吃紅利吃了六七年，這個紅利也基本走到了盡頭。   我們看一張圖表，上面顯示，從2012年3季度到2017年底的這一波房價大上漲的背後，信貸的寬鬆發揮了巨大的作用 。     此前，中國外貿總順差是2015年底見頂，房貸增速最快是2016年3季度，然後逐步回落。   這說明，央行也注意到了這個變化，主動進行了去杠杆，只不過經歷了九個月的傳導週期，地產信貸的增速才迅速放緩。   我們再來看看下麵這張圖。     它顯示，距離我們最近的2015—2018年這一波房價上漲，背後是全國個人的房貸餘額從11萬億元翻到了2018年 的25萬億元，足足翻了兩倍。   而人民幣的總信貸量從88萬億元漲到了133萬億元，三年多增加了45萬億元。   兩個數據的大幅度增加，製造了兩個更大的數據。     1，2018年3季度，個人房貸占到了全社會信貸總量的近19%；   2，2018年3季度，房地產全行業總信貸額占到了全社會信貸總量的近30%。   這些數據都是央行公佈的，它發出的唯一信號就是，我們似乎無法承受這兩個指標比例的進一步提高。   除非，你想把中國經濟變成一個地產經濟體！   總之，說了這麼多，最主要的觀點就是：對2019年的樓市預期，不要因為個別政策的微調而異想天開，因為，決定你命運 的那些數字，自身面臨強大的剛性約束。   祝福中國經濟，祝福中國的開發商。做到這一點，需要大家更辛勤更努力。   但是，對開發商而言，他們需要額外多做一件事情：   願你在新的一年裏，用笑臉、產品與誠意，善待你的買家，不要再犯傻了，尤其是對那些不會拋棄你的剛性需求買房人再好一 些。

（2019-1-14 傑總  一勺言）   萬達商業私有化後，推算王健林的大致身價與萬達財務體檢，便主要依靠王老闆的自覺。   幸虧，對廣大吃瓜群眾而言，王健林是一個高度自覺的老闆——他的萬達集團已經連續十幾年主動對外公佈財務狀況。   雖然，他並沒有這個義務，但是，這件事卻因難能而可貴。中國的民營企業裏，很多普遍來說，貌似強大，其實剛性脆弱。真 實的財務狀況加上朦朦朧朧的關係導向，總是讓它們自己的財務與信用蒙上層層面紗，外界知之不多，只能猜測。很多民企之 所以在銀行那裏拿不到便宜的貸款，這個透明度弱點也是重要誘因。   以非法律的硬約束，每年固定時間，萬達集團主動公佈尺度相當大的財務數據，是中國民營企業裏的另類，對增加整個民企群 體的信用度與透明度，萬達有榜樣的貢獻。   1月12日下午，王健林又如期公佈了一份2018年成績單。   過去兩年，是萬達的命運之年，2017年世紀大交易後，諷刺與看衰者不要太多，但是，當年成績單一公佈，大家發現萬達 原來是一家很有底蘊的公司，在快速降杠杆的過程中，姿勢保持的相當不錯，老王本人雖然嗓門低調了許多，但是身價稱重後 ，老王依然站在拳擊賽場的中心位置 https://mp.weixin.qq.com/s/0AZEXfIY3ig0uCNtTsdIFQ 。   如果想一想這一年裏，有多少地方國企、大型民企遭遇流動性挑戰，紛紛從信用融資與債券市場上出局，一定更會覺得萬達的 不易與能力的韌性。   2018年呢？看完成績單，我最大的感受是兩點：   1，數據沒啥水分； 2，主營業務洗洗更健康。   朋友圈裏，數據都比較全面了，我做一個脫水版的。   1，總資產6257.3億元，下降11.5%，因為賣資產了。但是，這個總資產口徑是成本口徑，不是國內公司喜歡用的 資產重估口徑。考慮到萬達有3586萬平米的總持有面積，萬達這個演算法顯得吃虧。   2，總收入2142億元，這個數字剔除了轉讓專案產生的370億元收入，不是萬達的就不計算在裏面，都是幹的，沒有水 分，老王不太喜歡自欺欺人。   3，商管集團收入376億元，文化集團收入692億元，地產收入540億元，金融收入434億元，其他收入100億元 。文化集團收入第一次超過了其他業務。   4，服務業收入達到了1609億元，占到了總收入的75%，是房地產收入的3倍。萬達的去地產化策略，在它提出的第四 年，終於圓滿完成。   5，萬達一向是各個口徑的預期增長目標完成達人。我前後對比了下，2018年老王一共創造了8個100%增長目標。   6，2018年，萬達的租金收入328億元，租金收繳率100%，這個數字連續13年創造了行業同類企業的世界紀錄。   7，截止2018年，萬達開業了1641家影城，擁有16576塊大銀幕，占到了全國電影年度總票房的12%。這個數 字相當驚人，它是王健林在文化娛樂行業最大的底氣。   8，2018年，萬達集團新增服務業就業崗位20.2萬人，預計占去年全國新增就業額的1.5%，其中，大學生就業9 .5萬人。全國280家萬達廣場創造了120萬就業崗位。   這裏有一張表很直觀。     9，2018年，萬達納稅284億元，現金捐贈3.21億元。2018年是萬達成立30周年，但是基本比較低調，中國 能夠有機會慶祝自己30周歲生日的大型民營公司其實並不多，兩個手掌都數的過來。這30年裏，萬達一共捐贈超過了60 億元，是中國慈善捐贈最多的民企之一。   10，萬達下一個轉型的核心業務是大健康。今年預計將在五個一線大城市落地大健康國際醫院，至少3個專案開工建設。老 王在會上拍板，這幾個頂級醫院綜合水準要比美國高，中國團隊骨幹全部要赴美國培訓。   數據很多，我挑印象深刻的說說。   首先，醫院是很貴的，有很大的政策門檻，也不是一個誰都能玩得起的業務。   但是，沒有哪一個行業比房地產行業更能建立大健康產業的投資邏輯，通俗地說就是，中國的地產商天然有衝動、有需求去投 資醫院，因為它是一個越來越大的硬需求，絲毫不遜色於買房與教育。其他行業對頂級醫院的投資不一定能夠算得過來賬，但 是中國地產商完全可以在頂級醫院微利的情況下創造出生意模式。   目前，有三大地產背景的巨頭切入了這塊大蛋糕，分別是萬達，恒大與泰禾。從目標投資額來看，一家比一家大。   我衷心祝願它們在這條賽道上一路順風。在之前的文章裏，我就預言，在完成足夠大的資本積累後，中國地產商會成為中國內 需市場上眾多優質公共需求品的主力提供者，從農業，教育到醫院。這將是中國地產行業未來可見的日子裏越來越明顯的特徵 。   它們不僅有錢，有生意邏輯，客觀上它們也必須把公司的未來與最具爆發力增長前景的業務綁定，建立下一個主航道業務。   我認為，老王對大健康業務的投資，是這家公司真正邁向百年老店的開始。     其次，談談命運的戲劇性。   幾個月前，我與一位萬達的高管聊天。   他說，世事風雲變幻，永遠不要輕易對一個看似被動的決策過早下結論。比如，過去這兩年，大家都覺得萬達很受傷，不再是 明星企業了，將慢慢出局。但是，這都小看了王健林的意志與遠見。   「2018年，很多同行、很多民企都遇到了大量的流動性問題，而萬達手握幾百億現金，還有能力去幫助一些企業，誰能想 到這一點呢？」   很多人沒有想到。   我是想到了的，尤其是當你真正理解了房地產生意的風險本質，政策週期，以及萬達的能力結構後，你真的會理解甚至認同王 健林對這家公司敏捷而強力的操控，他始終讓萬達的主航道業務與這個國家最想發力、最具潛力的消費領域產生關聯：文化， 體育與大健康。   萬達有沒有屬於自己的大挑戰？當然是有的。比如他的接班人問題。但是，我相信老王會給出一個特別好的答案。   幾天前，我看了一個王健林公開演講的視頻，他說，「我未來的財富99%都會捐贈給社會，我一定會兌現自己的這個承諾。 只是現在，我還處在享受財富、創造財富的階段。」   你可以把這句話當做他的回應。當然，他在青島舉行的內部會上對過往的萬達30年做了一個定性：   「萬達是中國改革開放40年的縮影，沒有黨和政府領導的改革開放，就沒有今天的萬達。因此，萬達發自內心感謝黨和政府 ，感謝改革開放。」

（2019-1-7 奇齊 一勺言）   前幾天，評論君拜見了一位地產分銷團隊的王總。朋友圈顯示，他剛結束波士頓團建之旅。王總告訴我：   “這趟團建之旅，我都沒咋吃波士頓龍蝦，我印象最深的，是波士頓翡翠項鏈公園，它的概念很符合我們公司的經營理念。   再好的樓盤專案，它也只是單顆翡翠，而只有通過我們分銷公司，把它們串成翡翠項鏈賣出去，才能實現價值驟增。   波士頓規劃的翡翠項鏈公園的平面   聖誕前後，地產行業都在裁員。而王總的分銷公司一行三十多人出國團建。這樣的團建規格，在剛過去的2018年，實屬不 易。   分銷公司究竟有多掙錢？   王總公司的一位九零後員工告訴我：“上班就像是在撿錢一樣”。   今年五月，杭州巨泰行銷，半個月時間，把大江東片區的寶龍大廈滯銷的210間商鋪賣完，獲傭1500萬。   今年七月，武漢易屋之家拿下吳家山怡華逸天地的100套商鋪的分銷權，聯合近20家線下仲介管道，不到10天，100 套商鋪被售罄，獲傭2380萬。   2017年二月，一位分銷總包找到北京朝陽某商住開發商簽下風險合同，趕在419新政前一禮拜，這個賣了快2年的商住 在20天內沽清盤點。   開發商老總喜出望外，額外拿出100萬發給前十名的分銷精英。分銷暴富的案例全國遍地開花。     02   分銷是地產銷售行業裏面的末端分支，存在感極低。   但它卻是地產市場的反向風向標。也就是說，住宅越難賣的年份，分銷行業風口的風越大。   分銷公司的出場費高，但是業務能力沒得說，被開發商比作大炮。   但凡售樓員和代理公司賣得出的貨物，都是小蚊子。   開發商為了控制成本，從不幹大炮打蚊子的虧本生意。   一旦你發現市場上大量分銷公司開始發力，大概率是開發商的專案嚴重滯銷，資金鏈到了緊張時刻。     03   地產分銷公司的優勢體現在人海戰術。   普通的樓盤，開發商聘請售樓員，一般不超過20人，受限於人數少，攬客和說客能力都十分有限。   為什麼開發商不安排個千八百個人呢？行銷費有限，請不起呐。   而分銷不一樣，簽下分銷合同當天，分銷公司會暫態調集幾百號人員到位，集中火力，線上線下老帶新三個管道齊開花。   分分鐘把售樓員們秒成渣了。   除了人海戰術，分銷團隊的賣貨能力強源自對高傭金的渴望。   銷售沒有門檻，卻是門檻最高的行業。這一點在分銷公司及其明顯。   不論輩分資歷性別老幼，誰開單，誰拿錢，誰簽約，誰吃肉。   王總告訴我，他們公司一位本打算離職的大媽級員工意料之外得知，有個客戶通過她在地鐵口發的傳單找來，簽了一整棟。   200萬傭金打到她的卡上，後來這個阿姨還是辭職了。   這樣的暴富故事，誰頂得住？   分銷員工只有靠著這樣的暴富故事，才能保持雞血。   光攬客環節，分銷精英們就比售樓員高明一百倍。   地推組的戰場集中在地鐵口，公車站，5A寫字樓入口 ，甚至抓住路口60s紅燈的間隙，往來往駕駛室裏塞宣傳單。   電銷組一天打500通電話。網銷組在貼吧，微博，微信群裏刷屏潛水，軟廣置頂。   攬客組把潛在客戶約到案場。第二個環節是現場行銷，銷售顧問登場。   對於猶豫不決的客戶，安排專人輪番說服你。 對於首付不足的客戶，現場指導你如何借貸。 對於要和家人商量的客戶，直接幫你把父母接到案場。 對於藉口接孩子的客戶，安排專人為你孩子輔導作業。   服務熱情程度讓海底撈都自愧不如。   高傭驅使，每個細節分銷都做的更極致。代理公司和售樓員們在這個環節，早已敗下陣來。     04   分銷採用的人海戰術的弊端，是高成本養人。成本對於運營一家公司，最為致命。   就像波士頓龍蝦不來自波士頓一樣，分銷的利潤也不來自銷售。   而是成本控制。     分銷團隊能有多大呢，好評與差評瞭解到，武漢分銷企業中的獨角獸房小白，號稱千人團隊。   而其中部分分銷公司降低成本的貓膩，在於“底薪抵扣大法”。   招聘網站上，分銷公司開出的薪酬不低，學歷無要求，底薪5000，提成高達45%。   這種頗具競爭力的薪資暗藏貓膩，在你入職之後才會發現。   所謂的底薪是為了穩住你，在你開單之後，會把你之前的底薪部分扣除，所謂的底薪不過是預支給你而已。   采寫中，有一個準備入職分銷公司的小朋友很興奮的告訴我，xxx整年都在招聘，說明業績很不錯吧。   後來才明白，整年都在招聘，說明整年都有人在離職。   分銷公司的成本控制，就是依靠這樣的底薪抵扣和離職人員的免費勞動力賺來的。   分銷企業高薪的背後，是一將功成萬骨枯的真實寫照。     05   分銷和開發商的關係一直很微妙。   表面上，分銷是平淡樓市下開發商的速效救心丸，滿身金色的光環。   實際上，如今的分銷行業還有個江湖規矩，只做商鋪/公寓/文旅專案，不接樓盤。   這個規矩是分銷把名聲敗壞之後痛定思痛定下的。畢竟，開發商和分銷公司曾經一度翻臉，差點再無交集。   分銷就像一把雙刃劍。   開發商對它的依賴有多大，它的利刃就同樣有多強。   到今天，分銷對於開發商就像是一杯毒酒。在回款關鍵期，找來分銷，短時間裏，開發商確實可以獲得不錯的現金流。   但回頭一算，也被分銷的傭金吃掉了大量利潤。   2014年，在海南，萬科發起全島範圍的抵制分銷行動，各家開發商紛紛實名支持。   究其原因，是因為很多小型房企砸不起大錢推廣。綜合來說，專案的行銷費只能給到總支出的3%以內。   但一旦樓盤找了分銷管道，那麼這個樓盤的全部銷量都會來自分銷管道，行銷成本也跟著水漲船高。   某開發商低俗行銷   分銷對於開發商的銷售體系來說，就像是外來侵略物種。   他們的攬客和案場能力更加出色，因此一旦登場，就如同蝗蟲一般搶佔市場。   但是，這其中也有不少變形的動作。   評論君甚至在一些甲方口中聽到“開發商被分銷綁架”的說法。   有頗具勢力的分銷商甚至放狠話，如果你（開發商）不給我們單子，別怪我們的分銷人員直接堵著你們售樓部吆喝客戶。   蘇州吳江，售樓經歷勾結分銷詐騙   售樓員聊起分銷的劣跡，同樣咬牙切齒，其中有一條就是吐槽分銷“只截客，不拓客”。   在銷售眼裏，分銷人員沒原則，在樓盤外搶客截客，甚至和案場內的行銷經理勾結，把自然到場的客戶操作為分銷管道到客， 坑開發商的高額傭金。   一位房產仲介的朋友圈新房二手房都推廣   而二手仲介，作為分銷管道的線下合作方，對於分銷，同樣風評很差。   本該專注二手房租售交易的仲介們，面對分銷拋來的高傭誘惑。   主動在自己辛苦搭建的線下管道，推售分銷標的，美其名曰“一二手聯銷”。   仲介全都在踮腳去夠分銷給出的銷售任務，顧不上二手房業務，就算是最後賣的不錯，結傭也成了一個難題。   海南海口，一位員警正在勸說躺地討傭的分銷仲介     仲介面對客戶，是強勢群體。而面對分銷公司，仲介的討傭也成了一個大難題，很多仲介公司一手分銷業務比例過大，被拖欠 傭金而導致門店資金斷裂的事情比比皆是。   而購房者，更是吃了很多滿嘴忽悠的分銷的虧，距離地鐵2km，分銷人員說成200米。明明是商住，說成住宅。反正半賣 半騙，結傭走人，再也不見。   因此，有時候，仲介，開發商，銷售員，購房者，都覺得被耍得團團轉，都有受傷的感覺，各自有了痛恨分銷的理由。   這個富貴效應十分顯著的行業，等待大哥大來打掃戰場，重整河山。   06   分銷未必都像開發商形容的那麼強勢，他們也覺得冤，王總跟我說，分銷裏面的劣幣驅逐良幣很明顯。   一個正直的分銷，看重的不只是點數和傭金比例，還要看開發商的資金和信譽，配套建設是否跟上 。   不然接了個爛尾樓或者開發商承諾的東西兌現不了，也是要被購房者噴的。   另外，只有在市場不好賣，面臨資金緊缺，銷售任務難以完成的時候，開發商才會想起找分銷公司。   而市場一旦好轉，分銷公司就會被一腳踢開。這就是它必然的命運。   這，還不如個夜壺呢。   孰對孰錯，不去評判，只是神仙打架，無辜的購房者需要睜大眼睛，提高鑒別力。   這世上並非所有誘人的東西都是承諾，也有可能是謊言。

（2019-1-4  傑總  一勺言）   半個小時前，碧桂園正式啟動了一場人事大調防，涉及六位主要高管副總裁。   主要內容如下：   張志遠，原集團副總裁職責不變，不再分管甘肅、蘭碧、寧夏、青藏、新疆區域，改任博智林機器人公司執行總裁。   朱劍敏，原集團副總裁職責不變，改任博智林機器人公司副總裁。   葉劍清，原集團副總裁、海南區域總裁職責不變，兼任碧桂園農業控股公司執行總裁。   程光煜，原集團常務副總裁、品牌行銷中心總經理職責不變，兼任投資策劃中心總經理。   楊翠瓏，原集團副總裁職責不變，改任集團總設計師，分管集團設計體系。   黃宇奘，原集團副總裁職責不變，改任集團成本管理中心總經理。   黃宇奘，此前負責碧桂園的設計業務，而楊翠瓏負責碧桂園的成本業務，此番變化，意味著二人輪換了崗位。   事發突然，一勺言談幾點個人看法：   一，總的來說，這種一次性覆蓋六位集團副總裁的人事大手筆，是碧桂園近年來罕見的動作。   一個月前，碧桂園二號人物楊惠妍由副主席升為聯席主席。當時官宣中說，小楊主席將把更多精力投放在碧桂園的戰略投資以 及基於現有業務的新增業務上。   一個月後，便發生這樣的變化，也確實給行業人士大開眼界，借此也可以觀察一下小楊主席的工作風格與工作重點。   常務副總裁程光煜在此次人事調整中，進一步擴大了職責範圍，不僅負責行銷，而且開始負責投資業務，這是一個很值得注意 的信號。 二，人事非常規操作，凸顯傳統業務與新業務融合是最大意圖。   向碧桂園內部的朋友打聽了下，總體對此番人事調整持較為肯定的態度。   多位集團副總裁被調入機器人、現代農業公司，基本上可以印證上述業務在最新領導層面獲得的高度重視。而這些帶有更強地 產背景的高管被注入新業務，體現的是，碧桂園打算在主營業務與新業務之間進行深度融合與協同。   目前，擔任碧桂園機器人業務總裁的是沈崗，一位機器人領域公認的專家型高管。而張志遠具有多年的中建背景，長期在碧桂 園的西北市場工作，一線開發經驗比較豐富，他的加入，顯然是一個互補與融合信號。   與流水線上的機器人相比，機器人應用到建築開發領域，必然難度更大，因為建築的複雜性與非標準特徵更明顯，機器人在工 地上行走，需要各種避障系統。   張志遠的調任，顯然是有備而來。   三，楊老闆下注極大。   去年8月，碧桂園成立博智林機器人公司，重兵押注機器人業務。但是由於披露不多，外界對其意圖與前景不是十分清楚，很 多業內人也更多視為一種資本運作手段。   然而，這些看法很可能都高度低估了機器人業務與碧桂園開發業務的融合空間。   一位碧桂園內部朋友對我說，可以這樣簡單理解，機器人業務擁有兩個場景：建築機器人與社區服務機器人。   建築機器人，可以在建築的內部鋪磚、外牆噴塗、安裝預製構件等方面發揮重要作用。目前，70%的建築安全生產事故與高 空作業有關，機器人的引入，可以極大降低人的危險性。   對碧桂園而言，建築機器人最不缺的就是市場。2018年碧桂園在建的開工面積超過了2億平米，這足以保證建築機器人的 應用，更何況還有外部巨大的需求應用市場。   而社區服務機器人，則可以應用在巡邏、安防、機器人餐廳、社區新零售等方面。   碧桂園自身就是一個龐大的需求市場，目前碧桂園有400萬戶業主，隨著交付面積增加，每年還有60到70萬戶業主的入 住，不管是家用機器人還是商用機器人，需求都相當可觀。   也可能是這樣的潛力數據，讓碧桂園主席楊國強敢於下注。   然而，這不是一件喊喊口號就容易實現的事情。資金門檻與時間成本巨大，也註定了這是一個少數人的戰場。   數天前，在一場集團高管會上，楊國強說，五年內碧桂園將在機器人領域投資至少800億元。   會議上，他甚至宣稱，「碧桂園應該成為一個高科技企業」。 四，新業務與主營業務的蜜月關係   從泰禾、萬達的醫療➕，到萬科的新業務，基本上大家都有一個不言而喻的默契：新業務在商業邏輯構建上必須服務於主營業 務，至少要有利於主營業務。   碧桂園的機器人業務與現代農業業務，也不例外。   這一方面反映了開發商在展開業務多元化時的謹慎姿態，資源有限，你必須進行有業務關聯的多元化，不能盲目進入任何戰場 ，另一方面，也反映了開發商的野心，都在用各種手段，拓寬挖深主營業務的護城河，提升競爭能力。   舉例來說，建築機器人對主營業務最大的貢獻在於，效率提升與安全隱患的降低，最終讓碧桂園能夠像造汽車一樣造房子，對 主營業務核心競爭力的提升顯而易見。   我一直認為，中國房屋品質的提高，其實不僅僅取決於人心，更取決於房地產的整個工程體系建設能否像製造業那樣，摒棄掉 越來越多的人工環節。   一個基本靠農民工人而不是技術工人蓋出來的房子，我很難始終相信它的情懷。情懷應該靠制度而不是人心。   五，成本與設計老大的輪崗信號   此次人事調整中，碧桂園的設計與成本負責人輪崗換位了。   一位碧桂園的朋友說，設計與成本雖有較多關聯，但二者專業門檻與特徵十分明顯，讓設計人懂成本是正確的，但是讓成本人 去懂設計，是挑戰極大的，坦率說這種換防在業內相當少見。而集團決策層肯定是希望培養複合型的管理人才，換防與這種理 念比較一致。   另外，一勺言不久前寫過一篇文章， 碧桂園搞了一個「引狼入室」計畫 https://mp.weixin.qq.com/s/r8QgXDQiYUMdyk7IXqjKZQ ，該計畫的重點便是，在碧桂園內部正式試點開放規劃設計的招投標，引入外部力量，共襄盛舉，意義重大。   碧桂園的規劃設計，是它高周轉的起點，而成本控制能力，則是它敢於進入更多中低房價城市的底氣。在碧桂園內部，早先的 規劃設計一度因為無法匹配開發進度，事實上是有諸多批評意見的。 開放與換崗，都有助於讓碧桂園的能力建設呼吸到更新鮮的空氣，總歸是一個大好事。   如果恰恰又能為它培養出來它期待的複合型人才，那當然是驚喜了。   六位主要集團高管各自領到了新的任命書，未來的日子裏，他們最終能讓楊老闆的夢變成一個實實在在的生意麼？   它構成了2019年碧桂園的故事與看點。  

（2018-12-27 奇齊 一勺言）   2018年即將過去，好評與差評最近拿到了幾份數十萬字的行業分析報告，我們對報告做了萃取，為你擇出十個最有份量的 數據，和你一起讀懂一整年的地產知識。   1個銷冠 不是同行太弱，而是碧桂園恰好猜中了潮水的方向。   不管你是否服氣，碧桂園都蟬聯了2018地產銷冠。憑藉7000億銷售額，力壓萬科和恒大，劇情和2017年如出一轍 。   這個成績，不知道楊老闆是否滿意。畢竟，距離年初定下的八千億小目標，還差1000億。 2018對碧桂園來說，無疑是多事之秋。   一月四塌，引起網路譁然。   又傳出9000億的負債傳言讓業主人心惶惶，楊主席為此被迫親自“澄清”。   在各種輿論劣勢下，還能穩坐銷冠。碧桂園憑的是“深耕三四線，自建配套博溢價”的藥方。   而事實上藥方奏效的大前提，是“三四線去庫存”和“棚改貨幣補貼”兩味藥引，如今庫存去完了，貨幣補貼也被叫停。   對於即將到來的2019年，碧桂園的銷冠之路是否還能蟬聯，評論君持質疑觀點。   二次會議 兩次會議，註定了2018年的行情走向。   三月的兩會和七月的中央政治局會議的官方表態，註定2018年是沒有大行情的一年。   三月的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續實行差別化調控。七月的“下決心解決好房地產市場問題...... 堅決遏制房價上漲”。   樓市是政策市。在被五限政策鎖死流動性之後，確實也沒有哪個城市的房價膽敢冒頭。   今年我們聽得最多的，就是“活下去”、“佛系青年”、“現金為王”。   2019，在黑天鵝的加持下，政策大方向不會改變，但是因城施策四個字，讓地產從業人員多少看到一點希望的曙光。   4次央行降准 這可能是對購房決策的最不必要資訊，卻一直被過度解讀。   身邊的朋友，為了買所房子，至少熬成了十個行業的專家。不管發生什麼政策熱點，第一時間考慮的是會不會影響到房價漲跌 。   四次降准，每一次都引起購房者高潮，利好的說法滿天飛。結果連金九銀十都沒有。實際上，降准對於樓市算是弱關係的影響 因數。   在地產市場調控不放鬆的情況下，降准釋放對樓市的刺激相對有限。   昨天央行再次發文，2019年依然會有三次降准，希望至少看完這段的您，不要再過度解讀。   5個補丁 政策補丁的本質，是限價時代的催化劑。   北京公積金新政發佈 天津落戶政策擠爆官網 個稅抵扣細則 棚改貨幣化退出 房地產稅進入人大會備案   以上是今年以來各種圍繞著“房住不炒”的政策補丁。每一項的初心都是限價時代的產物。   而相應的限價時代帶來了很多負面作用。開發商樓盤減配，維權頻發。我們有必要相信，限價時代是一個過渡期，必將被品質 時代所替代。   2019，會是品質時代的元年嗎？   6個錢包 樊綱做了一次硬核演講，大多數人卻只關注那個不恰當的比方。   恐怕樊綱自己也沒想到，為了更形象的說明貨幣未來的寬鬆化形式，打了個不恰當的比方，而讓“六個錢包買房”的觀點火遍 全網。   與其說樊綱在呼籲啃老，不如說樊綱在描述事實：房產確實綁架了年輕人的生活，甚至背後的家庭。   數據顯示：社會的負債率劇增，同時人民幣存款增速跌至9%以下，為40年來最低。   評論君看過樊綱演講的視頻資料，重點並不是“呼籲啃老買房”，而是闡述了央行未來5年貨幣政策走向。   瞭解這一點，比起斷章取義的指責樊綱呼籲啃老的觀點，意義更加重大。   7家轉換賽道的房企 他說：“與其死耗地產，不如換條賽道。”可我沒想到，換完賽道，他居然是為了更好的做地產。   6月的股東大會，萬科鬱亮說了一段話。   “十年後萬科如果還只是一家地產公司，一定是過的很慘。   萬科未來是美好生活的服務商，提起萬科，人們想到的應該是美好生活，不是幾棟房子。”   在那之後，萬科把“地產”兩字從公司名字中去掉了。 無獨有偶，恒大地產更名為中國恒大，雅居樂集團取代了雅居樂地產，方興地產更名為中國金茂，招商地產更名招商蛇口。   今天的地產企業，表面上，都在爭先恐後的去地產化，而評論君認為，這些不過是為了更好的發展地產的迂回手段。   第一，一二線城市，稀缺的土地市場，是開發商的發展瓶頸，而去地產化，是房企獲得土地資源的一種手段。   譬如碧桂園聯手思科，恒大入股FF，都為房企爭取到大片土地資源。   第二，房地產開發需要現金流和融資額度，而產業發展，既滿足地方政府需求，又受銀行待見。   產業發展成為了地產專案豐腴的現金流池。   第三，傳統的住宅土地的出讓條件限制條件繁冗，限競房，人才房，共有產權房、公租房、長租房，吞噬了開發商的利潤，選 擇產業用地的開發成為了性價比更高的選擇。   無疑，2018年地產企業的“去地產化”，實在是一招以退為進的好棋。   10個月庫存消化週期 趨於理性的庫存週期，讓2019市場更加健康。   截至到 2018年末，從20 個代表城市數據顯示，庫存消化時間為 10 個月，相比去年提高了1個月。   庫存消化時間的闕值，分為低於6個月和高於12個月。   低庫存風險，極端情況下譬如2018年初的重慶，庫存週期低至1.2個月。面對供不應求的市場，開發商就會就勢起價。   高庫存風險，是供大於求的市場，開發商房子滯銷，一降價，維權四起。   而如今10個月的庫存消化時間上，意味著健康平穩的市場，也意味著，購房者應該放棄一手房市場大漲或大跌的幻想。 1000多塊地塊流拍 流拍也許是一件好事。   2018年，是個流拍大年，一二線城市住宅土地年內流拍324宗，三四線城市土地流拍1177宗，這個數據比起201 7年多了近3倍。   上一個流拍大年是2014年。2014年市場低靡，開發商看著剛烤好的麵包賣不出去，不願繼續買入麵粉可以理解。   2018年的麵包賣的很不錯，但是開發商依然不願意囤麵粉，原因在哪？   供應商的定價規則變了。如今買麵粉，不僅單價高了，麵包的售價還被死死限制。   熙熙攘攘皆為利，限價政策的出現，讓開發商看不到預期利潤，自然不願意拿地了。   但是，供應商的限價也是無奈之舉。下半年來，貨幣政策關鍵字從“合理穩定”變為“合理充裕”，從“積極”變為“更加積 極”。   金融貨幣趨寬，假如房產政策不緊縮，2016年的樓市行情重演，隊伍將會很難帶啦。 6.4%和4.9%的空置率 2018年，是一線城市空置率全面反擊的開端。   魔都和帝都的住房空置率的持續下降，已經有了香港的模樣。   中金的報告指出，北京、上海城區範圍內的住房狹義空置率僅為6.4%和4.9%，遠低於全國，已接近香港水準（3.7 %）。   而國際公認的合理空置率通常在10%-15%。支撐如此走低的空置率的，是無數滬漂北漂真真切切的居住需求。   再加上很多住戶從農民房和群租房，被趕進住宅社區，京滬的空置率會進一步降低。   網上經常會有這樣的言論：中國的人均住房已經足夠了，結論是：中國不再需要住房。   而只要關注城鎮化和春運數據，就會意識到大城市的虹吸現象多麼壯觀。多少人放棄小鎮鄉村的獨棟，來大城市尋求一隅。   城鎮化遠沒有結束，未來不止京滬，二線省會城市的空置率也會不斷下降。     8億㎡住宅用地 這個數據意味著，2019年會有一些城市陷入滯銷困境。   開發商們今年拍了8億平米住宅用地，這個數據，比去年多了近1.2億平米。乍一看形勢一片大好，其實分化嚴重。   數據顯示，2018年一線城市的土地成交量不升反降，譬如北京，比去年少了37.2%。   而瀋陽長沙等二三線城市的成交量幾乎翻倍，仔細一看，菏澤果不其然，排在全國城市成交面積的榜單第二名的顯赫位置。   過去兩年拿的地王的二線城市，譬如南京蘇州廈門，今年開發商含淚賠本在賣，而今年這些瘋狂拿地的三四線城市，明年只會 比二線城市更加艱難。   附帶提一下城市名單，他們是：菏澤、煙臺、阜陽、濰坊，瀋陽，長沙…   2018年快要過去，明年的市場會不會好？   我把問題拋給上次被我們扒了朋友的地產高管朋友，他告訴我：要看兩個因素：預期和錢。

（2018-12-22 傑總 一勺言）   冬至日，宜健身貼膘。   三天之前，碧桂園內部發佈了一份對自己意味深長的「調查問卷」，要求專案總經理以上級別的全國管理層，限時回答，集思 廣益，解決一個迫在眉睫的命題：如何提升公司全週期綜合競爭力。   大領導也說了，大家可以從個人視角出發提出建議或意見，如果資訊敏感，甚至可以選擇匿名提交。   大致的時間表是，1月7日前形成一個初步改進方案，包含解決對策、責任人與時間表等，然後在1月14日前形成系統化執 行方案。   我看下來，這真像是一次全員動員，針對公司健康狀況做一次全面體檢。當然，提出的建議如果很有價值，獎勵也是大大的。   一等獎，獎勵10萬元；二等獎，每人獎勵5萬元；三等獎，每人獎勵1萬元。   一勺言想說的是，這個鼓勵大家給公司挑毛病的檔，只是一個多月以來碧桂園釋放危機感的體現之一。   還有另外兩個大動作。   其一，10月17日，碧桂園內部展開了一次「雷霆行動」。主要內容就是，針對全國在售、已獲取未售專案，對產品定位、 專案戶型設計、成本測算與裝修、園林配套等進行一次全面的系統梳理，核心目標是，讓產品更適合市場趨勢與客戶，提升產 品的快速去化率。   目前，這個「雷霆行動」的全國摸底，已經結束。   其二，11月28日，碧桂園啟動了一二線城市產品力提升試點的計畫。該計畫正在實施的路上。   這兩大動作很有關聯。雷霆行動是情況摸底，而就在雷霆行動中，碧桂園發現，大家的注意力都朝向了一個大問題：   官宣口徑是：「在開展過程中，有較多區域回饋一二線城市存在產品競爭力不足的現象。因此，為了在一二線城市樹品牌，立 標杆，適應市場化競爭，增強核心競爭力，決定啟動本計畫。」   這個官宣的態度很接地氣，也與大家對碧桂園的品牌觀感基本符合。   我的看法是，對很多人來說，碧桂園的房子在很多三四線縣城是一個高端品牌，然而在很多一二三線城市，碧桂園的產品走低 價與性價比路線久了，這個印象太深入人心，以至於它一旦想進入更高級的城市戰場，它心心嚮往的中高端形象營造，還需要 很多時日。   從檔內容看，碧桂園對此似乎心知肚明，對其中的原因更是洞若觀火。因此，它出人意外地做出了一個試驗性決策：主動「引 狼入室」。 怎麼做呢？   核心內容是，在綜合考慮經營收益的前提下，嘗試實驗性在產品設計端開放招投標，通過試點專案，各個子公司要以全面走向 市場，全面參與市場競爭的管理理念，積極與外部設計單位同時參與方案競標，由集團總裁、品牌行銷中心、投資策劃中心與 研發設計中心共同對設計方案進行評審，再報主席終審。   檔發佈當日，即刻生效。   在我的印象裏，這還似乎是碧桂園頭一次如此主動、大尺度地進行「對外開放」。   產品規劃設計，是產品力提升的起點。但一般大家的認知裏，碧桂園全國近千個專案的規劃設計，基本上是由自己體系內的各 個設計院來完成。對碧桂園而言，這是一個自己養活自己、自己服務自己的巨大內部市場，已經很多年了。   它的優點是，效率高，容易複製，一聲令下，再大的盤，也能夠按時保量完成工作。   而它的缺點則是，速度高於一切時，產品就容易同質化，從而喪失高端競爭力，尤其是在一二線城市面對眾多的對手打陣地戰 時，碧桂園的產品除了價格低之外，基本占不到什麼便宜。   長期以來，碧桂園體系內的規劃設計能力主要是為標準化複製的中低價位產品而生，當它進入一個成本門檻更高、產品容忍度 更低的一二線城市時，這套體系就不適應了，必須改革與開放。   在一定程度上，這是此時此刻碧桂園閱讀全國戰場後的一個必然選擇。不這樣做，沒有勝仗可打。   但一旦這個試點成功，很多人都會受益。   外部的設計公司會是受益者，對他們來說，碧桂園是一個巨大的甲方爸爸。   碧桂園的業主也可能是受益者，他們可以買到與以往不一樣的碧桂園牌房子。   但是，毫無疑問，碧桂園才是頭號受益者，它的產品營造能力會因為吸納外部更好的資源而有機會變得強大，說不定慢慢趟出 一條主攻一二線城市的高端產品線也未可知。   下麵這幾個專案，有望是最直接的受益者。它們被列入此次「引狼入室」計畫的試點清單，分別是：   太倉萬達南專案：裝修與園林 長沙錦繡瀟湘專案：裝修與園林 ‘上海金山專案：園林 貴陽西南城專案：裝修 瀋陽大城印象專案：單體   這五大專案作為此次碧桂園對外部開放產品設計市場的首批試驗，它的試驗結果（甜蜜與教訓），將直接決定著這個「引狼入 室」計畫會不會在集團內部得到全面的推廣。從這個重要性上看，我個人希望它的甜蜜多一些，教訓少一些，從而開放的動力 會更大一些。 「引狼入室」計畫是為了喚起沉睡的危機感，主動製造鯰魚效應，但是這樣也是有風險的。碧桂園也表現出了謹慎的一面。   它特別強調，為了取得較好的設計效果，在設計階段可適當放開用材、裝修與風格等限制。   但是，「各試點專案要制定合理的成本上限。」   與綠城宋衛平主席的「成本任性」相比，楊主席肯定不是一個偏愛幹掛石材、不計代價的地產老闆。所以，我們特別期待的一 點是：舊的玩法之外，他將如何創造一個高競爭力的產品新新路徑出來。   寫到這裏，我把我最關心的一點放到這裏，希望大家踴躍留言討論：   在產品設計端的嘗試性開放，是否是碧桂園對一二線城市戰場即將投入重兵的開始與最新跡象？如果是的話，那麼它的勝算大 不大？   在這個寒冷的冬天，碧桂園想切換賽道，跑到另一個自己並不熟悉的戰場找機會，對手比以往更多更強。大家都面臨一個共同 的問題，那就是，大家都要與時間賽跑，碧桂園也不例外。   我沒有標準答案，聽聽你的。

（2018-12-21 好評與差評 ）   2018 年 01 月 04 日 17:25   沒有行為改變的學習都是作秀。   2018 年 01 月 18 日 23:21   大家都明白窮富購房者的比例，符合二八定律。因為二八定律的存在，剛需小戶型永遠是硬通貨。   2018 年 02 月 02 日 17:08   大多數工薪階層，想要實現階級躍升，唯二的方法：克制消費+正確投資。   這兩項談何容易呢，滿世界都是呼籲活在當下的消費主義，到處都是投資騙局 。   最終大多數人都是泯然眾人矣，繼續把希望寄託在娃身上，周而復始。   2018 年 02 月 22 日 00:47   最近瞭解到一個很不錯的創業公司，一年200萬營業收入，但最後盈利只有不到十萬。   要不是看到財報，我也覺得不可思議。   2018 年 02 月 25 日 21:17   高利貸吃的大多是年輕人，這是古老的行業秘密。   年輕人底子薄，願望多，膽子大，命數還長，背後有中年父母兜底，是高利貸的天選之子。   2018 年 02 月 28 日 20:02   某新區的每次新消息一出，寫斷了媒體人的筆，跑斷了炒房團的腿。   2018 年 03 月 05 日 11:16   《唐頓莊園》裏，男主角問伯爵繼承人，唐家大小姐marry“你們怎麼賺錢”時，瑪麗回答：“我們不賺錢，我們繼承錢 。”   而繼承的錢，就是傳說中的old money。過去old money看不起new money，如今依然是這樣。   2018 年 04月 11 日 09:57   最近和朋友討論青少年長大想成為什麼，從員警科學家變成了職業遊戲選手，直播網紅的趨勢。   成功的網路主播看似簡單輕鬆，但成為一個著名遊戲主播或者喊麥喊出一個mc天佑背後的成功率太低。   對比之下，念書，是一條相對容易的人生路，為了成網紅而千軍萬馬過獨木橋，最終被擠下去的一事無成者，還不如去念個技 校出來做廚師。   2018 年 04 月 20 日 22:58   如果買房過程中，你無法對兩個標的物做出選擇，我建議你考慮租售比佔優勢的那個。   2018 年 04 月 27 日 11:28   《我在碧桂園的1000天》讀後感：楊國強的兩種風格，在政府官員面前，他總是極為謙卑，低調的傳達“我是農民出身， 人愚鈍，老實，違法亂紀的事幹不來，也不敢幹。   在碧桂園內部卻不是這樣“我們有機會就要做到中國第一，甚至世界第一，別人做不到 ，我楊國強一定能做到。   其實，開發商們，大抵如此。   2018年 06 月 05 日 09:19   社會消費增速降低很大程度上是人口斷層導致的。   80後正在追隨70後的腳步退出消費市場，步入服務業市場，包括房產，教育，醫療，養老。   而消費市場的90後因為人口數量少了30%，因此無法支撐消費市場，這就是消費的真相。   地產上下游行業著實龐大，但真正能做好的的，往往是向b端（開發商）收費，為c端（購房者）服務的行業。   2018 年 06 月 22 日 09:19   從經濟學看，某新區的建設 ，永遠也建設不完，但是永遠都可以慢慢修繕。   它可以作為調節經濟節奏，當經濟過熱，它可以充當吸收多餘的流動性的黑洞。   這就是城市熱衷修新區，大開發的意義所在。   2018 年 07 月 06 日 08:17   一直無法理解偽中醫的火爆的原因，朋友一句話點醒我: 中醫是生意。   2018 年 07 月 10 日 07:33   幣圈和區塊鏈最近火熱，我不懂，但我想，按照傳統的投資品的判斷思路來看，並不看好。   傳統投資的判斷思路：   第一點：看人。做事的人是不是靠譜，背書的大咖的口碑如何。   第二點：看事。專案的商業邏輯是不是能帶來利益增長。   而各種區塊鏈專案的創始人都是像俞X雄這種劣跡斑斑的人，註定不是靠譜的事。   2018 年 07 月 18 日 08:04   這幾天確認了一件事，真有不在乎錢的人。因為不在乎，所以他們從來不進行投資的，我覺得這也是一件好事。   很多投資者被對渴望財富侵蝕之後，變成貪婪，往往悲劇結尾。不是每個人都適合投資的。   2018 年 07 月 28 日 09:01   對於仲介來說，交易一百萬的房子和一千萬房產所付出的勞動是相同的，按照百分比收費，根本沒有合理性。   （當然，如果仲介合同裏去掉為仲介寫的免責聲明，我掏滿傭，掏的心甘情願。）   2018 年 07 月 29 日 21:33   未來200天，可能出現的局面：你有房子，但沒有錢，手裏有房子，但是套現不了，沒有足夠的錢，無法給新房輸血，製造 購買力。   這種情緒，會在城市之間傳導。   2018 年 07 月 31 日 08:07   風向變了，新增住宅用地中，純正商品房比例小於40%，增加了各種新名詞：人才房，共有產權房、公租房、長租房，未來 的居住需求，會被分流。   不管你接不接受，“二次房改”已經來臨 。   2018 年 08 月 01 日 07:57   如果你是一個職場新人，總被人說三觀正，你應該萬分警惕。   如果對方是身居高位城府很深演技良好的大佬這麼誇你，那麼你已被打上“單純小白”的標籤。   如果是半生碌碌無為的平民說你三觀正，你如果繼續保持本色不提高格局，你就會跟他一樣“成功”了。   做到上層又三觀正的大佬？——不存在的，這個世界就是這樣。   2018 年 08 月 06 日 08:09   最近的市場驗證了五個字：熊市無剛需   2018 年 08 月 06 日 14:51   金融是一把槍。政治是知道什麼時候扣動扳機。—《教父》維托·唐·柯里昂   2018 年 08 月 10 日 17:57   粵港澳大灣區延綿幾萬公里，能買的區域沒幾個。假如你身在北方，都能聽到某專案的廣告吆喝的，基本確定是個坑。   2018 年 08 月13 日 00:24   異地買房分三種：文旅地產，環XX地產，回鄉買房。   本質上，都是買不起而將就，三者都不是好的選擇。   買房應該像對待愛情一樣，不將就。   2018 年 08 月 14 日 21:13   中國的城市化已經完成了，現在是在城鎮化的進程中，只要地方財政沒有找到新的馬車，就離不開房地產。   2018 年 08月 15 日 01:13   土拍真相：最近全國土拍市場降溫，連上海都流拍了幾塊地、某房價全國前四的三線城市卻沒出現流拍，大家不覺得奇怪麼？   答案很簡單，當地zf在準備出讓土地前，召集地產商們開會，如果大家明確連底價都不會拍，那麼暫時就不出讓了。   2018 年 09 月 14 日 07:44   30%的中國人開始享受共用經濟帶來的福利：成為自由職業者（失業）   2018 年 09 月 15 日 00:52   最近在日本出差，最有感觸的，是JR地鐵線。   進站停車非常快，2～3s而已……列車間隔短，不到10min，更厲害的是，幾乎都能滿座，很難想像每天往返關東關西 的人流量那麼大。   近一兩年，京滬高鐵也逐漸能達到80%的上座率，未來跨城通勤會變成新常態。   當年的超級城市東京，修了一條從東京到大阪的軌道，希望能疏散人口去大阪。尷尬的是，大阪的人坐著輕軌來東京討生活， 東京變得更堵了。   按城市化的趨同性，不久將來，軌道的普及，會為某些大城市，迎來更多用腳投票的年輕人。   2018 年 09 月 16 日 08:01   這一輪樓市人造牛市的本質，是杠杆轉移。   地方和企業的杠杆轉移到個人。包括但不限於按揭貸、抵押貸、經營貸、信用貸。   2018 年 09 月 17 日 07:18   中國的地產，炫技性產品在逐漸退場，未來越來越多的是標準化的樓盤，這就是為什麼大家能經常在不同城市看到同一個產品 的原因。   2018 年 09月 19 日 15:06   冰箱和空調的故事   長虹股價跌了80%，資產縮水450億，最近又傳出8000萬賣掉研發大樓，電視行業越來越難做。   而格力董小姐的空調產業不僅臻臻日上，還玩起各種跨界。兩個企業差距越來越大的原因，不是企業管理水準，更不是創新能 力。   而是房子越建越多，空調越買越多，同時很多年輕人已經不買電視機了。   2018 年 09 月 20 日 07:56   萬科跌出地產第一把交椅的真實原因。   早在2014年5月，鬱亮公開預測：“中國房地產黃金時代已經結束”。   結果過多久，全國地產普漲時代來臨。   鬱亮為什麼如此預測，當時的萬科旗下智庫，利用大數據，得到兩個參考價值極高的數據。   一，我國的套戶比高達1.2，超過國際1.1峰值線，10個家庭擁有12套房子。   二，城市化的第二階段，人口流出的三四線城市將失去房地產。   萬科因此收縮三四線的土地佈局。如今回頭看，鬱亮得到“中國房地產黃金時代已經結束”的結論嚴謹。   但當時為什麼市場還是不講道理的上漲呢？   兩個場外因素：“去庫存和棚改”。萬科有多麼鬱悶，你這會兒能感受到吧。   2018 年 09 月 21 日 08:02   委內瑞拉的今天，很大程度上是產業單一化造成的。國內的城市戰爭也一樣，哪個城市陷入產業單一的漩渦，註定會被拋棄。   2018 年 09月 22 日 08:02   今年下半年的經濟，大家都能感受到。2018年初叫囂著“毛衣站，大打大贏，中打中贏，小打小贏”的人去哪了？   2018 年 09月 28 日 09:30   廣州2016年的數據，稅收共4000多億，上繳國家2700億，自留1300億，這是遠遠不足以支撐這樣大的城市運 轉的，因此當年還有土地出讓1700億作為收入補充。   廣州都是如此，更別說沒產業，收不上稅的小地方政府。     2018 年 10 月 30 日 08:00   股市和樓市的兩大差別，門檻和數據真實度。   股市的門檻低，但是數據真實度高；   樓市資金門檻高，但是往往很多城市的相關數據，都是經過美顏處理的。   2018 年 10 月 31 日 20:53   人生有時候只有唯一正確答案，一轉身就是萬丈深淵！   2018 年 11 月 8 日 08:17   突然發現，很多地方電視臺停播倒閉了。   2018 年 11 月 12 日 09:04   急富青年越來越多，但是致富手法大多很拙劣。   大部分人選擇理財，很明顯，理財勉強追平通脹，不能致富。而能夠超越通脹的方式有兩個：   第一是勞動收入，20～40歲之間，你的收入可以增長的非常迅速，但絕大多數人會很早進入自己的平臺期，不再增長。   第二，是合理區間的負債。一方面負債是資產，另一方面，負債可以砥礪自我。   本質上，急富青年最著急提高的，該是眼界和見識。   2018 年 11 月 17 日 01:57   人類是傾向於放棄過去的思維和邏輯的，那些更堅持的人往往更成功 。   2018 年 11 月 18 日 09:31   現房銷售和開發商自持的政策，一般來說，是開發商的噩夢。但在市場庫存低的時候推出，就是購房者的噩夢了。   2018 年 11 月 19 日 19:41   “一個人只有每天發現24條真理，才能睡個好覺。”尼采   2018 年 12 月 20 日 08:50   早上一覺醒來，看到推送，國家發展改革委發稿：上海，杭州新批復10條地鐵，基建又來了。   打起我的鼓，敲起我的鑼，生活充滿節奏感！   圖片來自攝影師jani ylinampa，地點芬蘭北部小島