一勺言

（2018-12-3 傑總 一勺言）   沒有買到票入場的朋友永遠不會後悔，求帶入會場而未如願的朋友也不要沮喪，因為一勺言永遠會有一篇同樣不遜色的文章在 等待著你們。   剛剛過去的十幾個小時裏，從上午九點到下午五點半，我以VVIP的身份，坐在嘉裏中心的最後一排，聽了一天的2018中城聯盟論壇——與未來好好談談。   有兩個突出的感受不吐不快：   1，這可能是我參加過的最「濕」的一場地產論壇。   「濕」是相對於「幹」而言。總體看，本場18分鐘個人演講秀沒有走乾貨風，對商業觀點的表達，企業家們幾乎是集體選擇 了「濕淋淋」的詩與情懷路線，金句密度堪比奇葩說。   最後，來自新地集團的漆洪波主席摘得「金句王」，風頭甚至超過了中城聯盟現任輪值主席、朗詩主席田明的「實話實說」。 我在後面會詳細列舉他的金句。   也因為太「濕」，部分觀眾覺得胃口不適，饑餓感很強，但是，當他們換個思維角度，並且在知道一些論壇差點夭折的真相後 ，他們最後紛紛鼓起掌來。這個在文末有披露。   2，這也是我參加過的最「精英」腔調的一場地產論壇。   照例是全董事長陣容。但是，王石、胡葆森、任先生這些超級話筒的缺席論壇，反而凸顯出一批更年輕的董事長們。他們同樣 具備很強的舞臺動員能力，對商業安身立命的戰略、模式、業務、視野與邊緣話題，都拿出了自己非常務實的解讀。   我在現場很強烈的一個感受是，多年的房價上漲讓輿論對「開發商」這個身份標籤已經有諸多貶意，但是，如果你在現場，你 會覺得這些演講者似乎在努力重新定義、努力正名「開發商」——他們在企圖成為不一樣的「開發商」。   你看，他們似乎很愛閱讀，對數據有理性自覺，經濟學素養個個不俗，對企業的能力邊界與個人的價值實現上有足夠清醒的認 識，在社會公共話題的理解上，財富與視野的優勢甚至讓他們進一步放大了優勢。   而且最重要的是，當他們走上舞臺，他們一個不言而喻的使命就是鼓勵更多的同行變得像他們一樣更優秀。   好了，開場白就說這麼多，下麵我挑幾個重點來「吐槽」。   陳勁松：造詞專家與超級武器   世聯行主席、前任中城聯盟輪值主席   陳勁松是潛伏在地產商中的「造詞專家」，也是我以上兩大感受的超級證據。   陳勁松的地產觀點，從來不會忘記讓你耳目一新。他每年都會有新概念與新名詞問世，作為一個天生的演講者，世聯行主席陳 勁松讓俗套的房價演講永遠被一堆極其秀麗深邃的學術名詞所包裹，這是他的特質，也是聽眾的福利。   在某種程度上，我大膽說個感受，是他拯救並升級了房價討論與地產預測岌岌可危的傳統形象。   昨天，他提到了判斷城市的三個定律：   1，陀螺定律：品質、半徑與外力，決定了一個城市的房價會不會失速；   2，簡-雅各布斯城市定律：結構單一化是一個城市經濟衰落的先導特徵；   3，價格定律：價格與產權狀態無關，管制政策的頒佈既不能替代、也不能真正增加真實的供應，而供應不足，無論是向租賃 還是購買傾斜，都會造成另一方的價格上漲。   他說，當我們談論房地產行業前途的時候，談論國家是沒有太大意義的，我們要談城市。城市是一個國家的基礎的動力，經濟 的核心競爭力是城市而不是國家。否則，動輒談宏大議題，我們反而會誤判。   他還說，陀螺定律告訴我們，一個城市的房價失速沒有那麼可怕。失速與崩盤是完全兩種不同的狀態。   我們擁有大炮先生很多年，但是當大炮不再轟鳴，我們還可以擁有陳勁松。他是我們的超級學術武器。   陳俊：夜壺，恭桶與抽水馬桶   一德集團董事長、艾佳生活董事長   關於陳俊的演講，我不打算說太多。近期我會專門寫一篇文章來談談他50歲時的一個創業專案艾佳生活，何以歷經三四年去 年做到了103億元的營業額。   他今天的演講，從地產夜壺論開談，希望把房地產與房價美好故事的最後一棒——交付難題——給出一個更美好的解決方案。   他造了兩個新詞：恭桶與抽水馬桶。恭桶用時臭，刷時更臭。他則希望用艾佳作一個創業試驗品，企圖對房屋交付三方共輸現 狀進行一個互聯網式的改造。   關於艾佳，我寫過多篇文章。我認為艾佳一旦成功，它可能重新改造一個1.5萬億元容量的超級市場。在這條道路上，它將 面臨很多挑戰性問題，首當其衝的便是中國房地產行業備受苛責的竣工驗收備案政策。   一旦成功，僅以此功績，陳俊的努力就將名垂史冊。我祝福他一路順利。   最後，我對他提出的一個問題耿耿於懷，希望你也一樣。   他說，國外已經沒有針對C端的建材市場，只有對B端的，我們卻正好相反。這個現象反應，中國全成品交付比例太低，它什 麼時候可以改變？   左暉：理科男的不確定性   貝殼找房董事長   我想再一次陳述我的觀點：老左確實是票房保證。他今天的演講表現，不過是在驗證這個觀點。   理科男的世界確實與我們大多數不太一樣。我們一般人看市場談論房價，往往都是這種畫風：我覺得，短期有點問題，長期看 沒有問題。早買早上車，一定會漲的，諸如此類。   但是，老左卻認為，樓市的秘密就藏在結構裏。他口齒伶俐地給你提供了一堆看問題的邏輯與維度，相當於給你提供了一個個 尺規，於是，你按著這些尺規，按圖索驥，順理成章，就看到了迥然不同的畫面。   這些維度有：   1，對C還是對B； 2，住宅還是非住宅； 3，城市與人口的結構； 4，線上與線下； 5，地產產業的分級，從開發，交易平臺到房後市場。   他做了一個預測：五年後，中國房地產行業的新房、二手房與租賃的比例關係，將由現在的12：6：1轉變為五年後的10 ：10：3。   他判斷，中國房地產行業的結構正在變得更加複雜。因此，市場的調控者也被提出了更高的要求。   「當市場為了調控房價而調控房價時，通常都是控制不住的。而當市場為了調控供需結構而調控房價時，出來的政策就比較有 效果。我們認為，應該讓交易總規模保持穩定，交易規模越穩定，房價就越穩定，交易規模越波動，房價就越波動。」   最後，我忍了又忍還是決定嚇唬你們一下。這張圖可以佐證，高等數學過關，才是一個及格的地產專家。 漆洪波：在金句中逆襲   新地集團主席   誰也沒有想到，漆主席的演講畫風走了金句路線。更沒有想到的是，這個選擇把他推成了當日我的朋友圈之王。我猶記得，去 年此時，刷屏的是田明的「我們受人尊敬麼？」   話不多說，我答應你們把完整版披露出來：標題《那些時間叫我們的事》。   無知而不自知是無知之知；   知道一個東西的名字，與真正懂得一個東西是兩回事；   一旦有了立場，智商就是多餘的物件；   沒有什麼事情比公正地對待事實更為困難的了；   談話中，會議室、尤其是新聞媒體裏聽起來很有智慧的話，都是值得懷疑的；   這個世界上的問題，不在於聰明人充滿疑惑，而在傻子們堅信不疑；   信仰是比謊言更危險的真理之敵；   經驗帶給一個人信心的時候，可能比任何形式的垃圾還糟糕；   不同凡響的成功最常見的原因是運氣；   預測者有兩種，一種是自己不知道的，另一種是不知道自己不知道的；   誤測無法透露未來，只能暴露預測者的無知（來自巴菲特）；   我從來不想未來如何，未來很快自己到來（男神愛因斯坦）。   當然，我認為當日他還提出了一個特別被低估的話題：如果馬雲、馬化騰今天重新創業，你覺得他們還能再成功嗎？   這個問題一定讓二馬同學心驚肉跳：終於有人提出了這個最擔心的問題。   在我的朋友圈裏，以及，在我的視野裏，漆洪波同學是唯一一個經常去國外買全英文原著的地產商。那些密密麻麻的英文大部 頭令人生畏，這次「金句演講逆襲事件」後，我再次確認了自己對他的一個印象：   「一個商業地產商，建築控，以及一個貨真價實的精英主義者」。   姚勁波：砸場子的人   58集團主席 這裏我要吐槽。   這麼說吧，他的演講題目是我出的主意，標題也是我擬定的，《互聯網視角中的地產生意：痛點，難點與賺點》。   坦率而言，這看上去真的是一個很棒的、為他量身定做的一個題目，任何一個跨界嘉賓來談房地產，這個話題可以激發不同的 靈感與可能性。請讚美我一分鐘。   很遺憾，演講前兩天，姚老闆更換了PPT，把它變成了一個58集團的廣告演說。演說總體還行，但是，我只能說，他失去了一個用另外一些更聰明的方式推銷58 品牌、展示自己跨界優勢的機會。對此我感到十分遺憾。   借此，我也呼籲下一屆中城聯盟論壇，應該更嚴格審定演講嘉賓的演講內容。我給出三條建議哈：   1，不能打廣告； 2，不能讓人看出來你在打廣告； 3，演講內容請務必保持原創與神秘感。   否則，我們應該限制他們上場的機會。   田明：數據背後是有呼吸的生命   朗詩綠色集團董事長   田明如願開講，他的題目是他不妥協的產物：《為什麼中國碳排放量是全球的30%》。   他首先堆砌了一組令人壓抑的數字：   1，中國以15%的GDP占比，18.6%的人口占比，貢獻了人均1.77倍世界平均水準的碳排放量；   2，中國的建築行業是當中的重中之重，占比高達48%；   3，中國現在有400億平米的存量房面積，其中95%的節能率低於50%；   4，中國新建房屋中有80%以上是高能耗建築；   5，很多企業在設計階段申請了一星、二星、三星綠色標示，但是，其中只有5%的企業在運營階段申請了綠色標示；   6，7歲以下的孩子對甲醛沒有任何抵抗力，成年人可以有一定的防護能力。它的主要來源是裝修污染。現在的技術已經能夠 生產不含甲醛的粘合劑，其成本只比含甲醛的貴20元/平米；   7，甲醛的半衰期是5到13年，通常意義上，光觸媒、活性炭其實用途不大；   7，中國的房地產行業銷售額，過去18年，從4600億元增加到近14萬億元，增長了30倍。中國的房地產行業應該承 擔起責任，雪崩時沒有一片雪花是無辜的。   他的結論是，留給我們的時間不多了。   你看，耿直男就是這樣「簡單粗暴」。   吳伯凡：從成功到意義   冬吳相對論創始人   首先不能不說，吳老師的PPT做的很棒，顏色很跳，又扎眼又搶鏡，頗值得地產商學習。   其次，製造「認知焦慮」的大咖都是有兩把刷子的。作為羅振宇的師傅、冬吳相對論的創始人，他是自媒體的榜樣，他為我們 莘莘自媒體人突破了兩個天花板：收入與地位。   吳老師一共說了三個觀點：   第一，「大教堂思維」。做事情要像教堂的設計者與建造者那樣，明明心知肚明，自己是看不到教堂竣工那一天的，卻依然兢 兢業業地工作。   第二，「曾孫輩法則」。你成功不成功，只能由你的子孫說了算，由於你的兒子與孫子，與你之間還有潛在的利益關聯，因此 不夠客觀，最好由你的曾孫來進行評價。   第三，從成功到意義。我們越來越需要一個不僅昭示著成功，而且更昭示著意義的建築。一個好的建築是能夠成為時間的盟友 ，而壞的建築則是時間的敵人。   吳老師也不忘記給出理由。這些理由也是大名鼎鼎，各有來頭。   馬丁路德說，即使世界明天毀滅，我今天仍然要在自己的花園裏種下一株蘋果樹。我們需要一種淡定。   《顛覆式創新》的發明人克裏斯坦森說，我總是深切地關注著未來，因為我的餘生都將在那裏度過。   而彼得德魯克說，人生上半場要追求成功，下半場則要追求意義。   我坐在台下，內心的感覺十分真實，觸手可及：這麼豪華的引經據典之下，你能不掏錢買課程麼？   路林：中性看資本   中城投資董事長   作為中城聯盟旗下中城投資的董事長，以及，中城聯盟的財富大管家，路林做了一份很有內容的PPT。   標題是《水不靜，流且深——從加杠杆到加資本》，一共22頁，當然無法在18分鐘裏詳細闡述。會後，我給他微信，要來 了全文。     其中，有一頁PPT我很有感覺。它揭示了一個很關鍵的真相：「我們發現，最近五年來，社會融資額的50%左右都用來償還利息了，換句話 說，我們現在的穩杠杆與去杠杆之間是一體的，不能分離的。去杠杆，反而導致杠杆率變得更高，因為資產價格下降了。」     這個吊詭的場面讓我們深感政策工具尺度之微妙之不易。現在，我們要對我們自以為是的觀點保持質疑，因為，它很可能已經 不是我們以為的那樣。   這正是市場與真相值得敬畏的理由。   馮侖：警惕糖衣炮彈   風馬牛創始人，禦風集團董事長   馮侖被再次安排壓軸演講，但是這一次他「辜負」了期待：他做了一場我的印象中最沒有「顏色」的一場講演。   「如果不葷腥，我們為什麼要聽馮侖的演講？」   我寫作本文時，社交媒體上正在大肆傳播馮叔的地產「秋褲論」：地產從青春期進入成人階段的標記物是，不用媽媽提醒我們 就自己把秋褲給穿上了。   他從不缺乏製造新議題的能力。你看，當他不用黃段子來驅動演講時，他依然可以給出有價值的預測與判斷。   顏色標籤在過去的時間裏，基本代言了馮侖的演講，成為他最知名的標籤。但是，任何人都會成為外界成見的受害者，我恰恰 認為他的演講最有魅力的那部分是他對房地產行業勇敢定性的能力，而這部分被很多人忽略了。   首先，他敢於定性下結論，而大多數人怯於結論；   其次，多年來他一直在陳述同樣的一個地產結論，顏色段子只是他的「糖衣炮彈」，很多人都在犯「買櫝還珠」的錯；   最後，他演講的底層邏輯與基礎設施一直未變，那就是，他從骨子裏相信美國地產模式一定會是中國地產模式的未來樣子。最 重要的是，他用真金白銀的投資來驗證自己的結論。   也只有從這一條出發，倒推，你才能真正理解馮侖的演講內容。這是他能夠獲得地產「上帝視角」的重大秘密。   現在，我免費告訴你了。   李潔：遠方有天地，當下有詩酒   中城聯盟秘書長   每年最後一個出場的人都是她，因為她的「演講」相當催淚，也因為她的心裏話特別走心入心。   這種無意間的安排，成為慣例，是中城聯盟論壇很有人情味的一個意外的體現。每次都是由中城聯盟的秘書長最後出場，來問 大家，今天，你滿意麼？也來告訴大家，如果你不夠滿意，我們一直在希望做的更好的路上。   上一年度的中城聯盟論壇，我因為偷懶沒有寫讀後感，為此我後悔了一整年。這一次，我以她的發言結束這篇2018年的讀 後感。   誠如她所言，希望每年年末地產人都有這樣一個留給自己的儀式感。   《看得見的未來》   聽到音樂就知道，我不是上來演講的。各位好，我是中城聯盟秘書長李潔，在結尾時我來和大家聊聊這場論壇背後的故事和事 故。   這是一場差點中途夭折的論壇。40天前，中城聯盟的10位輪值主席非常嚴肅地討論了一個問題——這場論壇究竟還辦不辦 ？想必大家都很詫異，畢竟連續舉辦了三次，且次次爆滿，甚至都已經有不少人偷偷溜進來蹭會了，為什麼會考慮歇一年？而 作為地產界的局內人，各位想想目前的行業狀況，就明白原由了。   當然，討論的結果是中城聯盟論壇要繼續——因為，在這個普遍焦慮的大環境下，作為一個已經19歲的行業群體，有義務和 同行們討論一下“未來的路”，不為自己，為了行業中的人和千千萬家庭。   所以，感謝今天在臺上分享的15位中城聯盟企業家，向他們在這個時點依然選擇真誠地表達而致敬！特別感謝今天的兩位跨 界嘉賓，著名學者吳伯凡老師、人工智慧科學家秦曾昌老師，兩位給現場的地產人帶來的是認知的迭代、是與未來的另一脈鏈 接，謝謝！還要感謝現場的各位中城聯盟成員企業的董事長，69位企業家19年建立起來的交情，是中城聯盟能夠一路前行 的根基。   說完感謝，我要幫在座的朋友吐吐槽，有人說：有的演講沒觀點沒數據支撐、大週末的花錢來聽廣告了，有的說準備不充分磕 磕絆絆不流暢……等等，我都記小本兒上了，旁邊標注（給我等著）。可見，在行業同仁的心裏：臺上的企業家都是有光環的 ，你們得是完美的。而實際上他們是普通人，感受到整個行業的焦慮、恐懼以及擔擾，大佬們也都不從容了。   所以我們最應該感謝的，是在座願意拿出一整天的時間與我們同行、給我們糾錯、向我們吐槽的新老朋友，而作為主辦方，也 真的在竭盡所能地想給大家體驗感稍好的一天：   我們把企業家的演講，從12分鐘延長到18分鐘，希望他們將觀點分享得更加透徹；   我們縮減了原計畫三分之一的現場席位，只為了每一位進到現場的人，都有一張桌子，在連續燒腦的時候，舒服一點；   我們加高舞臺，一遍遍測試座椅的角度，為的是無論坐在哪個區域的嘉賓，都有相對清楚的視野……   的確，在這個知識焦慮的年代，論壇天天有，但中城聯盟想做那個“不同”。我們期待，無論行業是黃金還是白銀，是焦慮還 是安穩，“中城聯盟論壇”都像一個寡言但真誠的老朋友一樣，在每年的12月2日，如約出現在你面前，聊聊明天。不求共 識，和而不同地說說心裏的話。   而你，可能也會提早一年就在1202的日程上做了標注——這不單是你與中城聯盟的一次相約，更是作為行業中人給自己每 年年末的一個儀式感。   今天的演講，有一個特別有意思的小細節，有兩位演講者引用了兩句幾乎對立的名人觀點。一句是出自愛因斯坦的“我從不想 未來如何，未來很快會自己到來。”另一句出自克裏斯坦森“我深切地關注未來，因為我的餘生都將在那裏度過。   我發現，這看似矛盾的兩句話，在我身上倒是完美結合了。作為中城聯盟的秘書長，我站克裏斯坦森，因為我必須關注這個行 業的動態，關注中城聯盟每個企業、每位企業家的前路方向，這是我的職業本份。   而作為女性，我站愛因斯坦，當下最重要，有的時候我可能不需要出發，我會被抵達。人生海海，我願意拿出更多的時間，去 看星辰與大海。   也衷心地祝福在座的各位，遠方有天地，當下有詩酒，快樂的堅持，坦然的妥協，少一點事故，多一點故事。   再次感謝各位！我們明年見。

（2018-10-29 有深度的 一勺言）   紅紅綠綠的籌碼就堆在桌面上 2012年，郝建民還在中海地產執掌大權。一天，電建地產的董事長先生前來拜訪。   醉翁之意不在酒，電建此行的目的是向央企老大哥取經。   飯局餐敘，他一直在不停追問，到底怎麼做才能把房地產業務做大？   與其說夏總虛心求教，不如說他格外焦慮與急切。兩人你來我往，言之鑿鑿，情意切切，央企隊友的革命友誼在飯局上飄蕩。   忽然間，郝建民停了下來，他看著夏進：   「有句話不知道當講不當講。房地產是需要時間去積澱的，真的急不得，千萬別著急啊。」   這句話能量太大，差不多消解了之前所有的問與答。   進入2018年第四季度以來，許多民企都在為「活下去」輾轉騰挪。但殊不知，央企開發商的心態也十分複雜。     表面上看，他們有比民企更優越的融資條件，資源稟賦，無人能及，處在一個反週期並購操作的最有利位置。   但實際上，目前只有保利和中海，才真正抵達了房企銷售排行榜的前十名，跑在前面更多的還是民企隊友。   央企兄弟們的野心與志向，還在後面發酵。   一   那天以後，夏進把電建地產銷售額從TOP150提到了今天的TOP50。跟夏進一樣，著急把房地產業務做大做強的央企掌門人，這兩年越來越多。   2個月前，被中交派進綠城的張亞東，繼曹舟南後，擔綱綠城中國（3900.HK）行政總裁。   這幾乎是中交入股綠城中國近四年來，最直接的一次管理意志體現。   內外唏噓。   兩個月來，張亞東嘗試在綠城打通各個業務鏈條，企圖實現數據共用。但這畢竟是個長線工程，還需從長計議。   中交和綠城的微妙關係，是中國房地產並購大案裏的非典型性案例。   當年，孫宏斌不過和綠城短短交接幾個月，已經深入體會到了綠城產品設計的精妙。那場婚姻短暫，幸福指數不算高，但後來 對提升融創的豪宅品味方面，綠城功不可沒。   儘管最後一拍兩散，可是，融綠局部的聯結和合作仍然維繫了一段時間，總體來說，老孫的並購很值錢。   但是，真正收購綠城，並一起攜手共度近四年的中交，反倒認為，自己並沒有在綠城身上找到更多存在感。     「你自己都不懂房地產，你怎麼知道怎麼管？」   一位中交高管對一勺言解釋說，「因為敬畏，所以寬容」。   房地產並購案大多殘酷、直接，宗旨是我得到你，然後把你變成我。並購後的清洗、交融，通常到處充滿火藥味。   中交和綠城的博弈看上去卻平淡如水。但這一切在今年張亞東上任綠城一把手後，畫下了一個隱隱約約的句點。   為什麼今年以來，中交對綠城的管控顯得不那麼「寬容」了？   中交也急了。   二   綠城似乎還是那個綠城，中交卻不是原來的中交了。   並購綠城以後，中交在北京北三環的房地產總部，組建起了一支幾十人的隊伍。   這支隊伍埋頭幹了三年多，就琢磨一件事：中交房地產業務做大做強，路在何方？   這個問題，和數年前電建地產掌門人夏進拋向郝建民的問題簡直一模一樣。看來，時光荏苒，但焦慮與困惑都是相似的。   雖然已經和綠城中國的銷售額合併報表，但是，在外界以及中交集團高層看來，綠城的成績還是綠城的，作為大股東，中交之 於綠城不過是一個沉默的背影。   中交的主業目前有兩個，一個是基礎設施建設，它是中交賴以起家的業務，一個是房地產。   但是，在新的經濟結構調整下，大體量的國內基建業務做一個少一個，市場空間受到擠壓，傳統優勢走向瓶頸，房地產業務就 成了一種新主業與新增長點，被寄予厚望。     這項主業能不能起飛，並不取決於中交和綠城的關係梳理，而首先取決於中交自己能否先讓中交基因的房地產業務變得厚重， 向下紮根。   可惜，中交地產這些年，增長率雖然快，但銷售額基數太小，到今年才300億左右。   一勺言獲悉，他們的憂患意識是相當強烈的。過去三年多，中交的總部朋友說，這支新組建的總部隊伍，先將體制內的各房地 產業務摸了一遍底，然後，做了三件事：   1、重新思考賽道。   諮詢公司羅蘭貝格先行登場，中交集團高層下達指令，方法論和目標一起設定。最後，大家得出來一條非常央企範兒的路線圖 ：中交特色、國內領先、海外協同發展。   2、梳理品牌。   出師講究名正言順，國企尤然。   中交最後總結出了一個新定位「五色地產」：藍色海洋精神、紅色家國責任、金色國際品牌、橙色協同能力、綠色友好產品。   這個品牌定位裏，有顏色，有定位，有願景，有產品。中交喊出的口號是「美好生活營造者」。   說起來是品牌體系，但在補充細則裏，其實卻意有所指，主事者希望深刻影響中交地產後續的核心動作：專案定位、設計施工 、案場管理、行銷推廣、物業運營、售後維護等一系列專案開發落地。     3、搭建產品線。   行業裏有一個趨勢，產品有無競爭力，取決於你的產業鏈打通及供應商無縫合作的能力。   萬科正在雄安和各高校組建聯合實驗室，金茂開始入股上下游科技企業，推出金茂府單品IP2.0版。大家都是按這條邏輯在走。   從2018年2月內部啟動，歷時九個月，10家內部單位與42家行業上下游公司參與，中交最終形成了一個「精益化產品 體系產品系列大綱」與「規範導則」。   這份產品大綱，其初心翻譯過來就是，牽手內外的合作夥伴，給各地城市總、專案總的工作提供一套落地指南，去推一種更高 級的標準化，並組建一條齊心的作戰隊伍。   六大產品系，已待字閨中，分別是，中央公館，和風小鎮，美廬，雅郡，香頌，中央公園。   中交一點也不掩飾自己的對標對象：萬科的情懷、綠城的產品，朗詩的技術，華潤的品味，仁恒的均衡。而它自己想做一個組 合體。   在中交內部，這套產品體系的問世，被寄予厚望，被評價為中交地產在戰略、品牌、產品與供應鏈體系的「從0到1」。   在此之前，中交的地產業務尚缺乏真正全面的統一標準，各地都按自己的節奏走，想怎麼做就怎麼做。用高層的話來說就是， 中交房地產業務沒有做大的根源是：只有形式沒有魂。   現在，中交總部的內部報告打算終結這一切。   三   但是，這套理論一出來，研發團隊就感受到了來自公司內外的壓力。   「哪家沒有這一套東西呢？這樣做有什麼用？」這是最為常見的心態。   後來在一次內部會上，中交房地產集團董事長趙暉、總經理蔣燦明與副總經理周濟，三人一錘定音，中交是要把不可能的東西 變為可能。   這一整套體系，混合著中交的野心和文化，細分到每一個房地產的實操環節。   假設你是一個專案總，拿地之前，到銷售之後，集團總部都會告訴你該如何制定產品定位和策略打法，甚至細化到社區大門、 入戶大堂、電梯要做到什麼標準，沒有做到就是不及格。   它讓各地一線的人都有了一個頂層設計，並提供了資源庫和方法論。在設計者看來，它們是提升地產業務速度和規模的前提。   但是，所有的懷疑都會指向一個問題：這些到底有沒有落地的可能性？   首先站出來叫苦的，是各位供應商。   整合供應鏈資源，固然可以節省成本、提高效率，但中交的意圖還在於將產業鏈上下游供應商變成利益共同體，對接更個性化 的C端。它意味著彼此都要更加用戶導向，自己做乙方，讓購房者做甲方。顯然，一些供應商必須犧牲一部分眼前利益。   舉例來說。中交地產在一個住宅產品組合中，需要海爾提供智能電器組合。海爾沒有參照中交的產品體系，直接端出了他們面 向消費者的一套成品，然後命運可想而知，被中交駁回了。   中交的態度是，有些供應商還是在用對接B端的思維和開發商合作，而他們是要真正對接C端。在中交的一套產品系中，會有 超過30家供應商相互融入，共同服務於住宅產品。大家都是配角，而不是每一家各自彰顯自己。   而公司內部的反對，更多來自那些已經在中交固有土壤裏待了太久的人。   他們是這家公司舒適圈的代表，保守，穩健，不犯錯，但也沒什麼突破，成績中庸，甚至存在感不強。   中交的高層朋友說，這次組織與理論重建，會改變原有的權力結構，打破利益格局，很多人需要改變工作習慣，跟上新節奏。   這套體系還需要解決一個問題：這些從產品到品牌的高級標準化動作，是否已錯過了房地產的最佳時機？   行業裏許多開發商是先跑步，再擦鞋，這麼做的好處是能在實踐中做小修補，壞處是容易形成路徑依賴，等到發現路線歪了， 也很難再糾正回來。   中交的意圖是，借著產品軟實力的名目去給各地做行為硬約束，先想好怎麼做，再整合隊伍，出去打。   遵循的道理也很樸素：過去沒有的東西，現在有了，就是進步。   在接觸到中交內部的這些真實資訊之前，一勺言很難想像一家300億元體量的中型房企的底色。   但是，第一大步已經邁出，落實的程度，決定了中交自身房地產業務的未來空間。     四   糧草與能力儲備之後，最重要的是投資佈局的判斷。   一勺言獲悉，中交的投資路線圖也大尺度進行了更新：佈局全國4+N城市，4個一線城市與一個隨機的N 。   N受到集團的方向影響，是留給自身的機動性與變數。   但是，新的合作策略裏，有三大原則。   第一原則，合併報表； 第二原則，中交操盤； 第三原則，中交品牌。   三大原則之外，其實還有一個隱形的原則：首選的合作對象，其品牌與產品力，要勝過中交。簡單來說，中交傾向於和強者一 起玩耍。   這種認知切換，在現實中，其實難能可貴。   房地產戰場硝煙彌漫，越來越多央企開發商帶著做大的雄心，加入廝殺陣營。他們通常會面臨三方面的圍剿：   一是，全國型央企需要跟本地型國企PK。   尤其在一線城市，當地國企和地方政府常常有天然血緣關係，坐擁一方，更容易得到資源青睞。央企再知名，也是外來者，需 要爭奪土地資源和當地政府的信任。   二是，央企和民企之爭在放大。   不少央企被一線城市當地國企擠壓到二線城市時，發現那裏早已經是各類品牌民企的天下。不亮出硬實力，光靠紅色招牌，也 難兌現央企優勢。   三是，新業務之爭。   現在多元化新業務才是吸引各地地方政府的法寶之一，拍到地的開發商不僅要會蓋房子，還要會造夢，能玩轉新業務。地方政 府更喜歡那些有概念的開發商。   所以，央企需要讓自己變得更有故事，才可能捍衛地位。   在這種複雜的變局裏，央企需要找到比較優勢，跟隨自己的戰略與策略的變化，去改變打法。   在中交地產新一輪的戰略路徑設計中，頂層設計者也確實考慮到了這些層面的新變化。   比如，中交在嘗試和一線城市的當地國企合作。有些當地國企在團隊、融資或產品上有弱點，中交在嘗試與他們形成互補關係 ，而不是直接競爭。   在新業務上也在練兵。中交未來準備在社區商業、教育、養老、長租公寓領域投入重金，秀出自己的多元肌肉。   簡單說，持續的拿地能力一靠資金，二靠產品。而央企的最大優勢是贏得合作方、金融機構和消費者的信任。   根據一勺言對中交的觀察，這家央企受主業基建業務的影響，土地儲備與土地獲取管道通常問題不大，來自銀行的授信額度也 比較多，現金流不錯，地產開發很容易與基建類主業形成業務聯動。   但是，中交還需要思考三個問題：   一，中交體系內具有多個地產開發平臺，整合成本高，統一的地產品牌影響力還有很大空間。如何與綠城相處，利用好綠城的 技術儲備能力，也是一大懸念。   二，在激烈的外部競爭中，受限於體制，相比民企不夠靈活，在外部職業經理人的引入上，中交還不夠市場化，專業開發能力 較市場化的地產公司也更弱。   三，能落地的理論才真正具有指導意義，如何撥開公司內外紛擾，統一軍心，義無反顧，需要中交相當多人的共同努力。   中交地產要再出發，除了打造新盔甲，還需要這些新武器。   最後，祝福加入新戰局的各家央企。   每一家央企都有不一樣的故事，接下來，一勺言會密切關注那些被忽視掉的公司幕後故事。  

（2018-10-24 小董小姐   一勺言）   今年八月底的時候，董小姐關注到，藍光地產換帥了。 藍光地產原總裁兼集團COO魏開忠，一夜變成了高級副總裁，而藍光地產原常務副總裁餘馳則突然上位，任職集團COO。   二人管轄業務互換，藍光地產總裁的位子被集團CEO張巧龍收回兼任。詳見董小姐 | 獨家：藍光高層人事出現了一個「神操作」 https://mp.weixin.qq.com/s/a1rMhxVU4txAKyA-X7iOHQ   此事因極為少見而相當蹊蹺。地產職場是個名利場，高級管理層除非有離職之意，通常不會接受這種安排。董小姐當時就覺得 ，此事必有下文。   我把我的不解寫了出來，結果熟悉藍光的朋友們紛紛回饋，董小姐你還是too young too naive，這在藍光一點也不讓人意外。   “我們早就習慣了。”   董小姐當日判斷，這位從副總裁升職到集團COO位置的餘馳先生，在藍光地產呼聲較高，大概率會接班。   兩個月後，不出所料。   董小姐獨家獲悉，10月21日，藍光任命餘馳為四川藍光和駿實業有限公司（即藍光地產）總裁，不再擔任藍光地產常務副 總裁職務，繼續兼任藍光發展股份有限公司首席運營官（COO）。     餘馳今年才35歲，可以說是藍光歷史上最年輕的一屆總裁。這個年紀的職業經理人坐上總裁之位，在行業中也是相當少見。 上一次我們看到的是新城85後總裁王曉松，但那是老闆二代接班風格。   餘雖然年輕，但也是近十年的“老藍光”了。他早年做老闆秘書，之後負責公司招采，自成都公司總經理，成都區域董事總經 理，再升任投資副總裁，常務副總裁，集團首席運營官，直到今天的地產總裁。   他是韓國國際法律經營大學院碩士研究生學歷，註冊執業律師。藍光內部對他的評價大多是，個人能力很強，工作作風硬朗、 果斷。   如果拉出一條職業長線去看，他的晉升之途尚算穩紮穩打。對很多職業經理人來說，這種境遇在一家民營公司，其實已經可遇 而不可求。   董小姐平時要觀察的公司比較多。在其他大公司，我發現，這樣一個有潛質的年輕人一般能夠爬到城市總的位置已經算加分， 能到區域總位置更是非常了不得。   從指揮部到作戰部，從集團到地方，再回到集團總覽全局，視野、能力、野心、心態、情商、手腕，時機，一個都不能少，行 差踏錯一步，可能都走不到今天。   當然，最關鍵的，還是要讓你的老闆欣賞你，同僚依賴你，在公司裏有真正擁護並支持你的人，讓你有空間與時間去兌現你的 價值。   董小姐觀察地產職場，人事是一個重要切入口。但是，寫人並非關注其八卦，而需要有一個底層邏輯：一個年輕的職業經理人 在一間民營公司的晉升速度與風格，通常可以準確折射這家公司的內部治理與企業文化。   也就是說，寫人，其實是為了寫事。   餘馳的上任，也折射出了藍光地產現階段的重心所在。   董小姐有幾點小觀察如下：   1、幹部年輕化。   內部晉升更偏向於年輕人，同時加大了校招生的培養，打造嫡系部隊。這類人往往對公司忠誠度更高，文化認同感更強，身上 帶著濃郁的“藍光”色彩。   新總裁餘馳的出現，反映出高管要進一步年輕化的趨勢，以及內部體系人才培養要持續強化。   從人才的構成可以看出一家公司的沖勁。作為藍光歷史上最年輕的總裁，餘馳有沒有可能讓這家公司變得更靈活，更柔性，是 一個觀察懸念。     2、為什麼是餘馳？   雖傳言很多，但董小姐的理解是，在行業的主題詞變成活下去的時刻，藍光地產需要一個非常瞭解本公司機制、體系以及文化 的總裁來整體控局，凝聚人心，有所為也有所不為，從而跨越下行週期，好好過冬。   餘馳作為“老藍光”，經歷過藍光地產歷史上多次公司變革，瞭解藍光的諸多變化細節與脈絡，這都有助於他去團結公司一切 可以團結的力量。   他需要做的還有很多。當市場改變的時候，公司模式也要重構、更新，藍光內部各板塊互動還需要進一步加深。   3、回款不達標。   藍光的朋友說，餘馳上任總裁後，更多精力還是放在今年簽約回款的目標達成上，這件事關乎企業的生存。   董小姐瞭解到，按照之前的計畫，今年三四季度是藍光地產的重點推盤季，卻沒想到遭遇市場突降。而在今年三季度之前，藍 光的銷售、回款節奏都沒能真正達成預期。   老闆楊鏗對業績表現的不滿，也是藍光地產總裁換帥的重要原因之一。上半年只完成銷售額413.73億元，離內部目標尚 有不小差距。   可是，現在這個時點追業績依然相當難。   今年只剩下兩個月，怎樣提升銷售，完成回款額，這是眼下，交給餘馳的最大任務與挑戰。   藍光地產的大本營在四川，四川的銷售額占全集團業績貢獻接近三分之一。但是，四川樓市儘管目前還能賣，但為了在市場下 行期搶收，推貨期能提前都提前了，在價格上也做了不少讓步，利潤有所犧牲，甚至引發過業主維權。   除此之外，如今面臨的問題還有貨值儲備不足，未來銷售可持續性上也要打一個問號。   這意味著，餘馳的上任，必須有立即的表現。不僅要完成眼下的銷售回款任務，還要為公司持續性銷售問題找到替代方案，否 則，現在謀取的成績都可能只是曇花一現。   4、新老摩擦力。   藍光內部，從來不缺故事。   這些年，空降而來的職業經理人也在不斷加入這家西南起家、志在四方的公司，目前看，有兩方面的問題無法回避。   一是，外部新鮮血液的融入不是一朝一夕就可以完成，瞭解藍光的企業文化和根基需要時間；   二是，新的市場環境下，不少“老藍光”陷入了發展瓶頸，和新人進場時的福利待遇差異正在加大，這導致了心態不穩，一部 分人才流失。   5、原總裁魏開忠去留懸念。   兩個月前，原總裁魏開忠當日下課，降為高級副總裁，和餘馳管轄業務互換，如今看來，很有為餘馳騰位置的意思。   從總裁到副總裁，放下執掌大權，讓位給年輕人，魏開忠至今安居其位，其心胸非常人所及，背負的東西或許也比外界看到的 更多。   從這個角度看，魏開忠曾經是協信的副總裁，經歷過協信變革中一系列的起起伏伏，或許早已把一時的升降置身事外。   不過，董小姐還是要大膽預測下，他離開藍光的時間或許也已經進入倒計時了。

（2018-10-21 董小姐 一勺言）   先聲明下，寫這篇文章的主要目的，是董小姐想要表達這樣一種感覺：   1，廣州限價令優化事件，主要是一場樓市裏的「拆雷」行動。   2，昨天的限價令，今天結出了業主價格維權的惡果。如果我們把業主維權視作樓市裏的不穩定因素的話，那優化限價機制， 就有助於撇清自己在這一波業主維權中的角色，並減少這一不穩定因素的發生。   3，優化限價機制與樓市調控鬆動，本身沒有太本質的關聯。但外界容易擴大聯想，並推及己身。   ———   股票持有人，買家，賣家，兄弟城市，都在等待廣州限價鬆動的進一步消息。     然而，在廣州增城、南沙、花都等都傳出「限價放開」傳聞後，廣州住建委連夜加急回應，一錘定音：   1、要對新建商品住房的預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。   2、會繼續嚴格對新建商品住房開展價格指導，保持調控連續性和穩定性。   這個回應，用的是優化而不是取消的字眼，在調控連續20多個月後，它被多方視為一個鬆動信號。   消息滿天飛。昨天，董小姐隱隱感覺到，消息傳出後，三個一線城市，不少熱點二線城市，似乎都沉浸在一種奇妙的情緒裏。   身處其中的開發商們，嘴角邊仿佛都浮現出了蜜汁微笑，一種翹首以盼等待開獎，卻又不敢說破的心情夾雜其中。也有投資客 開始蠢蠢欲動，以為這是一個各地調控放鬆的前奏。   董小姐的看法是，先別高興太早。   在各方角力終於達成樓市調控不鬆動的大共識下，廣州為什麼要突然跳出來，有可能打破這小心翼翼的平衡？   談幾點感想。   一、為什麼是廣州最先站出來？   董小姐發現，這和廣州的財政邏輯有關。   本輪調控，一線城市力度最大。但是，在四個一線城市陣營裏，廣州的財政壓力又更大。   廣州是唯一一個既需要向廣東省繳稅，也需要向中央政府繳稅的一線城市。   兩邊繳稅，財力被轉移出去更多，廣州就像是一線陣營裏的「二線城市」，它的城市建設水準和力度也明顯弱於其他三個一線 城市。   在這個局面下，廣州對土地財政的依賴程度必然超過其他三城。當地政府需要通過賣地掙回更多的錢，去充實地方財政。   當市場冷卻，調控嚴厲之際，各地開發商在廣州的拿地熱情也會受影響，而這也導致廣州對限價取消的訴求，遠逾其他三城。   廣州的財政基本面，是這次限價傳聞被製造出來的大背景，但是它未必是直接目的。     二、潛規則   這次傳出限價鬆動的地方，都是廣州幾個週邊郊區。   廣州原來的市區並不大。增城、南沙、從化等這些地方原本並不是廣州的直屬地區，是縣級市，城鎮化水準並不高。   瞭解廣州的朋友都知道，過去，這些週邊地區和廣州市區的城市環境相差很大，簡直會讓你懷疑到底是不是一個城市。   週邊地區的房價和市區自然也沒法比了，房價落差一直很大。2015年以前，廣州遠郊這幾個區根本不是房地產發展熱點， 土地供應量也有限。   而2015年房地產熱潮來臨後，廣州市區大量樓盤消化很快，政府在市區征地的難度也越來越大。   因此，廣州市政府隨後大力發展周邊郊區。那裏土地多，比市區拆遷量小，容易做新產業。   在這個過程中，廣州遭遇了中央推行的嚴厲調控節點。   而地方跟進中央房地產調控指令，是一種政治正確，廣州沒有不跟進的道理。   不過，廣州跟進調控的動作看起來也是一個循序漸進的過程。不像其他一線城市一上來就全市限購、限價，廣州曾經對增城、 從化、南沙等等週邊地區不限購。   留了調控的安全地帶，一度吸引了珠三角投資客，一時間炒房熱度大漲。開發商們也為了規避調控，紛紛去這些地區拿地，樓 板價創新高。   廣州市郊區房價有了一輪明顯漲幅後，也拉高了整個城市的房價均價漲幅。   因此，2017年，廣州出臺進一步調控政策，週邊地區也進入限價限購邏輯，不再享受免調控紅利。這個政策延續至今。   可是，一旦調控整體加碼，限價、限購等政策全部亮相，開發商陷入利潤困境，拿地動力消減，廣州就等於全方位扼住了土地 財政的來源。   怎麼辦呢？   還好「聰明」的開發商總能想出對策，這就催生了廣州大名鼎鼎的「雙合同」現象，「雙合同」開始大行其道。   在廣州，越來越多的開發商會利用「雙合同」去逃脫限價令，去控制商品房的紙面房價，即合同備案房價。通過和業主簽署裝 修合同，把剩餘房款轉移到裝修明目上。最後業主掏出來的還是高房價，但是被調控的紙面房價卻在限價令的區間之內。   在市場好的時候，業主也心照不宣，但求買到房。   這個過程中，我們可以合理推測，廣州市對開發商的「雙合同」部分採取了睜一只眼，閉一只眼的態度。   但時至今日，廣州「雙合同」模式存在的土壤正在一點點土崩瓦解。   也正是這個新變數，導致了這次廣州最先在限價鬆動上亮出了身段。     三、導火索   最近一段時間，「雙合同」讓廣州陷入了沸沸揚揚的“房鬧”運動中。   業主們的不滿，正是市場溫度的條件反射。   一是，廣州房價在調控重拳下，走出了下滑曲線。當房價下行，限價令就失去了原來的意義，形同虛設。   此時業主們發現自己買貴了，過去曾經心照不宣的「雙合同」，也失去了被默認的默契，於是被作為一種堂而皇之的不合規動 作，擺上了臺面。   業主可以抱怨開發商的所謂「精裝修」貨不對板，根本不值那麼多錢。矛盾激化，底氣在於，開發商的「雙合同」本身就不合 規。   二是，選擇了「雙合同」的業主們，在資金上承擔了更多的借貸成本，當外部形勢變化，這會反過來加劇不滿。   舉個例子，你要在廣州買一套100平米的房子，假設真實單價3萬一平米，總價300萬，首付90萬，可以貸款210萬 。   但是在「雙合同」模式下，假設合同單價1.5萬，網簽總價150萬，網簽首付45萬，貸款只能貸105萬。但實際上， 你還有105萬本來可以靠貸款的錢卻沒有著落。   一些人過去選擇了小額貸款，或者消費貸，去覆蓋這筆錢，然而借貸成本高，在房價開始往下走的情形下，不滿會急劇爆發。   另一些人會轉嫁壓力給開發商。恰逢現在國家打擊金融創新，打擊首付貸等資金進入房地產領域，上述金融新管道不可能大規 模再做，一些業主會選擇拖延分期付款。   因此，開發商也在自己品嘗「雙合同」的第二個味道：回款越來越難。於是，只能降價促銷，加大回款。   廣州「雙合同」房鬧的出現，說明了維繫「雙合同」的土壤已經動搖：   一個就是房價下行，尤其是週邊郊區；一個是金融創新被打壓，沒有充足的民間首付貸了。   隨著中央的審查力度在加大，對這種違規現象開始「零容忍」，持續不放鬆調控。發改委正在開展房地產專項整治行動，業主 舉報「雙合同」，不可能視而不見，也會導致地方政府如芒在背。   總而言之，廣州的「雙合同」模式越來越難以為繼。     所以，廣州釋放限價鬆動的消息，其實是防止新的「雙合同」再出現，首先要斷增量，規避這類行為，以免後續更大規模的群 訴。   況且，房鬧鬧到政府那裏越多，矛盾激化越多，也不利於廣州郊區後續繼續賣地。   昨天，廣州官方的正式表態也是沖著「雙合同」拆分價格來的，說的是，「要對新建商品住房預售和網簽價格指導機制做優化 ，嚴禁開發企業拆分價格報備。」   因此，這次看上去更像是一次拆雷行動。   四、央地博弈小試探   董小姐認為，這次廣州幾個郊區鬆動限價的信號，確實也不能排除試探中央的意味。在中央和地方在調控博弈中，確實存在有 一定的縫隙地帶，賭的就是中央是否給一點調控鬆動空間。   畢竟，少有不愁財政壓力的地方政府，各地都在翹首以盼廣州動作的後果。   各地都有取消限價的動力。開發商拿地動力減弱，政府新出讓土地壓力也會加大。各地土地流拍，有地方政府出來辦土地招商 會，這兩年聞所未聞的動作都可能出現。   一些城市被限價，市場壓抑，只能到人口戶籍上做文章，去拉動需求。比如廈門、杭州放鬆戶籍政策。   一旦廣州破局成功，中央給了調控空間，那麼珠三角、其他一二線城市都有可能會跟進，去琢磨放鬆限價。   廣州棋已動，中央如何接招？我們可以拭目以待。   說來也有意思，不論使用供需理論、金融理論，還是在政策角度去分析中國房地產市場的走向，最後都繞不開一個預期的問題 。   預期這個東西就是千千萬萬人的心態動向構成的，它是理性分析框架裏最感性的部分，也可能是最有用的部分。   在中國，預期常常在官方的調控令下，一點點虛弱下去，但是稍微攪動一下，似乎又能捲土重來。   預期就像風，風起於青萍之末，而且它來得太快，等你真正感到它的存在時，你可能已經被裹上天了。   說到這裏，董小姐忍不住請大家復習下傑倫大哥的《龍捲風》。   心態不能崩啊，大家挺住。

孫宏斌和王健林又在醞釀大事了。   還記得，2017年7月，萬達把13個文化旅遊專案91%的股權賣給融創中國，換回438.44億元現金。   當時雙方達成的共識是，這些專案的品牌、規劃內容、專案建設和運營管理繼續由萬達把持，融創要連續20年，每年每個專 案付5000萬元品牌許可使用費給萬達，共計130億元。   沒想到，計畫趕不上變化。   董小姐獨家獲悉，萬達正在把文旅集團總部核心業務及相關人員都打包交給融創。   這次交易會涉及文旅集團中的設計規劃、建設、運營等大多數業務領域。具體包括文旅規劃院、文旅專案建設中心、文旅專案 公司、主題娛樂公司等主要部門，人員涉及到文旅集團總部核心創作團隊以及運營維護管理團隊等等。     簡單來說，萬達過去賣的是所有文旅專案的殼，是硬實力，現在要賣的是瓤兒，是軟實力。   萬達要把去年賣出去的文旅專案對應的設計規劃、建設、運營管理這些業務部門及人員全部轉讓給融創，由融創自己操盤。包 括專案裏的商業業態，都不再由萬達來做商業運營管理。   轉讓過後，萬達只單純保留對13個文旅專案9%的股權，不再負責其他任何事務。   在萬達文旅集團，除了寶貝王、酒店管理公司等，其他核心部門未來基本都會清空。也就是說，萬達已經下定決心要徹底告別 文旅業務了。   這次交易正在進行時，還未對外公開。具體交易對價、交易方式，以及前述共計130億元的品牌使用費融創是繼續繳納，還 是直接取消，仍是未知數。但是相比之前438.44億元的交易規模，這次的交易價要小得多。   據瞭解，融創還會給萬達文旅集團人員半年左右考核期，他們的編制從萬達轉到融創後，薪酬、職級也大概率會保留半年不變 。   董小姐就本次交易向萬達與融創方面進行求證，截至發稿未有回復。   這場正在發生的交易，看上去像是去年那場世紀大交易的一個轉折式收尾，但它起初並不在萬達與融創的預想範圍內。   是什麼讓雙方態度改變促成了新的交易？而它對萬達與融創又分別意味著什麼？   至少，我想，這場交易會是一個讓三方：政府、萬達、融創都感到滿意的結果，因為它會讓文旅專案更加平穩地推進與落地。   董小姐寫幾點觀察、感想如下：   一、聘禮   融創奔著萬達文旅集團總部而來，看中的無疑就是文旅業務主創與管理人員。   文化旅遊業務的門檻還是相當高的，萬達文旅業務團隊的專業度在國內派名靠前，是一支極富戰鬥力和經驗的隊伍。   王健林當年對文旅業務的野心有多大，這個團隊的含金量就有多高。他們才是文旅業務車輪能夠滾動下去的核心力量，設計、 建設、運營、管理，哪一項不是高精尖技術活？   其中，萬達文化旅遊規劃研究院是首家獲得國家高新技術企業認定的研發機構，彙集了大量國內外藝術大師和科技人才，業務 涵蓋主題娛樂業態及其衍生品的創意研發、製作、知識產權授權及服務等。反正就是很牛。   今年，融創新成立了文旅集團，已經開始獨立運營，而專業人才團隊還在空缺。   這次交易達成，相當於融創給萬達下的聘禮，納入豪華班底，既是人才補足，也是順水推舟，兩全其美。     這場交易的邏輯在於，萬達與融創的訴求不同，但雙方各取所需，謀求雙贏，它是複雜現實局面下的，雙方利益最佳平衡點。   如今，王健林與孫宏斌對文旅業務的不同看法，正是公司與公司之間戰略目標、資產底盤、資金實力、業務重心不同的體現。 從這個角度看，沒有孰優孰劣，只有合不合適。   據董小姐瞭解，在萬達，文旅集團已經發起人才去留問題的討論，文旅建設業務的人力與財政人數如今僅保留在個位數。   二、配置   融創對文旅業務以及專業團隊的重要性認知，是一個循序漸進的過程。   去年和萬達交易，只是單體專案和專案層面人員的轉移，當時的共識裏，文旅專案設計建造、管理運營等都授權給萬達，由萬 達直接負責，融創充當的更像是一個金主角色，有所有權，但無管理權。   這個機制設計其實也埋下了一個伏筆，在實際推進過程中，它容易導致融創對文旅專案的管控和約束都較為有限。   孫宏斌看好文旅業務前景， 看重消費升級，賭的是未來成果。當今年融創開始把文旅作為一個重要的業務板塊，開始重金投入的時候，新的發展訴求就會 放大這種管控無力感。   文旅專案的銷售物業已經給融創提供了不錯的貨值和現金流，可售面積4973萬平方米。但其他持有物業還需要重金投入， 持續多年。   對融創來說，未來要把文旅資產盤活，謀求好回報，必須把實幹能力補足，把管理權限理清。他們會成為孫宏斌文旅計畫展開 路上的核武器，這是融創接手萬達文旅團隊的一個重要出發點。   打個比方，融創已經花了438.44億元買下了13個文旅專案，準備大幹一場，就相當於花重金買了單反相機，再買一個 好一點兒的鏡頭，做高質量的配置，也是情理之中。   更何況，這次的團隊配置，相比買專案本身，還是便宜多了。   內容與形式同樣重要，強強結合之後，融創的文旅業務才可能自此正式步入新臺階，改變以前一條腿走路，需要萬達做拐杖的 階段。   三、取捨   萬達為什麼願意放手它曾經引以為傲的文旅核心業務與骨幹部隊？   雖然，去年與融創的交易中，萬達已經擬定了要對融創持續收取運營管理費的要求，看起來是萬達要持續保留文旅集團核心業 務與團隊，做文旅輕資產運營。   但實際上，打包出售所有的文旅專案，這個行為本身就是一個信號，它是王健林放棄文旅業務的第一步。   從第一步走到如今徹底放棄，也只是一個時間問題。   從萬達的訴求點來看，沒有專案，只有團隊，做輕資產配置，就需要符合講輕資產故事的硬性前提條件。   萬達商業輕資產的故事已然成立，如火如荼，但文旅輕資產的故事與商業輕資產並不一樣。   輕資產商業模式都需要做到有看得見的增量利益，做有成長性的生意。萬達如果要做大文旅輕資產，每年接管的文旅專案與收 益至少要有上升趨勢。   但是，文旅專案體量大，獲取難度大，沉澱資金多，一個單體專案就可能投入百億到千億，做一個文旅專案就是開啟一個長線 工程。   國內在文旅領域走得最快的開發商便是萬達自己，但也不過一共13個專案。同行進攻文旅業務，在專案數量和進攻力度上， 能與萬達匹敵的不多。   這意味著，萬達文旅輕資產可以對外接活、獨立經營的空間並不大。   對王健林而言，剝離文旅業務，是萬達轉型之路上的最佳動作，也是一次必然的取捨。     萬達借這次出售，徹底擺脫了文旅業務的重負，可以將注意力聚焦在最具含金量的業務上，進一步做輕資產轉型。放手力度之 大，可見王健林轉型決心之大。   用他自己的話說，是萬達已持有大量重資產的萬達廣場，就沒有必要再去持有重資產的文旅專案，後者十幾年才能收回投資， 負債壓力相當大。   如今，徹底告別文旅集團業務與團隊，也是基於利益之舉。與其等待每年不確定的管理費用回報 ，不如直接出售，直接獲取穩定的現金流。   對於文旅，萬達寧願相信，現在的錢比未來的錢值錢。當然，這也可能從另一個側面反映出，資金對現階段的萬達還非常重要 。   PS：文章發佈後，董小姐從萬達那邊聽到的一種最新聲音是，由於本次交易還未正式披露，一切還在進行時，交易細節還不能 完全確定，不排除萬達還站在文旅戰場上的可能性。

幾個小時前，兩家中國本土地產商在瑟瑟的樓市秋風與股票下挫中，今日正式掛牌交易。   很有意思的一個特徵是，兩宗地產IPO，一個可能是本年度土地儲備量最大的地產IPO，另一個則可能是本年度土地儲備量最小的迷你版地產IPO。   美的置業（3990.HK），土儲近4000萬平米，滿滿智慧地產與智能家居概念；   大發地產（6111.HK），土地224萬平方米，主攻小而美的「情景地產」概念。   幸好，歷經十年樓市變幻風雲，市場上的投資者胃口多變，不再是清一色的「土儲葷宴愛好者」，小清新也能獲得一方天地。   而且，對大發地產這樣的中小型地產商而言，只要你有能力，估值天花板可以不斷給你抬高。     10月11日，大風降溫，註定又是進入全球資本歷史的一天。這兩宗地產IPO，雖然規模不同，概念有別，但是，仍然具有兩大看點：   1，上市的天氣背景是一樣的。毛衣戰，降價潮，隔夜與今日美股、港股與A股都在巨幅波動中，投資者的安全需求正在上升 。   這種情緒也反映到了兩宗IPO的定價中。美的置業與大發地產都以招股區間的下限定價，分別淨融資29億港元與7.4億港元。   因為難得，所以可貴。大風天裏出海，為他們自己，也為整個行業，我們有足夠的理由祝福兩個船長。   因為，你永遠都不會知道，還有多少「下一個」地產玩家正在身後滿懷期待地注視著他們，他們的順利登陸，將成為「下一個 」勇士出海的理由。   2，兩宗IPO，也是對地產商戰場佈局能力的現狀測試。   美的置業高達4000萬方的土地儲備，分散在全國42個城市的142個專案裏，全國二三四線城市多點開花，我們基本上 可以說它初步完成了全國化佈局。   相比之下，大發地產224萬方的土地儲備，僅分散在10個城市的29個專案裏，而且，這十大城市，全部有一個共性特徵 ：「長三角區域城市」。我們甚至可以給大發地產下一個結論，環長三角城市地產商。   美的置業的家底與底細，詳見一勺言 | 又一只地產概念股接受公測。但是，大發地產卻是第一次進入一勺言的報導視野。   與很多人想像的不同，大發地產的成功上市，測試出如今的資本市場並不歧視區域性的地產商，而一味偏愛全國性地產商。如 果你城市拓展的結構與品質令人滿意，你仍然可以在投資人那裏得到你想要的分數。   大發地產的城市家底，清晰顯示在這張圖上。     從圖中可以看出，安慶，溫州與蕪湖，是土地儲備量排名前三的城市。在公司總部位於的上海，大發地產擁有14萬土儲，其 中有近3萬方是投資性的自持物業，它將源源不斷為公司送來高毛利的租金現金流。   但是，「長三角特徵」只是開始。大發地產在上市招股材料裏也點名了四個未來將要進入的網紅城市：武漢，西安、廣州（八 月已進入）與成都（八月已進入）。     這四大城市進入特別名單，顯示出大發地產對規模的渴望，也讓諸位對大發地產下一步的戰場路線圖有所預知。   我們甚至可以據此下一個大膽的判斷：大發地產的管理層，希望進一步增加它進入城市的含金量，它未來規模增長的戰場，將 不會是在三四線城市的泥沼裏，而將主要是兩大戰場：   1，長三角城市群；2，二線網紅城市。   坦率說，這種路線圖在當下棚改貨幣化熄火、流動性趨緊的背景下，有非常顯而易見的好處：   首先，總部放在上海，輻射長三角區域，然後用二線網紅城市來創造規模增量，這種結構的好處是對精英人才的吸引力會很大 ，由於二線城市的地產人才，濟濟一堂，職業經理人也在當前的樓市背景下，有過剩的跡象，因此它事實上也給大發地產提供 了一個更豐裕的人才挑選空間。   其次，當市場上的風險意識增加，購買力變得更加謹慎後，大家最本能的選擇，不是去投資週邊，不是去投資四線城市，而是 會回歸到自己最熟悉、潛在市場購買力與銀行按揭額度最有保證的底蘊城市。這在市場波動期通常是最安全的策略。   我第一次聽到大發地產的名字，已經是兩年前的事情了。大發地產，1999年，溫商葛和凱創業於溫州，後搬至上海，隨後 起步擴大。目前大發已完成二代接班，由葛和凱之子葛一暘擔任大發地產董事會主席。後者乃1983年生人，早年曾在英國 留學，2006年以管培生身份加入公司，2015年交接上任。   截止2017年底，大發地產的銷售額約為46億元，中指院的數據顯示，今年上半年，大發地產銷售額是56億元。如此規 模，堪稱迷你版，大發地產真的會滿足於此麼？   我注意到兩個很積極的跡象。   第一，雖然規模現狀不大，但是，在這樣一個體量內，大發地產依然規劃了五條產品線：凱系，歐陸系，融悅系，雋府系與現 代系，涵蓋首次置業、改善、教育與高端系。   大發高層對產品系的重視與提早佈局，可能比一些准千億房企都還早。產品線，作為擴張神器，我們通常認為它是野心的承載 者與代表。   第二，今年年初，前世茂房地產執行董事廖魯江辭任，加入大發地產，擔任執行董事兼首席執行官，負責具體業務。   廖的加入，在大發地產創業班底的董事會裏是一抹亮色。上市之後，我們很有機會看到，越來越多的外部職業經理人加入到大 發地產，一旦職業經理人與公司老闆的規模雄心碰撞，規模只是時間問題。   而下麵這張圖，也顯示出，繼續放大土儲規模與銷售體量，也是客觀上的必需。   上圖可見，自2015年以來，大發地產的毛利潤率與銷售均價並不穩定。   翻閱招股材料，官方解釋是，這是受到不同結算期內不同專案的結算影響。   事實上，這個解釋裏，也埋伏了大發做大規模的財務驅動力。   專案數不夠多，容易造成一個直觀結果就是，結算收入的毛利率，會受到單一專案的過分影響，如果結算期內，某一個高價或 低價專案結算比重過高，就會客觀上造成整體毛利率被單一明星專案「綁架」的局面，忽高忽低。   如果進入城市與專案數多了，客觀上就會熨平這種波動，讓你的財報整體平穩。   我想，沒有任何投資人是不會歡迎這種局面的。   200萬方的迷你版IPO今日登場，但是，小不重要，最重要的是出場本身。   當你站在舞臺上，你才擁有競賽的資格。

前一段，打響樓市降價第一槍的廈門萬科·白鷺郡，今天居然要給買貴了的業主們退款。     我們先來複盤一下整個事件。   開盤近一年的廈門萬科·白鷺郡，賣的很差。開盤推出的204套精裝交付的別墅，賣了一年多，去化才不到100套。   昂貴是這個專案的硬傷，450-500萬的總價，包含價值50萬的裝修，32萬兩個車位以及一部15萬左右的家用電梯 。   加上五花大綁的限購政策和專案遠離廈門本島的偏僻的地段，讓白鷺郡並不能像案名裏白鷺一樣一飛沖天，而是嚴重滯銷。     被逼無奈，2018年9月，白鷺郡推出107套特價房。   也就是說，滯銷的的房子被去掉了精裝修，車位以及電梯，交付標準降為毛坯交付，價格相應的降到275-300萬的總價 。     降價後的白鷺郡開盤10秒售罄   廈門萬科·白鷺郡五折甩賣的消息一下子傳遍全網。   瞬間，聞訊趕來撿漏的購房者讓白鷺郡售樓部交通癱瘓，交警前往進行交通管制，降價房源三天內幾乎售罄。     “大降價”讓白鷺郡售樓部需要交通管制   消息一出，前期花了500萬購買的業主，心情猶如日了狗。   前業主紛紛集結，磨刀霍霍，維權之戰一觸即發。   就在前業主和開發商即將反目的時刻，疑似白鷺郡專案決策方和合作按揭銀行聯絡人的聊天截屏流出：     微信群流出一張白鷺郡操盤和銀行協商的聊天截圖   截圖內容看來，白鷺郡的確準備給前期買貴的業主退款，正在和銀行協商變更按揭合同的方案。   好評與差評第一時間聯繫了廈門白鷺郡的內部人士，對方明確表示，確有其事。     退款方式簡單粗暴，買貴的業主只需要和開發商簽訂購房補充協議，取締之前約定的精裝修和贈送的車位等等，相應降價部分 約100萬，直接抵償按揭部分。   換句話說，開發商主動為之前買貴業主，取消捆綁的精裝修，車位和電梯，折價直接抵消掉業主的貸款。   業主向銀行貸款的金額少了100萬，每月還款也相應減少了   根據好評與差評瞭解，這個盤開盤時候，還有部分業主申請了首付貸，這樣一來，對於買貴的業主真的非常貼心了。   降價維權天天有，剛過去的國慶期間，全國多處售樓部，集結了申請“價格保護”的前業主們，準備跟“無良降價”開發商來 個魚死網破。     國慶上饒碧桂園，朝降價的售樓部扔石頭的憤怒業主   而對於打砸售樓部的業主們，開發商往往先表示理解對方憤怒的心情，然後選擇報警讓員警把他們拖走。   進了開發商口袋的錢，基本是拿不回來了，而這次廈門萬科·白鷺郡的退錢行為確實很出風頭。   好評與差評的朋友調侃到：投資買房看來還得選萬科，漲價了自己掙錢，跌了還可以跟萬科申請價格保護。     針對這個行為，好評與差評有幾點看法：   一，好不容易賣出去的滯銷盤，還敢退款，說明萬科的底氣。   前一段被萬科呼籲“活下去”的新聞刷屏，但是業內人士一定知道，真正快要活不下去的房企迫切需要穩固軍心。     為了不被看穿財政赤字的窘迫，只會偷偷關燈吃面，哪里會大聲喊窮。   萬科一邊高調呼籲“活下去”，唱衰市場，一邊在做這四件事。   1，瘋狂拿地 2，瘋狂收購 3，降低負債率 4，給買貴的業主爸爸們退錢   萬科2018年年中財報，貨幣資金1595億，一年期的負債總和才609億。     這意味著未來一年兩年內市場上金融機構全部關門，萬科的資金鏈依然穩穩的。   此外，萬科2017年和2018年的拿地數量都是排名第一第二。     萬科賣掉滯銷如此嚴重的白鷺郡，之後還往外吐錢，幾乎可以被稱為土豪般的降價維權處理方式，無一不體現著萬科的底氣。   二，賠本賺吆喝，看好後市，聚攏人心最重要。   如今的開發商們，對於維權，並不敏感。誰家沒有維權，因此對待維權的公關，開發商基本是不在乎的。   畢竟買貴了退，不符合市場，但是如果你給退了，就贏了人心。     默認“老用戶不如狗”的開發商從來不講售後服務，這樣的大環境下，這次針對老用戶老業主的保價退款服務，萬科表現財大 氣粗，如同開發商中的一股清流，老業主每人省掉100萬，各個心裏暖暖的。   三，討好銀行，順水人情   我們開始說，萬科白鷺郡退款最先和銀行溝通，對於銀行來說，退款直接補充進入貸款金額，按揭減少，業主斷供風險減少， 銀行壞賬率降低。   這樣銀行對萬科的好感倍增，說不定一開心，下次給個低息貸款還個人情也合情合理。   四，喊著“活下去”，其實是不想讓對手活下去   粗略的算，約100套房每套退100萬，萬科花了一個億，搞個大新聞，最難受的是誰，是哪些退不起錢的開發商們，他們 的壓力是最大的。   獨角獸時代的玩法邏輯不是賺錢至上，而是燒錢至上，燒得起錢，就能逼死競品和對手，佔據市場之後，還擔心賺不到錢麼？   還記得餓了麼美團大戰的免費外賣和Uber和滴滴大戰的一元打車的美好時代麼？   不過是糖衣炮彈而已。市場真正被獨角獸佔據之後，後果是什麼？   滴滴吞併Uber後被爆出大數據殺熟和順風車監管問題   穀歌退出中國 後，百度推廣的莆田系醫院害人事件     這些都是市場被獨角獸企業佔據的弊端。   五，好人還是壞了規矩的人？   萬科如此退錢平息維權的玩法，和互聯網燒錢佔據市場的玩法如出一轍。其他買貴的業主看到萬科此舉，紛紛效仿，前往售樓 部要求退款。   其他開發商，跟還是不跟？   今天買期房的可以退款，那如果明年二手房降價了。   萬科，你還給退差價麼？  

一   在你的心目中，中國的上海究竟有幾個印象版本呢？   我個人感覺，至少得有四個。   第一個是10歲左右的版本，上海就是記憶中的《上海灘》，許文強，丁力，馮程程，以及目瞪口呆的劇情轉折與緊張氛圍；   第二個是課本與DVD中的上海，它由一堆亢奮的數字與名詞構成：經濟首都，東方情報中心，魏斐德的《上海三部曲》，杜 月笙，金圓券與閘北抗戰；   第三個是2010年後的上海，世博會，迪士尼，上海中心，魔都，高容積率，自貿區，以及一輪高過一輪的上海房價。   第四個版本最為平淡近人，它從高樓大廈變為里弄巷陌，從星巴克變為水煎包，從新天地變為靜安寺。新的失去了魅力，舊的 東西卻開始重生。   但是，我始終相信，會有第五個版本在等著我。   我的心理論據，依舊來源於生活。   前幾日，去北京五棵松看中國國家男籃藍隊虐約旦國家男籃。去的早了就在周邊閒逛，恍然發現，原來，早先記憶中301醫 院對面的這片開闊之地上，市集、餐飲、咖啡、娛樂等大型設施已拔地而起，夜晚如同白晝，人群熙攘中，突然感歎，這是距 離自己僅二十多公里的北京五棵松麼？   它們都在你不留意的時刻爭分奪秒地改變，北京如此，上海尤然。   二   作為一名紮根地產的文字從業者，我與你們一樣，一度對行業的下行憂心忡忡，直到有一天，我不期然翻閱之前寫過的一篇文 字。   我當時寫道，地產就是空間的生意，一個地產商與另一個地產商最本質的區別就是，對待同一個10000平米的面積，你們 究竟如何從中收穫最多？   比如，對潘石屹而言，他在生意的前半程選擇把它賣給陝甘寧的能源富人，在生意的後半程選擇做一個新銳的共用辦公品牌； 對太古而言，它選擇把它放在資產負債表中的投資物業科目中，讓它變成不斷下蛋的雞；而對碧桂園而言，它們乾脆選擇在6 個月開盤直接賣掉這1萬平米。   我從幾年前寫的東西裏學習到一點，商業模式是不滅的，房地產除了增量還有存量，而存量的魅力始自想像力。   豁然開朗。然後，看到了越來越多的案例證據。   在北京，很多開發商正在埋伏介入城市更新市場，很多豪宅、798與老廠區正在改頭換面。這些都是過去兩三年才集中出現 的現象。   在上海，實證案例也越來越多。   我們對於這種生意人，一定要給予足夠的禮贊。因為它們做出了鼓舞人心的演講，激發了凡人的想像力，描繪了不曾出現過的 生活的願景畫面，以及，重新原地創造了一個生意的可能方程式。   三   四個一線城市裏，上海魔在哪里？   新一線城市研究所根據豆瓣的同城活動有過一項統計，從去年7月到今年6月，共有11144場音樂、戲劇、講座、沙龍等 文化創意類線下活動在上海舉辦。   這個數字是北京的80%，卻是廣深兩城各自的1.2倍，更是杭州的3倍有餘。   它成功測試出了上海的消費底蘊，也告訴我們，魔都之魔，貴在有品質的消費意識，不是簡單的物欲疊加。沒有任何理由的花 錢，上海人是看不上你的。   但有消費，空間不死；空間不死，地產無憂。   K11，太古，恒隆，都各自先後玩出了調性。   下一個會是誰？   四   世茂最不服氣，發誓玩出新境界。   9月28日，世茂在上海南京東路開業了一個上海世茂廣場，決心用一張「年輕牌」幹掉香港前輩。   專案是老專案，但經過90%的換租率後，等同於一個新商業。南京東路地處當年上海租界，也是如今上海商業核心，這些概 念加持，都讓世茂左右掂量。   國際大師重新設計了外立面，內部改造歷時一年半，花掉的錢超過了3億元。具體怎麼超值，這張紅色飛天梯，便是神來之筆 。     招商也不走尋常路。通常我們認為的商場人氣之王——餐飲業態，僅僅占到了23%，僅比娛樂業態高了2個點，最主打的是 零售業態，占比超過53%。   這其實也沒有什麼大不了是不是？！其實，上海世茂廣場也沒有覺得自己多牛，就是任性了一點，臉上貼著一個半裏外都能看 到的隱形標籤：   「35歲以上，非誠勿擾。我們更歡迎20—35歲的潮流人口」。   姿態很囂張，是因為它一開業便拿出了一張時髦清單。這是一張專供「潮流人口」的消費菜單：   1，NIKE全球旗艦店 2，M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店 3，樂高亞洲首家城市中心旗艦店 4，絲芙蘭亞洲首家概念店 5，Dior迪奧香水化妝品全國首家精品旗艦店 6，世茂Hello Kitty上海灘時光之旅 7，星巴克臻選店 8，上海首家Champion旗艦店 9，潘多拉中國精品概念店 10，人氣網紅店 11，麵粉共和國 12，風靡全球的霜淇淋ORO新形象首店 13，日食記首家線下體驗空間 14，西西弗中國首家旅行主題書店 15，全國第一家YOHO！BLU店 16，感光全球環球旅行快閃空間 ..........   我必須承認，我被「嚇住了」。至少十個品牌，我完完全全是它的陌生人。   五   這張「年輕潮牌」出牌後，後面還跟著三個高級兄弟。   上海世茂大廈，上海世茂深坑酒店與世茂Hello Kitty上海灘時光之旅，將陸續在年內開業，致敬上海市目前正傾全市之力打造的上海購物節與中國國際進口博覽會。   如果加上它們，世茂的商業大版圖，共計四大產品線，將齊齊整整展示在過去的29年時間裏，世茂的商業「小成績」。   我一直覺得，不管是做生活配套服務商，還是做美好生活提供商，都是很需要資格的，不是張嘴即來。   其中一個重要條件就是，足夠數量的基礎設施用來當容器。比如，數量眾多的商業物業，就是世茂參與美好生活競賽的底氣。   過去三四年，世茂的全國擴張格外表現出開發與投資兩條腿走路的特徵，商用物業的發力，清晰可見。從深圳開始種菜澆水到 上海正在開花結果，我們對世茂在商業上的最新一輪下注，印象極其深刻。   如果說住宅開發是為了吃增量飯，那麼，商業投資則是為了吃存量飯，通過運營提升租金，讓公司的資產負債表更穩健，更對 下行週期有對沖能力。   因此，這樣看來，一個體量僅有58000平方的上海世茂廣場重裝開業，不再是一個無足輕重的小事件。   它對世茂可能意味著三件事情：   1，它是一個面向未來消費的運營試驗，年輕人口是測試主力；   2，存量物業的改造與並購可能是擴張路徑。萬科有針對城市核心舊物業的「曼哈頓計畫」，世茂也有自己的版本。   3，租金提升是最直接的目的，運營手藝的長進，則是最美麗的意外。   這三件事情是逐步發酵出來的，但感受最直接的將是南京東路那些被潮流品牌擊中的第一批本地年輕人。   到今年年底，還將發生另一幕真實的場景：前往上海灘的外地年輕遊客，他們第一天入住上海世茂皇家艾美酒店，然後在隔壁 的上海世茂廣場樂高主題店購買紀念品，去Hello Kitty上海灘時光之旅，檢驗下少女心指數，晚上在網紅店就餐，在兩天遊玩迪士尼與外灘後，他們在第四天啟程前往位 於佘山的上海世茂深坑酒店，親身體驗國家地理雜誌記錄的那份深坑之旅。   如果這座58000平米的「小試驗」成功了，我賭100元，你將無法忽視它們繼續擴張的野心。

前天，大家似乎都漏掉了一個大新聞。   9月26日，平安與幸福正式喝了交杯酒，聘禮交割完畢，步入洞房，這場地產聯姻保險的百億級婚禮完美謝幕，幸福生活開 始走上紅地毯。     蜜月第一天，9月27日，雙方對外發佈結婚感言，誓言建立戰略合作，允諾將在多方面進行戰略協同。   我是在華夏幸福的朋友圈那裏看到了新聞。有點奇怪，婚禮沒有在華夏幸福的北京主場進行，而是放在了中國平安的深圳總部 。   這算是對親家的額外尊重吧。     前有安邦一言不發買進五家地產商董事會，後有寶能姚先生硬吃萬科吃到冷屁股，所以，當今年7月10日華夏幸福與中國平 安的聯姻婚書公佈於眾後，大家的本能反應是，畫面太素太和諧了，不夠葷腥，除了用染紅計畫來描繪下，能說上長篇大段的 不多。   看來，安邦與寶能，成功讓野蠻人形象深入人心，大家的胃口都被吊起來了，非葷勿擾。   但是，看到雙方第二天從洞房出來發佈的結婚感言，我卻不吐不快。   我們評價一筆大交易是否應該發生，有三個標準：   1，交易時機與價格是否讓一方吃虧了？ 2，交易是否讓雙方都鞏固了自己的優勢？ 3，交易是否製造出了增量的紅利？   這三個標準，比不上商學院的經典理論分析，但是優點在於接地氣。一個一個談談感受。   1，交易時機與價格虧不虧？   人們談交易，第一個問題都是，交易時間合適否，價格吃虧沒有。但是，交易時間妥不妥，是個感性辭彙，不好量化，我寧願 選擇可以量化的辭彙。   華夏與平安都是公眾公司，只要交易價格合適，就說明時機沒有問題。平安對華夏的入股，發生在今年7月，股份轉讓價格是 ，23.655元/股，總轉讓價高達138億元。   23.6元是華夏幸福一年多以來的股價低點，去年7月，華夏幸福股價最高漲到了46.7元，今年以來的最高點是2月2 日的45.9元，最低是8月10日的22.5元，今天的股價在25元以上。   也就是說，平安對華夏的入股，幾乎是最高點價格的一半，安全墊相當厚。   從交易發生的7月到現在，兩個多月裏，A股一塌糊塗，歷經毛衣戰等各種成群結隊的黑天鵝騷擾，即使如此，華夏幸福的股 價仍然讓平安如此大宗的二級市場交易，有帳面盈餘，相當不容易。   因此，至少在帳面上，平安不吃虧；那麼，華夏呢？     華夏幸福借此重組了股東結構，順利染紅。它用割肉價格換來股東行列裏出現了一個重量級的大個子，而這個大個子至少攜帶 了三個聘禮：138億元的現金；股價信心與市值管理；低成本融資的信用保證。   這三樣東西，每一個都對華夏相當有利。   2，是否鞏固了雙方各自賽道上的優勢？   平安資管在入股華夏幸福前，投資畫風是這樣的：     雲南白藥與匯豐控股，大名鼎鼎自不用說了。久遠銀海是國家老資格的軍工領域的資訊化龍頭公司，我們現在的全國社保資訊 平臺就是它的產品。也就是說，平安資管的投資對象，大輪廓看上去，都是垂直領域的龍頭公司。   這幾年，華夏幸福的地產開發業務比重一路下降，產業新城業務的比重從前年的32%已經上升到去年的48%，產業味道即 將超過開發概念。再加上，華夏幸福是一個民營公司，有相對的體制靈活性，在對外產業招商中，具備更強的激勵手段去彎道 超車，它的實業概念越來越濃厚，不過是時間問題。   所有這一切，都會讓它成為平安投資視野中的最佳標的：既政治正確，又有財務回報。   保險資金的最大特徵是，廉價，長期，風險厭惡。對平安而言，它一定會用欣賞的眼光看著華夏幸福身上的產業概念越來越強 ，產業成分越來越足。   華夏幸福在平安的目光中，得到了這種方向上的祝福，顯然它自己會是更大的受益者。一方面，產業招商的毛利潤率更高；另 一方面，有平安概念加持，它在動員外部產業資源與政府資源的待遇上，都將享受到溢價。   平安系已經入股了不少地產公司，但是，更多表現出了財務投資的特徵。首先，持股比例多在10%以下，其次，也幾乎沒有 主動派駐高管進入董事會。   這一切都與它對華夏幸福的入股，形成了鮮明對比。它的持股比例接近20%，同時向華夏幸福派駐了兩名董事，並令後者的 董事會因此擴容。   這種入股待遇之差，可以有效稱重華夏幸福在平安心目中的分量，並佐證二者的戰略協作關係。   華夏以民企之身，在產業新城這條高緯度賽道上，已經確立領先身位，而平安與華夏各得其所。   3， 交易是否能製造出增量紅利？   一筆交易，最受期待的價值就是，創造出1+1》2的增量紅利。如果不能，它當然是失敗的。   我們對增量紅利通常還有一個通俗說法就是，化學反應。但是我個人更喜歡增量紅利的說法，化學反應一旦化學公式出了差錯 ，說不定搞個怪物出來也未可知。   從平安與華夏的洞房感言中，我自己感覺到的關鍵字，全是現在操作性強、又很值錢的概念：   融資授信，帳戶現金管理； 債券承銷，存款支持； 融資租賃，資產管理； 等等。   基本上就是你給我一個，我還你一個的節奏。   另外雙方還承諾在下面領域進行合作：   長租公寓，康養服務； 汽車服務產業集群，智慧城市； 個人金融，醫療管理； 等等。   觀察這些辭彙，你可能都會有似曾相識之感。這些時下最時髦的商業辭彙，沒有一個不是燒錢的玩意。但是，只有金主願意捧 場，這些概念才能真正從合同夾頁裏走出來，變成白花花的生意。   我特意問了華夏幸福裏面的朋友，那個康養服務是指什麼呢？   對方回答，就是養老。   我心想，這就對了。平安壽險做養老不要太名正言順，而華夏幸福正可以借此在自己的產業小鎮序列裏，增加一個康養底色。   華夏目前的城市佈局，也確實能支持它對養老業務的想像。華夏的產業新城選址，通常是圍繞都市圈進行，迄今為止，它已經 圍繞15個核心都市圈佈局產業新城，後者以購買力看，多在2.5線與1.5線城市。而眾所周知，只有在這樣級別的城市 裏，養老業務才有發生的可能。   再比如，平安又是中國最大的汽車保險提供商，汽車金融在中國當下已經經歷過一輪用戶觀念教育，未來空間很大。假如華夏 幸福在汽車產業鏈本來就很發達的環合肥市場，增加一些汽車服務產業集群，這個點子會不會有地方政府願意買單呢？   碧桂園與華夏幸福，都是員工人數在一兩萬以上的大型集團企業。平安通過入股獲得一個近距離的董事席位後，自己的傳統壽 險、財險與金融業務，獲客成本極低，而且全是優質高薪的團體客戶。   華夏不笨，幸福加平安；平安不傻，平安很幸福。   事實上，對所有人來說，幸福平安，都很值錢，甚至比金錢還值錢。