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(2017-03-23 韜略哥 財經韜略)
當你找不到題目的時候，和人撕逼是一個好選擇。
一大早，坐在麥當勞裏，就發現“槍口的準星裏”赫然走來了吳曉波老師。他在今天早上7點23分的時候，通過他的微信號發出建議：90後就別買京滬深的房子了！
在我眼中，吳曉波是一個精緻的上海男人（生於寧波，長於上海，很典型的），有情懷、有眼界、有名氣，是我等耍弄文字的人中創業比較早，成就卓然的。他似乎對製造業比較熟悉，談論股票、樓市的時候，往往比較“主流”而未必內行。
吳曉波在文章裏算了一筆賬：2012年的時候，一個年輕人在北京如果碰巧進了一家“慷慨的大公司”，稅後月薪達到1.6萬元，不吃不喝大約還是能買下北京一平米的房子的（靠，估計在大興或者房山吧？）。但到了2017年，你想稅後收入達到北京平均房價6.07萬元，基本上不可能了。（這個賬算的有點亂，2012年北京平均房價是3.4萬元）
他接著算：
如果你購買一套價值1000萬元的房子，向銀行做七成、三十年按揭，月均還款37150元。如果做五成、三十年按揭，月均還款26536元。首付的700萬元或500萬元，足以壓垮全國90%的父母。
而在未來的三十年裏，背負月均還款3.7萬元到2.6萬元，對於90%的90後而言，都恐怕是一個了無生活品質及樂趣的人生。
最後他給出的結論是：
所以到今天，不是你拒絕買房，而是你不應該再買北京、上海和深圳的房子了。這是我第一次建議同學們不要買房。超級大都市的房子，與三十歲以下的年輕人無關。
京滬深的房子就是那根“橋柱”，它不決定你的價值、未來和生死，人生無比遼闊，放下即是實地。
他還建議北、上、深學習柏林，第一、提供大量“廉租房；第二，提供“住房金”補貼；第三，在租房契約中，政策性偏向租房者。他寫道：
在2016年，北京市的地方財政收入5081億元，上海市6406億元，深圳市7901億元，都算得上富可敵國了。如果房價實在降不下來，可否在廉租房、住房金補貼及對租戶的政策保護上有所作為？
應該說，這是一篇“政治正確”的情懷文章，足以引爆很多人情感上的共鳴。但在實際操作中肯定是“然並卵”，不能解決任何問題，反而可能給北上深的90後灌上一劑有麻醉效果的迷魂湯。讓他們錯失一個中國樓市的“白銀十年”。
下麵讓我們從吳曉波老師的“海派情懷”，回到“現實人間”。
北上深的90後，大致有三種人：第一，是北上深的第二代居民，他們的房子問題容易解決，有父母扛著呢；第二，是來自二線城市的年輕人，他們的故鄉也在限購，房價也不便宜了；第三，來自三四五線城市，或者來自農村的年輕人。
對於後兩種人來說，在北上深都有比較現實的居住問題，當然進一步還有資產的保值增值問題。由於一線城市普遍認房認貸，也就是所謂的處女貸，所以年輕人們就面臨一個重要的問題：如果浪費了第一次購房貸款機會（比如在老家購房），未來想在北京再次購房，首付比例可能是60%到80%，基本上希望渺茫了。
所以，大多數北上深的90後就面臨一個問題，要麼不買房，要麼慎重購買第一套房。
在當今中國，徹底不買房如同你在資產配置上裸奔，你的命運跟浮萍差不多。吳曉波老師已經替你算好了，2012年的時候你每月不吃不喝買一平米，現在恐怕連三分之一平米都買不到了。那麼5年之後呢？
也許他們會告訴你，中國樓市不可能永遠這樣漲下去，再這樣漲下去不把全世界都買下來了嗎？
但是他們沒有告訴你，還有一種方式是：房價可以永遠“在本幣計價方式下”上漲，但匯率貶值，最終足以維持跟境外資產的比價關係。比如曾經跟中國體制類似的蘇聯，1989年到現在，莫斯科中心區的房價上漲了至少150萬倍。其中，按照美元計價上漲了150倍，盧布對美元貶值了至少1萬倍。
你也許會問，現在1美元等於57盧布，沒有看到大幅貶值的跡象呀？但我告訴你，那是因為在1998年1月1日盧布有過一次幣值改革，用1盧布兌換了1000舊盧布，刪除了後面的三個零。
這個過程，其實就是手持現金和存款的人，其財富全部蒸發的過程。而這，就是所謂的解決樓市泡沫的“莫斯科模式”。此前很多年裏，中國人只知道有泡沫破裂的“東京模式”，而不知道還有匯率崩潰的“莫斯科模式”。
我這樣說，不是認為北上深樓市未來一定會走“莫斯科模式”，但我可以告訴大家，北上深樓市肯定不是“東京模式”。
日本是個資源匱乏的國家，需要大量進口資源，所以其貨幣必須是升值的，然後通過科技進步、提升產品品質實現正迴圈。過去40多年裏，全世界主要貨幣對SDR（特別提款權）大幅升值的，只有日元和新加坡元，連美元都沒有做到。新加坡，情況類似日本。所以，他們都必須解決資產泡沫的問題。
俄羅斯就不同，他是資源出口國，經濟高度依賴石油、天然氣、礦石等出口，貶值對它來說無傷大雅、甚至有益。
中國經濟模式介乎俄羅斯和日本之間，所以我們解決樓市泡沫的方式，可能是中間路線。中國到2016年末的城鎮化率是57.35%，年度城鎮化率增速是1.25個百分點，如果把70%的城鎮化率作為上限，中國樓市還有“白銀十年”。
觀察中國樓市是不是按照舊邏輯（貨幣超發推動房價上漲）演進，看四點就行了：
1、廣義貨幣M2同比增速（發鈔速度），是不是維持在GDP同比增速的1.5倍以上，並很難降低到1.2倍以下（目前接近1.7倍）。如果是這樣，中心城市房價就必須漲，暫時壓住了，將來也會跳漲，因為你發鈔太快了。
2、全社會固定資產投資額裏，民間投資有沒有超過80%。只要地方政府和國有企業占比還維持較高水準（目前是40%），不能降低到20%以下，則經濟低效是必然的，最終M2增速就很難慢下來，慢下來就會鬧錢荒。
3、A股裏只要IPO註冊制沒有真正實施，則中國的金融泡沫就繼續維持，金融泡沫在，樓市泡沫就不可能單獨消失。IPO註冊制是市場經濟有沒有真正推行的重要的風向標，還是降低企業杠杆率、推動實體經濟發展的重要手段。
4、中心城市的“人地錯配”是不是得到瞭解決。所謂“人地錯配”，其實就是官方的“逆趨勢調控”，不希望中心城市人口太多，通過控制居住用地來控制人口。沒有顯著的新增住宅用地，中心城市怎麼降低房價？
吳曉波的結論裏，還有一點頗可商榷。他說“而在未來的三十年裏，背負月均還款3.7萬元到2.6萬元，對於90%的90後而言，都恐怕是一個了無生活品質及樂趣的人生”。
其實吳和很多中國人一樣，都沒有明白中國樓市的一個最大秘密：真正的按揭只有10年。通脹會幫你大大減輕第二個10年的負擔，讓第三個10年的壓力變成鴻毛。
如果人民幣每年貶值5個百分點（2009年貶值了至少19個百分點），則按揭到13年的時候人民幣的購買力（也就是按揭壓力）就只剩下一半，按揭到了20年的時候購買力（按揭壓力）還剩下三分之一。
我還可以告訴大家：只要你手裏的現金足以應付5、6年的月供，就能等來一波顯著的大漲（這是經濟週期決定的），即便到時候玩不下去了賣掉房子都可以賺錢。
在中國，買房子的月供不是消費，而是定投，是你每月在為自己的老年生活儲存養老金（老了的時候可以離開一線城市，去中小城市養老）。當然，這個定投需要量力而行。
也許你還會問：即便這樣說，我還是買不起北上深的房子，咋整？其實，中國未來10年正被地鐵、高鐵帶入真正的“城市圈時代”，北京旁邊有廊坊，深圳旁邊有東莞，上海旁邊有昆山、太倉和嘉善，未來都有地鐵連接北上深，也都是不錯的選擇。但你的第一次購房貸款機會要慎用，想好了再說。
最後我想告訴90後的年輕人的是：通脹是人類永恆的主題，特朗普出生的那一年，也就是1946年佈雷頓森林體系建立的時候，1盎司黃金是35美元，而目前的金價是1盎司1245美元，美元在71年裏貶值了35倍還多。
堅挺如美元，尚且如此，所以你懂的。
最後，想指出吳曉波老師文章中的另外兩個錯誤：
第一，他說“在2016年，北京市的地方財政收入5081億元，上海市6406億元，深圳市7901億元”。這裏面深圳的數據是財政總收入，上交中央之後，深圳地方財政收入是首次突破3000億，只有3136億元。
其實這很好理解，北京彙聚了14萬億的資金，上海接近11萬億，深圳只有6.3萬億，深圳的財政收入怎麼可能超過北京和上海呢？
第二，他建議北上深增加廉租房，這固然是不錯的。但他可能不知道，深圳有一半的房子都是天然的廉租房-——農民房。深圳官方最新的統計是：全市違法建築37.30萬棟，違建面積4.28億平方米（上海全部建築物的面積，也才12億平米）。
上圖：上海統計局公佈的上海建築物總量數據，這個百年城市的總建築面積只有12億平米，深圳農民30多年搶建的房子就達到了4.28億平米。
也就是說，深圳是全世界“廉租房”保有量最大的城市，其面積超過商品房總和，這在全世界可能都是唯一的，而且這就是深圳崛起的最大秘密之一。所以對於深圳來說，建設新的政策性住房是應該的，但更關鍵的是政府應該控制拆除城中村的速度。
他接著算：
如果你購買一套價值1000萬元的房子，向銀行做七成、三十年按揭，月均還款37150元。如果做五成、三十年按揭，月均還款26536元。首付的700萬元或500萬元，足以壓垮全國90%的父母。
而在未來的三十年裏，背負月均還款3.7萬元到2.6萬元，對於90%的90後而言，都恐怕是一個了無生活品質及樂趣的人生。
最後他給出的結論是：
所以到今天，不是你拒絕買房，而是你不應該再買北京、上海和深圳的房子了。這是我第一次建議同學們不要買房。超級大都市的房子，與三十歲以下的年輕人無關。
京滬深的房子就是那根“橋柱”，它不決定你的價值、未來和生死，人生無比遼闊，放下即是實地。
他還建議北、上、深學習柏林，第一、提供大量“廉租房；第二，提供“住房金”補貼；第三，在租房契約中，政策性偏向租房者。他寫道：
在2016年，北京市的地方財政收入5081億元，上海市6406億元，深圳市7901億元，都算得上富可敵國了。如果房價實在降不下來，可否在廉租房、住房金補貼及對租戶的政策保護上有所作為？
應該說，這是一篇“政治正確”的情懷文章，足以引爆很多人情感上的共鳴。但在實際操作中肯定是“然並卵”，不能解決任何問題，反而可能給北上深的90後灌上一劑有麻醉效果的迷魂湯。讓他們錯失一個中國樓市的“白銀十年”。
下麵讓我們從吳曉波老師的“海派情懷”，回到“現實人間”。
北上深的90後，大致有三種人：第一，是北上深的第二代居民，他們的房子問題容易解決，有父母扛著呢；第二，是來自二線城市的年輕人，他們的故鄉也在限購，房價也不便宜了；第三，來自三四五線城市，或者來自農村的年輕人。
對於後兩種人來說，在北上深都有比較現實的居住問題，當然進一步還有資產的保值增值問題。由於一線城市普遍認房認貸，也就是所謂的處女貸，所以年輕人們就面臨一個重要的問題：如果浪費了第一次購房貸款機會（比如在老家購房），未來想在北京再次購房，首付比例可能是60%到80%，基本上希望渺茫了。
所以，大多數北上深的90後就面臨一個問題，要麼不買房，要麼慎重購買第一套房。
在當今中國，徹底不買房如同你在資產配置上裸奔，你的命運跟浮萍差不多。吳曉波老師已經替你算好了，2012年的時候你每月不吃不喝買一平米，現在恐怕連三分之一平米都買不到了。那麼5年之後呢？
也許他們會告訴你，中國樓市不可能永遠這樣漲下去，再這樣漲下去不把全世界都買下來了嗎？
但是他們沒有告訴你，還有一種方式是：房價可以永遠“在本幣計價方式下”上漲，但匯率貶值，最終足以維持跟境外資產的比價關係。比如曾經跟中國體制類似的蘇聯，1989年到現在，莫斯科中心區的房價上漲了至少150萬倍。其中，按照美元計價上漲了150倍，盧布對美元貶值了至少1萬倍。
你也許會問，現在1美元等於57盧布，沒有看到大幅貶值的跡象呀？但我告訴你，那是因為在1998年1月1日盧布有過一次幣值改革，用1盧布兌換了1000舊盧布，刪除了後面的三個零。
這個過程，其實就是手持現金和存款的人，其財富全部蒸發的過程。而這，就是所謂的解決樓市泡沫的“莫斯科模式”。此前很多年裏，中國人只知道有泡沫破裂的“東京模式”，而不知道還有匯率崩潰的“莫斯科模式”。
我這樣說，不是認為北上深樓市未來一定會走“莫斯科模式”，但我可以告訴大家，北上深樓市肯定不是“東京模式”。
日本是個資源匱乏的國家，需要大量進口資源，所以其貨幣必須是升值的，然後通過科技進步、提升產品品質實現正迴圈。過去40多年裏，全世界主要貨幣對SDR（特別提款權）大幅升值的，只有日元和新加坡元，連美元都沒有做到。新加坡，情況類似日本。所以，他們都必須解決資產泡沫的問題。
俄羅斯就不同，他是資源出口國，經濟高度依賴石油、天然氣、礦石等出口，貶值對它來說無傷大雅、甚至有益。
中國經濟模式介乎俄羅斯和日本之間，所以我們解決樓市泡沫的方式，可能是中間路線。中國到2016年末的城鎮化率是57.35%，年度城鎮化率增速是1.25個百分點，如果把70%的城鎮化率作為上限，中國樓市還有“白銀十年”。
觀察中國樓市是不是按照舊邏輯（貨幣超發推動房價上漲）演進，看四點就行了：
1、廣義貨幣M2同比增速（發鈔速度），是不是維持在GDP同比增速的1.5倍以上，並很難降低到1.2倍以下（目前接近1.7倍）。如果是這樣，中心城市房價就必須漲，暫時壓住了，將來也會跳漲，因為你發鈔太快了。
2、全社會固定資產投資額裏，民間投資有沒有超過80%。只要地方政府和國有企業占比還維持較高水準（目前是40%），不能降低到20%以下，則經濟低效是必然的，最終M2增速就很難慢下來，慢下來就會鬧錢荒。
3、A股裏只要IPO註冊制沒有真正實施，則中國的金融泡沫就繼續維持，金融泡沫在，樓市泡沫就不可能單獨消失。IPO註冊制是市場經濟有沒有真正推行的重要的風向標，還是降低企業杠杆率、推動實體經濟發展的重要手段。
4、中心城市的“人地錯配”是不是得到瞭解決。所謂“人地錯配”，其實就是官方的“逆趨勢調控”，不希望中心城市人口太多，通過控制居住用地來控制人口。沒有顯著的新增住宅用地，中心城市怎麼降低房價？
吳曉波的結論裏，還有一點頗可商榷。他說“而在未來的三十年裏，背負月均還款3.7萬元到2.6萬元，對於90%的90後而言，都恐怕是一個了無生活品質及樂趣的人生”。
其實吳和很多中國人一樣，都沒有明白中國樓市的一個最大秘密：真正的按揭只有10年。通脹會幫你大大減輕第二個10年的負擔，讓第三個10年的壓力變成鴻毛。
如果人民幣每年貶值5個百分點（2009年貶值了至少19個百分點），則按揭到13年的時候人民幣的購買力（也就是按揭壓力）就只剩下一半，按揭到了20年的時候購買力（按揭壓力）還剩下三分之一。
我還可以告訴大家：只要你手裏的現金足以應付5、6年的月供，就能等來一波顯著的大漲（這是經濟週期決定的），即便到時候玩不下去了賣掉房子都可以賺錢。
在中國，買房子的月供不是消費，而是定投，是你每月在為自己的老年生活儲存養老金（老了的時候可以離開一線城市，去中小城市養老）。當然，這個定投需要量力而行。
也許你還會問：即便這樣說，我還是買不起北上深的房子，咋整？其實，中國未來10年正被地鐵、高鐵帶入真正的“城市圈時代”，北京旁邊有廊坊，深圳旁邊有東莞，上海旁邊有昆山、太倉和嘉善，未來都有地鐵連接北上深，也都是不錯的選擇。但你的第一次購房貸款機會要慎用，想好了再說。
最後我想告訴90後的年輕人的是：通脹是人類永恆的主題，特朗普出生的那一年，也就是1946年佈雷頓森林體系建立的時候，1盎司黃金是35美元，而目前的金價是1盎司1245美元，美元在71年裏貶值了35倍還多。
堅挺如美元，尚且如此，所以你懂的。
最後，想指出吳曉波老師文章中的另外兩個錯誤：
第一，他說“在2016年，北京市的地方財政收入5081億元，上海市6406億元，深圳市7901億元”。這裏面深圳的數據是財政總收入，上交中央之後，深圳地方財政收入是首次突破3000億，只有3136億元。
其實這很好理解，北京彙聚了14萬億的資金，上海接近11萬億，深圳只有6.3萬億，深圳的財政收入怎麼可能超過北京和上海呢？
第二，他建議北上深增加廉租房，這固然是不錯的。但他可能不知道，深圳有一半的房子都是天然的廉租房-——農民房。深圳官方最新的統計是：全市違法建築37.30萬棟，違建面積4.28億平方米（上海全部建築物的面積，也才12億平米）。
上圖：上海統計局公佈的上海建築物總量數據，這個百年城市的總建築面積只有12億平米，深圳農民30多年搶建的房子就達到了4.28億平米。
也就是說，深圳是全世界“廉租房”保有量最大的城市，其面積超過商品房總和，這在全世界可能都是唯一的，而且這就是深圳崛起的最大秘密之一。所以對於深圳來說，建設新的政策性住房是應該的，但更關鍵的是政府應該控制拆除城中村的速度。
分類: 1.宏觀經濟
