寶龍地產(01238)

（2016-12-4 雪球 心中無股） 深港通將於明天正式開通，未來上海、深圳、香港三個證券市場相互融合的大幕也將全面開啓，無疑這對中國資本市場將產生 全方位的重大影響，作為內地投資者，最直接受益的是增加了一個可以用人民幣以極低的價格購買港股中小市值股票的機會。 進入深港通名單的寶龍地產就是這樣的一個投資標的，寶龍地產是本人中線最看好的三隻深港通投資標的之一。 寶龍地產，代碼01238，是一家總部位於上海的商業地產公司，是繼萬達地產之後的中國第二大商業地產開發與運營商， 2009年10月在港交所上市。公司總股本40億股，2015年每股盈利0.63元，每股淨資6.03元，每股派息0 .09元，根據今年前三季的運營數據，預計公司2016年全年盈利0.85元，按今日收市價2.27元計，公司市值為 90億港元，PB為0.33倍，PE為2.7倍。 寶龍地產的中長線投資價值主要體現在以下幾個方面： 一是股價超級便宜。寶龍地產的主要商業模式是城市綜合體即寶龍商業中心（廣場）的建設與運營（建成後約6成項目直接出 售，4成用來自持出租），到目前為止共有68個項目，分布在以上海為中心的長三角地區，已建成開業31個商業中心及1 5家酒店與寫字樓，在建與待建的有37個，在建與待建的面積合計813萬平方，按照本人的初步預測，01238目前擁 有的總資產市場價值不會低於2000億港幣，扣除公司200多億有息淨負債後在1800億元，每股45元左右，而目前 寶龍地產的股票市值才90億元，每股才2.27元，僅上海七寶或者杭州濱江「寶龍城」其中一個項目的市場價值也接近甚 至超過公司的市值，現在的股價甚至還不到7年前上市時的三分之二（上市時公司總共不到10個項目）。半年前，王健林因 為不滿意香港上市的萬達商業地產公司股價而從港交所私有化退市，而萬達商業退市時的股票價格是11倍PE，而今天第二大商業地產公司寶龍地產的估值是2倍多PE，很顯然，寶龍地產股票存在罕見的低估。 二是公司具確定的高成長。據公司最新資料，公司目前收租面積達到250萬平方，預計今年租金收入13.5億元，201 7年22億元，2019年超過30億元，未來5年商業租金這一塊的復合增長會超過36%左右。另外，今年前10個月公 司的物業銷售收入132億元，同比增長20%，但是由於今年及未來幾年公司的物業銷售主要集中在上海、杭州等高毛利率 的項目，因此，公司未來幾年存在確定性的盈利高成長，按本人的預測，今年每股盈利有望達到0.85元，2017年將會 超過1元。 三是分紅派息存很大的提升空間。公司去年每股派息0.09元，按去年的股票均價計股價派息率為7%。由於公司公開承諾 過公司分紅是根據核心盈利的一定比例計算的，而未來公司核心盈利存在確定性的大幅增長，因此，對寶龍未來的持續遞增派 息水平完全可以預期。 四是作為商業地產公司，電商對傳統商業的影響已經接近尾聲，「拐點」即將產生，從趨勢投資的角度判斷，目前是介入商業 地產公司的良機，因為沒有死掉的商業地產公司基本轉型都成功了，大家有機會不妨去看看寶龍的城市廣場，現在這些商業業 態早已不是過去單純以購物為主的百貨公司，取而代之的是以吃喝玩樂為主的全方位以人的服務為中心的綜合體驗體。 五是公司財務穩健，管理層靠譜。前幾年，為了搶抓機遇，快速完成由之前的3線城市向上海等1、2類城市佈局的轉移，寶 龍實施了比較激進的投資策略，尤其是在2012年到2014年房地產相對低迷時期，公司更是大手筆出手拿地，甚至不惜 高息拿地，先後在長三角大舉拿地佈局，僅上海就拿了10個項目，而且這些項目幾乎都是低成本拿到的土地(期中7個項目都是底價中標)，這些超常規的融資大規模拿到的土地資源正是現在寶龍得已大發展的基礎，說明公司管理層具戰略眼光，如果說三年前公司 高負債大規模拿地存在較大的財務風險的話，那麼，現在的寶龍則是財務穩健，公司融資利息大幅下降，現金流充足，現有的 所有項目融資其租金動態收入都能全部覆蓋融資成本，幾年前海外發的美元債除了章程約定不能贖回外已全數在今年贖回，可 以說，目前寶龍無論是公司的經營、土地儲備還是財務狀況都是歷史上最好的時期。 另外，公司實際控制人董事長許健康先生是位澳門籍的全國政協委員，全國工商聯副主席，是著名的企業家與愛國人士，最近 幾年先後捐贈了3億多元人民幣多用於社會公益事業，一個多月前又專門捐資2億元成立了「寶龍公益基金」，總之，許老闆 與寶龍地產公司是家有愛心有社會責任感的非常值得信賴的公司。 由於長期來股票定價權一直控制在外資機構的港股市場，出現了像寶龍地產這類小市值股票長期來被超級低估的奇葩現象，下 周開始，中國政府深港通開通這個「用心良苦」的政策能否能改變這個現象，港股的定價權是否能逐漸回到華資手裡？讓我們 拭目以待。但有一點是肯定的，只要是好公司，無論在那裡上市，股價最終一定反應內在的價值，唯一的成本只是時間。