一名90後,香港老牌上市公司的控股股東,主營房地產及金融業務,曾於內地政府單位工作掛職。遊走於中國內地與香港,見盡官場及商場千奇百怪事,深諳官場及商場各種潛規則,最愛跟大家分享兩地趣聞軼事。
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軒轅政 張貼文章
相信很多讀者對深圳這個城市不會陌生。深圳作為近年中國內地經濟發展最快的創新之都,2017年的GPD已追貼香港,其中深圳GDP為22438億人民幣,增長8.8%、香港GDP為23049億人民幣,增長3.7%。按照這個發展趨勢,3年內深圳GDP極有可能超越香港。
回顧深圳地產史,一定繞不開一個地方,那就是一河之隔的香港。
第一回的文章中我們曾提及,深圳的土地行政系統是在改革開放後,以香港的土地行政系統作藍圖並進行優化,1987年國 務院第一次提出土地使用權有償轉讓制度,深圳經濟特區就是第一個試驗政策的城市。
當年香港是英國的殖民地,香港樓市從1950年代開始被關注,一波一波的投資者曾在香港物業市場獲利,並發展成為今天 的龍頭企業,包括長江實業、新鴻基地產、新世界地產等。
1980年代至1990年代,香港樓價高企,不少香港人尋找其他門檻較低的投資熱土,同時因為內地的改革開放已經取得 一定成績,深圳經濟特區的概念吸引了不少香港資本前往。對於一般普羅大眾而言,在90年代初,深圳房子跟香港比,門檻 低很多,羅湖區的房子只賣4000元一平方米,跟香港對比,基本上是打一折。深圳離香港最近,物業管理起來非常容易, 同時兩地制度接近,因而吸引了一波又一波的香港人前往深圳買房投資。
說回深圳的地產發展史,大家先要了解深圳的地理環境。深圳經濟特區成立時,深圳有分關內關外,南山區、福田區、羅湖區 及鹽田區為關內地帶,其餘部分為關外地帶。關內的行政系統享有「特區立法權」,關外則沒有享有該福利。關外跟關內是由 一道關卡及鐵絲網圍起的防線,進出關是必須要有通行証才能通過。現在很多老深圳還是以關內及關外區分深圳,關內房價明 顯比關外高很多,同一時間,關外跟關內的經濟及建設水平也存有一定距離,因為關內土地資源有限。在2010年,深圳關 內關外一體化方案獲取了國務院批準,現在出入關都不用証件,原來的關卡設施也已經拆掉。補充一點,以前的龍崗區已拆分 為龍崗區、坪山區、大鵬新區,寶安區也拆分為寶安區、龍華區及光明區。
深圳是改革開放先驅城市,不少老深圳人都以此為榮,其中,深圳是在新中國成立後第一次進行公開土地拍賣的城市。198 7年底,深圳第一個民營房地產發展商以人民幣525萬元拍下來一塊土地,開發成羅湖區的東曉花園,售價均價為每平方米 1600元。這次土地拍賣後,上海、北京等城市陸績跟隨,中國房地產開發熱潮如同燎原烈火,自此一發不可收拾。199 2年鄧小平南巡後,並發表了著名的「南巡講話」,把全國的房地產市場推上高峰,其後深圳房價一直漲至2003年,20 03年深圳關內房價約4000元一平方米,關外的則約2000元一平方米。特別值得一提的是,前香港特首梁振英先生多 年來義務擔任深圳土地使用制度改革顧問,提供了非常多的專業知識。
本章簡單分享了從改革開放至千禧年代的深圳房地產歷史,很多人抓住這一波機遇,成功晉升為千萬甚至億萬富翁。接下來會 跟大家分享他們的發家史。
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隨著香港西九龍站的高鐵開通及港珠澳大橋的通車,內地與香港兩地商貿交流日趨頻密。上兩章總結了在內地入席至用餐時的 禮儀及規矩,這一章將會把敬酒及離席時所需要注意的細節作個解釋。
敬酒環節是中國餐桌文化最需要大書特書的部分,筆者也是邊工作邊學習。酒文化在中國源遠流展,是餐桌文化的核心,逢年 過節、團建聚餐、陪領導及客戶吃飯等,酒都占到非常重要的位置,每次聚會後見回上一次的老朋友,都會聽到大家說「上次 跟那個誰誰誰喝了多少酒」、「他酒量非常好,都打了三圈」、「跟誰喝酒最好,大家都喝開了」等等。
現時在中國內地主要流行三大類酒,分別是白酒(茅臺、五糧液、劍南春等)、洋酒(Martell、Remy Martin、Hennessy等)及紅酒(紅葡萄酒)。需要提醒香港讀者的是,香港有不少男士及女士都喜歡喝白葡萄酒,但大家千萬不 要在把中國白酒跟西洋白酒(白葡萄酒)混淆,內地說的白酒,指的是高酒精濃度的烈酒,而不是白葡萄酒。
筆者曾在一次宴會上遇到這樣一件事,莊主禮貌地問一位香港女生喜歡喝什麼酒,那位女生回答說白酒,因此莊主特意為她開 了一瓶茅臺。這時候女生抓著我偷偷問,為什麼要開茅臺白酒,我解釋了一輪她才恍然大悟是個誤會。也正因為禮貌,那位女 生最後硬著頭皮喝下去,最後吐得一蹋糊塗,狼狽非常。
在這兒給大家一個小提示,如果大家酒量不好,怕出洋相,大家可以在飯局開始前吃點麵包,這能減少醉酒的可能。
一般飯局喝酒的三部曲如下:
敬酒跟用餐一樣,要等領導或莊主開動時才喝酒,第一杯一般都是領導或莊主敬酒;
一般約定俗成的酒規是「酒過三巡」,莊主或領導帶頭與所有人共同喝三杯,然後正式互相敬酒;
敬酒應該由莊主或領導開始,順時針向每個人敬酒,並且不要跳過任何人。
接下來要跟大家分享十三項在敬酒時需要注意的禮節:
內地跟香港添酒的方式不一樣。香港一般是添一大杯紅酒或洋酒後再慢慢喝,而內地是每次敬酒時都需要乾杯。因此,在內 地幫別人添酒的時候,添酒的份量一口就行,不需要添太多;
在敬酒的時候,雙手舉杯,以示尊敬;
先等輩份高的人互相敬酒(莊主、領導、長輩互相敬完酒後),小輩才開始敬酒;
要留意喝酒的份量,如果自己輩份低,切記不可以比對方喝得少。有時候為了表示敬意,可以喝比對方更多的量;
要為身邊的人,尤其是領導或莊主添酒,不能讓他們的酒杯空著;
長輩或領導對小輩或下屬敬酒的話,可以一杯敬多人。反之,則要一杯敬一杯,一個個敬;
敬酒時,與對方碰杯時的高度時非常講究,因為碰杯時高低代表著自己的身份。如果自己是小輩或下屬的話,碰杯時的必須 略低於對方的酒杯,不然長輩會認為你不尊敬他;
別人為你添酒時,須給予對方「叩指禮」回禮,一般用食指和中指輕輕叩桌面三下;
在敬酒時需要準備讚美或祝福對方的「敬酒詞」,譬如:「感謝領導一直以來對我的照顧」、「以後多多合作」、「年輕有 為」等等;
在飯局說錯話的時候,要自覺自己罰酒,這樣是一個非常有效的賠罪方法;
每次敬酒的時候都需要「乾杯」。特別是跟莊主、領導及長輩敬酒時,必須一杯喝到底;
酒品非常重要,酒品往往代表了你的真實性格,不要酒後失言,不要失態、不要說大話,不要唾沫橫飛等。
一般上水果的時候,宴會已近尾聲,離席之前,大家會把桌上或杯上的酒喝光。
中國內地地大物博,不同地區往往會有不同的酒文化,以後有機會再細述。一般來說,商務聚餐時僅記以上細節即可。
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上星期解釋了有關中國大陸酒桌禮儀的座次及入席先後次序,今次會跟大家分享一般飯局流程、進食時以及敬酒時需要注意的 事項。
飯局一般流程:
準備、閒談、互相交流
入席
點菜
用餐
敬酒
離席
在宴會開始之前,一般主人會提早20分鐘到場準備及打點一切。其他賓客會準時到場,而重要人物或領導一般會遲約10至 20分鐘才到。
在人客未齊之前,一般會坐在沙發或椅子互相交流認識。如果是重要貴賓,相信讀者們都聽過「倒履相迎」的故事,莊主一般 會親自出門迎接以表誠意及尊重。
人齊入席後,一般來說,如果是主持人負責賣單的話,都是由他或副陪負責作主點菜。如果讀者負責點菜的話,建議可以先征 詢一下桌上人的意見,譬如有沒有忌口不吃、或有什麼喜歡吃之類,讓桌上的人都感覺到被關注後,再找一些不會太貴又不是 大家忌口的菜。
而在點菜方面,有四大規則需要遵守:
看人數。一般來說是每人配一個湯、人均一菜(南方尤其廣東人愛喝湯,北方人沒有這習慣)
看菜式。有冷熱盤、有葷菜有素、有辣有不辣、有酸甜、有清淡,菜肴組合愈全面愈好。一般宴會先上冷盤、然後上湯、其 後上熱炒、然後上主菜、隨後上主食、最後上甜品及水果。一般可優先考慮有本地特色的菜(廣東是點心、北京填鴨、上海紅 燒獅子頭)或詢問一下餐館有沒有特色、拿手小菜。
看客人喜好。中國大陸不同省份有不同的喜好及習慣,如廣東人愛喝湯及清淡菜、四川湖南人喜歡辣菜、江蘇浙江人喜歡甜 酸口味等。
看該宴會的重要程度。如要接待重要人物的話,可以上點名貴菜如龍蝦、魚翅、鮑魚、花膠、海參等之類。
順帶一提,若主持人晚局安排妥當,點菜點得有水平,在客人眼中會加很多分並留下深刻印象。
以上交代了在宴會開始前所需要顧及的禮儀,但這只是開始而已,在用餐時,還有非常多的重點及細節、尤其是吃相要相當注 意。
在南方的飯局中,一般會先上湯或冷盤。在上第一道菜之前,桌上一般會有一條濕毛巾,該毛巾只是用來擦手的,並不要用該 毛巾擦面。而在上菜後,必需要等主人或領導開動後才可以開始。
在用餐時的禮儀及吃相有非常多的規矩,以下會列出十項必須要注意的細節。
在使用筷子時,不要把筷子直直的插到飯菜中間,非常不吉利。因為把筷子插到飯菜中間的寓意,是像祭祖或拜神時燒香上 香。
不要用筷子敲打碗,這個動作是乞丐在討錢或討飯時才會做。
不要用筷子指向別人。這是不尊重和不禮貌的行為。
用筷子夾菜、用匙子盛湯、用飯勺盛飯時都必須向自己方向夾(由外至內),不要反方向(由內至外)。這個跟西式禮儀舀 湯時相反。
要向自己方向夾,不要反手夾菜。
注意分開使用公筷及私筷。
不要越過别人的筷子去夾菜(不要「飛象過河」)。
不要只挑自己喜歡吃的菜、不要一次性的夾太多菜。
幫別人盛飯時,要問「要添飯嗎?」,不要說「要不要飯?」。因為這個是像向乞丐問要不要飯的意思。
進餐時不要發出不文雅的聲音,如打隔、喝湯時「呼嚕呼嚕」等。
如果在餐桌上剔牙,需要用布或手遮蔽。
在咀嚼食物時盡量不要說話(食不言、寢不語)。
注意吃相,不要大吃大喝。
幫別人夾菜時,僅記「雞不獻頭,鴨不獻掌,魚不獻脊」,上菜時以上三項東西不要朝向主人及主賓。
湯匙不用時,需要平置放在碟上或餐桌上,千萬不要放在湯碗中。
中餐的禮儀博大精深,實在不能將所有規矩一一記錄。以上綜合了大部分港人所需的宴會常識,一般做到以上所提及的要項已 經足夠了。
有關敬酒及離席時需要注意事項,下一篇文章會跟各位讀者分享。
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相信不少讀者也曾看過「請客」這篇文章,在中國內地甚至整個華人圈,酒桌或宴會永遠是生活中不可或缺、總會遇到的場合 。中國人的「民以食為天」思想深深刻在骨子裏,酒桌應酬永遠是每個港人北上經商的必定經歷,在中國內地,商務、公務等 事情往往都是在酒桌上談成。
當然,中國的酒桌文化有很多的禮儀及細節要注意,所謂「成也酒桌、敗也酒桌」,很多友誼或者怨恨,都是在酒桌上誘發而 來,如果不了解當地的文化、禮儀及習慣,很容易造成矛盾及誤解。不少香港人從小接受西式教育,對英式紳士風度及餐桌禮 儀都瞭如指掌,但對中國內地很多約定俗成的禮儀及規矩都是一片空白,筆者也是工作關係才開始學習中國內地的酒桌文化, 以下三篇文章將整合本人在中國內地工作時,所學習到的有關酒桌及宴會上的「潛規則」。
先談坐位安排。
中國人的酒桌文化非常講究,各位讀者赴宴時千萬記得不要亂坐。香港寸金寸土,可供包廂的餐廳並不多,一般即使有包廂的 話,房間內也不會設有茶几或沙發。因此,不少港人(包括筆者)從小到大便習慣直接坐在餐桌等客人。在中國內地,此舉萬 萬不可,如果赴宴時,人未到齊便直接坐到飯桌上,那即是在沒有主人邀請或賓客未齊的情況下入席,此舉可謂非常不尊重主 人以及其他人。如有茶几或沙發的話,可坐在沙發等。沒有的話,可叫服務員安排幾張椅子,並坐在非飯桌的地方耐心等待。
這是因為,酒桌的座位是非常講究的。一般來說,正對面門及居中間的位置為主位(如圖一所示)。莊主或請客方會坐在主陪 位置,主賓客及副賓客則坐在主陪的旁邊。從大門上看,最尊貴的客人會坐在主人的左邊,因為中國內地是以左為尊。如果被 邀請的客人為政府領導或其他德高望重的長輩,一般主陪會邀請該領導坐到主陪的坐位,而主陪則坐在主賓的位置。副陪一般 是莊主的左右手,負責吃飯敬酒搞氣氛,並坐在主陪的正對面。剩下的人,一般主賓雙方交錯而坐,並按輩分劃,以左為尊, 愈靠近主人的位置,身份愈尊貴。
(圖一) 中國餐桌座次
如果大家嫌麻煩,這4個位置(主陪、主賓、副賓、副陪)記住不要亂坐就行。在一般的情況下,除了上述的4個位置,其他 都可以隨意坐。如要細分每一個座次的排序,一般是在非常重要的商務會議或外交活動才會遇到,平常應酬聚餐則不用考慮。
另外,如果酒桌位置不是正對大門,那則需要看房間的具體佈置情況才可以定論。當中有幾個因素作考慮,「觀景為上」,一 般取視野最好的地方為主位、或「靠牆為上」,以油畫及背靠牆中間的位置為主位、如果沒有的話,可以房間的窗或電視機位 置才判斷。當然,如果讀者不清楚的話,可以私下問當場一些級別較高和經驗較豐富的餐廳經理,或等主人安排就位,那就可 以避免產生尷尬及誤會。
不要以為知道座次就夠了,大家記得入席的先後次序,也是相當講究的。
領導、莊主優先
其後主賓、副賓優先
其次到長者、女士優先
這次詳細說明了在中國內地飯桌文化的座次安排,下回筆者會分享一般宴會的流程、敬酒、吃飯時等需要注意的事項。
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引言
香港回歸21年,從中國內地改革開放到現在,兩地文化及商務交流頻繁。因為本者自身工作關係,常常在中國內地各地遊走 ,生活超過七成時間在廣東省。
在內地工作多年後,發現兩地有非常多的文化差異,特寫本專欄跟大家分享兩地文化,包括內地生活及工作的趣聞軼事。
除此以外,近年粵港澳大灣區概念普及,尤其在中央及香港特區政府的大力推動下,很多香港人希望北上神州尋找商機。香港 房價高企,投資門檻高,在香港政府實施雙重印花稅後,購置物業的稅率高。很多香港投資者瞄準近年中國房地產價格暴漲, 吸引不少香港居民去內地返鄉下投資房地產,本欄未來將會對粵港澳大灣區每一個城市逐一做介紹,並對當地樓市及未來城市 的發展作分析。
第一篇
中國土地制度變遷簡介
筆者相信不少讀書對香港及中國內地地產市場及制度已有初步的了解,但認識整個中國房地產制度發展及改革的歷史故事不多 。如果讀者能知其然、亦知其所以然,能夠深入透徹了解整個土地制度的由來,相信未來在物業投資決策方面會更有優勢。
中國土地政策,改革開放前後有著巨大區別。自1949年新中國成立,政府把城市土地國有化後,並將土地所有權及使用權 分隔,由地方政府管理及分配土地使用。
這個土地政策一直沿用至80年代末期。在改革開放後十年,國務院在1987年第一次提出土地使用權有償轉讓制度,深圳 經濟特區隨後舉行首次公開土地拍賣,其後中國土地行政系統及制度參考香港模式,並不斷改革完善。
現時中國內地和香港一樣,土地所有權及土地使用權是分開。有關土地所有權,在中國內地,土地所有權只有兩種,第一為國 有土地、第二為農民集體用地。城市市區的土地為國家所有,城市郊區或農村土地為農民集體用地,由農民集體擁有,該土地 用途主要為確保糧食及耕地資源。
相信很多讀者也會問,那如何界定國有土地及集體用地的實際土地界限?這個需要參考《中華人民共和國土地管理法》的第十 一條,在新中國成立時,縣級人民政府會給每一條村登記造冊,並確認村民的土地所有權,而該冊也會記錄村民集體擁有的土 地範圍及面積,這就是集體土地的由來。
很多讀者會問,為什麼新中國成立時,農民及村民可以集體擁有土地,而不是應該全由國家控制的嗎?這主因是因為國民黨在 抗日戰爭後的貪腐問題,以及讓了眾多資本家壟斷土地資源,從而激起全國人民尤其是農民的怨憤。因此,共產黨號召農民「 打倒地主」,並進行土地改革,讓農民能夠重新分配土地資源並解決生活需求。
而相對中國而言,香港的土地行政系統則是十分簡單。當中除了一些特殊的例子(如中環的聖約翰教堂,當年英王以永久業權 的方式贈予聖公會的大主教)、幾乎所有土地都是屬於官地,並由香港特區政府擁有。
在香港,有關土地使用權,政府可以向私人批出土地年期,而該土地的使用權年期分別有75年、99年或999年。現時中 國內地土地政策跟香港相近,政府的國有土地可經有償轉讓制度向私人批出一定使用年期,而集體用地經申請後,可轉為國有 土地並用作房地產開發。在中國內地常常提及的城中村改造,就是集體用地經申請後轉為國有土地。在深圳及廣州,常常都聽 到某村成功改造,並且城中村的村民一夜暴富的故事,這大多數是有財團或房地產開發商把整片集體用地收購成功並申請改造 ,而往往財團都會給予該村的村民非常高額的賠償,例子包括深圳市福田區的皇崗村、廣州市珠江新城等。
這次文章簡單說明了中國內地及香港土地行政系統、土地使用權及土地使用年限的由來,本欄未來將會詳細解釋粵港澳大灣區 每個城市的故事以及每個城市各不相同的房地產市場。