（2018-11-19 陳無諍 中國房地產報深圳）
屋漏偏逢連陰雨。中國經濟目前持續放緩，流動性又持續趨緊。3850億元人民幣的在岸債券明年到期，頻頻遭遇融資難的中國房企，如何在這兩難之中艱難突圍？
在中國經濟放緩和流動性趨緊之際，這一將於明年到期的巨額債務，再次引發人們對中國房地產開發商債務違約的擔憂。
圖：2017年1月至2018年10月，40家典型上市房企融資總額
（圖表來源：同策資管）
“股市目前麻煩很大，房地產麻煩會更大。”著名經濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所理事向松祚日前表示，房地產市場不容樂觀，已經進入集體性幻覺。
作為中國經濟增長曾經的奠基石和發動機，不少經濟學家擔心，隨著中國房企各種問題迭出，開發商債務問題只是冰山一角，可能會在整個金融體系掀起波瀾。
房地產的麻煩和股市如影隨形，目前中國房地產市值已超過GDP的400%，財富約占居民全部財富的80%，這兩項均居世界和歷史最高水準。
圖：2018年10月典型上市房企融資方式占比（單位：億元，%）
（圖表來源：同策資管）
圖：2018年9月、2018年10月典型上市房企融資情況對比
（圖表來源：同策資管）
此外，租金收益率則持續疲軟——平均不到2%，價格泡沫顯然非常嚴重。
在香港中順匯福資本董事總經理陸永康看來，中美貿易摩擦對中國製造行業的影響，已經越發凸顯，中國經濟中的壓力已經很大了。
而不斷攀升的債務水準和阻力重重的銀行業改革，也引發了人們對金融業不穩定的擔憂。
Dealogic的數據顯示，中國開發商明年人民幣在岸債務負擔——包括資產支持證券(ABS)，達到3850億元人民幣（500億美元）。
這幾乎是2019年到期的美元離岸借款的4倍，後者約為145億美元。
圖：2018年10月典型上市房企融資幣種占比（單位：億元，%）
（圖表來源：同策資管）
國際投資者們，慣常通過離岸信貸市場投資中國的房地產行業，但隨著中國經濟增速緩至10年來最低水準，分析師愈發將在岸債務視為開發商面臨的關鍵挑戰。
“對明年來說，真正令人擔憂的是在岸債務，”法國巴黎銀行資產管理公司新興市場企業債務主管阿拉•布謝裏說，“美元債務引起很多關注，但我們目前主要關注的是人民幣債務。”
近日，恒大這個曾經的第一大房地產企業，10月底在美國發行美元債券，幾乎到了無人問津的地步。
隨著中國政府嚴控由信貸推動的失控增長，房地產開發商今年很難發行新債和為到期債券進行再融資。
中國房地產業協會會長劉志峰8月底曾表示，今年上半年房企資產負債率達到了80%（紅線），少數房企由於杠杆率過高，無法支撐企業的規模擴張，最終導致現金流斷裂和債務違約。
儘管中國政府最近加快了審批速度，以使企業能夠在市場中進行再融資，但規模較小的開發商較難獲得審批和吸引投資。
中國影子銀行業的市場規模據估計達62.9萬億元人民幣（合9萬億美元），但中國對影子銀行業的打擊，讓企業更加依賴公開資本市場。
加杠杆擴張是帶來債務高企的必然結果。然而如今的融資大環境已不容樂觀。
克而瑞數據顯示，2018年1~9月，85家典型房企融資總額8287億元，同比減少11%。
房地產開發商是資本密集型企業，隨著國內市場放緩，他們正面臨困難。
“今年公司債被叫停是尋常現象。”陸永康認為，中國地產行業正承受極大的壓力，目前對房地產開發商限制融資有助於降低風險。
在市場日益趨冷、高負債和弱融資的情況下，中國房企的安全發展遠比規模更為重要。
不少內心人士擔心的是，如果等到債務問題暴發再來調整策略，就徹底回天無力了。
