（2018-11-23 陳無諍 中國房地產深圳）
恰逢小雪之日，地產股小反彈。在過了大半年艱辛日子後，開發商們似乎“絕處逢生”。近日，申萬宏源、國信證券、瑞銀證券等多家機構發佈報告，稱政策底顯現，地產股開始回暖。
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目前房企利好消息不斷。一方面房企發債密集獲批，一蹶不振的地產股絕地反彈。11月21日，中國恒大福州公司12億元規模ABS獲准發行。11月20日，龍光地產附屬公司完成發行24.9億元公司債。同日，花樣年發佈公告稱，附屬公司29億元公司債獲批。
自10月下旬以來，融資成功獲批的企業就有20餘家，諸如中海地產、越秀地產、陽光城、華夏幸福、萬科等一線房企皆在其中。當下的火熱局面，與此前幾個月發債受阻艱難形成強烈對比。
就此次獲批的融資來看，其融資方式主要集中在優先票據、公司債、短期融資、中期票據、ABS等方式。僅就10月份融資方式占比來看，房企公司債為主流方式，占比為50%。
然而在業內人士看來，目前房企發債獲批數量增多，主要可能為了解決債券到期問題，並未增加房企現金流。房地產融資環境變化不大，依然嚴控流入房地產的資金，銀行按揭貸款和開發貸款保持零增長區間，房企自籌資金增速也趨於回落。
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不過對於中國房企來說，總算局部嘗到了苦盡甘來的滋味——基本面韌性顯現，機構看好地產股——儘管投資增速整體回落，銷售熱度降溫，但在A股市場上，地產股一掃之前的低迷，成為當之無愧的“香餑餑”。
Wind數據顯示，截至11月21日收盤，5個交易日來申萬房地產指數累計上漲5.03%，居行業板塊第一。地產行業洗牌後估值壓制否極泰來，看好地產板塊的估值抬升行情。
圖：2018年11月12日至11月16日，滬深300地產板塊漲幅為5.96%，跑贏大盤
“在宏觀調控下，市場份額還會向大的開發商集中。”然而在香港中順匯福董事總經理陸永康看來，這可能只是“虛幻的繁榮”，雖然宏觀面得到改善，地產股票質押風險也得到初步緩解，但此前地產股普漲勢頭不會持續。
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著名投資銀行德意志銀行對此保持樂觀。11月21日發表最新行業研究報告，認為主要內資地產公司已積累大量已售未結轉資源，截至今年底，會鎖定超過80%的2019年預期收入，未來盈利確定性強。
此外，德銀預測，為防止房地產投資和土地銷售出現大幅下滑，預期地方政府將會於2019年上半年放寬調控政策，利好主流開發商進一步擴大市場份額及維持合約銷售額的持續增長。
圖：2018年11月12日至11月16日，港股地產板塊公司漲幅前十名
龍頭房企先走一步，中小房企自不甘落後。從申萬宏源近期發佈的兩份地產股份析報告中可以看到，10月22日到11月9日，周漲幅排在前十位的房企，全被市值百億或幾十億元的中小房企佔領。
追根溯源，地產行業透露的這四大信號或許能給出答案：多地按揭利率出現鬆動，放款速度都有所加快；11月樓市成交重回正增長，二線、三線城市環比大增；11月來，全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資，合計數額數百億元。
2018年股市萎靡不振，地產股更是在年初大漲之後震盪下跌。申萬房地產行業指數自年初高點至10月19日下跌幅度高達46.88%。除了大盤回落主要因素外，就是前三季度宏觀政策與信貸持續緊縮，扼住了地產開發商的七寸，導致全行業銷售回款慢，融資艱難。
從2017年開始，在去杠杆的宏觀調控政策下，地產行業當年下半年開始經歷信貸緊縮。銀行、信託、私募基金等各種方式均融資困難，國內外發債成本普遍增高。2018年5-6月份，房企國內發債被中止的消息不絕於耳。不乏一線房企身影，如合生創展、碧桂園、富力地產等。
中國房地產行業10年來高負債運營，現在發債大多是以舊還新。業內人士稱，此輪發債被中止除了監管原因，還可能是市場上買方意願不足，以及房企負債率過高不符合發債標準。
Wind數據顯示，2017年房地產行業整體負債率再創新高。2017年全年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，創2005年以來的峰值。2018年，中國地產業融資成本平均上升約為2-3個百分點。2017年國內平均融資成本約為8%-9%，2018年這一數字已經超過12%。
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此外，引起市場關注的房地產開發貸鬆動傳聞，可能只是“一廂情願”。在今年年初傳出部分銀行暫停房地產開發貸以來，房地產開發貸一直未有放鬆的趨勢，近期也未出現放鬆跡象。
從目前來看，房貸利率下調還只是局部行為，從整體看，房貸利率依然在上行。融360數據顯示，10月份全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當於基準利率1.165倍，刷新年內新高。而且，這已是首套房貸利率連續22個月上漲。
但可預見的是，房貸利率已築頂下行，未來趨勢一定是下降的。根據華融證券的報告，年初以來銀行間市場利率持續下行，近期貸款加權平均利率也已邊際向下，而銀行間市場利率一般領先房貸利率7個月。
當下的樓市現狀，行業稱之為“橫盤時代”。諸葛找房研究中心與貝殼研究院聯合發佈的報告顯示，11月12日至18日，百城二手住宅掛牌均價為15276元/平方米，其中環比10月份城市均價下跌0.25%，上漲城市44個，持平城市2個，下跌城市54個。
對於後市的走向，看空者與看多者各執一詞。看空者惠譽最新發佈的報告指出，中國地產開發商2019年可能面臨更加艱難的市場狀況。該機構還預計，中國房地產2019年銷量下降5%-10%。
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中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析，從上行因素看，中國的城市化還沒有結束，房地產的長效機制還沒有建立起來；從下行因素看，房價高企泡沫嚴重，城市分化三四線空置率已經較高。
在中國，樓市走向與政策唇齒相依。從國家調控看，政策的持續性和穩定性並未改變。監管層的態度也一直堅決，房企的高杠杆經營模式將無法持續。政策改善是為了提升市場信心，防止行業整體“崩盤”。
目前中國房企最大的風險，還是融資環境持續收緊，樓市調控政策擠壓利潤空間。因此，房企股價主要取決於企業的營業額、杠杆率、融資能力、融資成本。大浪淘沙，剩者為王。
（作者系中國房地產報深圳事業部主編）