（更新於2018-10-20 10：02）
我將要從一個刷新各位認知的角度開始講述整個2018年前三季度的宏觀經濟情況：房地產企業從未抽離過利潤，恰恰相反，它們將所掙到的每一毛錢都投回到了房地產領域，並因此導致自己負債累累。
上表給出的，是從2000年至2018年前三季度的房地產企業宏觀現金流情況。老蠻我本來打算直接給出從1998年中國開始商品房地產開發那一年的數據，以展現更清晰的全貌，不過地產開發投資實際到位資金數據從2000年才開始統計，也是沒法子，無法完美，當然現在的數據與全貌也不會有什麼差異了。各位可以驚訝的看到，從2000年至今，房地產公司們的銷售收入合計94.57萬億，但實際用於開發投資的資金規模高達127.7萬億，兩者之間的差值33.15萬億元，就變成為了房地產公司的負債，以及資產端的在建工程，也就是儲備開發面積。
對這筆超過33萬億的負債，其實也沒啥好驚訝的。截止2018年6月底，根據央行的貸款投向報告，房地產開發貸款餘額約8.2萬億；根據交易所發行數據進行的不完全統計，房地產企業在國內發行的存量債券規模約1.6萬億，在國外發行的外資債券規模折算約7千億人民幣。此外各種各樣的前端融資、民間高利貸以及乙方墊款根本就無從統計。
總而言之，房地產企業根本就沒有像各位想像中的掙了大錢跑路。從前面的數據表來看，他們3千塊樓面地價拿到一塊地，售價賣1萬，扣除4千開發成本還能掙3千。賣完之後他們根本沒來得及抽走利潤，就在隔壁再買一塊地繼續開發。但是這一次的樓面地價直接就是1萬，地產公司將前面掙回的本金和利潤7千全部投回去買地，還得再去借3千塊錢的債。如此迴圈。根據國家統計局的數據，截止2018年8月底，地產公司在建工程面積合計為64.5億平米（其中住宅51.6億平米，辦公樓3.3億平米，商業9.6億平米）。這意味著房地產公司平均每平米儲備建面對應著5140元的負債（331490億元/64.5億平米）。當然了，這裏我們不太知道這些儲備建面的工程進度，就按開發進度平均完成了50%來算好了，每平米還得再投2000元，也就是每平米的開發投入需要達到7140元，這些後續投入也只能靠地產商到處騰挪借回來。以目前全國8728元的商品房均價來說，這種價位的儲備建面也實在算不得特別優質。如果再算上前面未扣除的增值稅所得稅土增稅以及各種稀奇古怪的房地產相關行政規費的話，地產企業直接就是完完全全的資不抵債狀態，一毛錢的利潤都留不下，還得貼錢給政府。
上面這種奇怪的現象，反應出來的是房地產企業一貫的作風：瘋狂的拿地王，借錢沖規模，並堅定的豪賭房價未來還會大漲。然而今年以來的所有經濟數據，都指向了一個相同的結論：房地產的拐點到了。而一旦拐點來臨，持續瘋狂拿地而處於巨額負債狀態的地產企業，將會面臨集體破產的險境。
首先，在這裏我將要循例計算我大中國國民的購房負擔率，也就是購房支出與城鎮居民收支結餘的比值。這個購房負擔率每個季度我都要計算一次，算是即時掌握最新經濟動向。先放上來的當然是前三季度的城鎮居民人均可支配收入與消費性支出數據。注意兩點，第一，這裏的收支數據是由國家統計局抽樣統計的結果，避免了地方政府的干擾，其結果相對可信。第二，這裏的消費性支出，指的是居民生存必須的衣食住行教育醫療方面的支出，其中的住僅包含直接居民開支，也就是物業費或租金，不包含購房按揭支出。我再強調一次，消費性支出中不包含購房按揭支出。
對於上面的表格，有兩個地方需要各位注意，首先，就是這個收支結餘的概念，可支配收入減去消費性支出所得出的收支結餘，是一個非常重要的數據，這是所有奢侈性消費的根基，比如出國旅遊，必須買名牌包包，比如最重要的，買房。其次，就是居民消費性支出增幅的演變趨勢。1997年-2001年，國企大下崗時代，我大中國城鎮居民消費支出的增幅長期處於6-8%的區間，最低的1998年只有3.5%。此後伴隨著中國加入世貿，並因此成長為全球基礎製造業中心，居民的消費能力逐漸復蘇，消費支出增幅長期維持在10%以上。這種興旺的局面一直維持到2013年，居民的消費支出能力開始轉弱，到2017年之後該數據下降到6%左右，2018年前三季度為6.5%。
接下來，是從1998年至2018年9月的居民購房支出表。注意我在下面設了一個簡單的數據模型：每年的購房本金支出統一設為30%，按揭時間20年，等額還本法，利息統一為6%。
對於上表，我必須強調一點：今年以來的商品房銷售面積已經喪失了增長性。注意，上半年的銷售面積同比增幅只剩下3.3%（77143/74662），到三季度下降到了2.9%（119313/116006），位列我國開放商品房市場以來第三低！考慮到這已經是第三季度的數據，並且目前的市場呈現出明顯的下滑跡象，全年的數據還會繼續往下走。這已經是確鑿無疑的市場下行的典型表現了。
對上表的計算結果，在這裏需要簡單驗算一下：1998年至今年3季度的商品房累計銷售額為95.26萬億，扣除累計的居民購房本金支出44.81萬億，還欠50.45萬億。這就是居民購房總負債規模。這個數據需要有其他數據來進行印證。根據央行的數據，截止2018年9月底全國居民貸款餘額規模為46.22萬億，這些貸款基本上都是購房貸款，真正的個人消費貸款極少，打著個人消費貸款名義套錢出來買房的才是主流。再加上4.5萬億的公積金貸款餘額，居民貸款總餘額為46.22萬億+4.5萬億=50.72萬億。兩個數據幾乎完全一致，足以相互應證，形成強大的數據邏輯鏈，無可質疑。在這裏我必須吐一下槽：我大中國從1998年搞房地產，到現在足足搞了21年，其結果就是地產商欠了33萬億的債，老百姓欠了50萬億的債，合計83萬億的地產債，這事真是不知從何說起。
言歸正傳，結合上面的收支結餘數據和購房支出數據，我們可以很容易的算出居民的購房負擔率數據了。見下表。
OK，從2013年開始，居民的本年度購房負擔率（本年度購房支出/本年度收支結餘）超過80%，2016年超過90%。這當然已經是極限。這意味著城鎮居民整體在必要的生存開支之外的每一毛錢都投入到了買房之中。這簡直是瞎扯淡的情況，割韭菜連根一起割。這種瘋狂持續到2018年6月份，當年度購房負擔率甚至達到了驚人的110%。這種數據簡直是荒謬，這意味著城鎮居民已經無從再積累一分錢的儲蓄，必須從歷年積存的累計收支結餘裏，也就是老百姓的棺材本裏拿錢來買房。到2018年6月底，城鎮居民累計購房負擔率已經接近80%了，對我大中國這樣的負福利國家來說，除了極少數的行政事業單位人員，絕大多數老百姓的醫療養老都得靠自己，所以必須存下足夠的儲蓄。歷年積存下來的棺材本都消耗了8成，這意味著城鎮居民甚至都已經沒錢養老沒錢看病了。這真真是到了市場的極限，再也沒有多餘的韭菜，可供房地產市場收割了。所以6月份之後數據終於開始逆轉，拐點終於到來，因此1-9月份的居民本年度購房負擔率下降到95%。
各位必須瞭解的是，這幾個月來，我大中國的房地產市場發生了什麼：打砸售樓部，開始在我大中國各地紛紛重新上演。廈門萬科房價腰斬，業主去砸售樓部；合肥綠地房價7折，業主去砸售樓部；廣州保利房價7折，業主去砸售樓部；上海碧桂園房價75折，業主去砸售樓部。如下圖所示，用“業主砸售樓部”去搜，能搜到近期的一大堆此類新聞。全國主要城市的房地產市場，確確實實是在萎縮了。就算還剩下幾個情況特殊的，也只不過是在苟延殘喘而已，已經無從阻止市場萎縮的浪潮了。
在數據上，9月份當月，我大中國的商品房成交面積16840萬平米，較2017年9月份的17467萬平米，萎縮了3.6%。十月份整個市場更是籠罩在一片打砸售樓部的陰影之下，今年的金九銀十，目前看來已經是不存在了，再指望整個市場維持火爆，已經是不現實了。在這樣的情況下，廣州政府終於在10月19日放鬆管控，在維持限購政策的同時，放寬了限價限簽，地產商可以拋開此前政府的指導價，按自行申報的價格完成網簽備案。各位必須記住：放鬆管控，如同2015年解除所有房地產調控政策一樣，恰恰就是樓市拐點出現的證明。如果不是2016年開啟的樓市去庫存政策，我大中國的房地產市場早就拐進坑裏去了，根本不可能在2016-17年迎來一波暴漲。
要知道今年以來我大中國國民真的已經被房地產市場吞完了六個錢包，到了沒錢消費的地步了。上面講到了今年以來居民消費性支出數據的萎靡，這還是個體層面的數據，需要有宏觀消費數據予以印證。下圖是1997年以來的社會消費品零售總額數據表。
注意，今年以來的社會消費品零售總額，就在一步步的堅定的喪失增長性。9月份的4.2%（27.43/26.32），乃是1997年以來的最低值，並且與前面列出的個人消費性支出增幅近年來在6%左右掙扎形成了數據上的相互印證。對於全國正在建設中的9.6億平米商業建築來說，這種數據簡直就是噩耗。不知道施工中的地產商們現在正在計畫怎麼辦，硬著頭皮繼續借錢維持施工？乾脆停工？或者直接破產？
最關鍵的是，作為公認的消費先導數據，今年8月份以來的汽車銷量同比就開始呈現顯著的下降趨勢了。根據“乘聯會”的數據，8月份當月我國乘用車總銷量176萬臺，對比2017年8月份的190萬臺，降幅7.4%。當時市場以為這種萎縮只不過短時間波動，期待著到了9月份的傳統旺季，市場可以回暖。然而到了9月份，當月我國乘用車總銷量193.5萬臺，同比去年同期的222.7萬臺，降幅13.1%。這個時候，市場已經感覺到寒冬將至。再到了10月份，汽車市場的萎縮竟然呈現出加速趨勢，1-12日的乘用車成交量42.6萬臺，同比去年同期的57.6萬臺，降幅高達26%。連續兩個多月的市場加速萎縮，趨勢已經形成，在個人消費支出與社會消費平零售總額增幅同時萎縮的情況下，汽車市場已經無從翻身了。現在這種情況當然很容易理解：老百姓在被地產市場吞噬了高達8成的棺材本之後，當然也就捨不得再拿錢出來進行買車這種奢侈性消費了。
在這裏我必須著重強調：地產吞噬居民財富，導致居民無力消費的後果，是全方位的，是會影響到社會經濟的方方面面的。消費不振，企業的產品賣不出去，意味著生產企業將會迅速喪失利潤。因此反應在數據上，今年前三季度的工業增加值增幅只有5.8%，乃是1998年開啟商品房地產市場以來的最低值。而1-8月規模以上工業企業的利潤總額44249億，對比去年同期的49214億，降幅10.1%。購房負擔數據、消費數據與企業生產和利潤數據環環相扣，形成了完成的邏輯鏈條，根本無從辯駁。統計部門的應對辦法是調整數據口徑，它宣稱今年以來調整了數據盤子，所以今年1-8月以來工業企業的利潤增幅16.2%。然而它的調整方式，居然不是調整今年的數據，而是直接把去年的數據盤子給調了！它把去年還在規模以上的總盤子裏，但是今年由於業績慘澹而消失了的企業，從去年的總盤子裏給剔除了，從去年的總盤子裏給剔除了，從去年。。。。這種調整方式簡直是匪夷所思，讓人無從吐槽。這跟掩耳盜鈴，也沒啥區別了。按這個玩法，最後所有企業都死光了，就剩一家最後一家企業還有業績增長，我大中國統計局也能給咱們算出一個經濟整體增長來。
對於地產拐點的到來，所有數據都已經相互印證，算是確鑿無疑的事了。現在我們剩下的最後一個疑問是：我大中國的中央銀行，是否可以通過大規模的印鈔放水，來給房地產市場續命？這個疑問如果不能得以完美解決，那麼前面所有的論述，都可以作廢。
話說支撐我大中國貨幣信用最關鍵的因素，就是強制兌換美元，以形成外匯占款。外匯占款就是我大中國的基礎貨幣，乃是我大中國央行最重要的資產，沒有之一。下表給出的是我大中國從1986年至今的央行資產構成數據演變表，我同時還給出了歷年末的長期貸款利率以及兌美元匯率，供各位查閱。下麵這張表非常非常的重要，尤其是外匯占款占央行總資產比值的演變列，我在下表中給予了重點強調，希望各位能夠點擊大圖，認真閱讀。
注意，外匯占款占央行總資產的比值，從1986年的1.1%，一直提升到2013年的83.3%。這意味著在2013年，我大中國的基礎貨幣構成超過8成都是由美元，貨幣信用極高。因此2013年也是我大中國人民幣匯率最堅挺的一年，兌美元匯率高達6.1。注意，1986-93年的官方兌換匯率雖然是在3-5之間，但這種匯率其實是兌換不到美元的，真正的價格是黑市價格，一般都在9左右。然而2013年之後美國取消了貨幣擴張政策，開啟了加息縮表之路，鼓勵美元回流。到了2018年，美國甚至開始以減稅政策鼓勵產業回流。在這樣的背景下，我大中國的外匯占款在2014年達到27.1萬億的峰值之後就掉頭往下，到2018年9月底，已經下降到了21.4萬億，降幅達到了21%。而外匯占款占央行總資產的比值，也從2013年峰值的83.3%，降到了2018年9月底的58.5%，減少了24.8個百分點。我大中國的基礎貨幣受美元信用支撐的力度減弱，而轉由對商業銀行的債權作為我大中國的貨幣信用支撐。這裏順帶說一下，2013年後我大央行印鈔借給商業銀行的方式，是兩組極其知名的英文，MLF和SLF，也就是我們俗稱的麻辣粉和酸辣粉。商業銀行的信用當然無法替代美元信用，所以我人民幣匯率開始呈現下跌趨勢，從2013年的6.10到2018年9月底的6.88，跌幅12.8%。中間雖然反復掙扎了一下，但是整體的下跌邏輯已經形成，根本就無從抵抗。
要知道央行印鈔借給商業銀行，這種印鈔方式的風險是非常大的，分分鐘就可以變成無錨印鈔憑空印錢。1980年代至90年代初期，央行印鈔借給商業銀行，乃是我大中國的主要貨幣發行方式，這個時期我大中國的貨幣信用慘澹無比，美元黑市盛行，我大中國經濟不堪重負，終於在1994年一次性貶值到位。現在眼看著我大中國掙美元越來越艱難，從下表最右側的數據看來，今年幾乎就是白乾，貿易與外資投資數據匯總的結果，截止9月底我大中國吸納外資的淨額，只有48億美元。不要說與2015年峰值的3957億吸納美元淨值規模相比了，與2017年前三季度的1114億美元相比，也是連個零頭都沒有了。而且現在還完全沒考慮中美貿易衝突背景下外資企業結算利潤離境以及萬億美元外債需要償還的情況，如果綜合考慮進去的話，我大中國今年吸納外資一定是個負值，而且恨不得5千億美元都打不住。就現在的國際經濟形勢，實在是掙不到美元了，那接下來我大中國的印鈔模式，就只剩下最開始的那條路了：印鈔借錢給商業銀行。
然而我大中國的商業銀行實在就是一幫坑貨。這幫坑貨拿著央行印給它們的錢，也是無處放貸。指望它們能夠找到一條合理的花錢路徑，根本就找不到。在消費萎靡企業經營利潤萎縮的當口，借錢給實體企業是需要巨大的勇氣的。於是找來找去，居然又回到了房地產上。下麵我將要給出一個讓各位目瞪口呆的數據表：2012至2018年9月新增貸款的用途演變。
OK，我們前面已經知道了，2013年外匯占款比例達到峰值之後就掉頭向下，轉由央行向商業銀行的借款，作為我大中國貨幣信用的支撐。MLF和SLF因此橫行天下，無可抵抗。結果商業銀行拿著這兩碗粉，轉頭就投給了居民個人，用於居民買房。2013年新增貸款的39.8%給了居民部門，2014和15年房地產市場低迷，商業銀行稍微收斂了一下，結果2016年，DUANG，又幹到49.9%；2017年變本加厲，幹到了52.7%。2018年房地產市場開始呈現萎靡跡象，於是上半年只幹到了39.3%，不過銀行方面很不甘心，在三季度總算是沖到了42.9%，但依然大幅落後於2016和2017年。按現在的趨勢，今年也就是40%左右了。這就形成了一個邏輯上的死迴圈：如果不繼續放貸給房地產，那麼本來已經呈現萎縮趨勢的房地產市場，將要加速萎縮。商業銀行拿著央行印出來的鈔票，居然只能是無所事事，眼睜睜的看著地產泡沫爆滅。而如果選擇繼續放貸給房地產，首先居民部門的負債已經到了極致，擅長拿地王的地產公司手裏也沒乾淨資產可言，都是負債累累，即便是它們想借錢，你商業銀行敢借嗎？你敢借出去那就是次級貸款劣質貸款，隨時都可以跟08年美國金融海嘯一樣，炸得全國人民粉身碎骨。
所以，總結起來看，這第二條路，指望商業銀行挺身而出，以優質借款支撐人民幣信用，居然還是走不通。有關於這個道理，其實就是老蠻我曾經講述過很多次的道理：開不動的印鈔機。在現在這個“以債為錨”信用時代，即便是印鈔，也必須有信用作為支撐。央行印鈔給商業銀行可以，但是商業銀行必須找到適格的借款人，才能把這筆錢花出去。感興趣的同學，可以去百度《2017，開不動的印鈔機》一文，來加深對上述道理的理解。現在業務能力低下的商業銀行，只能找到買房人作為唯一適格的借款人，而城鎮居民為了買房，早已負債累累，棺材本都消耗了8成，根本就借不起錢買不起房，以至於今年的房地產市場都喪失增長性，老業主都開始圍攻降價樓盤了。這就是悖論：你不可能強迫已經借不起錢的借款人繼續借錢。如果我大中國銀行系統真的打算這麼幹，那麼，恭喜，下一場次貸危機，一定會發生在中國。
好吧，到了這個份上，我大中國也是束手無策，於是從7月份開始重啟在去年下半年就被拋棄了的老路：地方政府借債搞基建，把早已負債累累的地方政府，當成適格借款人。根據財政部發佈的數據，今年上半年的地方政府新增債券只有3329億，正處於嚴厲的控制之下。國家發改委沒事就叫停地方上的違規基建專案，生怕地方債的炸彈突然爆開。但是7月份之後，地方政府居然成了我大中國唯一可能的借款人，於是央行跟財政部吵了一架，逼著整個財政系統轉向，開始啟動借錢搞基建流程。到9月份，地方政府新增債券達到了20113億，一個季度下來增加了足足1.68萬億。關於我大中國的地方政府到底負債負到了什麼份上，是否可以作為適格借款人，我這裏就不再做更多分析了，我相信能一直無障礙的閱讀到這裏的同學，對宏觀經濟都有一定的瞭解，無須我再多說。放一個本公號之前關於這個問題的文章鏈接，算是對本文的擴充閱讀吧：地方政府還借得起債嗎？
情況就是現在這樣的情況，我大中國央行為了能夠把錢印出來，已經是黔驢技窮，連逼著地方政府借債的招術都使了出來。但是這種印法也沒印出來多少錢，廣義貨幣供應量M2的同比增幅持續萎縮，今年9月底已經只剩8.3%，恨不得算是史上最低值。就這樣的局面，指望我大中國央行能夠大規模印錢救地產？我跟你們講，它根本就印不出來！印！不！出！來！央行也不是萬能的，它印錢也是要有方式和路徑的。現在所有印錢的路已經走不通了：一方面是外匯喪失了增長性，無法再兌換外匯占款，另一方面則是找不到適格的借款人。如此一來，除非我大中國央行拋開面皮，赤裸裸的無錨印鈔，憑空印錢，印出來了就滿大街撒，直升機式撒錢。只不過這麼玩的後果，沒人可以承受就是了。要知道今年以來已經有七個國家這麼玩了一把，把自己給玩進地獄裏了。關鍵是，根據這七個地獄國家的經驗，就算是直升機撒錢法，也沒有挽救樓市，在貨幣瘋狂貶值之際房價居然普遍呈現劇烈下跌之勢，連首都的房價都敢跌3成。道理很簡單：老百姓連飯都吃不起了，當然不會去買房。買回來幹啥？啃磚頭嗎？
所以，在本文的最後，我的建議是：樓市拐點既然要來，就讓它來；樓市泡沫要爆，就讓它爆。這顆泡沫核彈如果不引爆，那就是深藏在我大中國血脈裏的毒瘤，是會擴散到全身的。這麼清洗一輪，該覆滅的覆滅，該破亡的破亡，該清醒的清醒，該倖存的倖存。那些借信用卡炒房的，借高利貸買地王的，要跳樓就讓他們去跳，不要覺得可憐。金融機構受了牽連，壞賬爆表，要破產就讓它們破產。由此引發金融秩序動盪，沒關係，設粥棚保證老百姓有口飯吃餓不死就行。餓不死人就是底線，其他的衝擊都由得它去。唯有如此，剩下的國人，才能輕裝上陣，砥礪奮進，走出黑暗叢林，去迎接一個光明的未來！