（2018-10-26 Wind金融終端 移動APP）
在樓市一片悲觀論調之下，地產一哥的財報數據格外引人注目。
10月25日晚，萬科發佈三季報顯示，1-9月份實現營業收入1760.22億元，同比增長50.32%；實現淨利潤139.85億元，同比增長26.09%。
與此同時，萬科也開啟買買買模式，三季度拿地近500億元，相當於恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。
萬科近期的一些“反常”舉動究竟是幌子還是抄底？
前三季度淨利潤139.8億元
萬科10月25日晚間公告稱，第三季度實現營收700.5 億元，同比增長 48.1%；實現歸屬於上市公司股東淨利潤48.6 億元，同比增長 28.3%。房地產業務實現結算面積579.2萬平方米，貢獻營業收入669.3 億元，同比分別增長 51.2%和 49.7%。
1-9 月，集團累計實現營收1760.2 億元，同比增長 50.3%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤139.8億元，同比增長26.1%。其中，房地產業務實現結算面積1280.6 萬平方米，貢獻營收1675.6 億元，同比分別增長32.5%和52.0%。
三季度拿地金額近500億
與此同時，萬科買買買的步伐卻沒有停下來。
10月9日晚間，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域33.93萬平方米的住宅用地，簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。根據公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家專案公司的部分股權的方式，合作開發華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地專案。
9月下旬，深高速在港交所公告，擬引進萬科作為戰略投資者，增資價格已確定為人民幣29億元。據公告，如本次增資最終得以落實，萬科實際出資額人民幣29億元，擁有聯合置地30%的權益。據悉，聯合置地擁有深圳梅林關城市更新專案擬建成物業的市場評估價值逾百億元。
不僅僅是近期，三季度萬科都在積極拿地。數據顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，相當於恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。
數據顯示，保利地產三季度拿地權益金額為244.1億元，碧桂園拿地權益金額137.9億元，融創中國拿地權益金額69.1億元，中國恒大拿地權益金額62.4億元。上述四家房企三季度拿地權益金額合計為477.5億元。
值得一提的是，今年以來，全國土地市場成交價格及溢價率持續下行，整體降溫趨勢持續。8日，中國指數研究院發佈的數據顯示，2018年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%。
各大房企拿地態度普遍趨於謹慎。統計顯示，2018年1-9月，受監測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。據統計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。
600多個專案面臨較大調控壓力
雖然萬科的財報數據尚可，買地節奏也加快，但實際上調控持續升級背景下，它同樣面臨著巨大衝擊。早在9月7日，萬科投資者關係總監趙旭翔就在萬科經營情況電話會議上披露，7月份萬科的去化率為51%，8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水準相比，銷售下滑較為嚴重。
趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個專案都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策未放鬆，那麼銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。
趙旭翔詳細解釋，萬科8月份平均認購時間是半個月，如果半個月不能賣到30%就已經是較差了。同時個人按揭貸款的上升幅度在縮小，8月份銷售中29%以上是一次性付款，按揭平均首付成數為4.6成。客戶自有資金比例較高，獲得信貸資金比例較小是去化率走低的核心原因。而按揭貸款額度問題在於很多城市貸款限制條件較多，執行較為嚴格，這與整體銀行監管態度有關。
鬱亮鐵令應對6300億回款
就在國慶日前，作為多年的行業龍頭，萬科集團董事會主席鬱亮將“活下去”作為萬科未來三年的終極目標。
鬱亮表示：“儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉捩點，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天，我們可以說轉折實實在在到來了。”
鬱亮說： 如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。
萬科三季度業績報告顯示，截至三季度末，公司存貨帳面價值為7078.93億元，創歷史新高。
從周轉能力看，公司存貨周轉天數比之二季度有所減少，上半年存貨周轉天數為1601.42天，創歷史新高，而到三季度，這個數額有所回落，為1534.96天。
對此，有業內人士表示，目前來看，高周轉幾乎成為房企保證資金鏈安全的“重中之重”。庫存管理能力若較弱，一般非高端專案無法三年內清盤，那麼將影響企業短期償債能力。
房企打響價格戰以促回款
實際上，多名業內人士指出，萬科的回款已經算是行業裏比較理想的。目前來看，高周轉幾乎成為房企保證資金鏈安全的“重中之重”。若庫存加大，周轉減速，將影響企業短期償債能力。在調控日益收緊、需求減少的情況下，房企之間也面臨著競爭，特別是龍頭房企，卡位非常重要。“取得競爭優勢最好的方式就是掀起價格戰。”
據多家媒體報導，廈門萬科白鷺郡國慶前夕開始調整價格，推出百餘套89-110平方米特價房，原價500萬元/套，優惠後為278萬到298萬元/套，相當於6折甩賣，10月1日開盤的206套房源當天售罄，去化率100%。
國慶期間，關於“碧桂園在華東區域多個樓盤實施大幅度降價”等消息在微信群中傳播。碧桂園隨後表示，確實推出了降價促銷措施，但不是全面降價或者是大面積降價，只是在個別城市的個別專案進行了打折促銷，如有些銷售情況不太好的四五線城市。
碧桂園同時稱，在國慶長假期間，包括萬科、恒大都推出了促銷措施，碧桂園是在整個市場做了這樣一個選擇之後做出的跟隨動作。總體來說，這是目前市場環境下隨行就市的一個選擇。
房地產研究機構克而瑞之前發佈的研報稱，實際上折扣意願於今年8月底開始增強。
中國基金報指出，在上半年，除了恒大2月推出全國樓盤享基礎優惠8.8折，碧桂園滁州部分專案出現特價房7.9折優惠比較亮眼外，整體行業折扣在9.5折左右，企業整體讓利意願不強。
以恒大全國性折扣為起點，多家房企開始跟進讓利。從整個三季度來看，7-8月份之間房企整體折扣力度仍不明顯。
但從8月27日，中海地產南寧多盤聯動，8折禮惠全城，8月30日，恒大針對旗下280個城市646個樓盤8.9折等特惠活動推出後，房企開始關注折扣，多家房企也跟進打折。
在9月，陽光城廣西區域推出“9月購房特惠季，7大專案禮惠廣西”活動。碧桂園南京仙林東四盤聯動，首付1成，首開、龍湖、富力等房企也有不同程度的優惠。
針對下半年的促銷活動，陽光城方面表示, 9月份是其衝刺千億的月份，也是陽光城的首個千億，會在全國開展“千億攻勢”特惠購房季，推出一系列行銷活動，但是每個區域根據銷售情況，具體優惠方式和力度不同。
新城控股也表示，促銷動作肯定有，但各地城市情況不一，暫時沒有統一的促銷動作。預計隨著房企衝刺全年銷售目標，下半年勢必有更多的房企加入到打折促銷活動中來。